Immissioni intollerabili: guida alla responsabilità

La Corte di Cassazione ha analizzato la responsabilità del proprietario di un immobile per le immissioni intollerabili causate da un conduttore. Sebbene l’azione per la cessazione delle molestie fosse già conclusa, la richiesta di risarcimento danni contro il proprietario è stata respinta poiché non è stato provato un suo concorso colposo o la prevedibilità del danno al momento della locazione. Tuttavia, la Corte ha accolto il ricorso relativo alle spese legali, stabilendo che la cessazione della materia del contendere non deve penalizzare chi ha agito per tutelare i propri diritti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Immissioni intollerabili: guida alla responsabilità ## La responsabilità del proprietario per le immissioni intollerabili Le immissioni intollerabili rappresentano una delle problematiche più sentite nei rapporti di vicinato, specialmente quando coinvolgono attività commerciali situate in immobili locati. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito i limiti della responsabilità del proprietario delle mura rispetto ai danni causati dal conduttore. Il cuore della questione risiede nella distinzione tra l’azione reale, volta a far cessare le molestie, e l’azione risarcitoria, finalizzata a ottenere il ristoro dei danni subiti. ### Analisi dei fatti e del processo La vicenda trae origine dalle lamentele di alcuni residenti per rumori ed esalazioni provenienti da un ristorante. Inizialmente, il tribunale aveva condannato sia il proprietario che il gestore. In sede di appello, tuttavia, la responsabilità del proprietario è stata esclusa, poiché non era stato dimostrato un suo intervento diretto o una negligenza nella scelta del conduttore. I residenti erano stati inoltre condannati a rifondere le spese legali al proprietario, nonostante le immissioni fossero effettivamente cessate grazie a provvedimenti cautelari ottenuti durante il giudizio. ### La decisione della Corte di Cassazione La Suprema Corte ha confermato che il proprietario-locatore non risponde automaticamente dei danni prodotti dal conduttore. La responsabilità ex art. 2043 c.c. scatta solo se il proprietario ha concorso alla realizzazione del fatto dannoso o se, al momento della firma del contratto, era prevedibile che l’attività avrebbe causato danni a terzi. Sul fronte delle spese processuali, la Corte ha invece ribaltato la decisione precedente, applicando il principio della soccombenza virtuale: se l’azione era fondata al momento della sua proposizione, le spese non possono gravare sulla parte che ha ottenuto ragione, anche se solo in via cautelare. ## Le motivazioni La Corte ha motivato la decisione spiegando che il proprietario non ha un obbligo generale di vigilanza sugli impianti del conduttore. Per configurare una colpa, occorre dimostrare che il locatore abbia autorizzato modifiche strutturali dannose o che l’immobile fosse intrinsecamente inidoneo all’attività senza produrre immissioni intollerabili. Riguardo alle spese, è stato ribadito che la cessazione della materia del contendere richiede una valutazione di chi sarebbe stato soccombente nel merito, evitando che la parte vittoriosa sia ingiustamente gravata dai costi del processo. ## Le conclusioni In conclusione, chi subisce immissioni intollerabili deve agire prioritariamente contro chi esercita l’attività molesta. La chiamata in causa del proprietario per il risarcimento richiede prove rigorose sul suo concorso colposo. Tuttavia, il diritto al rimborso delle spese legali rimane protetto qualora l’azione giudiziaria porti alla cessazione delle molestie durante il corso della causa, garantendo così un equilibrio tra la tutela della proprietà e il diritto alla salute.

Il proprietario di un immobile risponde sempre dei rumori causati dall’inquilino?
No, il proprietario risponde solo se ha concorso al danno o se era prevedibile che l’attività del conduttore avrebbe causato immissioni intollerabili al momento della locazione.

Cosa succede se le immissioni cessano mentre la causa è ancora in corso?
Il giudice dichiara la cessazione della materia del contendere e decide sulle spese legali basandosi sulla soccombenza virtuale, ovvero su chi avrebbe probabilmente perso la causa.

Chi deve pagare le spese legali se il giudice accoglie solo una parte delle domande?
In caso di accoglimento parziale o di soccombenza virtuale, il giudice può disporre la compensazione delle spese, evitando che la parte parzialmente vittoriosa debba pagare i costi dell’avversario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 29784 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 29784 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4794/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, SCUDO NOME, in proprio e quali eredi di NOME, rappresentate e difese dall’avvocato COGNOME NOME;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME

-controricorrente-

nonchè contro

MINEO PLACIDO

-intimato- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO CATANIA n. 1135/2020 depositata il 03/07/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/09/2023 dal consigliere NOME COGNOME

Rilevato che:

con atto di citazione notificato nel dicembre 2006 NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME convennero in giudizio innanzi al Tribunale di Catania NOME AVV_NOTAIO e NOME COGNOME, il primo quale proprietario dell’immobile, il secondo quale conduttore esercente l’attività di ristorazione nel medesimo immobile, chiedendo la cessazione delle immissioni provenienti da quest’ultimo ed il risarcimento del danno. Nel corso del giudizio vennero instaurati tre procedimenti cautelari con l’adozion e di provvedimenti volti alla eliminazione delle dette immissioni mediante accorgimenti tecnici volta a volta differenti sulla base di CTU. Il Tribunale adito, previa dichiarazione di cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di natura reale, accolse la domanda risarcitoria, condannando i convenuti in solido al risarcimento del danno in favore delle attrici nella misura di Euro 54.504,00 a titolo di danno patrimoniale e non patrimoniale ed in favore della sola NOME NOME COGNOME nella misura di Euro 2.405,00 a titolo di danno biologico. Avverso detta sentenza proposero distinti appelli i convenuti. Riunite le impugnazioni, con sentenza di data 3 luglio 2020 la Corte d’appello di Catania rigettò la domanda risarcitoria nei confronti di
NOME COGNOME e condannò NOME COGNOME al pagamento nei confronti delle appellate della somma di Euro 37.157,00, confermando per il resto l’impugnata sentenza; condannò inoltre NOME COGNOME e NOME COGNOME, in proprio e quali eredi di NOME COGNOME, al rimborso delle spese processuali del giudizio di primo grado e di appello in favore di NOME COGNOME e condannò NOME COGNOME al rimborso delle spese processuali di appello in favore delle appellate.

Per quanto qui rileva, premise la corte territoriale che, stante la mancanza di impugnazioni, si era formato il giudicato interno sul capo di sentenza con cui era stata dichiarata la cessazione della materia del contendere sulla domanda di natura reale ai sensi dell’art. 844 cod. civ., avendo dato atto il Tribunale che le immissioni acustiche erano venute meno nel 2009 a seguito dell’esecuzione in corso di causa da parte del COGNOME dei lavori previsti dal CTU ed essendo venute meno ogni ulteriori immissioni di fumi e odori per essere cessata l’attività del COGNOME il 10 gennaio 2016. Osservò quindi, premesso che l’azione reale doveva essere esperita nei confronti del proprietario del fondo causa di immissioni , che ricorreva la responsabilità risarcitoria di quest’ultimo, ove avesse locato l’immobile ad altri, se avesse concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non già per avere omesso di esigere dal conduttore gli interventi atti ad impedire il pregiudizio. Aggiunse che doveva escludersi l’esistenza di un obbligo di vigilanza, di intervento o di veto nei confronti del conduttore in capo al locatore e che per affermare la sussistenza della colpa del locatore si sarebbe dovuto accertare se, al momento della concessione della locazione, fosse prevedibile con l’ordinaria diligenza che il conduttore avrebbe con ragionevole certezza arrecato danni a terzi provocando immissioni intollerabili, ma un tale accertamento era mancato. Osservò ancora che il proprietario non poteva essere ritenuto responsabile dei danni derivanti dai macchinari e dagli impianti del conduttore, non avendo alcun potere di controllo sui detti impianti, nella piena ed esclusiva
disponibilità del conduttore, né poteva essere fonte di responsabilità l’apertura di una finestra lucifera, non essendo stata autorizzata dal proprietario.

Hanno proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME, in proprio e quali eredi di NOME COGNOME, sulla base di sei motivi e resiste con controricorso NOME COGNOME . E’ stato fissato il ricorso in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 bis.1 cod. proc. civ.. E’ stata presentata memoria da entrambe le parti.

Considerato che:

con il primo motivo si denuncia violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che il giudice di appello ha omesso di pronunciare sulla domanda di natura reale, la quale aveva ad oggetto non solo l’ordine al conduttore di espletare nella propria attività gli accorgimenti necessari per la riduzione delle immissioni alla normale tollerabilità, ma anche l’ordine al proprietario di apportare le modifiche strutturali idonee ad evitare il propagarsi delle immissioni. Aggiunge che il Tribunale aveva ritenuto che il NOME avesse concorso alla realizzazione del fatto dannoso alla luce delle carenze strutturali dell’immobile e per non essersi adoperato presso il conduttore per la cessazione delle immissioni.
Con il secondo motivo si denuncia violazione dell’art. 329 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che, nonostante la parte appellante avesse omesso di impugnare la statuizione di primo grado di cessazione della materia del contendere circa la domanda di natura reale e la formazione dunque del relativo giudicato, come riconosciuto dalla stessa sentenza impugnata, il giudice di appello ha pronunciato sulla qualificazione della domanda avente natura reale nei confronti del NOME, qualificandola come risarcitoria.
Con il terzo motivo si denuncia violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che la motivazione è apparente perché il giudice di appello, dopo avere riconosciuto la natura reale della domanda proposta nei confronti del proprietario, senza alcuna logica ragione ha esaminato esclusivamente la domanda risarcitoria. Aggiunge che la motivazione è anche contraddittoria perché da una parte viene confermata la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda ai sensi dell’art. 844 cod. civ., dall’altra si esclude la responsabilità del NOME, che pure era stato evocato in giudizio per l’esecuzione degli interventi sulla struttura volti a far cessare le immissioni.
Con il quarto motivo si denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 844, 2043 e 2051 cod. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che in relazione alla domanda ai sensi dell’art. 844 legittimato passivo, ove sia richiesta la modifica strutturale dell’immobile per la cessazione delle immissioni, non può che essere il proprietario, stante la natura reale dell’azione e che buona parte degli interventi previsti dal CTU per la cessazione delle immissioni riguardavano la struttura, a conferma dell’inidoneità di quest’ultima a supportare l’attività espletata dal COGNOME. Aggiunge che l’apertura della finestra lucifera non poteva non essere stata autorizzata dal proprietario, a nulla valendo l’assunto (tardivo) che si trattasse di opera realizzata all’insaputa del proprietario, in quanto circostanza non provata, tardiva e comunque non opponibile al terzo, e lo stesso è a dirsi per l’installazione del comignolo statico antivento sulla canna fumaria. Osserva quindi che alla luce delle carenze strutturali l’azione doveva essere qualificat a come di natura reale.
Con il quinto motivo si denuncia omesso esame del fatto decisivo e controverso ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ.. Osservano le ricorrenti che la Corte d’appello ha omesso di valutare le

seguenti condotte del COGNOME che, se valutate, avrebbero comportato un giudizio di responsabilità: il COGNOME è rimasto inerte di fronte alle diffide inoltrate dalle attrici per la cessazione delle immissioni; ha contestato nel corso del giudizio la fondatezza della denuncia di immissioni, così avvalendo il comportamento del conduttore; ha omesso di controllare le modifiche apportate dal conduttore, giungendo a diffidare le attrici dall’intraprendere azioni nei confronti del COGNOME; anche dopo la risoluzione della locazione ha continuato a concedere in locazione l’immobile per le medesime attività di ristorazione, opponendo di avere fatto sottoscrivere al conduttore una clausola di esonero da responsabilità nel caso di immissioni. Aggiungono che il COGNOME con il suo comportamento ha concorso alla realizzazione del fatto dannoso, sia per la concessione in locazione per ristorazione di un immobile destinato per le sue caratteristiche a produrre immissioni, sia per essere rimasto inerte in relazione agli aspetti strutturali, come l’apertura arbitraria della finestra, per la quale ha dato il suo implicito assenso
I motivi dal primo al quinto, da trattare congiuntamente in quanto connessi, sono inammissibili. L’equivoco di fondo, che è alla base dei motivi di ricorso, è lo scambio fra azione reale ai sensi dell’art. 844 cod. civ. e titolarità dal lato passivo del rapporto risarcitorio. L’azione reale, come statuito dal giudice di appello, ed affermato dalle stesse ricorrenti, si è esaurita con il passaggio in giudicato della statuizione di cessazione della materia del contendere. Permane sub iudice il rapporto risarcitorio, rispetto al quale il proprietario dell’immobile fonte di immissioni, pur in astratto passivamente legittimato, è titolare dal lato passivo del rapporto alle seguenti condizioni fissate dalla giurisprudenza di questa Corte, ed alle quali ha attinto il giudice del merito.
Allorché le immissioni intollerabili originino da un immobile condotto in locazione, la responsabilità ex art. 2043 cod. civ. per i danni

da esse derivanti può essere affermata nei confronti del proprietario, locatore dell’immobile, solo se il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non già per avere omesso di rivolgere al conduttore una formale diffida ad adottare gli interventi necessari ad impedire pregiudizi a carico di terzi (Cass. n. 11125 del 2015). La responsabilità ex art. 2043 c.c. per i danni derivanti dalle immissioni può essere inoltre affermata nei confronti del proprietario, locatore del bene, soltanto quando si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando la diligenza di cui all’art. 1176 c.c., che il conduttore avrebbe certamente recato danni a terzi con la propria attività (Cass. n. 4908 del 2018).
Il giudizio di fatto del giudice del merito, in quanto tale non sindacabile in sede di legittimità, è stato nel senso del difetto dei presupposti di fatto della titolarità passiva del rapporto risarcitorio. La denuncia di vizio motivazionale al riguardo proposta è inammissibile in primo luogo per il difetto di decisività delle circostanze asseritamente non esaminate dal giudice del merito, a fronte del giudizio di fatto in termini di : a) non prevedibilità, in base all’ordinaria diligenza, al momento della concessione della locazione, che il conduttore avrebbe con ragionevole certezza arrecato danni a terzi provocando immissioni intollerabili; b) assenza del potere di controllo sugli impianti del conduttore; c) apertura della finestra lucifera senza autorizzazione dal proprietario. In secondo luogo, la censura è inammissibile perché le circostanze indicate nella denuncia di vizio motivazionale sono comunque entrate nel fuoco della valutazione del giudice del merito al fine di giungere all’accertamento di fatto nei termini appena indicati (né può darsi ovviamente rilevanza, rispetto ai fatti per cui è causa, alla condotta successiva alla risoluzione della locazione, ed in particolare l’asserita concessione in locazione ad altri sempre per attività di ristorazione).
Permanendo dunque il giudizio di fatto del giudice del merito, all’esito del denunciato vizio motivazionale, resta l’accertamento negativo in ordine alla sussistenza dei presupposti di fatto della titolarità passiva del rapporto risarcitorio. Su tale rapporto il giudice del merito ha pronunciato e le censure di omessa pronuncia ed erronea qualificazione in termini risarcitori di un’azione che invece avrebbe natura reale, in violazione del giudicato o con motivazione apparente secondo le ricorrenti, sono tutte censure che, come si è detto, muovono dal l’erroneo presupposto dello confusione fra azione reale e titolarità passiva del rapporto risarcitorio anche del proprietario (e non del solo conduttore). Il proprietario è responsabile per i danni non per la natura reale dell’azione, la quale è invece azione personale a titolo risarcitorio, ma perché, con riferimento a quest’ultima azione, è stato dimostrato che abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso. Il giudice del merito, come si è visto, sulla base di un giudizio non sindacabile in sede di legittimità, ha concluso nel senso che il proprietario non ha concorso alla realizzazione del fatto dannoso.
Le censure restano in conclusione eccentriche rispetto alla ratio decidendi , e sono pertanto prive di decisività, perché muovono da un presupposto non corrispondente alla natura della controversia ancora sub iudice , dopo la chiusura di quella sull’azione reale con la formazione del giudicato di cessazione della materia del contendere.

Con il sesto motivo si denuncia violazione dell’art. 91 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente, premesso che la fondatezza del ricorso per cassazione comporterà una revisione del capo sulle spese, che le attrici non potevano essere condannate alla rifusione delle spese del doppio grado in favore del NOME alla luce della fondatezza della domanda ai sensi dell’art. 844, in base alla regola che la parte attrice parzialmente vittoriosa non può essere condannata neppure parzialmente alle spese.
Aggiunge che il giudice di appello avrebbe dovuto fare buon uso della norma sulla compensazione.

Il motivo è fondato. Il giudice del merito ha reputato le odierne ricorrente soccombenti nei gradi di merito ai fini del regolamento delle spese processuali , senza considerare che per l’azione reale, per la quale era stato evocato in giudizio il NOME nella qualità di proprietario del fondo causa di immissioni, era stata dichiarata dal Tribunale la cessazione della materia del contendere dopo che, a seguito della reiterazione di provvedimenti cautelari (ed anche la cessazione della locazione), le immissioni erano terminate.
In materia di spese giudiziali, il sindacato di legittimità trova ingresso nella ipotesi in cui il giudice di merito abbia violato il principio della soccombenza ponendo le spese a carico della parte risultata totalmente vittoriosa, e ciò vale sia nel caso in cui la controversia venga decisa in ognuno dei suoi aspetti, processuali e di merito, sia nel caso in cui il giudice accerti e dichiari la cessazione della materia del contendere e sia, perciò, chiamato a decidere sul governo delle spese alla stregua del principio della cosiddetta soccombenza virtuale (Cass. n. 18128 del 2020).
Il giudice del merito ha accertato che le immissioni acustiche erano venute meno nel 2009 a seguito dell’esecuzione in corso di causa da parte del COGNOME dei lavori previsti dal CTU e che erano stati oggetto dei provvedimenti cautelari favorevoli alle attric i. Quest’ultime non possono quindi essere ritenute soccombenti, rispetto all’esito complessivo della lite, in relazione al criterio della soccombenza virtuale che presiede al regolamento delle spese con riferimento alla statuizione di cessazione della materia del contendere. In base a tale criterio le attrici devono essere considerate parzialmente vittoriose. Condannando le originarie attrici alla rifusione delle spese del doppio grad o di merito, la Corte d’appello ha violato il principio secondo cui le
spese non possono essere poste a carico della parte anche parzialmente vittoriosa (Cass. n. 4755 del 2004).

Poiché non sono necessari accertamenti di fatto la causa può essere decisa nel merito. La soccombenza virtuale del COGNOME in relazione alla domanda per la quale vi è stata la cessazione della materia del contendere, unitamente all’accoglimento solo parz iale delle domande proposte, costituisce ragione di compensazione delle spese nei gradi di merito. Va disposta la compensazione anche delle spese del giudizio di cassazione in ragione dell’accoglimento del solo sesto motivo sulle spese processuali.

P. Q. M.

Accoglie il sesto motivo, dichiarando per il resto inammissibile il ricorso; cassa la sentenza in relazione al motivo accolto e, decidendo la causa nel merito, dispone la compensazione delle spese processuali fra le ricorrenti e NOME COGNOME sia per i gradi di merito che per il giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma il giorno 25 settembre 2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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