Giudicato riflesso in condominio: limiti e requisiti

La Cassazione ha respinto il ricorso di un condomino ritenuto responsabile per infiltrazioni, negando l’applicazione del giudicato riflesso di una precedente sentenza perché le parti in causa non erano le stesse. La Corte ha chiarito che l’identità soggettiva è un requisito fondamentale per l’efficacia preclusiva di una decisione precedente e ha confermato la condanna al risarcimento del danno.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Giudicato Riflesso in Condominio: la Cassazione Chiarisce i Limiti

L’efficacia di una sentenza può estendersi oltre le parti originarie del processo? Questa è la domanda centrale affrontata dalla Corte di Cassazione in una recente ordinanza. Il concetto di giudicato riflesso è un meccanismo processuale complesso che può avere impatti significativi nelle controversie, specialmente in ambito condominiale. Attraverso l’analisi di un caso di danni da infiltrazioni, la Corte Suprema ha ribadito i paletti invalicabili per la sua applicazione, sottolineando l’importanza dell’identità delle parti.

I Fatti: una Complessa Vicenda di Infiltrazioni e Responsabilità

La vicenda ha origine da una richiesta di risarcimento danni per infiltrazioni d’acqua subite dal proprietario di un appartamento al secondo piano di un condominio. I danni provenivano dal bagno dell’appartamento sovrastante. Il giudizio di primo grado aveva individuato una doppia responsabilità: quella del proprietario dell’appartamento superiore per lavori di ristrutturazione mal eseguiti e quella del Condominio per la rottura di una tubatura (la ‘braga’) considerata parte comune.

La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado accertavano che la tubatura in questione non era di proprietà condominiale, ma di pertinenza esclusiva dell’appartamento superiore. Di conseguenza, l’erede del proprietario di tale immobile veniva condannata come unica responsabile al risarcimento integrale del danno. Contro questa sentenza, l’erede ha proposto ricorso in Cassazione, basandolo su tre motivi principali.

Il Giudicato Riflesso e la Necessaria Identità delle Parti

Il motivo principale del ricorso si fondava sull’esistenza di una precedente sentenza, emessa dal Giudice di Pace, che, secondo la ricorrente, avrebbe già accertato la responsabilità del Condominio. La difesa invocava quindi il principio del giudicato riflesso, sostenendo che gli effetti di quella prima decisione avrebbero dovuto estendersi anche alla presente causa, precludendo un nuovo accertamento.

La Cassazione ha respinto con fermezza questa tesi per due ragioni fondamentali:
1. Diversità delle Parti: La prima sentenza era stata emessa in una causa tra il Condominio, la sua compagnia assicuratrice e l’impresa che aveva eseguito alcuni lavori. I singoli proprietari degli appartamenti coinvolti nella causa attuale non erano parte di quel giudizio. La giurisprudenza è costante nell’affermare che l’efficacia preclusiva del giudicato presuppone l’identità delle parti coinvolte. Mancando questo requisito, non è possibile invocare alcun effetto vincolante.
2. Onere di Specificità: La ricorrente non aveva riportato nel suo ricorso i passaggi salienti e il dispositivo della sentenza del Giudice di Pace. Questo onere, previsto dal codice di procedura civile, è essenziale per consentire alla Corte di Cassazione di valutare la fondatezza della censura. L’omissione ha reso il motivo inammissibile.

La Richiesta di Manleva e la Garanzia Impropria

Un altro punto contestato riguardava il rigetto della domanda di manleva nei confronti della compagnia di assicurazioni del condominio. La ricorrente sosteneva che la richiesta di garanzia, avanzata dal Condominio, avrebbe dovuto estendersi automaticamente a lei. Anche in questo caso, la Corte ha dato torto alla ricorrente, spiegando che si trattava di una ‘garanzia impropria’. In questi casi, i rapporti giuridici sono distinti e autonomi. Pertanto, l’estensione automatica della domanda non opera ed è necessaria una richiesta esplicita e tempestiva da parte di chi vuole beneficiare della garanzia. Tale richiesta era stata formulata tardivamente, solo in sede di precisazione delle conclusioni, e quindi correttamente ritenuta inammissibile.

Le Motivazioni della Corte

La Corte di Cassazione, nel rigettare il ricorso, ha riaffermato principi procedurali di fondamentale importanza. In primo luogo, ha chiarito che il giudicato riflesso è un istituto di applicazione eccezionale, che non può operare in assenza del requisito dell’identità soggettiva tra le parti dei due giudizi. Confondere una causa tra il condominio e terzi con una causa tra singoli condomini è un errore che ne impedisce l’applicazione. In secondo luogo, ha ribadito la distinzione tra garanzia propria e impropria, sottolineando che nella seconda l’estensione della domanda di manleva non è mai automatica ma richiede un’iniziativa di parte, formulata nei termini di legge. Infine, la Corte ha confermato la correttezza della condanna alle spese legali, basata sul principio di soccombenza: la parte che risulta integralmente perdente, come in questo caso la ricorrente, è tenuta a rifondere le spese a tutte le controparti vittoriose, inclusa quella contro cui non aveva avanzato domande dirette ma il cui appello era stato accolto.

Conclusioni

L’ordinanza in esame offre una lezione chiara sui limiti del giudicato e sulle dinamiche processuali nelle liti condominiali. Emerge con forza che ogni condomino deve tutelare attivamente le proprie ragioni in giudizio, senza poter fare affidamento automatico su sentenze rese in altre cause, anche se relative allo stesso condominio, o su iniziative processuali altrui, come la chiamata in garanzia dell’assicurazione. La decisione sottolinea l’importanza di una strategia difensiva precisa e tempestiva, evidenziando come le omissioni e i ritardi processuali possano avere conseguenze definitive sull’esito della controversia.

Una sentenza precedente tra il condominio e un’impresa può vincolare un singolo condomino in una causa successiva per gli stessi danni?
No, la Corte ha stabilito che non può vincolare il singolo condomino se quest’ultimo non era parte di quel primo giudizio. L’efficacia del cosiddetto giudicato riflesso richiede l’identità delle parti, che in questo caso mancava.

Se il condominio chiama in causa la propria assicurazione, un singolo condomino può beneficiare automaticamente di quella copertura?
No. La Corte ha chiarito che, nel caso di una “garanzia impropria” come questa, l’estensione della domanda di manleva non è automatica. Il singolo condomino deve formulare una richiesta esplicita e tempestiva per essere garantito dall’assicurazione, cosa che nel caso di specie non è avvenuta.

Chi paga le spese legali se un condomino perde una causa contro il condominio stesso?
Il condomino che perde la causa (soccombente) è tenuto a pagare le spese legali sia del condominio che delle altre parti coinvolte, come la compagnia di assicurazione. La Corte applica il principio di causalità e soccombenza, per cui chi ha dato origine alla lite e ne esce sconfitto deve sostenere i costi processuali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 9732 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 9732 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4825/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, quale procuratrice speciale di COGNOME NOME, domiciliata per legge in ROMA, RAGIONE_SOCIALE piazza INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall ‘ avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), con domicilio digitale come in atti

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del rappresentante in atti indicato, elettivamente domiciliato in ROMA RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO, presso lo studio dell ‘ avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende, con domicilio digitale come in atti

– controricorrente –

Nonché contro

INDIRIZZO, in persona dell’amministratore pro tempore , domiciliato per legge in ROMA, RAGIONE_SOCIALE piazza INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall ‘ avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), con domicilio digitale come in atti

COGNOME NOME

-intimato – avverso la SENTENZA della CORTE d ‘ APPELLO di L ‘ AQUILA n. 1005/2020 depositata il 15/07/2020.

nonché contro

Udita la relazione svolta, nella camera di consiglio del 7/02/2024, dal Consigliere relatore NOME COGNOME

Rilevato che:

i fatti risultano, per quanto ancora rileva in questa sede, così ricostruiti dRAGIONE_SOCIALE sentenza della Corte d ‘a ppello di L ‘ Aquila, n. 1005 del 15/07/2020: il Tribunale di Pescara, con sentenza n. 948 del 1/06/2016, definì il giudizio introdotto da COGNOME NOME, proprietario di un appartamento, al secondo piano, nel condominio di INDIRIZZO, in Montesilvano, nei confronti di NOME COGNOME e NOME COGNOME, proprietarie, in qualità di eredi di NOME COGNOME, del sovrastante appartamento, al terzo piano, dello stesso fabbricato, e del RAGIONE_SOCIALE, che aveva chiamato in manleva l ‘ assicurazione RAGIONE_SOCIALE, in seguito RAGIONE_SOCIALE, al fine di ottenere la condanna solidale al risarcimento dei danni per opere di riparazione già eseguite e per l ‘ impossibilità di utilizzare il ridetto immobile a causa di importanti infiltrazioni provenienti dal bagno dell ‘ appartamento delle COGNOME e COGNOME;
nei confronti del RAGIONE_SOCIALE il COGNOME aveva altresì chiesto la revoca dell ‘ ordinanza emessa dallo stesso Tribunale di Pescara in sede di procedimento ai sensi dell ‘ art. 700 cod. proc. civ. promosso dal RAGIONE_SOCIALE stesso per accedere nell ‘ appartamento del COGNOME per la ricerca e riparazione del danno;

il Tribunale, nel contraddittorio con tutte le parti sopramenzionate:

accertava la responsabilità dell ‘ allora proprietario, padre e marito delle due convenute, derivante dai lavori di ristrutturazione mal eseguiti (aventi ad oggetto lo scarico del water) effettuati nel 2008 tramite tale RAGIONE_SOCIALE;

affermava la responsabilità del RAGIONE_SOCIALE per i danni causati dRAGIONE_SOCIALE «rottura della braga» (ritenendola di proprietà comune) ai sensi del 2051 cod. civ.;

accertava una responsabilità del danneggiato per concorso di colpa ex art. 1227 cod. civ. (stimata nella percentuale dell ‘ 80%);

e, pertanto:

condannava solidalmente il condominio e la Assicurazione chiamata in causa a risarcire il 20% dei danni;

disciplinava la ripartizione delle spese processuali, secondo il criterio di totale soccombenza, nei confronti del RAGIONE_SOCIALE e di due terzi nei confronti del COGNOME;

la sentenza veniva impugnata con due diversi atti da NOME COGNOME e dal RAGIONE_SOCIALE, che entrambi deducevano, in sintesi, il travisamento delle risultanze della consulenza tecnica di ufficio;

in particolare, il RAGIONE_SOCIALE affermava che la braga non fosse bene di proprietà comune;

la Corte d ‘ appello di L ‘ Aquila, nel ricostituito contraddittorio delle parti, avendo NOME COGNOME assunto la veste di erede anche di NOME COGNOME, con sentenza n. 1005 del 15/07/2020, in riforma della sentenza impugnata, ritenendo che la già richiamata braga non fosse di proprietà del RAGIONE_SOCIALE ma del singolo condomino NOME COGNOME, e quindi della di lui oramai unica erede, e confermando il concorso di colpa del danneggiato COGNOME, condannava NOME COGNOME al risarcimento del danno, quantificato in oltre euro ventisettemila ( € 27. 621,00);
avverso la sentenza della Corte territoriale ricorre, con atto affidato a tre motivi, NOME COGNOME, quale procuratrice generale di NOME COGNOME;

resistono, con separati controricorsi, il RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO INDIRIZZO e la RAGIONE_SOCIALE;

R.g. n. 4825 del 2021 Ad. 7/02/2024; est. C. COGNOME

NOME COGNOME è rimasto intimato;

il Procuratore Generale non ha presentato conclusioni;

tutte le parti hanno depositato memorie per l ‘ adunanza camerale del 7/02/2024, RAGIONE_SOCIALE quale il ricorso è stato trattenuto per la decisione;

Considerato che

la ricorrente pone i seguenti motivi di impugnazione avverso la sentenza della Corte territoriale:

primo motivo: ai sensi dell ‘ art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ., violazione o falsa applicazione dell ‘ art. 2909 cod. civ. in materia di giudicato sostanziale, nella parte in cui la Corte ha ritenuto non operante nel caso di specie l ‘ efficacia del giudicato sostanziale dettato dell ‘ art. 2909 cod. civ. in rapporto RAGIONE_SOCIALE sentenza emessa dal Giudice di pace di Pescara n. 131/2015, passata in giudicato con conseguente verificarsi del fenomeno della cd. efficacia riflessa del giudicato;
secondo motivo: ai sensi dell ‘ art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ., violazione o falsa applicazione degli artt. 1362 e segg. e 1917 cod. civ. e degli artt. 32 e 183 cod. proc. civ., nella parte in cui la Corte d’appello ha ritenuto inammissibile la manleva invocata da COGNOME nei confronti della assicurazione, a titolo di polizza per il fabbricato, in quanto decaduta dRAGIONE_SOCIALE richiesta per scadenza dei termini;

terzo motivo: ai sensi dell ‘ art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ. violazione e falsa applicazione dell ‘ art. 91 cod. proc. civ., per avere la Corte d ‘ appello fatto carico delle spese processuali nei confronti del RAGIONE_SOCIALE, pur non avendo questa avanzato alcuna domanda nei confronti del RAGIONE_SOCIALE;

ad avviso del Collegio, le questioni, suscettibili di rilievo d ‘ ufficio, relative RAGIONE_SOCIALE ritualità dell ‘ Apostille apposta RAGIONE_SOCIALE procura

sostanziale in favore di NOME COGNOME sono superate in relazione alle previsioni della Legge n. 361 del 13/03/1952, di «Approvazione ed esecuzione dello scambio di Note tra l ‘ RAGIONE_SOCIALE e il Belgio relativo al rilascio gratuito degli atti di stato civile ed all ‘ abolizione della loro legalizzazione», effettuato a Roma il 24 ottobre 1950, cosicché deve ritenersi superata ogni questione sulla ritualità della procura generale in relazione RAGIONE_SOCIALE formalità dell ‘ Apostille;

il Collegio ritiene il primo motivo infondato, se non inammissibile, per un duplice e indipendente ordine di ragioni: le quali consentono di prescindere dRAGIONE_SOCIALE puntualizzazione dei requisiti dell’efficacia riflessa del giudicato e dell’eventuale estensione di questo, intercorso col RAGIONE_SOCIALE, ai singoli condòmini;

ciò in quanto la sentenza n. 131 del 2015 del Giudice di pace di Pescara, che peraltro venne prodotta in atti, con rituale attestazione di passaggio in giudicato, solo dRAGIONE_SOCIALE difesa del RAGIONE_SOCIALE, è stata resa tra parti diverse da quelle della presente controversie, ossia tra il RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO INDIRIZZO, l ‘ assicuratrice RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE, che aveva effettuato delle opere di ripristino del funzionamento di parti comuni dell ‘ edificio, senza che vi intervenissero in alcun modo i singoli condomini NOME COGNOME e NOME COGNOME, che hanno, invece, preso parte RAGIONE_SOCIALE presente controversia;
sul punto è opportuno richiamare la giurisprudenza di questa Corte che predica la necessità dell ‘ identità di parti affinché possa aversi l ‘ efficacia preclusiva del giudicato su una successiva controversia (Cass. n. 19492 del 21/09/2007 Rv. 598979 – 01), presupposto che nel caso all ‘ esame sarebbe da verificare in relazione RAGIONE_SOCIALE presenza, nella controversia asseritamente pregiudicante della RAGIONE_SOCIALE, che non è parte nella causa in oggetto;

inoltre, e a prescindere dRAGIONE_SOCIALE detta ragione di infondatezza, che, per quanto concerne la posizione dei singoli condomini dovrebbe misurarsi con la giurisprudenza di questa Corte (della quale è espressione Cass. n. 12911 del 24/07/2012 Rv. 623414 – 01) secondo la quale il giudicato formatosi all ‘ esito di un processo in cui sia stato parte l ‘ amministratore di un condominio fa stato anche nei confronti dei singoli condomini, pure se non intervenuti nel giudizio, atteso che il condominio è ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, deve rilevarsi che alcuna parte saliente, né per quanto concerne la motivazione, né per quanto concerne il dispositivo, di detta sentenza è riportat in ricorso; in tal modo, questa Corte è privata della possibilità di vagliare la stessa sussistenza dei presupposti di operatività dell’invocato giudicato cd. riflesso: ne consegue che la censura al riguardo mossa RAGIONE_SOCIALE gravata sentenza va disattesa e che del tutto corretta e immune dalle censure che le vengono addebitate è la sentenza della Corte territoriale, posto che un ‘ adeguata esposizione delle censure di cui al primo mezzo avrebbe richiesto che ai sensi dell ‘ art. 366, comma 1, n. 6 cod. proc. civ., in ricorso fossero riportati i passaggi d ‘ interesse della sentenza del Giudice di pace di Pescara n. 131 del 2015;
il primo motivo, inoltre e in via conclusiva, non propone alcuna effettiva censura RAGIONE_SOCIALE decisione della Corte d ‘ appello in ordine al merito della decisone assunta, con riferimento all ‘ imputabilità ai lavori di riposizionamento della braga e RAGIONE_SOCIALE conseguente diffusione delle acque reflue, cosicché risulta arduo prospettare una qualche utilità effettiva per i COGNOME dall ‘ eventuale suo accoglimento;

il primo motivo di ricorso deve, pertanto essere disatteso;

il secondo motivo è infondato, poiché, sebbene la polizza di assicurazione potesse essere interpretata nel senso di assicurare

anche i singoli condomini e non il solo RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO, la domanda dai COGNOME di garanzia impropria non poteva ritenersi essere stata implicitamente invocata, in quanto, come afferma la concorde giurisprudenza sul punto (Cass. n. 8411 del 27/04/2016 Rv. 639737 -01 ): « il principio dell ‘ estensione automatica della domanda dell ‘ attore nei confronti del terzo chiamato in causa dal convenuto opera solo quando tale chiamata sia effettuata dal convenuto per ottenere la sua liberazione dRAGIONE_SOCIALE pretesa attorea, individuandosi il terzo come l ‘ unico obbligato nei confronti dell ‘ attore, in posizione alternativa con il convenuto ed in relazione ad un unico rapporto, mentre non opera in caso di chiamata in garanzia impropria, attesa l ‘ autonomia dei rapporti »; in definitiva, è necessaria una richiesta espressa, che non risulta essere stata formulata dai COGNOME;
inoltre, la domanda di garanzia impropria di questi nei confronti di RAGIONE_SOCIALE venne tardivamente proposta, ossia soltanto in sede di precisazione delle conclusioni, il che costituisce questione sulla quale, comunque, la difesa della ricorrente non muove avverse deduzioni, mentre, viceversa, gli atti in cui la detta domanda di garanzia doveva essere necessariamente e indefettibilmente attivata nel processo erano la comparsa di risposta o, al più tardi, la prima memoria di cui all ‘ art. 183, comma 6, codice di rito, come correttamente affermato dRAGIONE_SOCIALE Corte territoriale (alle pagg. 11 e segg.);
tanto esime dal rilievo dell’inammissibilità della censura nella parte in cui invoca l’automatica estensione della domanda, senza attingere però la ratio della diversità dei rapporti, tale da qualificare la garanzia come impropria e quindi da fondare la necessità di un’esplicita domanda;

il secondo motivo è, pertanto, infondato;

R.g. n. 4825 del 2021 Ad. 7/02/2024; est. C. COGNOME

il terzo motivo è del tutto infondato, se non inammissibile per carenza di specificità: la Corte territoriale ha applicato il criterio della soccombenza, commisurando la liquidazione delle spese al riconosciuto contributo causale del COGNOME nella causazione del danno e considerando integralmente soccombente la COGNOME sia nei confronti della compagnia assicuratrice che del RAGIONE_SOCIALE, posto che comunque era stato accolto l ‘ appello dell ‘ ente di gestione avverso la sentenza di primo grado e avendo la COGNOME assunto la posizione processuale di appellata;
deve, inoltre, ribadirsi che (Cass. n. 24502 del 17/10/2017 Rv. 646335 – 01) in tema di spese processuali, il sindacato della Corte di cassazione, ai sensi dell ‘ art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ., è limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le stesse non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa, per cui vi esula, rientrando nel potere discrezionale del giudice di merito, la valutazione dell ‘ opportunità di compensarle in tutto o in parte, sia nell ‘ ipotesi di soccombenza reciproca che in quella di concorso di altri giusti motivi;
il terzo motivo, inoltre, non contiene alcuna specifica censura sugli importi liquidati a titolo di spese giudiziali;

in via dirimente, sul punto va osservato che, per giurisprudenza consolidata, per il principio di causalità è, tra convenuti in via alternativa, condannato quello riconosciuto soccombente anche alle spese dell’altro (Cass. n. 6368 del 28/11/1981 Rv. 417166 – 01);

il ricorso, in conclusione, deve essere rigettato;

le spese di lite di questa fase di legittimità seguono la soccombenza della ricorrente e sono liquidate in favore di ciascuna delle parti controricorrenti, valutata l ‘ attività processuale espletata in relazione al valore della controversia, come da dispositivo;

nulla per le spese nei rapporti con NOME COGNOME, che non ha svolto attività difensiva in questa sede;

la decisione di rigetto dell ‘ impugnazione comporta che deve attestarsi, ai sensi dell ‘ art. 13, comma 1 quater , del d.P.R. n. 115 del 30/05/2002, inserito dall ‘ art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 24/12/2012, la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1 bis , dello stesso articolo 13, se dovuto;

il deposito della motivazione è fissato nel termine di cui al secondo comma dell ‘ art. 380 bis 1 cod. proc. civ.

p. q. m.

la Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore di ciascuno dei controricorrenti, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 3.100,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell ‘ art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall ‘ art. 1, comma 17, della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di

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