Impugnazione delibera: chi può fare appello?

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di impugnazione di una delibera condominiale, i singoli condomini non hanno la legittimazione per appellare autonomamente una sentenza sfavorevole al condominio. Tale potere spetta esclusivamente all’amministratore, in quanto la controversia riguarda un interesse collettivo. La sentenza di appello, promossa da alcuni condomini, è stata quindi annullata senza rinvio, confermando la decisione di primo grado favorevole ai condomini che avevano originariamente contestato le delibere.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Impugnazione Delibera Condominiale: Solo l’Amministratore Può Appellare

L’impugnazione di una delibera condominiale è una delle questioni più frequenti nel diritto immobiliare. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha chiarito un aspetto procedurale cruciale: chi ha il diritto di appellare una sentenza quando il condominio risulta soccombente? La risposta è netta: solo l’amministratore, quale rappresentante legale del condominio, possiede la legittimazione ad impugnare. I singoli condomini non possono sostituirsi a lui, neanche se direttamente interessati all’esito della lite.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla contestazione, da parte di due condomini, di due delibere assembleari relative alla ripartizione di spese legali e al risarcimento di un danno. Il Tribunale, in primo grado, accoglieva la loro domanda, annullando le delibere.

Sorprendentemente, il condominio, tramite il suo amministratore, non proponeva appello avverso tale decisione, prestandovi di fatto acquiescenza. A muoversi erano invece altri condomini che, pur non avendo partecipato al primo giudizio, decidevano di impugnare la sentenza dinanzi alla Corte d’Appello. Quest’ultima, dopo aver dichiarato la nullità della prima sentenza per vizi procedurali, decideva nel merito e rigettava la domanda originaria dei due condomini.

Contro la decisione d’appello, i due condomini originari proponevano quindi ricorso in Cassazione, lamentando, tra i vari motivi, proprio il difetto di legittimazione ad appellare dei singoli condomini.

La Legittimazione ad Appellare nell’Impugnazione Delibera Condominiale

La Corte di Cassazione ha accolto il motivo principale del ricorso, ritenendolo fondato e assorbente rispetto a tutti gli altri. Il punto centrale della decisione ruota attorno al principio della legittimazione passiva esclusiva dell’amministratore nelle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di delibere assembleari, ai sensi dell’art. 1137 c.c.

Secondo la Suprema Corte, queste controversie riguardano un interesse comune e collettivo di tutti i condomini. Di conseguenza, l’unico soggetto legittimato a resistere in giudizio e, successivamente, a proporre impugnazione è il condominio stesso, legalmente rappresentato dal suo amministratore.

L’Intervento del Singolo Condomino

I singoli condomini possono certamente partecipare al giudizio, ma solo attraverso un “intervento adesivo dipendente”. Ciò significa che possono affiancare e sostenere la posizione del condominio, ma non possono agire in modo autonomo o sostituirsi ad esso. Non sono, pertanto, ammessi a proporre autonomamente appello contro una sentenza che ha visto soccombente il condominio, soprattutto quando quest’ultimo ha deciso di non impugnarla.

le motivazioni
La Cassazione ha motivato la sua decisione ribadendo un orientamento consolidato. La legittimazione passiva esclusiva dell’amministratore deriva dal fatto che l’oggetto della controversia è un interesse comune dei condomini, anche se si contrappone all’interesse particolare di chi ha impugnato la delibera. L’eventuale intervento di un singolo condomino a sostegno della validità della delibera è, appunto, “adesivo dipendente”. Questo status non gli conferisce il potere di impugnare autonomamente la sentenza, poiché la sua posizione processuale dipende interamente da quella del condominio, parte principale. Nel caso specifico, i condomini che avevano proposto appello erano privi di legittimazione, in quanto il condominio aveva accettato la decisione di primo grado non impugnandola. La Corte ha inoltre specificato che questo principio non è in contrasto con le sentenze che riconoscono al singolo condomino il potere di agire per tutelare i propri diritti di comproprietario sulle parti comuni, poiché l’impugnazione di una delibera risponde a esigenze collettive e non alla tutela di un diritto reale individuale.

le conclusioni
In conclusione, la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d’appello “senza rinvio”, poiché il processo non poteva proseguire. Questa decisione chiude definitivamente la vicenda, ripristinando gli effetti della sentenza di primo grado. La pronuncia rafforza la figura dell’amministratore come unico rappresentante processuale del condominio nelle liti relative alle delibere assembleari. I singoli condomini che desiderano contestare una sentenza sfavorevole devono agire all’interno dell’assemblea, convincendo la maggioranza a deliberare per la proposizione dell’impugnazione, ma non possono scavalcare la volontà collettiva agendo in autonomia.

Un singolo condomino può appellare una sentenza sfavorevole al condominio se l’amministratore non lo fa?
No. Secondo la sentenza, nelle cause di impugnazione di delibere assembleari, la legittimazione ad appellare una sentenza sfavorevole spetta esclusivamente al condominio, rappresentato dal suo amministratore. I singoli condomini non possono sostituirsi ad esso.

Qual è il ruolo di un condomino che interviene in una causa di impugnazione di una delibera?
Un condomino può intervenire nel giudizio per sostenere la validità della delibera, ma il suo è un “intervento adesivo dipendente”. Ciò significa che la sua partecipazione è subordinata a quella del condominio e non gli conferisce il potere di compiere atti processuali autonomi, come proporre un appello.

Cosa significa “cassazione senza rinvio” in questo contesto?
Significa che la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza della Corte d’Appello e ha chiuso definitivamente la controversia. Poiché è stato accertato che l’appello non poteva essere proposto per difetto di legittimazione, il processo non poteva proseguire e, di conseguenza, la sentenza di primo grado è diventata definitiva.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 26711 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 26711 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/10/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 21208/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO RAGIONE_SOCIALE, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende

-ricorrenti- contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME

-controricorrenti-

INDIRIZZO -intimato- avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO ANCONA n. 271/2019 depositata il 26/02/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore generale che ha concluso riportandosi alle conclusioni scritte, chiedendo l’accoglimento del ricorso. Uditi gli AVV_NOTAIO, su delega, per i ricorrenti e l’AVV_NOTAIO, su delega, per i controricorrenti.

FATTI DI CAUSA

Innanzi al Tribunale di Ancona sono state impugnate due delibere assembleari del Condominio di INDIRIZZO Ancona in materia di ripartizione dele spese di lite e per il risarcimento del danno. Le delibere sono state impugnate dai condomini COGNOME NOME e COGNOME NOME. Nel contraddittorio con il Condominio, costituitosi al fine di eccepire la nullità della vocatio in ius , la domanda era accolta dal giudice di primo grado, la cui decisione era impugnata dai condomini COGNOME NOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME dinanzi alla Corte d’appello di Ancona, la quale, dichiarata la nullità della decisione per ragioni di rito, rigettava nel merito la domanda.
Contro la sentenza hanno proposto ricorso COGNOME e COGNOME sulla base di tre motivi, illustrati da memoria.

I condomini NOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno resistito con controricorso, depositando anche la memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

I motivi di ricorso possono così sintetizzarsi:

la Corte di merito avrebbe dovuto dichiarare inammissibile l’appello per carenza di legittimazione dei condomini, essendo il solo legittimato passivo l’amministratore;

nullità della decisione per violazione del principio del contraddittorio, in quanto il gravame è stato notificato solo agli

odierni ricorrenti, mentre avrebbe dovuto essere chiamato in causa il condominio, il quale, esseno stato parte del giudizio di primo grado, era litisconsorte necessario nel giudizio d’appello,

il terzo motivo riguarda i criteri usati dalla Corte di merito nella ripartizione delle spese.

Il primo motivo è fondato e il suo accoglimento comporta l’assorbimento delle censure di cui ai restanti motivi.

Va al riguardo osservato come, in un giudizio di impugnazione di una deliberazione assembleare, ai sensi dell’art. 1137 c.c., i singoli condomini possono volontariamente costituirsi mediante intervento adesivo autonomo (e quindi con la facoltà di coltivare il procedimento nei vari gradi anche in presenza di una rinunzia agli atti o di un’acquiescenza alla sentenza ad opera del condomino attore originario), purché a loro volta dotati di legittimazione ad impugnare la delibera, giacché, ove siano invece decaduti, gli stessi sono legittimati a svolgere soltanto intervento adesivo dipendente. Viceversa, deve ritenersi ammissibile anche un intervento dei singoli condomini a favore del condominio, e cioè per sostenere la validità della deliberazione impugnata. Peraltro, poiché si tratta non di azioni relative alla tutela o all’esercizio dei diritti reali su parti o servizi comuni, ma, appunto, di controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni della assemblea condominiale, intese, dunque, a soddisfare esigenze collettive della comunità condominiale, essendo rispetto ad esse unico legittimato passivo l’amministratore, l’eventuale intervento del singolo condomino è adesivo dipendente, sicché questi non è ammesso a proporre gravame avverso la sentenza che abbia visto soccombente il condominio; la legittimazione passiva esclusiva dell’amministratore del condominio nei giudizi relativi alla impugnazione delle
deliberazioni dell’assemblea promossi dal condomino dissenziente discende dal fatto che la controversia ha per oggetto un interesse comune dei condomini, ancorché in opposizione all’interesse particolare di uno di essi (Cass., Sez. 2, 12/12/2017, n. 29748; Cass. Sez. 2, 20/04/2005, n. 8286; Cass. Sez. 2, 14/12/1999, n. 14037; Cass. Sez. 2, 19/11/1992, n. 12379; Cass. Sez. 2, 11/08/1990, n. 8198). Tale orientamento non è stato scalfito da Cass. Sez. U, 18/04/2019, n. 10934, la quale ha piuttosto ribadito la sussistenza dell’autonomo potere individuale di ciascun condomino ad agire e resistere in giudizio a tutela dei suoi diritti di comproprietario “pro quota” delle parti comuni.
Nella specie, la domanda proposta in primo grado aveva ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni assembleari riguardanti i criteri di ripartizione delle spese conseguenti ad un risarcimento del danno pronunziato nei confronti del Condominio ex art. 2051 c.c. In primo grado, la domanda fu accolta e il condominio non propose impugnazione, che fu invece proposta dai condomini neanche intervenuti nel giudizio di primo grado, i quali, in considerazione dell’oggetto delle delibere, erano carenti di legittimazione rispetto all’impugnazione della sentenza di primo grado (Cass. n. 2326/2021).
Nella memoria i controricorrenti insistono ancora nell’eccezione di inammissibilità del ricorso per difetto di interesse, che è deduzione inammissibile in questa fase, essendo la relativa questione ormai coperta dal giudicato implicito per non avere il giudice ravvisato alcun ostacolo processuale all’esame della domanda proposta (Cass. n. 26632/2006; n. 1680/1970; n. 3670/1987).

In definitiva, essendo accertato il difetto di legittimazione ad appellare di COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME,

stante l’acquiescenza del INDIRIZZO, a norma dell’art. 382, ultimo comma, c.p.c., va disposta la cassazione senza rinvio della sentenza impugnata poiché il processo non poteva essere proseguito.

Le spese del giudizio d’appello e del giudizio di legittimità sono a carico degli attuali controricorrenti, come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo; dichiara assorbiti i restanti motivi; cassa senza rinvio la sentenza impugnata; condanna COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME al pagamento delle spese del spese del giudizio d’appello, che liquida in € 5.495,00, oltre accessori; condanna i controricorrenti al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore dei ricorrenti, liquidate in € 6.100,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 e agli accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Seconda sezione civile, il 20/03/2025.

IL giudice estensore Il Presidente NOME COGNOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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