Giudicato esterno: vincolante anche con causa diversa

La Corte di Cassazione conferma che l’accertamento di un fatto in una precedente sentenza passata in giudicato ha efficacia vincolante in un successivo giudizio tra le stesse parti, anche se quest’ultimo ha un oggetto e una causa legale differenti. Il caso riguarda una disputa sulla proprietà di una soffitta, risolta in base al principio del giudicato esterno che ne aveva già stabilito l’appartenenza a uno specifico appartamento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Giudicato Esterno: Quando una Sentenza Passata Vincola il Futuro

Il principio del giudicato esterno rappresenta un pilastro fondamentale del nostro ordinamento giuridico, garantendo la certezza del diritto e impedendo che una stessa questione tra le medesime parti possa essere decisa più volte in modi contrastanti. Ma fino a che punto si estende la sua efficacia? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce che l’accertamento di un fatto, contenuto in una sentenza definitiva, è vincolante anche in un giudizio successivo con oggetto e causa legale diversi. Analizziamo insieme il caso di una contesa sulla proprietà di una soffitta per comprendere la portata di questo importante principio.

I Fatti di Causa: La Contesa per la Soffitta

La vicenda nasce dalla richiesta dei proprietari di un appartamento di ottenere il rilascio di una soffitta, a loro dire occupata abusivamente (sine titulo) dai proprietari di un’altra unità immobiliare nello stesso stabile. Questi ultimi, convenuti in giudizio, non solo si opponevano alla richiesta, ma proponevano una domanda riconvenzionale per veder riconosciuto il loro diritto di proprietà sulla porzione di soffitta, sostenendo che fosse una pertinenza del loro appartamento, acquistato anni prima.

Il Tribunale di primo grado dava ragione ai convenuti, dichiarandoli proprietari della porzione di soffitta detenuta. Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava la decisione, accogliendo il gravame e condannando gli occupanti al rilascio del bene.

La Decisione della Corte d’Appello e il Ruolo del Giudicato Esterno

Il fulcro della decisione di secondo grado risiedeva in un elemento cruciale: l’esistenza di un giudicato esterno. La Corte d’Appello, infatti, ha rilevato che una precedente sentenza, ormai definitiva, emessa in un altro giudizio tra le stesse parti, aveva già risolto la questione fondamentale. In quel primo processo, intentato dagli attuali occupanti contro l’ente di edilizia popolare venditore degli immobili, era stato accertato che la soffitta in questione era abbinata all’appartamento dei loro avversari e non al loro. Sebbene quel giudizio avesse ad oggetto la validità di un contratto di locazione e un diritto di prelazione, aveva dovuto necessariamente stabilire il rapporto di pertinenzialità della soffitta per poter decidere nel merito. Questo accertamento, secondo i giudici d’appello, era diventato incontestabile.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Gli occupanti della soffitta, soccombenti in appello, hanno proposto ricorso in Cassazione, sostenendo principalmente che il giudicato esterno non potesse essere applicato. A loro avviso, il primo processo riguardava diritti obbligatori (locazione) mentre il secondo verteva su un diritto reale (proprietà), avendo quindi petitum e causa petendi completamente diversi. Di conseguenza, la precedente sentenza non avrebbe dovuto vincolare la nuova decisione.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, fornendo importanti chiarimenti sull’ambito di applicazione del giudicato esterno. I giudici hanno affermato che, qualora due giudizi tra le stesse parti facciano riferimento al medesimo rapporto giuridico fondamentale (in questo caso, il rapporto di pertinenzialità tra la soffitta e uno dei due appartamenti), l’accertamento di un punto di fatto cruciale, già risolto con sentenza passata in giudicato, preclude il suo riesame.

Questo accertamento, definito “premessa logica indispensabile” della statuizione, acquista un’efficacia vincolante che travalica i confini del processo originario. Anche se il secondo giudizio ha finalità diverse, non può ignorare un punto di fatto già accertato e risolto in via definitiva. La diversità di petitum e causa petendi diventa, in questo contesto, irrilevante. L’obiettivo è evitare la formazione di giudicati contrastanti e garantire la stabilità delle situazioni giuridiche, in ossequio al principio del ne bis in idem (non due volte per la medesima cosa).

Di conseguenza, la Corte d’Appello aveva correttamente ritenuto di non dover riesaminare la questione della pertinenzialità, in quanto già coperta dall’autorità del precedente giudicato esterno.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame ribadisce con forza un principio di grande rilevanza pratica: l’efficacia del giudicato si estende non solo al bene della vita richiesto (petitum), ma anche agli accertamenti di fatto che costituiscono il presupposto logico e necessario della decisione. Questa pronuncia serve da monito sull’importanza di ogni fase processuale: un fatto accertato in un giudizio, anche se apparentemente secondario, può avere conseguenze definitive e preclusive in future controversie tra le stesse parti, indipendentemente dalla natura delle nuove domande che verranno proposte.

Un giudicato formatosi in un processo può avere effetti in un altro giudizio tra le stesse parti, anche se l’oggetto della domanda è diverso?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’accertamento di un punto di fatto fondamentale, che costituisce la premessa logica della decisione, preclude il riesame dello stesso punto in un successivo giudizio tra le medesime parti, anche se il nuovo processo ha finalità e oggetto diversi.

Cosa si intende per ‘efficacia di giudicato’ su una premessa logica?
Significa che quando un giudice, per decidere una causa, deve prima risolvere una questione fondamentale (nel caso di specie, a quale appartamento appartiene la soffitta), quella risoluzione diventa definitiva e non può più essere messa in discussione in futuri processi tra le stesse parti.

La diversità della causa petendi (la ragione giuridica della domanda) tra due processi impedisce l’applicazione del giudicato esterno?
No. Secondo la sentenza, la diversità della causa petendi (ad esempio, prima si discuteva di un contratto di locazione, poi di un diritto di proprietà) non impedisce l’effetto vincolante del giudicato su un punto di fatto già accertato in via definitiva nel primo processo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30825 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30825 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 31201/2021 R.G. proposto da: ll’avvocato

COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi da COGNOME NOME;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi da ll’avvocato COGNOME NOME , unitamente all’avvocato COGNOME;

– controricorrenti – avverso la SENTENZA RAGIONE_SOCIALE CORTE D’APPELLO di ROMA n. 6648/2021, depositata il 08/10/2021;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 01/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1. NOME COGNOME e NOME COGNOME adivano il Tribunale di Roma al fine di ottenere la condanna dei convenuti, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, al rilascio RAGIONE_SOCIALE soffitta sita in Roma, INDIRIZZO, INDIRIZZO, censita al NCEU del Comune di Roma, foglio 405, part. 256, sub 508, nonché al risarcimento del danno per occupazione sine titulo .

A sostegno delle loro ragioni, esponevano gli attori di avere acquistato -in data 29.04.2004 per atto del AVV_NOTAIO – da RAGIONE_SOCIALE di Roma, proprietaria a titolo originario trattandosi di ente costruttore di edilizia popolare, un appartamento sito nello stabile di INDIRIZZO in INDIRIZZO, INDIRIZZO, piano settimo, identificato con l’interno 13 con annessa cantina e soffitta, come risulta da atto di rettifica dell’acquisto del AVV_NOTAIO datato 28.02.2008. Deducevano che la suddetta soffitta era stata abusivamente occupata sine titulo in parte da NOME COGNOME e in parte da NOME e NOME COGNOME.
Costituitisi, i fratelli COGNOME sostenevano in via riconvenzionale la legittimità dell’utilizzo RAGIONE_SOCIALE soffitta di cui è causa, in forza dapprima di contratto di locazione già intercorso a partire dal 1959 tra i loro avi e RAGIONE_SOCIALE, successivamente in forza del contratto di acquisto dell’alloggio del 03.03.2005 sito nello stesso stabile, identificato con l’interno 11, intercorso tra i convenuti e RAGIONE_SOCIALE.

Deduceva vicende analoghe NOME COGNOME, a difesa dell’occupazione RAGIONE_SOCIALE porzione di soffitta.

1.1. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 20503/2014, rigettava le domande degli attori e, in accoglimento RAGIONE_SOCIALE domanda riconvenzionale dei convenuti, dichiarava che la porzione di soffitta dagli stessi rispettivamente detenuta era di loro proprietà in quanto pertinenza degli appartamenti posti nel medesimo stabile ed acquistati negli anni 2005-2006.

La sentenza di primo grado veniva impugnata da NOME COGNOME e NOME COGNOME innanzi alla Corte d’Appello di Roma che, con sentenza n. 6648/2021, accoglieva parzialmente il gravame e condannava le parti appellate al rilascio RAGIONE_SOCIALE soffitta.

2. La Corte territoriale, per quanto ancora qui di interesse, riteneva rilevante ai fini RAGIONE_SOCIALE decisione quanto definitivamente statuito dalla medesima Corte in un precedente giudicato (Appello Roma, sentenza n. 588/2012) che aveva definito un giudizio promosso dagli COGNOME nei confronti di NOME (già COGNOME), in cui erano stati chiamati in causa dall’ente convenuto gli appellanti NOME e NOME COGNOME. Nel predetto giudicato era stato accertato l’abbinamento del locale soffitta all’appartamento di proprietà degli appellanti (int. 13), e il trasferimento dello stesso in proprietà a questi ultimi con l’atto del 2008, in rettifica di quello di vendita dell’appartamento del 2004.
Rispetto alla posizione di NOME COGNOME, succeduta a NOME COGNOME nel corso del giudizio, sebbene questa non sia stata parte nei precedenti procedimenti per la Corte d’Appello di Roma non è stata fornita prova che la soffitta de qua fosse pertinenza dell’immobile poi acquistato da COGNOME. Osservava il giudice di seconde cure che la nota prodotta da COGNOME, con cui l’COGNOME chiedeva disporsi l’aumento del canone dell’alloggio a suo carico stante la concessione in affitto nella soffitta, oltre ad escludere che la soffitta fosse già oggetto del contratto di locazione dell’alloggio, è comunque priva di rilevanza in mancanza RAGIONE_SOCIALE stipula formale del contratto: infatti, trattandosi di ente pubblico, la volontà di concedere in locazione la soffitta doveva essere manifestata in modo espresso dall’organo legittimato a rappresentarlo. Né alcunché può evincersi dell’atto di vendita o dalla planimetria ivi allegata, atteso che quale oggetto dell’acquisto sono stati indicati espressamente solo l’appartamento e l’annessa cantina.
3. La sentenza n. 6648/2021 RAGIONE_SOCIALE Corte d’Appello di Roma è impugnata per la cassazione da NOME COGNOME e NOME COGNOME, e il ricorso -illustrato da memoria -affidato a due motivi.

Resistono con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2909 cod. civ. per diversità di petitum e causa petendi (art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ.). Sostengono i ricorrenti che l’accertamento (conclusosi con la sentenza RAGIONE_SOCIALE Corte d’Appello di Roma n. 588/2012) ha riguardato la validità del contratto di locazione tra RAGIONE_SOCIALE e gli RAGIONE_SOCIALE ad effetti meramente obbligatori, al fine di dar fondamento alla richiesta ex art. 2932 cod. civ.; di contro, il giudizio scaturito nella sentenza qui impugnata (Corte d’Appello Roma n. 6648/2021) ha riguardato un diritto assoluto, cioè l’accertamento RAGIONE_SOCIALE situazione proprietaria (in via pertinenziale) tra le odierne parti e la soffitta. Pertanto, conclude il ricorso, è evidente che in nessun modo una statuizione avvenuta tra parti diverse e con riferimento a diritti obbligatori nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE può far stato quale accertamento di diritti proprietari nei confronti RAGIONE_SOCIALE soffitta per cui è causa.
1.1. Il motivo è infondato.

Con riferimento ai limiti del giudicato esterno, deve, innanzitutto, essere affermata la sussistenza dell’elemento soggettivo del giudicato, riguardando il primo procedimento le medesime parti del secondo. Né l’assenza di COGNOME (originario convenuto) nel secondo procedimento può riflettersi sull’estensione del giudicato, avendo i due giudici di merito accertato la titolarità dell’appartamento e RAGIONE_SOCIALE pertinenza di cui si discute in capo ai chiamati in causa da COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME e, quin di, l’estraneità di RAGIONE_SOCIALE rispetto alle pretese dei convenuti.
Quanto alla sussistenza dell’elemento oggettivo, questa Corte ha più volte affermato che, qualora due giudizi tra le stesse parti abbiano fatto riferimento al medesimo rapporto giuridico (nella specie: il rapporto di pertinenzialità RAGIONE_SOCIALE soffitta contesa con uno dei due alloggi di proprietà delle parti), ed uno di essi sia stato definito con sentenza passata in giudicato, l’accertamento così compiuto in ordine alla soluzione di questioni di fatto (nel caso di specie: l’abbinamento RAGIONE_SOCIALE suddetta soffitta c on l’alloggio n. 13 di proprietà RAGIONE_SOCIALE –RAGIONE_SOCIALE) relative ad un punto fondamentale comune ad entrambe le cause, formando la premessa logica indispensabile RAGIONE_SOCIALE statuizione contenuta nel dispositivo RAGIONE_SOCIALE sentenza, preclude il riesame dello stesso punto di fatto accertato e risolto, anche se il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che hanno costituito lo scopo ed il petitum del primo (Sez. 5, Ordinanza n. 1941 del 18.01. 2024; Sez. U., n. 23537 del 2019; Sez. 3, n. 11754 del 2018; Sez. 2 n. 11314 del 2018).
Del resto, l’esistenza del giudicato esterno – assimilabile agli elementi normativi astratti, in quanto destinato a fissare la regola del caso concreto – non costituisce patrimonio esclusivo delle parti, avendo la finalità di evitare la formazione di giudicati contrastanti, conformemente al principio del ne bis in idem , e rispondendo ad un preciso interesse pubblico, sotteso alla funzione primaria del processo consistente nell’eliminazione dell’incertezza delle situazioni giuridiche, attraverso la stabilità RAGIONE_SOCIALE decisione ( ex plurimis , Sez. lav., 26 giugno 2108, n. 16847; 03.04.2017, n. 8607; Sez. 1, 27.07.2016, n. 15627).
1.2. Nessun rilievo può assumere, nella specie, la circostanza che il giudicato in questione si sia formato all’esito di un giudizio avente ad oggetto una diversa causa petendi riferita a diritti obbligatori nei confronti di RAGIONE_SOCIALE (l’accertamento del diritto di prelazione in favore degli COGNOME, derivante da un contratto di locazione), e un diverso petitum

(il trasferimento RAGIONE_SOCIALE proprietà pertinenziale RAGIONE_SOCIALE soffitta in favore dei proprietari dell’alloggio posto all’int. 19 di proprietà COGNOME). Poiché, infatti, l’accertamento del rapporto di pertinenzialità RAGIONE_SOCIALE soffitta con l’uno ovvero con l’altro allo ggio costituisce un presupposto indispensabile per il rilascio RAGIONE_SOCIALE stessa e il suo utilizzo a favore del proprietario dell’alloggio cui la pertinenza si riferisce, l’esistenza di tale rapporto di pertinenzialità rappresenta un antecedente fattuale e giuridico necessario RAGIONE_SOCIALE decisione da adottare nel presente giudizio, dal quale non può prescindersi, avendo il relativo accertamento avuto luogo in via definitiva.
Come si legge nella pronuncia impugnata, nel precedente giudizio introdotto da NOME e NOME COGNOME nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE che aveva a sua volta chiamato in causa gli odierni resistenti in qualità di nuovi proprietari RAGIONE_SOCIALE soffitta di cui si discute -gli attori chiedevano di fare accertare la validità del rapporto locatizio, intercorrente tra attori e l’COGNOME, poi RAGIONE_SOCIALE, avente ad oggetto la soffitta in contestazione; chiedevano, altresì, accertarsi la validità ed efficacia del diritto di prelazione esercitato e disporre il trasferimento di proprietà RAGIONE_SOCIALE soffitta ex art. 2932 cod. civ. A tali richieste, il Tribunale di Roma, prima, e successivamente la Corte d’Appello con sentenza n. 588/2012 passata in giudicato, rispondevano escludendo che la soffitta fosse stata oggetto di un contratto di locazione stipulato dagli COGNOME, così da dare luogo al suo acquisto in sede di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale. A tal proposito, è stata valutata la nota n. 4410 (inviata da COGNOME al RAGIONE_SOCIALE, relativa all’aumento del canone dell’alloggio locato dagli COGNOME, stante la concessione in affitto RAGIONE_SOCIALE soffitta) ritenendola priva di rilevanza in quanto mancante del presupposto RAGIONE_SOCIALE stipula formale da parte dell’organo dotato del potere di impegnare l’ente. Giungevano, quindi,
i giudici del merito alla conclusione per cui dagli atti prodotti il locale soffitta oggetto del contendere risulta abbinato all’appartamento posto all’interno 13 di proprietà di NOME COGNOME e NOME COGNOME, successivamente ad essi trasferito in proprietà pertinenziale con atto notarile del 13.03.2008 intervenuto a rettifica del precedente atto di trasferimento dell’alloggio.

Per le ragioni sopra evidenziate, tale accertamento preclude al secondo giudice l’esame del medesimo punto accertato nel precedente giudizio e risolto con sentenza passata in giudicato.

2. Con il secondo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione degli artt. 817 e 818, comma 1, cod. civ. e 112 cod. proc. civ (art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ.). Lamentano i ricorrenti l’omessa pronuncia, nella sentenza d’appello impugnata, sulla natura pertinenziale RAGIONE_SOCIALE soffitta. In particolare, la Corte territoriale avrebbe omesso di motivare in merito all’acquisto in capo agli COGNOME, odierni ricorrenti, RAGIONE_SOCIALE proprietà dell’alloggio e RAGIONE_SOCIALE pertinenza con rogito notarile del 03.03.2005, su cui nulla aveva statuito il giudicato richiamato. Riferiscono, invece, i ricorrenti che la famiglia COGNOME aveva avuto il godimento RAGIONE_SOCIALE soffitta, prima del suo acquisto unitamente all’alloggio, sin dal 01.07.1974, momento a partire dal quale deve farsi risalire il vincolo pertinenziale coincidente con la data in cui il AVV_NOTAIO NOME COGNOME, padre degli odierni ricorrenti NOME e NOME COGNOME, aveva preso in locazione l’appartamento posto all’interno n. 19 dello stabile sito in Roma, INDIRIZZO, comprensivo RAGIONE_SOCIALE soffitta di cui si discute, per il cui godimento veniva corrisposta una maggiorazione del canone.
2.1. Il motivo non merita accoglimento.

In disparte l’inconferente riferimento alla violazione di legge (n. 3 dell’art. 360, comma 1, cod. proc. civ.), anziché alla nullità RAGIONE_SOCIALE

pronuncia per omissione sulla domanda proposta (sull’inammissibilità RAGIONE_SOCIALE doglianza, v. fra le tante: Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10862 del 07/05/2018, Rv. 648018 -01; Cass. Sez. U, n. 17931 del 24.7.2013).

Alla luce di quanto sopra statuito, la Corte d’Appello non avrebbe potuto pronunciarsi sulla questione attinente al rapporto di pertinenzialità RAGIONE_SOCIALE soffitta con l’alloggio dapprima locato e poi acquistato dagli COGNOME, in quanto coperto da giudicato. Pertanto, non sarebbe stato rilevante verificare l’acquisto in capo agli COGNOME RAGIONE_SOCIALE proprietà dell’alloggio già de tenuto in locazione dalla stessa famiglia.

Infine, è del tutto inconferente la citazione (e pretesa applicazione) del precedente di questa Corte (Cass. n. 23237 del 2016), che riguardava la ben diversa situazione in cui nella pronuncia ivi impugnata la Corte d’Appello aveva supposto che la locazione non comprendesse la cantina perché, sebbene menzionata nel verbale di consegna dell’alloggio, non era stata espressamente riportata nell’atto di assegnazione; con ciò escludendo l’emissione di sentenza ex art. 2932 cod. civ. perché la relativa domanda includeva anche il trasferimento di tale porzione immobiliare. Tale statuizione era stata cassata da questa Corte in quanto mancava ogni accertamento sulla questione dirimente, ossia la sussistenza del rapporto di pertinenzialità RAGIONE_SOCIALE cantina rispetto all’a lloggio assegnato, che avrebbe potuto condurre al trasferimento del bene ritenuto pertinenziale in uno con l’alloggio.
Per le ragioni innanzi chiarite, nel caso di specie l’accertamento sul rapporto di pertinenzialità era, invece, esistente, ed era rinvenibile nel giudicato in precedenza formatosi sul punto , che aveva abbinato l’unità pertinenziale (la soffitta di cui si discute) all’appartamento posto all’interno 13 di proprietà di NOME COGNOME e NOME COGNOME.

In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso.

Le spese seguono la soccombenza come da dispositivo.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore RAGIONE_SOCIALE pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, RAGIONE_SOCIALE sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso;

condanna parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €. 3.000,00 per compensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE Seconda Sezione Civile, il 1° ottobre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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