Immobile abusivo: No al trasferimento dal giudice

La Corte di Cassazione ha stabilito che non è possibile ottenere il trasferimento coattivo di un immobile tramite sentenza (ex art. 2932 c.c.) se questo è stato modificato sostanzialmente dopo la firma del contratto preliminare. In particolare, la costruzione di un immobile abusivo, privo di titolo edilizio e non sanabile, impedisce al giudice di emettere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, sia per la mancanza di identità tra il bene promesso e quello attuale, sia per la nullità dell’atto di trasferimento per violazioni urbanistiche.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Immobile Abusivo: la Cassazione Blocca il Trasferimento Coattivo

Quando si firma un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, ci si aspetta che il bene, al momento del rogito finale, sia lo stesso che si è promesso di comprare. Ma cosa succede se, nel corso di decenni, sul terreno vengono edificati nuovi fabbricati senza alcun permesso? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha chiarito che in presenza di un immobile abusivo e sostanzialmente diverso da quello originario, il giudice non può ordinare il trasferimento forzato della proprietà.

I Fatti di Causa: Un Viaggio Lungo 50 Anni

La vicenda giudiziaria ha origine da un contratto preliminare di vendita stipulato nel lontano giugno 1968. L’accordo prevedeva il trasferimento di un locale rustico e di un vasto terreno. Tuttavia, il contratto definitivo non fu mai concluso, portando i promissari acquirenti ad avviare una causa nel 1978 per ottenere una sentenza che tenesse luogo del rogito mancante (la cosiddetta esecuzione specifica ex art. 2932 c.c.).

Nel corso del lunghissimo processo, è emerso un fatto decisivo: la proprietà oggetto del preliminare era stata radicalmente trasformata. Sul terreno erano stati realizzati nuovi fabbricati, in parte in sostituzione di quelli vecchi e in parte costruiti ex novo, tutti privi di concessione edilizia e, secondo le perizie, non sanabili. Nonostante ciò, la Corte d’Appello aveva accolto la domanda degli acquirenti, ordinando il trasferimento della proprietà, ritenendo che vi fosse una sostanziale identità tra il bene promesso nel 1968 e quello attuale.

Il Ricorso in Cassazione: Identità del Bene e Abuso Edilizio

I promittenti venditori hanno impugnato la decisione dinanzi alla Corte di Cassazione, sollevando due questioni fondamentali:
1. Mancanza di identità: Il bene attuale, con i nuovi fabbricati abusivi, era totalmente diverso da quello descritto nel contratto preliminare. La sentenza del giudice non può trasferire un bene diverso da quello pattuito.
2. Illegittimità del trasferimento: La legge vieta il trasferimento di immobili privi dei necessari titoli urbanistici. Di conseguenza, il giudice non può ordinare un atto che le parti stesse non potrebbero validamente compiere.

L’Immobile Abusivo e il Requisito dell’Identità Strutturale

La Suprema Corte ha accolto il primo motivo, affermando un principio cardine dell’esecuzione specifica: la sentenza costitutiva deve riprodurre fedelmente l’assetto di interessi definito nel preliminare. Questo presuppone un’identità strutturale e funzionale del bene. Se il bene ha subito modifiche sostanziali, come la costruzione di nuove unità immobiliari, tale identità viene meno.
Nel caso specifico, la stessa Corte d’Appello aveva dato atto dell’esistenza di nuovi fabbricati. Questa circostanza, secondo la Cassazione, preclude la possibilità di emettere una sentenza di trasferimento, perché si finirebbe per trasferire un bene diverso da quello originariamente promesso.

La Nullità Urbanistica come Ostacolo Insormontabile

Anche il secondo motivo è stato ritenuto fondato. La legislazione urbanistica (in particolare l’art. 46 del D.P.R. 380/2001 e le norme precedenti) sanziona con la nullità ‘testuale’ gli atti di compravendita di immobili costruiti senza titolo edilizio o in totale difformità da esso. Questa nullità ha lo scopo di reprimere l’abusivismo edilizio e non può essere aggirata.
La Corte ha precisato che questo limite invalicabile vale anche per il giudice: una sentenza di trasferimento coattivo non può produrre un effetto maggiore o diverso da quello che le parti potrebbero raggiungere con la loro autonomia negoziale. Poiché un atto di vendita di un immobile abusivo e non sanabile sarebbe nullo, anche la sentenza che ne dispone il trasferimento è preclusa.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Cassazione ha cassato la sentenza d’appello, spiegando che l’errore del giudice di merito è stato duplice. In primo luogo, ha affermato l’identità del bene nonostante le evidenti e radicali trasformazioni avvenute, con la costruzione di nuovi corpi di fabbrica completamente abusivi. La pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. è preclusa quando le difformità del bene sono sostanziali.
In secondo luogo, ha ignorato la nullità derivante dalla normativa urbanistica. La radicale assenza di un titolo autorizzativo per le nuove opere realizzate impedisce il trasferimento della proprietà. Non si tratta di mere difformità parziali rispetto a un titolo esistente, ma di una totale illegalità che rende l’oggetto del contratto illecito e, quindi, non trasferibile per via giudiziale. La Corte ha sottolineato che, sebbene la menzione del titolo edilizio nell’atto sia un requisito formale, il titolo stesso deve esistere realmente ed essere riferibile all’immobile trasferito, cosa che in questo caso mancava del tutto per le nuove costruzioni.

Conclusioni

Questa ordinanza riafferma con forza due principi fondamentali del diritto immobiliare:
1. Il rispetto del patto originario: L’esecuzione in forma specifica è possibile solo se il bene è rimasto sostanzialmente lo stesso. Modifiche radicali, specialmente se abusive, rompono il nesso tra preliminare e definitivo.
2. La lotta all’abusivismo: Le norme sulla nullità degli atti di trasferimento sono un presidio di legalità che né le parti né il giudice possono eludere. Un immobile gravemente abusivo e non sanabile è, di fatto, incommerciabile.
Per chi opera nel settore, la lezione è chiara: è cruciale verificare la conformità urbanistica e catastale dell’immobile non solo al momento del preliminare, ma anche fino al rogito definitivo, per evitare che vicende come questa, durate mezzo secolo, si concludano con un nulla di fatto.

È possibile ottenere dal giudice il trasferimento di un immobile che è stato modificato dopo il contratto preliminare?
No, se le modifiche sono sostanziali. La Corte di Cassazione stabilisce che deve esserci un’identità strutturale e funzionale tra il bene promesso e quello da trasferire. La costruzione di nuovi fabbricati integra una modifica sostanziale che impedisce la sentenza di trasferimento coattivo.

Un immobile abusivo può essere oggetto di una sentenza di trasferimento forzato?
No. Se un immobile è stato costruito senza il necessario titolo edilizio (permesso di costruire) e l’abuso non è sanabile, l’atto di trasferimento sarebbe nullo. Di conseguenza, il giudice non può emettere una sentenza che produca tale effetto nullo, poiché la pronuncia giudiziale non può realizzare un risultato vietato dalla legge.

Qual è la differenza tra difformità totale e parziale di un immobile ai fini del suo trasferimento?
La difformità parziale si ha quando l’intervento costruttivo, pur autorizzato, viene realizzato con modalità diverse che incidono su elementi non essenziali. La difformità totale, invece, si verifica quando si realizza un organismo edilizio completamente diverso o, come nel caso di specie, si costruiscono nuovi fabbricati in assenza di qualsiasi titolo. Quest’ultima, se non sanabile, preclude sempre il trasferimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30427 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30427 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/11/2024

R.G.N. 27198/22

C.C. 30/10/2024

ORDINANZA

Vendita -Preliminare -Esecuzione specifica -Identità strutturale -Immobile abusivo sul ricorso (iscritto al N.R.G. 27198/NUMERO_DOCUMENTO) proposto da: COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in Roma, INDIRIZZO, hanno eletto domicilio;

-ricorrenti –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE);

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE);

-intimati – avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 5621/2022, pubblicata il 15 settembre 2022;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 30 ottobre 2024 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

letta la memoria illustrativa depositate nell’interesse dei ricorrenti, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 25 settembre 1978, COGNOME NOME, nella qualità di socio della RAGIONE_SOCIALE, conveniva, davanti al Tribunale di Roma, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, in qualità di eredi di COGNOME NOME, chiedendo che fosse disposto il trasferimento, in suo favore, della proprietà del rustico e dell’annesso terreno di cui al preliminare di vendita sottoscritto tra le parti nel giugno 1968.

Resistevano alla domanda i convenuti.

Con provvedimento emesso in corso di causa era ordinata l’integrazione del contraddittorio nei confronti di COGNOME NOME, quale erede di COGNOME NOME, e di COGNOME NOME, che risultavano aver agito in nome della promissaria acquirente I.C.E.R.

Si costituiva in giudizio COGNOME NOME, che aderiva alla domanda attrice e ne chiedeva l’accoglimento, proponendo, in via subordinata, domanda di trasferimento in suo favore della proprietà dei beni di cui al citato preliminare.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 1683/2004, depositata il 20 gennaio 2004, dichiarava la carenza di

legittimazione attiva di COGNOME NOME e la prescrizione del diritto vantato da COGNOME NOME.

-Proponeva appello avverso la pronuncia di primo grado COGNOME NOME, lamentando l’erronea dichiarazione del suo difetto di legittimazione attiva, avendo questi firmato la scrittura del giugno 1968 in ogni foglio e avendo quindi agito in nome della società promissaria acquirente.

Si costituiva nel giudizio di impugnazione COGNOME NOME, la quale -in via incidentale -insisteva nell’accoglimento della domanda di esecuzione specifica in suo favore, contestando la dichiarazione di prescrizione della pretesa.

Rimaneva contumace NOME, quale erede di COGNOME NOME.

Decidendo sul gravame interposto, con sentenza n. 472/2012, depositata il 26 gennaio 2012, la Corte d’appello di Roma accoglieva l’appello principale, dichiarando la titolarità del diritto di COGNOME NOME a pretendere il trasferimento coattivo della proprietà del cespite -in quanto la società promissaria acquirente non era stata iscritta nel registro delle imprese, sicché le obbligazioni nascenti dal preliminare erano imputabili ai soci che avevano agito in suo nome -, nonché l’appello incidentale, escludendo che fosse maturata alcuna prescrizione del diritto a scapito di COGNOME NOME -in ragione dell’interruzione della prescrizione anche a favore della COGNOME, in conseguenza dell’azione esercitata dal COGNOME -; respingeva però la rivendicata declaratoria di trasferimento coattivo della proprietà immobiliare, in mancanza della congiunta richiesta a cura dell’ulteriore promissario acquirente COGNOME NOME e, per
esso, dei suoi eredi -e dichiarava l’inammissibilità per tardività della domanda subordinata proposta dall’appellante, volta ad ottenere la restituzione della somma corrisposta di vecchie lire 202.052.666.

3. -Interponeva impugnazione di legittimità avverso la pronuncia d’appello COGNOME NOME, svolgendo due motivi: A) l’erronea esclusione, in carenza della richiesta proveniente anche da parte del terzo promissario acquirente COGNOME NOME (ed, essendo questi deceduto prima del giudizio, da parte dei suoi eredi), della possibilità di emettere una pronuncia costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c. in favore degli altri due promissari acquirenti, nonostante si fosse al cospetto di una obbligazione solidale; B) l’omessa considerazione del comportamento delle parti anche successivo alla stipulazione del contratto (e, in particolare, del contegno del COGNOME, il quale -presumibilmente anche nell’interesse della moglie COGNOME NOME -aveva eseguito i pagamenti e si era accollato i debiti), in aggiunta al fatto che i convenuti non avevano mai usato come argomento difensivo l’assenza del COGNOME quale promissario acquirente.
Con sentenza n. 24467/2017, depositata il 17 ottobre 2017, questa Corte accoglieva il primo motivo del ricorso, dichiarando assorbito il secondo, e -per l’effetto cassava la pronuncia impugnata con rinvio.

Al riguardo, la pronuncia di legittimità rilevava che non vi era la necessità di una domanda ex art. 2932 c.c. anche da parte degli eredi di COGNOME NOME, in qualità di ulteriore promissario acquirente, poiché, in tema di obbligazioni indivisibili, tra le quali

rientrava la promessa di più soggetti di acquistare in comune un immobile considerato nella sua interezza, l’impossibilità che gli effetti del contratto si producessero (o non si producessero) pro quota o nei confronti soltanto di alcuni dei promissari comportava il diritto di ciascuno dei creditori di richiedere l’adempimento dell’intera obbligazione comune alla disciplina delle obbligazioni solidali, richiamata dall’art. 1317 c.c.

4. -Con atto di citazione notificato il 10 gennaio 2018, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME riassumevano il giudizio, chiedendo che si provvedesse alla pronuncia costitutiva di trasferimento della proprietà del cespite in loro favore.

Si costituivano nel giudizio di rinvio COGNOME NOME nonché COGNOME NOME e COGNOME NOME, chiedendo il rigetto delle avverse pretese.

La Corte d’appello di Roma, con la sentenza di cui in epigrafe, in accoglimento dell’appello proposto, disponeva il trasferimento, in favore di COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, della proprietà del complesso immobiliare indicato nel preliminare di vendita del giugno 1968, ubicato nel Comune di Roma e costituito: 1) da un locale rustico sito al piano terreno, facente parte quale corpo staccato della palazzina costruita giusta licenza del 30 dicembre 1958, destinato come da progetto a ristorante, in INDIRIZZO; 2) nonché dall’intero lotto di terreno sito in Roma, INDIRIZZO, INDIRIZZO, di complessivi mq. 51.000; condizionatamente al pagamento della somma di euro 38.190,61.
A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che vi era assoluta identità tra l’oggetto del contratto preliminare di vendita del giugno 1968 (oggetto rappresentato dal locale rustico sito al piano terreno e dall’intero lotto di terreno) e la domanda di trasferimento proposta dagli appellanti; b ) che dall’elaborato peritale depositato il 24 febbraio 2020 risultava che al foglio n. 183 del catasto urbano di Roma: l’originaria particella n. 106 era stata sostituita dalle nuove particelle n. 900 (terreno) e n. 905 (fabbricato di mq. 262, privo di concessione edilizia); -la particella n. 107 era costituita da un fabbricato per civile abitazione di consistenza di quattro vani, probabilmente derivato dalla fusione con un nuovo corpo di fabbrica di due precedenti volumi esistenti fin dal 1938; – la particella n. 108 era relativa ad un fabbricato per civile abitazione della consistenza di tre vani, che aveva sostituito l’originario fabbricato esistente, d estinato a stalla per i capi di bestiame; – la particella n. 109 era stata sostituita dalla nuova particella n. 906 (terreno); – la particella n. 151 era stata sostituita dalla particella n. 911 (terreno) e dalla particella n. 912, adibita a fabbricato privo di concessione edilizia; -infine, l’originaria particella n. 176 era stata sostituita dalla particella n. 824 (terreno) e dalla particella n. 825 (fabbricato C/1 privo di concessione edilizia); c ) che era incontestato che l’importo dovuto per il trasfe rimento della proprietà del su indicato bene ammontava a complessive vecchie lire 276.000.000 mentre risultava dalla documentazione prodotta dalle parti che, nel corso del primo grado di giudizio, era stata versata, in parte in contanti e in parte mediante il pagamento diretto delle esposizioni
debitorie maturate dal promittente alienante nei confronti delle banche, la complessiva somma di vecchie lire 202.052.666; d ) che non valeva ad impedire l’esecuzione specifica del preliminare il fatto che sul terreno oggetto del contratto fossero stati realizzati -peraltro successivamente alla conclusione del contratto -alcuni fabbricati privi di licenza edilizia e non condonabili, poiché vi era la dichiarazione dell’alienante circa gli estremi del titolo urbanistico reale e riferibile all’immobile, e ciò indipendentemente dalla conformità o meno della costruzione realizzata al titolo menzionato; e ) che l’esecuzione specifica non era altresì impedita dalla impossibilità di sanatoria degli edifici realizzati nell’arco di oltre cinquant’anni sul terreno oggetto di compromesso.
-Avverso la sentenza d’appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, COGNOME NOME e COGNOME NOME.

Sono rimasti intimati COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME nonché COGNOME NOME.

6. -I ricorrenti hanno depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Preliminarmente si rileva che COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME non risultano costituiti nel giudizio di legittimità (e ciò benché nell’istanza di anticipazione d’udienza depositata in via telematica il 4 maggio 2024 richiamino un asserito controricorso notificato il 23 dicembre 2022 e depositato il 3 gennaio 2023, verso cui replicano i ricorrenti con la memoria illustrativa depositata).

Per converso, né nei registri telematici né nel fascicolo cartaceo tale controricorso risulta depositato (pur potendo, in astratto, essere stato notificato) nell’odierno giudizio, come da conforme attestazione della cancelleria.

2. -Tanto premesso, con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. e l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte di merito disposto il trasferimento coattivo della proprietà immobiliare in ragione dell’accertata identità tra i cespiti oggetto del preliminare del giugno 1968 e quelli allo stato esistenti, benché l’oggetto del preliminare fosse totalmente mutato rispetto all’anno 1968, anche in ragione delle modifiche catastali intervenute negli anni, come attestato dalla stessa sentenza impugnata, secondo cui la particella n. 107 era costituita da un fabbricato di civile abitazione probabilmente derivato dalla fusione con un nuovo corpo di fabbrica di due precedenti volumi.
Osservano gli istanti che la stessa consulenza tecnica d’ufficio aveva evidenziato di non poter riconoscere quali delle costruzioni e baracche rilevate all’attualità fossero all’epoca esistenti e quindi oggetto del preliminare.

D’altronde, obiettano i ricorrenti che il pagamento del saldo del prezzo era stato erroneamente quantificato in euro 38.190,61, in forza della conversione del valore originariamente espresso in lire, senza tenere conto dell’aumento di valore dei cespiti immobiliari, anche all’esito delle costruzioni eseguite negli anni dal promittente alienante, sicché non si era tenuto conto

della sopravvenuta alterazione dell’originario rapporto di equivalenza tra le prestazioni.

2.1. -Il motivo è fondato.

Infatti, benché in premessa la Corte distrettuale abbia apoditticamente affermato l’identità dei cespiti contemplati nel preliminare di cui alla scrittura privata conclusa nel giugno 1968 con quelli attualmente esistenti, tuttavia, nel corpo della stessa motivazione, ha addotto l’esistenza allo stato di nuovi fabbricati, tanto da giustificare una sostituzione delle originarie particelle, fabbricati in parte realizzati in sostituzione di precedenti fabbricati e in parte realizzati ex novo e privi di concessione edilizia.
Ora, l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre presuppone l’identità strutturale e funzionale del bene oggetto del trasferimento coattivo con quello contemplato nel preliminare, sicché la pronuncia costitutiva che dispone l’effetto traslativo è preclusa allorché le difformità del cespite abbiano una portata sostanziale.

Al riguardo, la sostanziale identità del bene oggetto del trasferimento costituisce elemento indispensabile di collegamento tra contratto preliminare e contratto definitivo, con la conseguenza che, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, ai sensi dell’art. 2932 c.c., la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso -dovendo necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche -non può avere ad oggetto nuovi cespiti
diversi da quelli contemplati nel preliminare come oggetto del futuro trasferimento (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28613 del 06/11/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 18545 del 08/07/2024; Sez. 2, Sentenza n. 18050 del 19/10/2012).

E ciò sebbene, in materia di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, la condizione di identità della cosa oggetto del trasferimento con quella prevista nel preliminare non debba essere intesa nel senso di una rigorosa corrispondenza, ma nel senso che deve essere rispettata l’esigenza che il bene da trasferire non sia oggettivamente diverso, per struttura e funzione, da quello considerato e promesso (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 28293 del 15/10/2021; Sez. 2, Sentenza n. 4939 del 27/02/2017; Sez. 2, Sentenza n. 1562 del 26/01/2010; Sez. 2, Sentenza n. 16236 del 29/10/2003; Sez. 2, Sentenza n. 10291 del 16/07/2002).
Invero, nella fattispecie, è necessario verificare la difformità sostanziale inibitoria del trasferimento coattivo, appunto in ragione dell’esistenza di nuovi fabbricati sul terreno oggetto dell’originario compromesso del giugno 1968, tanto da implicare la radicale trasformazione strutturale dell’oggetto del contratto.

3. -Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 1346 c.c., per avere la Corte territoriale ritenuto irrilevante, ai fini del trasferimento coattivo, che alcuni fabbricati fossero privi della licenza edilizia e non condonabili, come peraltro rilevato dallo stesso consulente tecnico d’ufficio.

Per converso, ad avviso degli istanti, il fatto che alcuni cespiti immobiliari promessi in vendita non fossero passibili di sanatoria

avrebbe comportato l’illiceità dell’oggetto del contratto preliminare del giugno 1968, stante la realizzazione dei cespiti in contrasto con la normativa urbanistica sottesa.

3.1. -Il motivo è fondato.

Ed invero, la nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985 va ricondotta nell’ambito del terzo comma dell’art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità ‘testuale’ (e non già ‘virtuale’), con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell’immobile.
Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass. Sez. U, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019; nello stesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 12827 del 10/05/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 33754 del 04/12/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 33243 del 29/11/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 27251 del 25/09/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 23394 del 01/08/2023; Sez. 2, Sentenza n. 18998 del 05/07/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 5069 del 17/02/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 1897 del 23/01/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 1821 del 20/01/2023; Sez. 2,
Sentenza n. 30425 del 17/10/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 15587 del 16/05/2022; Sez. 3, Ordinanza n. 538 del 15/01/2020).

Nella fattispecie gli estremi della concessione edilizia menzionati nel preliminare si riferivano all’originario fabbricato esistente, mentre l’attuale edificazione realizzata come detto non corrispondente all’originaria previsione negoziale risulta priva di concessione edilizia (senza che l’abuso sia sanabile).

Si tratta, dunque, di nuovi fabbricati nient’affatto contemplati dal compromesso e non già di difformità incidenti sullo stato dell’immutato originario immobile, come menzionato dal titolo.

Ne discende che assume rilievo la circostanza che le nuove opere realizzate siano state compiute in radicale assenza di un titolo autorizzativo.

Non si ha, pertanto, un titolo autorizzativo riferito ai nuovi fabbricati, che non possono essere inglobati nel cespite nel suo complesso all’origine previsto nel preliminare, con l’effetto che la pronuncia costitutiva era inibita, sebbene in adesione al principio sulla natura formale e non sostanziale della nullità dell’atto traslativo che non evochi il titolo abilitativo (cui corrisponde la ricorrenza di un omologo limite per l’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.).
Segnatamente, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un edificio o un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) allorché sia radicalmente assente, rispettivamente, la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all’immobile (oggi permesso di costruire) e, in

mancanza, l’allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione -, o il certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizione dell’azione, il cui difetto è rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado, non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 34679 del 12/12/2023; Sez. 2, Sentenza n. 20886 del 18/07/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 7849 del 10/03/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 29581 del 22/10/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 18195 del 02/09/2020; Sez. 2, Sentenza n. 21721 del 27/08/2019; Sez. 6-2, Ordinanza n. 1505 del 22/01/2018; Sez. 6-2, Sentenza n. 8489 del 29/04/2016; Sez. 6-2, Ordinanza n. 22077 del 25/10/2011).
E ciò benché l’esistenza di tali riferimenti sia, appunto, una condizione dell’azione e non un presupposto della domanda, potendo, pertanto, intervenire anche in corso di causa nonché nel corso del giudizio d’appello, purché prima della relativa decisione, essendo l’allegazione e la produzione della relativa documentazione sottratte alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 16068 del 14/06/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 6684 del 07/03/2019).
Nel caso in esame, pacificamente il titolo abilitativo di alcune delle nuove costruzioni realizzate nelle more è inesistente, sicché è preclusa la produzione giudiziale dell’effetto traslativo.

3.2. -A fortiori , anche ove si consideri il piano sostanzialequalitativo al precipuo scopo della produzione dell’effetto

traslativo per via giudiziale, la difformità contestata avrebbe avuto comunque una valenza inibitoria.

E tanto perché, a fronte di un intervento che ha implicato, non già la mera ‘parziale’ difformità dell’opera rispetto al titolo autorizzativo, ma la realizzazione di nuovi cespiti senza autorizzazione, abuso non sanabile sul piano amministrativo, l’effetto traslativo era, in ogni caso, precluso.

Ebbene, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita immobiliare, può essere pronunciata sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. in presenza di opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, che non realizzino variazioni essenziali al progetto originario, in quanto non incidono sulla validità del corrispondente negozio di trasferimento ai sensi dell’art. 40 della legge n. 47/1985 (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 19552 del 16/07/2024; Sez. 2, Sentenza n. 34 del 02/01/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 11636 del 04/05/2023; Sez. 2, Ordinanza n. 22660 del 19/07/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 7849 del 10/03/2022; Sez. 2, Sentenza n. 11659 del 14/05/2018; Sez. 2, Sentenza n. 8081 del 07/04/2014; Sez. 2, Sentenza n. 20258 del 18/09/2009).
3.3. -Quanto ai canoni sulla discriminazione tra totale e parziale difformità, secondo la consolidata giurisprudenza amministrativa, le difformità totali comportano la realizzazione di un organismo edilizio diverso per caratteristiche tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente
utilizzabile (Cons. St., Sez. VI, Decisione n. 7644 del 08/08/2023; Sez. VI, Decisione n. 1392 del 28/02/2022; Sez. VI, Decisione n. 6651 del 30/10/2020; Sez. VI, Decisione n. 4662 del 21/07/2020; Sez. II, Decisione n. 561 del 23/01/2020; Sez. VI, Decisione n. 7723 del 11/11/2019; Sez. IV, Decisione n. 3928 del 12/06/2019).

A contrario , in materia urbanistico-edilizia, il concetto di parziale difformità presuppone che un determinato intervento costruttivo, pur se contemplato dal titolo autorizzatorio rilasciato dall’autorità amministrativa, venga realizzato secondo modalità diverse da quelle previste e autorizzate a livello progettuale, quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera (Cons. St., Sez. VI, Decisione n. 5423 del 30/06/2022).
Nel caso in disputa la realizzazione di nuovi fabbricati senza concessione edilizia, quali corpi autonomi dall’originario fabbricato previsto nel preliminare, deve essere considerata una difformità totale, peraltro non sanabile.

4. -In conseguenza delle considerazioni esposte, il ricorso deve essere accolto.

La sentenza impugnata va, dunque, cassata, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi agli enunciati principi di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione,

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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