Giurisdizione giudice ordinario: acquisto all'asta

Una proprietaria, che aveva acquistato un appartamento all’asta, ha contestato un’ingiunzione di pagamento del Comune per oneri di esproprio pregressi. I giudici di merito avevano declinato la competenza in favore del giudice amministrativo. La Corte di Cassazione ha invece stabilito la giurisdizione del giudice ordinario, poiché la disputa verteva su un mero diritto di credito (il quantum) e non sull’esercizio di poteri autoritativi della Pubblica Amministrazione, cassando la sentenza e rinviando la causa al Giudice di Pace.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Giurisdizione Giudice Ordinario: Il Caso dell’Immobile Acquistato all’Asta

L’acquisto di un immobile all’asta giudiziaria può nascondere insidie inaspettate, come la pretesa di pagamento di oneri pregressi da parte di un ente pubblico. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale: a chi spetta decidere su queste controversie? La risposta, come vedremo, conferma la giurisdizione del giudice ordinario quando il cuore della disputa è puramente economico.

I Fatti del Caso: un Acquisto all’Asta con Sorpresa

Una cittadina acquista un appartamento tramite un’asta giudiziaria. L’immobile era stato originariamente costruito in regime di edilizia convenzionata. A distanza di tempo, il Comune le notifica un’ordinanza ingiunzione, chiedendole il pagamento di somme relative a maggiori oneri di esproprio, cioè costi aggiuntivi che l’ente aveva dovuto sostenere per acquisire il terreno su cui era stato costruito l’edificio.

La nuova proprietaria si oppone fermamente, sostenendo di non dover nulla. La sua difesa si basa su un punto fondamentale: né nella perizia di stima, né nel bando di vendita, né tantomeno nel decreto di trasferimento dell’immobile era menzionata l’esistenza di questo debito o di una convenzione che lo prevedesse a favore del Comune.

Il caso inizia davanti al Giudice di Pace, che però dichiara il proprio difetto di giurisdizione. La decisione viene confermata in appello dal Tribunale, secondo cui la materia rientrerebbe nella competenza del giudice amministrativo, trattandosi di entrate patrimoniali dello Stato. La proprietaria, non arrendendosi, porta la questione fino alla Corte di Cassazione.

La Questione sulla Giurisdizione del Giudice Ordinario

Il nodo centrale del ricorso in Cassazione non è stabilire se la somma sia dovuta o meno, ma decidere quale giudice abbia il potere di farlo. La ricorrente sostiene che non si sta discutendo della legittimità di un atto della Pubblica Amministrazione o di una questione urbanistica. La controversia, a suo avviso, riguarda esclusivamente il diritto del Comune di riscuotere una somma di denaro (il cosiddetto quantum) da un soggetto che ha acquistato il bene all’asta senza essere a conoscenza di tale onere. Si tratta, quindi, di una disputa su un diritto di credito, tipica materia di competenza del giudice civile.

La Decisione della Cassazione: Competenza del Giudice Ordinario

La Corte di Cassazione accoglie il ricorso della proprietaria, affermando con chiarezza la giurisdizione del giudice ordinario.

Le Motivazioni della Sentenza

I giudici della Suprema Corte basano la loro decisione su un principio ormai consolidato nella giurisprudenza. Rientrano nella giurisdizione del giudice ordinario tutte le domande che hanno per oggetto il pagamento di un corrispettivo, la sua quantificazione e l’individuazione del soggetto debitore, a condizione che non vengano messe in discussione questioni relative al rapporto di concessione originario e che la Pubblica Amministrazione non abbia alcun potere discrezionale nel determinare tale somma.

Nel caso specifico, la controversia non verte sull’uso del potere autoritativo della Pubblica Amministrazione, ma semplicemente sulla richiesta di pagamento di una somma di denaro e sull’identificazione del soggetto tenuto a versarla. La Corte sottolinea la contraddizione della sentenza del Tribunale, che da un lato riconosceva il principio della competenza amministrativa solo per le questioni legate all’uso del potere pubblico, ma dall’altro non spiegava perché una semplice richiesta di riscossione di un quantum dovesse essere considerata tale. La questione non è se il Comune ha agito legittimamente in origine, ma se oggi può pretendere quel denaro dalla nuova proprietaria. Questa è una disputa tra un presunto creditore e un presunto debitore, che deve essere risolta dal giudice ordinario.

Conclusioni: Implicazioni per chi Acquista all’Asta

La decisione della Cassazione è di fondamentale importanza pratica. Essa chiarisce che chi acquista un immobile all’asta e si vede recapitare una richiesta di pagamento per oneri pregressi da parte di un ente pubblico può difendere le proprie ragioni davanti al giudice ordinario (come il Giudice di Pace o il Tribunale, a seconda del valore). Questo garantisce che la disputa venga trattata come una normale controversia civile su un diritto di credito, senza essere attratta nella sfera della giustizia amministrativa, spesso percepita come più complessa. L’ordinanza riafferma un principio di garanzia per il cittadino, il quale ha diritto a vedere la propria posizione valutata da un giudice che si occupa di rapporti paritetici tra le parti, quando non è in gioco l’esercizio di un potere pubblico discrezionale. La causa è stata quindi rinviata al Giudice di Pace, che dovrà finalmente decidere nel merito se la pretesa del Comune è fondata o meno.

A chi spetta la giurisdizione in caso di opposizione a un’ingiunzione di pagamento per oneri su un immobile di edilizia convenzionata?
Spetta alla giurisdizione del giudice ordinario quando la controversia riguarda esclusivamente l’esistenza e l’ammontare di un diritto di credito (il quantum), senza che vengano contestati l’esercizio di poteri discrezionali o atti autoritativi della Pubblica Amministrazione.

L’acquirente di un immobile all’asta è tenuto a pagare oneri pregressi non indicati negli atti di vendita?
L’ordinanza non decide sul merito di questa domanda, ma stabilisce che è il giudice ordinario l’organo competente a cui spetta valutarla. La difesa della ricorrente si basa proprio sul fatto che tali oneri non erano menzionati negli atti dell’asta, e sarà questo il punto che il Giudice di Pace dovrà esaminare.

Perché la Corte di Cassazione ha escluso la giurisdizione del giudice amministrativo in questo caso?
La Corte ha escluso la giurisdizione amministrativa perché la controversia non metteva in discussione la legittimità di atti urbanistici o di concessione, né l’esercizio di un potere discrezionale della P.A. La disputa era limitata a una questione puramente patrimoniale: il diritto del Comune a riscuotere una somma di denaro e l’individuazione del soggetto obbligato al pagamento, materia che rientra pienamente nella competenza del giudice ordinario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 18226 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 18226 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 29095/2021 R.G. proposto da: PALILLA SERENA, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato RAGIONE_SOCIALE rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente- avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di MASSA n. 306/2021 depositata il 10/05/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/05/2024 dal Consigliere COGNOME NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

COGNOME NOME ha proposto opposizione ad un’ordinanza ingiunzione emessa dal Comune di Carrara nei suoi confronti, in quanto attuale proprietario dell’appartamento a suo tempo costruito in edilizia convenzionata, per il rimborso di somme corrisposte al proprietario del suolo a titolo di maggiori oneri di esproprio. La opponente assume di non dover corrispondere alcunché, avendo acquistato l’immobile ad un’asta giudiziaria senza che nella perizia di stima, nel bando di vendita e nel decreto di trasferimento fosse indicata alcuna riserva a favore del Comune opposto. Il giudice di pace ha dichiarato il difetto di giurisdizione. La sentenza è stata impugnata dalla proprietaria opponente e confermata dal Tribunale di Massa sul rilievo che le vertenze in materia di opposizione all’ingiunzione per le entrate patrimoniali dello Stato si appartengono alla giurisdizione del giudice amministrativo. Nella sentenza di secondo grado si afferma che appartengono alla giurisdizione del giudice amministrativo le controversie -come quella in oggetto -nelle quali venga in rilievo il momento autorizzativo del rapporto tra pubblica amministrazione e privato e che le modalità di riscossione adottate dalla pubblica amministrazione per il conseguimento del credito non possono incidere sulle ragioni determinanti la giurisdizione
Avverso la predetta sentenza ha proposto ricorso per cassazione COGNOME, affidandosi ad un motivo. Il Comune ha svolto difese con controricorso. La ricorrente ha depositato memoria

RITENUTO CHE

1. -Con l’unico motivo di ricorso si lamenta ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c. la violazione e falsa applicazione dell’art. 37 c. p.c., e la violazione e falsa applicazione dell’art. 2 del R. D. 639/1910 in relazione alla L.241/90 (e successive modifiche ed integrazioni) ed all’art. 103 Costituzione.

La ricorrente osserva che la causa è inerente alla pretesa dell’ente di maggiori oneri di esproprio in ragione dell’aumento del costo di acquisizione dell’area espropriata e quindi si tratta di materia che nulla ha a che vedere con la materia urbanistica. Deduce che la giurisprudenza citata dal giudice di merito non si attaglia per nulla alle conclusioni cui è pervenuto il Tribunale. Nel caso di specie non si discute sulla legittimità o meno di atti autoritativi della pubblica amministrazione, ma si controverte esclusivamente sul diritto dell’ente pubblico di rivalersi del conguaglio, conseguente alla rivalutazione del prezzo di esproprio, nei confronti dell’acquirente di un immobile -realizzato a seguito di un piano per l’edilizia popolare economica -venduto ad un’asta giudiziaria senza che negli atti prodromici alla vendita e nel decreto di trasferimento fosse data alcuna indicazione in merito all’esistenza di una convenzione che tale diritto assegnava al Comune.
2. -Il motivo è fondato.

Si applica alla fattispecie un principio ormai consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, pronunciato in tema e pertanto non è necessario rimettere la questione, sebbene si tratti di giurisdizione, alle sezioni unite. Secondo questo principio rientra nella giurisdizione del giudice ordinario la domanda avente ad oggetto il pagamento del corrispettivo della concessione del diritto di superficie, ai sensi dell’art. 10, della legge 18 aprile 1962, n. 167, come sostituito dall’art. 35, della legge 22 ottobre 1971, n. 865, su aree comprese nei piani per l’edilizia economica e popolare e, in particolare, la quantificazione di tale corrispettivo, nonché l’individuazione del soggetto debitore, allorché non siano in contestazione questioni relative al rapporto di concessione e in ordine alla determinazione del predetto corrispettivo non sussista alcun potere discrezionale della P.A. (Cass. civ. sez. un.,
10/08/2011, n. 17142; sez. un., n. 20419 del 11/10/2016; sez. un., n. 16083 del 9.6.2021).

Il Tribunale di Massa, confermando la sentenza del giudice di pace di Carrara, non ha fatto corretta applicazione di detto principio, e ha reso anche una pronuncia contraddittoria, poiché, pur muovendo dal principio che spetta alla giurisdizione del giudice amministrativo solo la controversia che riguardi l’uso del potere autoritativo della pubblica amministrazione, non spiega perché la presente controversia, che riguarda soltanto la riscossione del quantum e segnatamente se detta riscossione sia possibile nei confronti della ricorrente, acquirente ad un’asta giudiziaria, metterebbe in discussione l’uso del potere autoritativo della pubblica amministrazione.
Ne consegue, in accoglimento del ricorso, la cassazione della sentenza impugnata, va dichiarata la giurisdizione del giudice ordinario, e in applicazione dell’art 353 c.p.c. ratione temporis vigente, rimette le parti innanzi al giudice di pace di Carrara, innanzi la quale la causa dovrà essere riassunta nel termine di legge.

La regolazione delle spese è rimessa al giudizio di merito.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, dichiara la giurisdizione del giudice ordinario, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa dinanzi al giudice di pace di Carrara innanzi la quale la causa dovrà essere riassunta nel termine di legge.

Così deciso in Roma, il 30/05/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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