Immobili da costruire: la tutela salta se l'opera è finita

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 7411/2024, ha stabilito che la nullità del contratto preliminare per la mancata consegna della polizza fideiussoria, prevista a tutela degli acquirenti di immobili da costruire, non può essere fatta valere se l’immobile è stato completato al momento della domanda giudiziale. Questa specifica protezione è limitata alla fase di costruzione, per garantire l’acquirente dal rischio di insolvenza del costruttore prima della fine dei lavori.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 novembre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Immobili da costruire: quando la tutela per l’acquirente viene meno?

L’acquisto di immobili da costruire rappresenta un’opportunità ma anche un rischio significativo per l’acquirente. Per mitigare questi pericoli, la legge (D.Lgs. 122/2005) ha introdotto tutele specifiche, tra cui l’obbligo per il costruttore di fornire una polizza fideiussoria a garanzia delle somme versate. Ma cosa succede se l’immobile viene completato prima che l’acquirente faccia valere i propri diritti? Con l’ordinanza n. 7411/2024, la Corte di Cassazione chiarisce i confini temporali di questa importante garanzia, stabilendo un principio cruciale: la tutela opera solo finché l’opera è in corso.

I Fatti di Causa

La vicenda analizzata dalla Corte riguarda un’operazione immobiliare complessa. Un privato aveva ceduto un terreno edificabile a un’impresa di costruzioni. In cambio, avrebbe ricevuto una somma in denaro e la proprietà di due appartamenti da edificare sul medesimo terreno. L’operazione era strutturata attraverso più atti: un contratto preliminare di vendita del suolo, un rogito notarile di trasferimento e due preliminari di vendita per i futuri appartamenti.

Successivamente, l’impresa costruttrice è stata dichiarata fallita. Il venditore del terreno, a quel punto, ha agito in giudizio per riavere la proprietà del fondo, sostenendo la nullità dell’intera operazione. La sua tesi si basava sulla violazione dell’art. 2 del D.Lgs. 122/2005, poiché il costruttore non aveva mai rilasciato la polizza fideiussoria obbligatoria a garanzia degli acconti impliciti (il valore del terreno ceduto). Tuttavia, al momento della domanda, gli appartamenti promessi erano già stati realizzati e l’uomo ne aveva persino preso possesso.

La Decisione della Corte e la tutela per gli immobili da costruire

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione del tribunale. I giudici hanno affermato un principio di diritto consolidato: la speciale tutela della nullità prevista per gli immobili da costruire non è più applicabile una volta che l’edificio è stato completato.

La norma, infatti, è concepita per proteggere l’acquirente durante la fase più rischiosa, ovvero quella della costruzione. Il pericolo concreto è che l’acquirente perda le somme anticipate a causa del fallimento del costruttore, ritrovandosi senza immobile e con scarse possibilità di recuperare il proprio denaro. La polizza fideiussoria serve proprio a neutralizzare questo specifico rischio.

Le Motivazioni

La Corte spiega che la ratio della legge è strettamente legata allo stato di avanzamento dei lavori. La protezione è “speciale” perché risponde a una situazione particolare: l’acquisto di un bene futuro e incerto. Quando la costruzione è ultimata, il bene non è più “da costruire”, ma è un immobile esistente a tutti gli effetti. Di conseguenza, il rischio specifico per cui la legge ha previsto la nullità viene meno.

A questo punto, la situazione dell’acquirente diventa assimilabile a quella di chiunque stipuli un preliminare per un immobile già realizzato. Le tutele a sua disposizione sono quelle ordinarie previste dal codice civile, come la trascrizione del contratto preliminare (art. 2645-bis c.c.), che lo rende opponibile a terzi, inclusa la curatela fallimentare.

Secondo la Cassazione, estendere la nullità anche dopo il completamento dell’opera snaturerebbe lo scopo della norma. Si trasformerebbe una garanzia mirata contro il rischio di insolvenza in corso d’opera in una tutela generale e atemporale, applicabile persino a compravendite di immobili già esistenti sin dall’origine, il che sarebbe contrario all’intento del legislatore.

Conclusioni

L’ordinanza n. 7411/2024 ribadisce un concetto fondamentale per chi acquista immobili da costruire: la tutela offerta dal D.Lgs. 122/2005 ha un preciso limite temporale che coincide con l’ultimazione dei lavori. Una volta che l’edificio è completato, la mancata consegna della polizza fideiussoria non può più essere invocata come causa di nullità del contratto. Per gli acquirenti, ciò significa che, sebbene la fideiussione sia un diritto irrinunciabile nella fase iniziale, è altrettanto cruciale avvalersi di strumenti di tutela ordinari, come la trascrizione del preliminare, per garantirsi fino al rogito definitivo, specialmente quando l’opera si avvia alla conclusione.

La mancanza della polizza fideiussoria rende sempre nullo un contratto per un immobile da costruire?
No. Secondo la Corte, la nullità prevista dalla legge è una forma di protezione che può essere fatta valere solo dall’acquirente e solo fino a quando l’immobile non è stato ultimato. Una volta che la costruzione è completata, questa specifica causa di nullità non è più applicabile.

Fino a quando si applica la tutela speciale del D.Lgs. 122/2005?
La tutela speciale, inclusa la nullità per assenza di fideiussione, si applica per tutto il periodo in cui l’immobile è in corso di costruzione. Cessa nel momento in cui l’opera viene ultimata.

Cosa succede se l’immobile è completato ma il costruttore fallisce prima del rogito?
Se l’immobile è stato completato, l’acquirente non può più invocare la nullità per la mancata consegna della polizza fideiussoria. La sua protezione dipenderà dagli strumenti generali, principalmente dalla trascrizione del contratto preliminare. Se il preliminare è stato trascritto prima della dichiarazione di fallimento, l’acquirente ha il diritto di ottenere il trasferimento della proprietà, altrimenti il suo diritto non è opponibile al fallimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 7411 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 7411 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23748/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato per legge in Roma, alla INDIRIZZO, presso la cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME per procura speciale in calce al ricorso

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del curatore pro tempore , elettivamente domiciliato in Roma, alla INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende per procura speciale in calce al controricorso -controricorrente-

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE, e per essa la procuratrice RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rapp.te pro tempore , elettivamente domiciliata

in Roma, alla INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, rappresentata e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO come da procura speciale in calce al controricorso.

-controricorrente-

nonché contro

BANCA MONTE DEI PASCHI DI RAGIONE_SOCIALE SPA

-intimato- avverso il decreto del TRIBUNALE di LECCE n. 12124/2016 depositato il 01/07/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

1. – NOME COGNOME ricorre per un mezzo, nei confronti del RAGIONE_SOCIALE di NOME COGNOME, nonché della Banca Monte dei Paschi di RAGIONE_SOCIALE S.p.A., contro il decreto del 1° luglio 2020, con cui il Tribunale di Lecce ha respinto la sua opposizione avverso il rigetto della domanda di rivendicazione di un fondo, trasferito da esso COGNOME all ‘ RAGIONE_SOCIALE poi fallita con rogito del 28 gennaio 2010. Il giudice del merito ha ritenuto, così come dedotto dall’ opponente, che il predetto atto pubblico costituisse un unicum negoziale col contratto preliminare di cui alla scrittura privata del 10 giugno 2009, con la quale COGNOME si era obbligato a vendere il suolo a COGNOME dietro pagamento di un corrispettivo da erogarsi in parte in denaro e in parte mediante la dazione in permuta di due degli appartamenti che l’RAGIONE_SOCIALE avrebbe costruito, nonché con i contratti preliminari di vendita dei due appartamenti da edificare, conclusi con scritture private del 27 gennaio 2010; ha tuttavia reputato infondata la tesi del COGNOME secondo cui il negozio complessivamente stipulato potesse essere dichiarato nullo in ragione della nullità della scrittura privata del 10 giugno 2009 per l’omessa consegna della polizza fideiussoria
prevista dall’articolo 2 del decreto legislativo numero 122 del 2005, posto che alla data della domanda gli appartamenti erano stati realizzati, tanto che il rivendicante era stato immesso nel loro possesso ; ha infine osservato che, quand’anche i contratti fossero stati nulli, non per questo sarebbe venuto meno il credito ipotecario della Banca intervenuta in giudizio, già ammesso allo stato passivo del RAGIONE_SOCIALE, perché la domanda di nullità era stata proposta dopo oltre cinque anni dall’iscrizione dell’ipoteca.
2. – Il RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso, mentre, non spiegando difese la banca intimata, è intervenuta la cessionaria del credito di questa, RAGIONE_SOCIALE, rappresentata in giudizio da RAGIONE_SOCIALE

CONSIDERATO CHE

3. – Il ricorso denuncia violazione di legge, erronea interpretazione degli articoli 1, 2 e seguenti del decreto legislativo numero 122 del 2005, censurando il decreto impugnato per aver ritenuto inapplicabile la relativa disciplina per il fatto – tra l’altro – che l’immobile era già stato realizzato al momento della domanda giudiziale, laddove invece la verifica della inesistenza della realizzazione dell’immobile andrebbe necessariamente anticipata al momento della conclusione del contratto, sicché la nullità produrrebbe poi il suo effetto fintanto che non avvenga il definitivo trasferimento dell’immobile.
4. In disparte il mancato (e di per sé già risolutivo) rilievo da parte del giudice del merito dell’inopponibilità al RAGIONE_SOCIALE, ai sensi dell’art. 45 l. fall., de i tre contratti preliminari, non trascritti in data anteriore alla sentenza dichiarativa, il motivo è inammissibile ai sensi dell’articolo 360 bis , numero 1, c.p.c., essendo la decisione, laddove afferma che la tutela prevista dalla norma invocata non opera una volta che l’immobile sia stato edificato, conforme alla giurisprudenza di questa Corte, senza che il ricorso apporti argomenti utili ad un suo ripensamento.
Non occorre soffermarsi sull’astratta applicabilità dell’invocata disciplina a fronte della peculiare vicenda contrattuale oggetto del contendere, la quale ha visto il COGNOME alienare un fondo, sul quale costruire un edificio, alla RAGIONE_SOCIALE poi fallita, contro un corrispettivo in parte in denaro ed in parte costituito dal trasferimento della proprietà di due appartamenti ubicati nell’edificio da costruire. Basterà da ultimo rammentare Cass. 8 febbraio 2023, n. 3817, secondo cui « assume una valenza dirimente … il frangente temporale in cui l’opera è ultimata, posto che la normativa di settore non è indirizzata ad assicurare la solvenza del promittente alienante in termini avulsi dal contesto in cui la promessa si è perfezionata: e segnatamente dalla circostanza che il preliminare ha avuto ad oggetto un immobile da costruire e, in vista di tale oggetto, è predisposta una “speciale” tutela. Proprio in ragione del fatto che la promessa riguarda un bene in corso di realizzazione, sul quale il promissario acquirente non può rivendicare l’esecuzione in forma specifica nell’ipotesi in cui, a causa della sopravvenuta crisi del promittente alienante, l’opera di costruzione si areni e l’impegno assunto non possa evolversi nel passaggio di proprietà, la legge prevede che debba essere concessa una polizza fideiussoria a garanzia della restituzione delle somme versate dal promissario acquirente nelle more (e non per assicurare altri possibili pregiudizi connessi alla mancata produzione dell’effetto traslativo). Pertanto, le specifiche ragioni di protezione che giustificano la previsione normativa sono collegate al particolare stato in cui versa il promissario acquirente che, avendo anticipato delle somme al promittente alienante per l’assunto impegno ad acquistare un immobile in costruzione, si trovi, dinanzi a una sopravvenuta situazione di crisi del costruttore, per un verso, in grave difficoltà nel far valere le azioni esecutive e concorsuali sull’immobile (aggredito dai creditori alla stregua di detto stato di crisi), la cui realizzazione si sia interrotta in ragione di tale
insolvenza certificata, al fine di recuperare le somme a tale titolo anticipate, e si veda, per altro verso, compromessa, o quantomeno aggravata, la possibilità che l’effetto traslativo si perfezioni. È evidente che la garanzia del perfezionamento del contratto definitivo è, invece, regolata da altri strumenti. Precipuamente, l’art. 2645bis c.c., comma 4, prevede, appunto, la facoltà di trascrizione anche dei preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione, sulla scorta dell’indicazione della superficie utile della porzione di edificio e della quota del diritto spettante al promissario acquirente, relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi. Di talché la norma in esame, nel contemplare un’ipotesi di nullità relativa, la cui declaratoria è rimessa all’esclusiva iniziativa del promissario acquirente, ed evidentemente di protezione, è finalizzata a preservare l’interesse di quest’ultimo a recuperare, tramite apposita garanzia, le eventuali somme versate in favore del promittente venditore (in vista del pericolo di insolvenza di quest’ultimo): la consegna della polizza fideiussoria a prima richiesta è, dunque, strumentale a permettere al promissario acquirente il recupero delle somme pagate a titolo di acconto al costruttore, nelle ipotesi in cui si verifichi una situazione di crisi certificata che comprometta o aggravi il buon esito della vicenda negoziale avente ad oggetto un immobile non ultimato, obbligo il cui adempimento prescinde dal fatto che, in futuro, si verifichi o meno lo stato di crisi (purché ne ricorra il pericolo). … Ora, allorché la garanzia sia concessa, la sopravvenienza dello stato di crisi del costruttore prima dell’ultimazione dell’opera consente al promissario acquirente di avvalersi del diritto potestativo di recesso dal preliminare ove sia trascritto pignoramento sul cespite, escutendo la fideiussione, e di sciogliersi dal preliminare ove sia aperta la procedura concorsuale, escutendo la fideiussione, sempre che il competente organo della procedura concorsuale non abbia
comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare. Ne consegue che tale necessità viene meno nel momento in cui la costruzione è ultimata, poiché lo stato di insolvenza del promittente venditore, che sopravvenga a tale ultimazione, consente comunque al promissario acquirente di poter perfezionare l’acquisto, in ragione della previa trascrizione del preliminare (fatta salva la facoltà di scioglimento del curatore …). Se viceversa si aderisse all’impostazione dei Giudici di merito, a mente della quale l’utilità della concessione della garanzia fideiussoria sopravvivrebbe alla conclusione dei lavori, sino a quando l’effetto traslativo non si sia prodotto, non solo sarebbe mutato lo scopo perseguito dalla norma, ma, in aggiunta, la previsione sarebbe estensibile, per identità di ratio, ad ogni promessa di vendita di immobili, quand’anche essa abbia avuto ad oggetto, sin dall’origine, beni già realizzati. Per contro, per quanto anzidetto, altri sono gli strumenti assicurativi che l’ordinamento appresta per garantire il trasferimento di proprietà di immobili preesistenti, a cui le parti si siano previamente obbligate. Ebbene, quando il cespite originariamente da costruire, oggetto del preliminare di vendita, sia stato nelle more ultimato, il promissario acquirente si viene a trovare in una situazione del tutto assimilabile, sebbene ex post , a quella del promissario acquirente che abbia stipulato, sin dall’inizio ( ex ante ), una promessa di vendita di un immobile già realizzato. Sicché questi corre gli analoghi rischi che affronta quest’ultimo, nel caso di sopravvenuto stato di crisi del promittente alienante sino al momento della stipulazione del definitivo ».
Insomma, la nullità opera per gli immobili da costruire, più non opera per quelli che ormai sono stati edificati (in tal senso v. pure più sinteticamente Cass. 10 agosto 2021, n. 22603).

5. – Le spese seguono la soccombenza. Sussistono i presupposti processuali per il raddoppio del contributo unificato se dovuto.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso, in favore del RAGIONE_SOCIALE e di RAGIONE_SOCIALE , delle spese sostenute per questo giudizio di legittimità, liquidate in favore di ciascuno dei controricorrenti in complessivi € 7.200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15% ed agli accessori di legge.

Dà atto, ai sensi del d.P.R. n. 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater , che sussistono i presupposti per il versamento, a carico della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, se dovuto, a norma dello stesso articolo 13, comma 1 bis .

Così deciso in Roma, il 10 ottobre 2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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