Giudicato esterno in locazione: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una società di servizi che chiedeva la restituzione di alcuni immobili. La Corte ha confermato la decisione d’appello, basandosi sull’autorità di un precedente giudicato esterno che aveva già qualificato il rapporto tra la società e gli occupanti come un contratto di locazione. Di conseguenza, non sussistendo un’occupazione senza titolo, la domanda di restituzione è stata respinta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Giudicato esterno in locazione: la Cassazione decide sul destino degli immobili ex pubblici

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce il peso decisivo del giudicato esterno nel definire la natura dei rapporti di godimento di immobili, specialmente in contesti derivanti dalla trasformazione di enti pubblici in società private. La vicenda, che contrapponeva una grande società di servizi a un gruppo di occupanti, si è conclusa con il rigetto del ricorso della società, che si è vista negare la restituzione dei propri beni proprio in virtù di una precedente pronuncia giudiziaria.

I Fatti di Causa

La controversia nasce dalla richiesta di alcuni cittadini di veder accertato il loro diritto all’acquisto di immobili di proprietà di una nota società, in cui vivevano da molti anni. Tale pretesa si fondava sulla sussistenza di un rapporto di locazione ultracinquennale. La società, di contro, ha agito in via riconvenzionale per ottenere la restituzione degli immobili, sostenendo che fossero occupati senza un valido titolo.

Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione alla società, respingendo la domanda degli occupanti e ordinando il rilascio degli immobili. La Corte d’Appello, tuttavia, ha ribaltato parzialmente la decisione: pur negando il diritto all’acquisto, ha escluso l’obbligo di restituzione. La ragione? L’esistenza di una precedente sentenza, passata in giudicato, che aveva già qualificato il rapporto tra le parti come un contratto di locazione, seppur in una causa diversa avente ad oggetto il pagamento dei canoni.

Il ruolo del Giudicato Esterno nella controversia

Il cuore della questione portata davanti alla Cassazione è stato proprio il valore del cosiddetto giudicato esterno. La società ricorrente sosteneva che la Corte d’Appello avesse errato nel ritenere che quella precedente sentenza avesse trasformato la relazione da una concessione amministrativa a una locazione di diritto privato. Secondo la sua tesi, quel giudizio riguardava solo l’aspetto economico del canone, senza definire la natura del titolo di godimento.

La Suprema Corte ha respinto fermamente questa interpretazione. Ha sottolineato come il giudicato esterno formatosi nella precedente controversia avesse un’efficacia vincolante anche nel presente giudizio. Quella decisione aveva accertato l’esistenza di un vero e proprio rapporto di locazione, sorto in seguito alla privatizzazione della società, che aveva trasformato le originarie concessioni amministrative in contratti di diritto privato.

La decisione della Corte di Cassazione

La Corte ha dichiarato il ricorso infondato, confermando in toto la sentenza d’appello. Ha stabilito che la qualificazione del rapporto come locazione, essendo coperta da giudicato, non poteva più essere messa in discussione. Di conseguenza, la domanda della società volta a ottenere la restituzione degli immobili per occupazione sine titulo (senza titolo) era destinata a fallire, poiché un titolo valido – il contratto di locazione – esisteva ed era stato giudizialmente accertato.

Le motivazioni della Corte

Le motivazioni si concentrano sull’articolo 2909 del Codice Civile, che sancisce l’autorità della cosa giudicata. La Cassazione ha ribadito che l’accertamento contenuto in una sentenza passata in giudicato fa stato tra le parti e non può essere oggetto di un nuovo esame. Nel caso specifico, le sentenze precedenti (citate nel provvedimento) avevano già tracciato il percorso evolutivo del rapporto: dalla concessione amministrativa, regolata da norme pubblicistiche, alla locazione, regolata dal codice civile, a seguito della trasformazione della natura giuridica della società proprietaria. Ogni tentativo di rimettere in discussione tale qualificazione giuridica si scontra con il principio del ne bis in idem, ovvero il divieto di giudicare due volte sulla stessa questione.

Le conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione sull’efficacia del giudicato esterno e sulle conseguenze della privatizzazione degli enti pubblici. In primo luogo, conferma che una questione giuridica risolta con sentenza definitiva non può essere riproposta, anche se in un contesto processuale diverso, quando le parti e l’oggetto della contesa (il rapporto giuridico fondamentale) sono gli stessi. In secondo luogo, ribadisce un orientamento consolidato secondo cui la trasformazione di un ente pubblico in società per azioni comporta la conversione dei rapporti di concessione immobiliare in contratti di locazione di diritto privato, con tutte le tutele e gli obblighi che ne derivano per le parti.

Può una questione già decisa in un altro processo essere riesaminata in un nuovo giudizio tra le stesse parti?
No, la Corte ha stabilito che l’esistenza di un giudicato esterno su una specifica qualificazione giuridica (in questo caso, l’esistenza di un rapporto di locazione) impedisce che la stessa questione possa essere nuovamente discussa.

Cosa accade ai rapporti di concessione amministrativa quando un ente pubblico viene trasformato in società per azioni?
La giurisprudenza citata dalla Corte conferma che, a seguito della trasformazione, la disciplina privatistica subentra a quella pubblicistica, e i rapporti di concessione si trasformano in rapporti di locazione di diritto privato.

Perché la richiesta di restituzione dell’immobile è stata respinta?
È stata respinta perché, in virtù del giudicato esterno, è stata accertata l’esistenza di un valido rapporto di locazione. Di conseguenza, gli occupanti non detenevano l’immobile ‘senza titolo’, ma in forza di un contratto, rendendo infondata la domanda di restituzione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 30621 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 30621 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19759/2021 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE

nonchè

contro

COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME

-intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di BRESCIA n. 447/2021 depositata il 12/04/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con sentenza in data 30.3.2021 la Corte d’Appello di Brescia rigettava l’impugnazione interposta da COGNOME NOME ed NOME occupanti di immobili in proprietà di RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza pronunciata dal Tribunale di Brescia in data 15.2.2013 con la quale era stata respinta la domanda degli attori di accertamento dell’intervenuto acquisto degli immobili stessi ed altresì quella di condanna ex art. 2932 c.c. alla stipula dei relativi contratti ed era stata disposta, invece, la condanna dei medesimi, anche occupanti, alla restituzione degli immobili perché detenuti senza titolo.
Gli appellanti avevano dedotto di essere legittimati all’acquisto per aver condotto gli immobili in locazione da oltre cinque anni, presupposto per poter diventare proprietari, e che, erroneamente, il Tribunale aveva ritenuto che, a fronte della proposta di vendita formulata dall’RAGIONE_SOCIALE, non era intervenuta

corrispondente accettazione da parte di essi occupanti; da altro lato, i medesimi avevano lamentato che il Tribunale aveva considerato inesistenti i rapporti di locazione intercorsi con RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e avevano altresì rilevato che, comunque, le concessioni amministrative originariamente attribuite per il godimento del bene non erano ancora scadute.

La convenuta appellata, costituitasi, aveva ribadito le conclusioni già svolte in primo grado.

La Corte d’Appello negava l’intervenuto acquisto degli immobili da parte degli occupanti confermando sul punto la sentenza di primo grado mentre, in riforma della medesima pronuncia, escludeva il diritto di RAGIONE_SOCIALE alla restituzione degli immobili ritenendo la sussistenza, relativamente agli stessi, di rapporti di locazione tra la società e gli occupanti in considerazione di intervenuto giudicato esterno relativamente ad altra lite insorta tra le medesime parti ed avente ad oggetto il corrispettivo dovuto per il godimento dei beni.
Avverso tale pronuncia RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso articolato in due motivi.

Fissata l’odierna adunanza camerale, entrambe le parti hanno depositato memoria ex art.380 -bis.1 c.p.c.

Nell’imminenza dell’udienza odierna è sopravvenuto impedimento del relatore designato ed è stato designato altro relatore.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso RAGIONE_SOCIALE lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt.9 legge n.39/1982, 33 d.m. 19.7.1984, 1571 c.c.,1596 c.c., 2909 c.c. e 324 c.p.c nonché dell’art.948 c.c. con riferimento all’art.360 c.1.n.3 c.p.c.

Assume, infatti, la ricorrente che la Corte di Appello di Brescia ha ritenuto erroneamente che la sentenza n.20622/2016 resa da

questa Corte in diverso giudizio tra le stesse parti, relativo al medesimo rapporto giuridico intercorrente tra RAGIONE_SOCIALE e gli occupanti degli immobili originariamente dati in uso, avrebbe affermato che il titolo dei resistenti si rinviene nelle concessioni ministeriali di cui all’art.33 d.m.19.7.1984 tacitamente prorogate.

Il motivo è infondato.

Deve premettersi che la decisione di questa Corte n.20622/2016, citata dal giudice dell’impugnazione quale giudicato esterno decisivo per la risoluzione della controversia, è stata pronunciata all’esito del giudizio promosso dagli odierni controricorrenti nei confronti di RAGIONE_SOCIALE al fine di veder accertato il regime giuridico applicabile al godimento degli immobili (oggetto anche del presente giudizio) con particolare riferimento al canone dovuto alla ricorrente; con la stessa si è confermato quanto già indicato nella precedente sentenza n. 8950/2008 di questa Corte, ovvero la necessità di applicazione del canone ‘sociale’ a corrispettivo dell’utilizzo dei beni.
Il presente procedimento origina dal giudizio promosso dai controricorrenti (ricorrenti nel giudizio di cui sopra) al fine di veder accertato il loro diritto di acquisto degli immobili già goduti in forza delle concessioni amministrative di cui all’art. 33 d.m. 19.7.1984, diritto contestato da RAGIONE_SOCIALE che ha chiesto, in via riconvenzionale, la restituzione degli immobili occupati senza titolo dalla data di scadenza delle concessioni stesse.

Il giudice dell’impugnazione, esclusa la conclusione tra le parti di un contratto preliminare idoneo alla pronuncia ex art. 2932 c.c., ha ritenuto la sussistenza di un giudicato esterno relativamente alla qualificazione del titolo di godimento degli immobili da parte degli odierni controricorrenti, titolo individuato nel rapporto di locazione che, conseguentemente, esclude un’occupazione illegittima.

In questa sede, dunque, RAGIONE_SOCIALE si limita a contestare tale qualificazione poiché, a suo dire, affermata erroneamente.

Premesso che non si contesta l’esistenza del giudicato esterno (sul punto cfr. Cass.41895/2021), ma solo la portata dello stesso, l’assunto della ricorrente deve essere disatteso poiché espressamente nella sentenza di questa Corte n.8950/08, richiamata da Cass. n. 20622/2016, è indicato il diritto di RAGIONE_SOCIALEa provvedere alla rinnovazione dei rapporti alle varie date di scadenza…rinegoziando le condizioni della locazione anche per la determinazione del canone e degli NOME oneri e delle altre spese accessorie’. La stessa prima decisione ha indicato altresì che ‘la norma che impone il canone sociale prima ed estende poi il regime ERP agli alloggi delle RAGIONE_SOCIALE non è stata abrogata da successiva disposizione di legge… e continuerà ad esserlo sino a quando non verrà emanata una nuova legge che disciplini la materia.’ .
In quella stessa sede, innanzi al giudice di prime cure, RAGIONE_SOCIALE si era peraltro costituita affermando, per quanto risulta dalla parte espositiva in fatto della sentenza della Corte di Cassazione n.20622/2016, che la trasformazione da ente pubblico in ente pubblico economico e poi in società per azioni aveva avuto l’effetto giuridico di determinare per tutte le concessioni la fine del regime pubblicistico e la soggezione al regime privatistico dell’equo canone, chiedendo in via riconvenzionale la condanna dei ricorrenti al pagamento dei relativi canoni.
Non vi è dubbio, dunque, che nel presente procedimento la deduzione della cessazione delle concessioni amministrative e la mancanza di rinegoziazione delle condizioni di godimento degli immobili ed i relativi effetti giuridici costituiscono doglianze dirette alla rivalutazione delle circostanze di fatto e di diritto già esaminate nel giudizio conclusosi con la decisione n.20622/2016 che è stata posta a fondamento della pronuncia del giudice dell’impugnazione

quale giudicato esterno (Cass. n.41895/2021; Cass. n. 11754/ 2018).

Tali assunti non possono, pertanto, in questa sede essere riesaminati.

Si osserva, peraltro, che quanto statuito dalle due pronunzie citate si pone nel corso della giurisprudenza di questa Corte che ha in più occasioni rilevato che, a seguito della trasformazione di RAGIONE_SOCIALE in ente pubblico economico e poi in società per azioni, la disciplina privatistica ha preso il posto di quella pubblicistica che regolava le concessioni amministrative previste dalla l.39/82 e dal successivo regolamento di cui al d.m. 19.7.1984 ed ha individuato una sostituzione in rapporto di locazione del godimento degli immobili originariamente concessi (Cass. n.16008/2008, Cass. n. 8415/1992).
Neppure, dunque, può essere rivalutato in questa sede il fondamento della domanda riconvenzionale proposta in giudizio al fine di escludere l’intervenuta tempestiva disdetta dei rapporti di locazione, la cui esistenza, a seguito della cessazione della concessione amministrativa, risulta ormai accertata con efficacia di giudicato.

Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 9 l.39/82 e 33 d.m. 19.7.1984 con riferimento all’art. 360 n.3 c.p.c. ribadendo che il rigetto della domanda degli occupanti per la restituzione dei canoni di locazione versati a RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE è erronea in quanto tali canoni sono stati ricevuti per effetto di disciplina speciale e non in forza di contratto di locazione.

La doglianza è assorbita da quanto esposto relativamente al primo motivo ed in ogni caso è inammissibile atteso che parte ricorrente

non ha interesse alla contestazione della motivazione che ha condotto al rigetto della domanda di controparte sul punto.

Il ricorso deve dunque essere rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo

La Corte:

rigetta il ricorso;

condanna parte ricorrente a rifondere a parte controricorrente le spese processuali liquidate in euro 7.500,00 per compensi, oltre euro 200,00 per esborsi ed oltre rimborso forfettario ed accessori di legge;

dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento ex art.13 c.1.quater d.p.r. 115/2002 da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art.13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 28.10.2025 nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile.

Il Presidente Dr.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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