Impugnazione delibera: chi può e quando è annullabile

La Cassazione ha respinto il ricorso di alcuni condomini contro una delibera per la ripartizione di spese straordinarie. La Corte ha chiarito che l’impugnazione delibera condominiale per vizi di annullabilità spetta solo ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti. Una delibera che ripartisce una spesa specifica, anche se in violazione dei criteri legali, è annullabile e non nulla, a meno che non modifichi i criteri generali per il futuro.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Impugnazione Delibera Condominiale: Quando è Troppo Tardi?

L’impugnazione delibera condominiale è uno strumento fondamentale a tutela dei diritti dei singoli proprietari, ma il suo esercizio è soggetto a regole precise. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre spunti cruciali per comprendere chi ha il diritto di contestare una decisione dell’assemblea e la distinzione fondamentale tra delibere nulle e annullabili. Analizziamo insieme questo caso per trarne insegnamenti pratici.

I Fatti del Caso: Una Delibera Contestata

La vicenda nasce dalla contestazione di una delibera assembleare del 2011, con cui un condominio aveva approvato la ripartizione delle spese per lavori di manutenzione straordinaria dei parapetti dei balconi. Alcuni condomini, ritenendo che la ripartizione violasse i criteri legali previsti dal Codice Civile, si rivolgevano al Tribunale per chiederne l’annullamento. Essi sostenevano che, trattandosi di una modifica dei criteri di spesa, fosse necessario il consenso unanime, non raggiunto in assemblea.

La Decisione dei Giudici: Un Ribaltamento in Appello

In primo grado, il Tribunale accoglieva la domanda dei condomini, annullando la delibera. Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado rilevavano un fatto decisivo: i condomini che avevano avviato la causa avevano partecipato all’assemblea tramite un loro rappresentante e avevano votato a favore della delibera. Secondo la legge, solo i condomini assenti, dissenzienti o astenuti possono impugnare una delibera annullabile. Di conseguenza, la Corte dichiarava la loro carenza di legittimazione attiva, riformando la sentenza iniziale.

L’impugnazione delibera condominiale arriva in Cassazione

Non soddisfatti, i condomini proponevano ricorso in Cassazione, basandosi su tre motivi principali:
1. La delibera era da considerarsi nulla, e non semplicemente annullabile, perché modificava i criteri di ripartizione delle spese senza l’unanimità richiesta.
2. La Corte d’Appello aveva errato nel ritenere la delibera approvata all’unanimità dei presenti, poiché questi non rappresentavano la totalità dei millesimi.
3. L’amministratore non aveva l’autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato tutti i motivi del ricorso, confermando la decisione della Corte d’Appello. Le motivazioni sono di grande interesse pratico.

La Legittimazione ad Agire

In primo luogo, la Corte ha ribadito un principio cardine: la legittimazione ad impugnare le delibere annullabili spetta esclusivamente ai condomini che non hanno contribuito alla loro approvazione (assenti, dissenzienti o astenuti). Poiché nel caso di specie i ricorrenti avevano votato a favore, non avevano il diritto di contestarla in giudizio. Inoltre, è stato chiarito che l’amministratore ha la legittimazione passiva a difendere il condominio in questi casi, senza necessità di una specifica autorizzazione assembleare.

La Distinzione tra Nullità e Annullabilità

Il punto centrale della decisione riguarda la distinzione tra delibere nulle e annullabili, richiamando un importante precedente delle Sezioni Unite. La Corte ha stabilito che:
– Sono nulle le delibere che modificano i criteri generali di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge o dal regolamento, con validità per il futuro. Queste possono essere impugnate da chiunque vi abbia interesse, senza limiti di tempo.
– Sono annullabili le delibere che, pur applicando i criteri generali, ripartiscono in concreto le spese per un singolo intervento in modo errato o in violazione della legge. Queste devono essere impugnate entro il termine di decadenza di 30 giorni previsto dall’art. 1137 c.c. e solo dai legittimati.
Nel caso esaminato, la delibera si limitava a ripartire una spesa specifica, rientrando quindi nella categoria delle delibere meramente annullabili. Il termine per l’impugnazione era pacificamente decorso.

Le Conclusioni

Questa ordinanza rafforza alcuni principi fondamentali per la vita condominiale. Innanzitutto, chi partecipa a un’assemblea e vota a favore di una delibera perde il diritto di contestarla successivamente, a meno che non si tratti di un vizio di nullità. In secondo luogo, la distinzione tra nullità e annullabilità è cruciale: un errore nella ripartizione di una singola spesa rende la delibera annullabile e impone un’azione tempestiva. La decisione sottolinea l’importanza di manifestare il proprio dissenso durante l’assemblea e di agire entro i brevi termini di legge per tutelare i propri diritti.

Chi può impugnare una delibera condominiale annullabile?
Secondo la sentenza, la legittimazione all’impugnazione di delibere annullabili spetta esclusivamente ai condomini che erano assenti, si sono astenuti o hanno espresso voto contrario (dissenzienti) durante l’assemblea.

Qual è la differenza tra una delibera nulla e una annullabile in materia di ripartizione spese?
Una delibera è nulla se stabilisce o modifica i criteri generali di ripartizione delle spese per il futuro, in contrasto con la legge o il regolamento. È invece annullabile se, pur non modificando i criteri generali, ripartisce in modo errato le spese per un intervento specifico. Le prime possono essere impugnate sempre e da chiunque, le seconde solo entro 30 giorni e dai soggetti legittimati.

L’amministratore di condominio ha bisogno di un’autorizzazione per resistere in giudizio contro l’impugnazione di una delibera?
No, la Corte ha confermato che l’amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, ha la legittimazione passiva a resistere in giudizio nelle cause di impugnazione delle delibere assembleari, senza la necessità di una specifica autorizzazione da parte dell’assemblea.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4301 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4301 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 19/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22928/2022 R.G. proposto da :

COGNOME NOMECOGNOME e COGNOME, rappresentati e difesi da ll’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE , con elezione di domicilio digitale all’indirizzo pec: avvgerardo

-ricorrenti-

contro

CONDOMINIO COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO SALERNO n. 315/2022, pubblicata il 15/03/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il ricorso investe come oggetto l’ impugnazione della delibera assembleare del 9 dicembre 2011 del Condominio Palazzo Anzalone, con cui erano state ripartite tra i condomini le spese relative a lavori di manutenzione straordinaria, inerenti, in particolare, ai parapetti dei balconi. Alcuni condomini si erano opposti a detta delibera dinanzi al Tribunale di Salerno per accertare la nullità o l’annullabilità della stessa, prospettando la violazione dei criteri di ripartizione delle spese comuni previsti dall’art. 1123 c.c. I ricorrenti avevano, tra l’altro, sostenuto che la somma di € 10.252,08 ripartita tra di loro riguardava lavori su beni comuni e non di proprietà esclusiva, come invece deliberato dall’assemblea. Inoltre, argomentavano la nullità della citata delibera per difetto d el raggiungimento dell’ unanimità nell’approvazione dei criteri di ripartizione delle spese.
Il menzionato Condominio si costituiva eccependo l’inammissibilità della domanda, poiché i ricorrenti, rappresentati in assemblea dal padre, non avevano manifestato dissenso, sostenendo la conformità dei criteri di riparto in quanto i parapetti dei balconi, oggetto della manutenzione, erano di proprietà esclusiva dei condomini.

Il Tribunale di Salerno accoglieva la domanda, annullando la delibera per difformità dei criteri di riparto dalle disposizioni dell’art. 1123 c.c.

Il suddetto Condominio proponeva appello, articolando due motivi: la carenza di legittimazione attiva dei condomini per mancata contestazione in assemblea e la corretta imputazione delle spese per i lavori, riferibili a parti di proprietà esclusiva.

La Corte di appello di Salerno accoglieva il gravame con la sentenza richiamata in epigrafe e riformava la pronuncia di primo grado, dichiarando la carenza di legittimazione attiva degli opponenti alla delibera.

La Corte territoriale motivava che, ai sensi dell’art. 1137 c.c., la legittimazione all’impugnazione di delibere annullabili spetta ai soli condomini assenti, dissenzienti o astenuti. Richiamando il verbale di

assemblea del 9/12/2011, la stessa Corte salernitana rilevava che i condomini NOME, NOME e NOME COGNOME avevano partecipato per delega e approvato la delibera, senza formulare dissenso o astenendosi.

Hanno proposto ricorso per cassazione gli indicati condomini sulla base di tre motivi, illustrati da memoria (originariamente allegata come memoria ‘ ex art. 378 c.p.c. ‘ all’istanza di fissazione dell’udienza , poi riproposta nei termini ex art. 380-bis.1 c.p.c.).

Ha resist ito l’appellante C ondominio con controricorso, depositando anche memoria.

Il consigliere delegato ha proposto di definire il ricorso ex art. 380bis c.p.c. nel senso della sua inammissibilità. I ricorrenti ne hanno chiesto la decisione.

RAGIONI DELLA DECISIONE

– Il primo motivo di ricorso denuncia violazione degli artt. 1137 e 1123 c.c., sostenendo la nullità della deliberazione assembleare del 9/12/2011, in quanto i criteri di ripartizione delle spese comuni erano stati decisi a maggioranza e non con il consenso unanime dei condomini.

Il secondo motivo di ricorso denuncia omesso esame di un fatto decisivo, contestando l’affermazione della Corte di appello secondo cui la delibera era stata approvata all’unanimità dei presenti, poiché i condomini intervenuti non rappresentavano i millesimi totali. Si sostiene che la Corte abbia travisato i fatti e applicato erroneamente l’art. 1137 c.c.

Il terzo motivo di ricorso denuncia violazione degli artt. 1130 e 1131 c.c., sostenendo che l’amministratore non avrebbe potuto resistere in giudizio senza previa autorizzazione assembleare, trattandosi di una questione eccedente le sue normali attribuzioni.

– I tre motivi possono essere esaminati unitariamente per connessione.

Essi sono infondati.

In primo luogo, si deve osservare che la legittimazione in tema di impugnazione di delibere assembleari condominiali spetta, dal lato attivo, ai condomini assenti dissenzienti o astenuti (Cass. n. 5611/2019) e, dal lato passivo, al Condominio in persona dell’amministratore, senza necessità di specifica autorizzazione assembleare (cfr., tra le molte, Cass. n. 7095/2017 e Cass. n. 23550/2020).

Nel caso di specie, i condomini oggi ricorrenti erano presenti all’assemblea a mezzo di rappresentante, che aveva votato in favore della delibera, approvata all’unanimità dai condomini presenti.

Quanto al merito, la Corte di appello ha ritenuto correttamente che la delibera impugnata si era limitata a ripartire concretamente le spese per un singolo intervento senza modificare i criteri generali di riparto, mantenendosi nell’ambito delle attribuzioni dell’assemblea , risultando quindi meramente annullabile e, in quanto tale, soggetta al termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c., rimasto pacificamente inosservato (sul punto si rinvia a Cass. SU 9839/2021, e a successive pronunce conformi, con cui è stato statuito che sono nulle le delibere che, a maggioranza, stabiliscono o modificano i criteri generali di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c.).
Ne segue specificamente che il primo e il terzo motivo sono da rigettare, così come lo è il secondo, poiché il fatto di cui esso lamenta l’ omesso esame non è decisivo.

-La memoria della ricorrente, depositata in prossimità dell’adunanza camerale, non induce a conclusioni diverse.

4. – Il ricorso va, quindi, rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, con applicazione anche delle sanzioni pecuniarie di cui all’art. 93, co. 3 e 4, c.p.c. (anch’esse quantificate nei termini di cui in dispositivo), risultando la presente decisione conforme alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380 -bis, comma 1, c.p.c.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera dei ricorrenti, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido fra loro, al pagamento, in favore del Condominio controricorrente, delle spese del presente giudizio, che si liquidano in € 2.700,00 di cui € 200 ,00 per esborsi, oltre alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge.

Condanna, altresì, gli stessi ricorrenti, con vincolo solidale, al pagamento, ai sensi dell’ art. 96 co. 3 c.p.c. , dell’importo di € 2.500,00 in favore della stessa parte controricorrente, nonché al pagamento , in applicazione dell’ar t. 96 co. 4 c.p.c. , dell’ulteriore somma di € 1.500,00, in favore della cassa delle ammende.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera dei ricorrenti, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Se-

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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