Giudicato interno e cause riunite: la Cassazione decide

Una società costruttrice ricorre in Cassazione dopo che la Corte d’Appello le ha negato il diritto a un corrispettivo per i parcheggi condominiali obbligatori. La società sostiene che si sia formato un giudicato interno nei confronti della maggior parte dei condomini, i quali non avevano impugnato specificamente il punto relativo al pagamento. La Suprema Corte, data la rilevanza della questione sull’estensione degli effetti di una sentenza in cause riunite, ha rinviato la decisione alla pubblica udienza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Giudicato Interno e Cause Riunite: La Cassazione Rimette la Questione alla Pubblica Udienza

Con una recente ordinanza interlocutoria, la Corte di Cassazione ha affrontato una complessa questione procedurale riguardante il principio del giudicato interno nell’ambito di procedimenti d’appello riuniti. La controversia, nata dalla vendita di unità immobiliari e dalla cessione delle relative aree di parcheggio, solleva interrogativi fondamentali sull’estensione degli effetti di una sentenza a parti che non hanno sollevato le medesime eccezioni.

I Fatti: La Controversia sui Parcheggi Condominiali

La vicenda trae origine da una causa intentata dai proprietari di alcuni appartamenti contro la società costruttrice di un fabbricato. Il Tribunale di primo grado aveva riconosciuto ai proprietari la comproprietà pro quota dell’area destinata a parcheggio nel seminterrato, come previsto dalla normativa urbanistica. Tuttavia, per ragioni di equità, il giudice aveva imposto agli acquirenti il pagamento di un corrispettivo aggiuntivo alla società costruttrice, a fronte dell’assegnazione dei posti auto.

Contro questa decisione venivano proposti due distinti appelli: uno da parte di tredici condomini, che contestavano principalmente la quantificazione del corrispettivo, e un altro da una singola condomina, che invece sosteneva che nessun pagamento fosse dovuto, poiché l’area parcheggio era da considerarsi parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c. e il suo trasferimento era avvenuto contestualmente all’acquisto delle singole unità.

La Decisione della Corte d’Appello

La Corte d’Appello, riuniti i due procedimenti, accoglieva l’appello della singola condomina. I giudici di secondo grado stabilivano che, in assenza di una specifica riserva di proprietà da parte della costruttrice negli atti di vendita, le aree parcheggio erano diventate di proprietà comune del condominio. Di conseguenza, veniva riformata la sentenza di primo grado, eliminando l’obbligo per tutti i condomini di versare un corrispettivo alla società.

Il Ricorso in Cassazione e la questione del giudicato interno

La società costruttrice ha impugnato la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione, basando il proprio ricorso su sei motivi. Il punto centrale dell’impugnazione riguarda la violazione del principio del giudicato interno. Secondo la ricorrente, la decisione del Tribunale che subordinava il trasferimento della proprietà dei parcheggi al pagamento di un corrispettivo non era stata impugnata dai tredici condomini nel loro appello. Essi si erano limitati a contestare l’importo, non il principio del pagamento. Pertanto, su quel punto specifico, la sentenza di primo grado sarebbe dovuta diventare definitiva per loro, impedendo alla Corte d’Appello di estendere a loro favore la decisione presa sull’appello dell’altra condomina.

Le Motivazioni

La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, nell’esaminare il ricorso, ha rilevato la particolare importanza della questione sollevata. Il nodo cruciale è stabilire se, in caso di cause riunite, la decisione favorevole ottenuta da una parte su un punto specifico possa giovare anche alle altre parti che non avevano sollevato la medesima contestazione, e nei cui confronti potrebbe essersi formato un giudicato interno per acquiescenza.

La Suprema Corte sottolinea come il problema riguardi l’eventuale estensione di una decisione, resa in appello a favore di una condomina (relativa all’esclusione dell’obbligo di pagamento), ad altri condomini, parti di un diverso giudizio poi riunito, i quali non avevano contestato tale obbligo. Data la complessità e la rilevanza del principio di diritto da affermare, la Corte ha ritenuto necessario, ai sensi dell’art. 375, comma 3, c.p.c., rinviare la trattazione del ricorso alla pubblica udienza. Si tratta, dunque, di un’ordinanza interlocutoria che non decide il merito della controversia ma ne prepara la discussione nella sede più solenne.

Conclusioni

L’ordinanza in commento mette in luce un tema di grande rilevanza pratica e teorica nel diritto processuale civile. La decisione che verrà presa in pubblica udienza avrà importanti implicazioni sulla gestione dei processi con più parti e sulla stabilità delle decisioni giudiziarie. Se la Cassazione dovesse accogliere la tesi della società costruttrice, verrebbe rafforzato il principio del giudicato interno, richiedendo agli avvocati una maggiore precisione nella formulazione dei motivi di appello, pena la cristallizzazione di statuizioni sfavorevoli. In caso contrario, potrebbe prevalere un’interpretazione che favorisce l’uniformità della decisione in cause connesse, anche a scapito della rigidità del giudicato parziale. La scelta finale influenzerà significativamente le strategie processuali nei contenziosi condominiali e immobiliari.

Qual è la questione principale che la Cassazione ha ritenuto meritevole di trattazione in pubblica udienza?
La questione principale è se la decisione favorevole ottenuta da una parte in un processo d’appello (l’esclusione dell’obbligo di pagare un corrispettivo) possa essere estesa anche ad altre parti di un diverso giudizio riunito, nei confronti delle quali potrebbe essersi formato un giudicato per non aver specificamente impugnato quel punto della sentenza di primo grado.

Cosa si intende per ‘giudicato interno’ in questo contesto?
Si intende la situazione in cui una parte di una sentenza di primo grado (in questo caso, l’obbligo di pagare un corrispettivo per i parcheggi) diventa definitiva e non più contestabile per quegli appellanti che non l’hanno specificamente impugnata, pur avendo presentato appello su altri punti della stessa sentenza.

La Corte di Cassazione ha deciso il caso nel merito con questo provvedimento?
No, la Corte ha emesso un’ordinanza interlocutoria con la quale ha rinviato la causa alla pubblica udienza per la discussione. Non ha quindi ancora preso una decisione definitiva sul ricorso, ma ha ritenuto la questione di diritto troppo importante per essere decisa con la procedura semplificata della camera di consiglio.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17211 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 17211 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/06/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 10204/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), SCOPELLITI CONCETTINA (CODICE_FISCALE);

– ricorrente –

contro

NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), che la rappresenta e difende;

– controricorrente –

nonchè contro

COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME;

– intimati –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI REGGIO CALABRIA n. 125/2019, depositata il 18/02/2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/05/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Reggio Calabria -Sezione stralcio, definitivamente pronunciando sulle domande proposte dai proprietari degli immobili facenti parte di un fabbricato sito in Reggio Calabria nei confronti della società costruttrice RAGIONE_SOCIALE, riconosceva agli attori la comproprietà pro quota e proporzionalmente all’estensione del proprio immobile nella misura prevista dall’art. 41 -sexies della legge urbanistica n. 1150/42, come modificato dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 (pari ad 1mq/20mc) dell’area destinata a parcheggio, sita nel semicantinato.
Per ragioni di equità, il giudice di primo grado ricorrendo allo strumento dell’integrazione del contratto ex art. 1374 cod. civ., imponeva agli acquirenti delle unità abitative -a fronte dell’individuazione del posto auto destinato a ciascuna unità immobiliare – il versamento alla parte venditrice/costruttrice di un corrispettivo pari all’aumento di valore del bene compravenduto nella misura stabilita dalla CTU svolta nel corso del giudizio.

1.1. La sentenza veniva impugnata con due atti separati da tredici condòmini, che avanzavano richiesta di parziale riforma della

pronuncia di prime cure nella parte determinativa dell’indennizzo da corrispondere alla venditrice, sollecitando lo svolgimento di nuova CTU; nonché dalla condomina NOME COGNOME che, con autonomo gravame, chiedeva la riforma della pronuncia impugnata nella parte in cui riconosceva alla venditrice il diritto ad un conguaglio, sostenendo, al contrario, che si era già prodotto l’effetto traslativo dell’area parcheggio quale parte comune dell’edificio ex art. 1117, n. 2) cod. civ., unitamente al conseguimento della proprietà delle singole unità abitative.
Con sentenza n. 125/2019 la Corte d’Appello di Reggio Calabria, in accoglimento del gravame interposto dalla COGNOME avverso la sentenza definitiva – ritenendo che da solo valga ad escludere la formazione del giudicato interno sulla statuizione concernente il riconoscimento alla RAGIONE_SOCIALE di un’integrazione del corrispettivo e i presupposti giuridici di detto trasferimento -statuiva che, in difetto di espressa riserva di proprietà da parte della costruttrice, con gli atti di acquisto delle singole unità immobiliari gli acquirenti erano già divenuti condomini -ex art. 1117 cod. civ., nei limiti delle rispettive quote, fermo il rispetto del rapporto di legge (1mq/20mc) tra area parcheggio posta al piano semicantinato e cubatura complessiva dello stabile -del semicantinato progettualmente destinato ad area parcheggio del fabbricato.
2.1. In sintesi, anche nei confronti degli altri tredici appellanti, la Corte territoriale riformava la sentenza impugnata nella parte in cui sanciva l’obbligo per i cond òmini di corrispondere alla RAGIONE_SOCIALE un corrispettivo (determinato a misura dalla CTU) per gli spazi parcheggi assegnandi.

La pronuncia è impugnata per la Cassazione da NOME COGNOME nella sua qualità di legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE, e il ricorso affidato a sei motivi.

Resiste NOME COGNOME depositando controricorso illustrato da memoria.

Restano intimate le altre parti indicate in intestazione.

1. Con il primo motivo si deduce violazione dell’art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ., in relazione agli art. 324 cod. proc. civ. e 2909 cod. civ. del principio del giudicato, che non può essere superato dal fatto che uno solo degli appellanti ha impugnato un capo della sentenza non impugnato dagli altri. Nella sentenza impugnata il Tribunale confermava due ordinanze emerse in corso di giudizio in cui la prima – avente sostanzialmente natura di sentenza parziale rispetto alla quale solo la COGNOME aveva opposto riserva di appello, ma limitatamente agli eventuali esborsi, non contestando le ragioni di diritto ad essa sottese – attribuiva la proprietà pro quota a tutti gli attori delle varie cause riunite; la seconda disponeva la prosecuzione dell’attività istruttoria mediante consulenza tecnica valutativa. Nel giudizio di appello, le posizioni dei proprietari delle unità abitative si scindono nuovamente: mentre tredici di essi producono appello a firma di più difensori, con un unico atto la COGNOME impugnava la sentenza di primo grado in via autonoma producendo diversi motivi di gravame. La Corte d’Appello ha riunito questi due procedimenti e li ha decisi unitamente dimenticando totalmente il formarsi del giudicato sull’attribuzione delle quote di proprietà in virtù della sentenza parziale del 18.07.1989 non impugnata; dimenticando anche la circostanza che nessuno dei tredici appellanti ha impugnato con specifico motivo la statuizione indiscussa dell’attribuzione di proprietà condizionata al pagamento di un controvalore, così pervenendo alla
deduzione dell’esclusione della formazione del giudicato interno sulla statuizione concernente il riconoscimento alla RAGIONE_SOCIALE di un’integrazione del corrispettivo.

Con il secondo motivo si deduce violazione, ex art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ., in relazione all’art. 274 cod. proc. civ., del principio attinente alla riunione dei procedimenti: la Corte d’Appello doveva decidere in autonomia i due procedimenti separatamente proposti, sebbene si trattasse di cause connesse.

Con il terzo motivo si deduce violazione dell’art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ., in relazione all’art. 112 cod. proc. civ. La ricorrente lamenta la violazione del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato, con connaturata lesione del diritto di difesa della RAGIONE_SOCIALE, sui punti non impugnati da parte di tredici appellanti a cui sono state ricondotte le ragioni sottese all’appello della COGNOME.

Con il quarto motivo si deduce violazione dell’art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ., in relazione all’art. 329 cod. proc. civ., in quanto taluni appellanti hanno proposto impugnazione parziale: pur riconoscendo anch’essi che per poter acquisire il diritto reclamato sul semicantinato fosse necessario un trasferimento a titolo oneroso, si sono limitati alla richiesta di una nuova consulenza tecnica, al solo scopo di quantificare esattamente quanto dovuto.

Con il quinto motivo si deduce violazione dell’art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ., in relazione agli artt. 342 e 345 cod. proc. civ., per inammissibilità dell’appello proposto dalla COGNOME. La ricorrente ritiene l’appello inammissibile per contraddittorietà e illogicità, nonché per la presenza di due domande nuove (condannare RAGIONE_SOCIALE a rendere il seminterrato conforme; riconoscere il risarcimento del danno); né l’appellante ha specificato in virtù di quale norma

potesse trovare ingresso la richiesta di non equilibrare le posizioni economiche e conseguire la proprietà nel semicantinato del tutto gratuitamente.

Con il sesto motivo si deduce violazione dell’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. per violazione e falsa applicazione delle norme di diritto. La ricorrente lamenta l’erronea indicazione delle norme di diritto positivo da applicare al caso specifico, anche in relazione alle diverse posizioni dei singoli appellanti: la maggior parte dei proprietari, infatti, in tempi successivi l’uno dall’altro, ha acquistato non dalla RAGIONE_SOCIALE ma da terzi aventi causa a titolo particolare del Fallimento, previa autorizzazione del Tribunale. Nel frattempo, intervenivano molteplici provvedimenti legislativi in materia di aree destinate a parcheggio, ciascuno dei quali trova diversa applicazione ratione temporis ai singoli acquisti susseguitisi nel tempo. Del resto, prosegue la ricorrente, la legge del 1967 n. 765, nel prevedere il posto auto strettamente connesso all’attività edificatoria, ha imposto gli oneri di urbanizzazione come condizione di legittimità per il rilascio del provvedimento abilitativo alla costruzione, con un aggravio da intendersi a carico della struttura, che non deve riverberarsi a carico del costruttore, bensì sugli acquirenti al momento dell’alienazione dei singoli appartamenti.
Il quarto motivo del ricorso solleva una questione di particolare importanza sulla quale il Collegio ritiene sia necessario il rinvio alla trattazione in pubblica udienza a termini dell’art. 375, comma 3, cod. proc. civ. , poiché riguarda l’eventuale estensione della decisione resa in appello nei confronti di una condomina relativa all’esclusione dell’obbligo di corrispondere alla società costruttrice un corrispettivo per gli spazi parcheggi da assegnare, dei quali il condominio era già proprietario – nei confronti di altri condòmini parti di un diverso
giudizio riunito in sede di gravame, rispetto ai quali si assume dovrebbe essersi formato giudicato per acquiescenza sulla decisione di prime cure, ex art. 329 cod. proc. civ., avente contenuto opposto alla statuizione resa da l giudice d’appello.

P.Q.M.

La Corte visto l’art. 375, comma 3, cod. proc. civ., la trattazione in pubblica udienza.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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