Impugnazione delibera condominiale: la Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un condomino, stabilendo principi chiave sull’impugnazione delibera condominiale. La Corte ha confermato che il termine di cinque giorni per la convocazione dell’assemblea decorre dalla data del rilascio dell’avviso di giacenza della raccomandata, non dal ritiro effettivo. Inoltre, ha ribadito che la mancata allegazione di documenti, come i preventivi, al verbale non ne causa l’invalidità, essendo sufficiente il diritto del condomino di visionarli presso l’amministratore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Impugnazione delibera condominiale: i chiarimenti della Cassazione

L’impugnazione delibera condominiale è uno strumento a tutela del singolo condomino contro decisioni assembleari ritenute illegittime. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito importanti chiarimenti su alcuni aspetti procedurali cruciali, come i termini di convocazione dell’assemblea e la completezza del verbale. Analizziamo questa decisione per capire le sue implicazioni pratiche per i condomini e gli amministratori.

Il caso in esame: la contestazione della delibera

Un condomino impugnava una delibera assembleare relativa a lavori straordinari di manutenzione, alla scelta dell’impresa e alla nomina dei tecnici. Le ragioni della contestazione erano principalmente tre:
1. Il mancato rispetto del termine di cinque giorni per la convocazione dell’assemblea.
2. L’assenza, nel verbale, di allegati fondamentali come le offerte economiche delle imprese.
3. Un’errata ripartizione delle spese approvate.

Dopo aver perso sia in primo che in secondo grado, il condomino ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione.

La notifica dell’avviso e l’impugnazione della delibera condominiale

Il primo motivo di ricorso riguardava il calcolo del termine dilatorio di cinque giorni che deve intercorrere tra la comunicazione dell’avviso di convocazione e la data dell’assemblea. Il ricorrente sosteneva che il termine dovesse decorrere dalla data di effettivo ritiro della raccomandata.

La Corte di Cassazione ha rigettato questa tesi, confermando un orientamento consolidato. Poiché l’avviso di convocazione è un atto unilaterale recettizio, si applica la presunzione di conoscenza prevista dall’art. 1335 c.c. Di conseguenza, per le raccomandate non consegnate per assenza del destinatario, la comunicazione si considera avvenuta alla data di rilascio dell’avviso di giacenza presso l’ufficio postale. Questo perché da quel momento il destinatario è posto nella condizione di poter ritirare l’atto. Nel caso specifico, il termine di cinque giorni era stato rispettato.

Verbale assembleare e allegati: quali obblighi?

Il secondo motivo di doglianza si concentrava sulla mancata allegazione al verbale dei preventivi e delle tabelle di confronto tra le offerte delle imprese. Secondo il ricorrente, questa omissione avrebbe leso il suo diritto di controllo e di eventuale impugnazione.

Anche su questo punto, la Corte ha dato torto al condomino. I giudici hanno chiarito che nessuna norma di legge impone di allegare al verbale assembleare tutti i documenti esaminati durante la riunione. L’importante è che il verbale sia redatto in modo chiaro e analitico, facendo riferimento a quanto discusso e deciso. Il diritto del condomino a prendere visione della documentazione non è pregiudicato, in quanto può essere sempre esercitato presso l’ufficio dell’amministratore. La mancata allegazione, quindi, non costituisce di per sé un vizio che porta all’impugnazione delibera condominiale con successo.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte ha basato la sua decisione su principi giuridici consolidati. Per quanto riguarda la convocazione, ha riaffermato l’importanza della presunzione di conoscenza legata all’avviso di giacenza, che garantisce certezza nei rapporti giuridici. In merito alla verbalizzazione, ha sottolineato che il verbale deve documentare il processo decisionale dell’assemblea, ma non deve necessariamente replicare o contenere fisicamente ogni documento esaminato. La trasparenza è garantita dal diritto di accesso agli atti, che ogni condomino può esercitare.

Infine, sul terzo motivo (criteri di riparto delle spese), la Corte lo ha dichiarato inammissibile perché sollevato per la prima volta in appello. Ha colto l’occasione per richiamare la distinzione, elaborata dalle Sezioni Unite, tra delibere nulle (che modificano i criteri generali di riparto per il futuro) e delibere meramente annullabili (che applicano in modo errato i criteri esistenti a una spesa specifica). Il caso di specie rientrava in questa seconda categoria e avrebbe dovuto essere contestato entro i termini di decadenza previsti, cosa che non era avvenuta correttamente.

Conclusioni

L’ordinanza in esame ribadisce tre punti fondamentali per la vita condominiale:
1. Convocazione: Il termine di 5 giorni si calcola dalla data dell’avviso di giacenza della raccomandata, non dal ritiro.
2. Verbalizzazione: Non è obbligatorio allegare al verbale tutti i documenti (es. preventivi), purché il condomino possa visionarli presso l’amministratore.
3. Impugnazione: Le contestazioni sui criteri di spesa devono essere tempestive e sollevate sin dal primo grado di giudizio, distinguendo tra vizi che portano alla nullità e quelli che causano semplice annullabilità. Questa decisione offre quindi maggiore certezza agli amministratori e ricorda ai condomini l’importanza di esercitare i propri diritti di controllo e impugnazione in modo corretto e tempestivo.

Da quale momento decorre il termine di 5 giorni per la convocazione dell’assemblea condominiale se l’avviso è inviato per raccomandata?
Secondo la Corte di Cassazione, il termine decorre dalla data in cui viene rilasciato l’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, in quanto da quel momento il destinatario è in condizione di venirne a conoscenza e ritirarlo, non dalla data dell’effettivo ritiro.

Una delibera condominiale è valida se al verbale non sono allegati i documenti esaminati, come i preventivi delle imprese?
Sì, la delibera è valida. La legge non impone di allegare i documenti al verbale. È sufficiente che il verbale descriva chiaramente quanto discusso e deliberato. Ogni condomino ha comunque il diritto di visionare la documentazione presso l’amministratore.

È possibile contestare per la prima volta in appello i criteri di ripartizione delle spese decisi in una delibera?
No, la Corte ha dichiarato inammissibile una contestazione di questo tipo perché non era stata sollevata in primo grado. Le questioni devono essere introdotte nel processo sin dall’inizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20535 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20535 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 21/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9644/2019 R.G. proposto da :

NOME COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall’avvocato NOME (CODICE_FISCALE;

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO RAGIONE_SOCIALE N 2 E N 3, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE;

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO GENOVA n. 54/2019 depositata il 15/01/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La controversia concerne l’impugnazione di una delibera assembleare del Condominio, con cui erano stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria alla copertura dei vani autorimesse di due edifici, la scelta dell’impresa esecutrice e la nomina di tecnici per la direzione dei lavori e la sicurezza. Il condomino NOME COGNOME proponeva impugnazione dinanzi al Tribunale di Genova lamentando l’illegittimità della delibera per il mancato rispetto del termine ex art 66 disp. att. c.c. di convocazione de ll’assemblea di condominio, nonché per l’assenza nel verbale di allegati relativi alle offerte economiche esaminate e al computo metrico che aveva determinato la scelta dell’impresa esecutrice. Inoltre, riteneva incomprensibile il riparto della spesa approvata e ingiustificata la nomina del coordinatore della sicurezza. L’impugnazione è stata rigettata in primo e in secondo grado.
Ricorre in cassazione il condomino con tre motivi. Resiste il Condominio con controricorso e memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 1136 c.c. e 66 disp. att. c.c. nonché l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio. Si censura la decisione della corte di appello nella parte in cui ha ritenuto sufficiente, per il rispetto del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l’assemblea, la dimostrazione che l’avviso di convocazione fosse pervenuto all’indirizzo del destinatario, richiamando l’art. 1335 c.c. Secondo la parte ricorrente, tale interpretazione contraddice il principio s econdo cui l’avviso di convocazione è un atto unilaterale recettizio, dovendosi far riferimento alla data di effettiva ricezione.
Il primo motivo è rigettato.

« Ai fini della prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l’adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il

condominio dimostri la data in cui l’avviso di convocazione è pervenuto all’indirizzo del destinatario, ex art. 1335 c.c., trattandosi di atto unilaterale recettizio, sicché, nell’ipotesi in cui lo stesso sia inviato con lettera raccomandata e questa non sia consegnata per l’assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro ». Così Cass. 8275/2019, che ha confermato il proprio precedente orientamento (cfr. Cass. 23396/2017), da confermare ulteriormente qui.
Nel caso di specie, è corretta la statuizione dei giudici di merito secondo cui è stato rispettato il termine di cinque giorni intercorrente tra il 26/5 (data di rilascio dell’avviso di giacenza della raccomandata che invitava il destinatario a ritirare il plico presso l’ufficio postale) e il 31/5 (data della prima convocazione).

2. – Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 1136 e 1130 c.c. nonché l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio. Si critica la decisione della Corte di appello nella parte in cui ha escluso che il verbale assembleare dovesse contenere o allegare i documenti utilizzati per la deliberazione, in particolare le tabulazioni di raffronto tra le offerte delle imprese. Si sostiene che la mancata allegazione abbia compromesso il diritto dei condomini di esercitare il controllo e l’eventuale imp ugnazione della delibera entro i termini decadenziali.
Il secondo motivo è rigettato.

Afferma la sentenza sul punto: «Nessuna disposizione di legge prevede -né conseguentemente sanziona la relativa inosservanza -che al verbale debbano essere allegati i documenti, nel caso in esame i preventivi (che nella fattispecie tra l’altro erano stati previamente esaminati da una specifica commissione all’uopo incaricata). Il verbale risulta redatto in modo chiaro ed analitico, contenendo chiaro riferimento a ciò che è avvenuto in assemblea,

all’esame delle ‘imprese valide e meritevoli di aggiudicazione’ ed in particolare alla scelta dell’impresa aggiudicataria. La possibilità per ciascun condomino di esaminare i documenti sulla cui base le delibere vengono assunte non è preclusa dalla mancata allegazione degli stessi al verbale, sussistendo la possibilità per ciascuno di visionare la documentazione presso l’amministratore, qualora non decida di partecipare all’assemblea. Nessuna violazione di legge sussiste e, soprattutto, nessun diritto del condomino viene pregiudicato dalla mancata allegazione. Infondato è il richiamo all’art. 1136 c.c. non ravvisandosi alcuna omissione della verbalizzazione, né tanto meno parzialità della stessa».
Le argomentazioni della Corte distrettuale sono corrette e meritano di essere confermate.

– Il terzo motivo denuncia la violazione degli artt. 1123, 1125, 1421 e 1422 c.c. nonché l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio. Si censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha dichiarato inammissibile la contestazione relativa alla ripartizione delle spese condominiali, ritenendo che la questione non fosse stata sollevata in primo grado. Si sostiene che la delibera abbia modificato illegittimamente i criteri legali di riparto delle spese e che, trattandosi di una nullità, la question e fosse rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del processo.
Il motivo è infondato.

La contestazione del criterio di riparto delle spese non era stata svolta in primo grado e la Corte distrettuale ha dichiarato correttamente inammissibile il correlativo motivo di appello su tale questione. Infatti, secondo Cass. SU 9839/2021 sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, n. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili -come nel caso di specie – le
deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137 co. 2 c.c.

Consta poi che la delibera è stata successivamente confermata con una nuova decisione assembleare non impugnata. A tale proposito, è superfluo aggiungere che non si può accedere alla richiesta di cessazione della materia del contendere, peraltro formulata dal ricorrente in guisa dubitativa.

– La Corte rigetta il ricorso. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo uni ficato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 4.300 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Se-

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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