Giudicato esterno in condominio: la decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di due proprietari contro una cooperativa edilizia, confermando che un precedente giudicato esterno sulla legittimità gestionale della cooperativa preclude una nuova discussione sulla stessa questione. Anche se la nuova causa riguarda una delibera assembleare diversa ma coeva, la questione giuridica fondamentale (i poteri della cooperativa) era già stata decisa in modo definitivo tra le stesse parti, rendendo inammissibile il riesame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 21 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Giudicato Esterno: Quando una Vecchia Sentenza Blocca una Nuova Causa

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce la potente efficacia del giudicato esterno nelle controversie condominiali, specialmente in quelle complesse situazioni di passaggio dalla gestione di una cooperativa edilizia a quella di un condominio ordinario. La Corte ha stabilito che, se una questione fondamentale è già stata decisa in via definitiva tra le stesse parti, non può essere riproposta in un nuovo giudizio, anche se l’oggetto della contesa è una delibera formalmente diversa.

I fatti di causa

La vicenda trae origine dall’impugnazione di una delibera assembleare del settembre 2003 da parte di due proprietari di un appartamento. Con tale delibera, una cooperativa edilizia in liquidazione aveva deciso di destinare a posti auto un’area comune adiacente al fabbricato. I proprietari sostenevano che la cooperativa non avesse più alcun potere gestionale sulle parti comuni, poiché, con l’assegnazione degli alloggi, si era automaticamente costituito un condominio soggetto alle norme del codice civile.

Tuttavia, sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto la loro domanda, basando la decisione su un punto cruciale: l’esistenza di un precedente giudicato esterno. In un’altra causa, intentata dalle stesse parti per impugnare una delibera simile dell’ottobre 2003, la Corte di Cassazione aveva già stabilito la legittimità della cooperativa a gestire i beni comuni in quella fase.

Il ruolo determinante del giudicato esterno

Il cuore della controversia portata dinanzi alla Suprema Corte riguarda proprio la portata del giudicato esterno. I ricorrenti hanno contestato la decisione dei giudici di merito sostenendo che:
1. La sentenza precedente non poteva essere considerata definitiva per mancanza di una certificazione formale.
2. L’oggetto del contendere era diverso, trattandosi di due delibere distinte (una di settembre e una di ottobre 2003).

La Corte di Cassazione ha respinto con fermezza entrambe le argomentazioni. Ha chiarito che l’accertamento del giudicato esterno risponde a un interesse pubblico, volto a evitare la formazione di giudicati contrastanti. Pertanto, il giudice può rilevarlo d’ufficio, anche avvalendosi di strumenti informatici e banche dati, senza la necessità che la parte produca la certificazione formale del passaggio in giudicato.

Le motivazioni della Corte

La Corte ha spiegato che la precedente sentenza della Cassazione aveva risolto in modo definitivo la questione giuridica fondamentale: al momento delle delibere (2003), la cooperativa aveva ancora il potere di gestire le parti comuni. Questo perché non era stata fornita la prova del completamento di tutti i passaggi necessari per la costituzione di un condominio ordinario, come l’assegnazione di tutti gli immobili e il riscatto totale dei mutui.

Di conseguenza, la qualificazione giuridica del rapporto di gestione delle parti comuni, in quella precisa data, era già stata accertata con efficacia di giudicato tra le parti. Il fatto che la nuova causa riguardasse una delibera del settembre 2003, anziché quella dell’ottobre 2003, non cambia la sostanza. La questione di fondo – chi avesse il potere di decidere – era identica e già coperta dal giudicato esterno. Pertanto, tale questione non poteva essere riesaminata. La Corte ha sottolineato che il giudicato si forma non solo sul bene della vita richiesto, ma anche sull’accertamento dei fatti e delle questioni giuridiche che costituiscono il presupposto logico e indispensabile della decisione.

Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale del nostro ordinamento processuale: il principio del ne bis in idem, secondo cui non si può essere giudicati due volte per la stessa questione. La forza del giudicato esterno impedisce alle parti di riaprire all’infinito contenziosi su questioni già definite, garantendo certezza e stabilità ai rapporti giuridici. Per i cittadini, ciò significa che una volta ottenuta una sentenza definitiva su un punto cruciale di un rapporto (come la titolarità dei poteri di gestione in un edificio), quella decisione farà stato anche per future controversie che si fondino sullo stesso presupposto, purché le parti e il contesto temporale di riferimento siano i medesimi.

Qual è l’effetto di un precedente giudicato esterno in una nuova causa tra le stesse parti?
Un giudicato esterno ha un’efficacia vincolante nel nuovo processo. Se una questione giuridica fondamentale, che costituisce un presupposto necessario della decisione, è già stata risolta con sentenza definitiva, essa non può essere nuovamente messa in discussione e decisa diversamente nel nuovo giudizio.

Una cooperativa edilizia può continuare a gestire le parti comuni dopo l’assegnazione degli alloggi?
Sì, secondo la sentenza, la cooperativa mantiene i poteri gestionali fino a quando non si verificano tutte le condizioni per la costituzione di un condominio ordinario, come l’assegnazione in proprietà di tutti gli alloggi e il riscatto dei mutui. La semplice assegnazione non è di per sé sufficiente a trasferire la gestione al condominio.

Impugnare una delibera diversa ma coeva permette di riesaminare una questione già decisa da un giudicato esterno?
No. Se la questione giuridica di fondo è la stessa (ad esempio, la carenza di potere della cooperativa in un determinato periodo), il giudicato formatosi in un precedente processo su quella questione preclude il suo riesame, anche se l’atto specifico impugnato (la delibera) è formalmente diverso ma risalente allo stesso periodo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20974 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20974 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6739/2019 R.G. proposto da:

COGNOME e NOME COGNOME rappresentati e difesi dagli avvocati COGNOME COGNOME

-ricorrenti- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocata COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME;

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di SALERNO n. 1971/2018 depositata il 19/12/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.- NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 1971/2018 della Corte d’appello di Salerno, depositata il 19 dicembre 2018.

Resiste con controricorso la RAGIONE_SOCIALE in liquidazione.

Le parti hanno depositato memorie.

2.Il giudizio concerne l’impugnazione di una deliberazione assembleare del 16 settembre 2003 avente ad oggetto la destinazione a posti auto di un piazzale sito nei pressi del fabbricato di INDIRIZZO di Salerno, di cui gli attori NOME COGNOME e NOME COGNOME erano divenuti comproprietari per acquisto con atto del 29 ottobre 2001. La domanda di annullamento della delibera assumeva che la RAGIONE_SOCIALE non avesse più poteri di gestione dell’area in oggetto, giacché, una volta alienati gli alloggi, si era costituito il condominio assoggettato alla disciplina di cui agli artt. 1117 e ss. c.c. Inoltre, l’impugnazione della delibera si fondava su vizi della convocazione e sulla provocata inservibilità del suolo per la realizzazione di un muro.
Il Tribunale di Salerno, con sentenza n. 1676/2013, respinse la domanda, affermando che la legittimazione della Cooperativa RAGIONE_SOCIALE a gestire i beni comuni pur dopo l’assegnazione degli alloggi ai soci era stata accertata con efficacia di giudicato dalla sentenza della Corte di cassazione n. 11264/2012, resa all’esito di giudizio tra le stesse parti avente ad oggetto l’impugnazione della delibera del 17 ottobre 2003.

La Corte d’appello di Salerno ha confermato la sentenza di primo grado, evidenziando che il gravame atteneva unicamente alla assunta carenza dei poteri gestionali delle parti comuni in capo alla RAGIONE_SOCIALE al momento della delibera del 16

settembre 2003, e ribadendo la portata preclusiva del giudicato esterno formatosi a seguito della sentenza della Corte di cassazione n. 11264/2012.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Il ricorso proposto da NOME COGNOME e NOME COGNOME deduce:

col primo motivo la violazione e falsa applicazione degli artt. 2909 c.c. e 324 c.p.c., non essendo stato verificato il passaggio in giudicato della sentenza della Cassazione per mancanza della certificazione di cui all’art. 124 disp. att. c.p.c.;

col secondo motivo la violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c., giacché diverse sono le delibere impugnate in questo e nel giudizio in cui si sarebbe formato il giudicato esterno, e perciò la validità della delibera impugnata nel giudizio definito con la sentenza della Corte di cassazione n. 11264/2012 non preclude l’esame della validità della deliberazione assembleare del 16 settembre 2003 qui impugnata;

col terzo motivo nuovamente la violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c. e l’omesso esame circa un fatto decisivo, avendo errato i giudici del merito a ritenere analoghi gli oggetti della deliberazione assembleare del 16 settembre 2003, qui impugnata, e della delibera del 17 ottobre 2003, giudicata nel processo dove è maturato il ritenuto giudicato esterno.

-I tre motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, per la loro evidente connessione, e sono da respingere.

-È inammissibile la censura riconducibile al vizio ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., operando la previsione di cui all’art. 348ter , comma 5, c.p.c. (applicabile ratione temporis ), che esclude che possa essere impugnata la sentenza di appello “che conferma la decisione di primo grado” e che risulti fondata sulle stesse ragioni, inerenti alle

questioni di fatto, poste a base della sentenza di primo grado (cd. doppia conforme).

4. -Venendo in rilievo un giudicato esterno formatosi fra le stesse parti a seguito di una sentenza della Corte di cassazione, esso è rilevabile d’ufficio anche nell’ipotesi in cui non sia stata versata in atti la certificazione di cui all’art. 124 disp. att. c.p.c. L’accertamento del giudicato esterno, invero, corrisponde ad un preciso interesse pubblico, volto ad evitare la formazione di giudicati contrastanti, in ossequio al principio del ” ne bis in idem” , sicché ad esso questa Corte può procedere anche prescindendo dalle allegazioni delle parti (peraltro a conoscenza della formazione del precedente giudicato) e facendo ricorso, se necessario, a strumenti informatici e banche dati elettroniche (Cass. n. 16589 del 2021; n. 29923 del 2020).
5. -Il contenuto del giudicato conseguente alla sentenza di questa Corte n. 11264/2012 del 5 luglio 2012 si evince dalla lettura di tale pronuncia. In quel giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano impugnato la deliberazione approvata il 17 ottobre 2003 dall’assemblea della RAGIONE_SOCIALE A fondamento di quell’azione i signori COGNOME e COGNOME lamentarono che l’assemblea societaria avesse illegittimamente disposto di una porzione dei beni comuni a loro spettanti a seguito dell’acqu isto dell’immobile principale. L’adito Tribunale di Salerno, con sentenza del 25 maggio 2007, decidendo sulle doglianze inerenti alla legittimazione dispositiva della cooperativa a seguito dell’assegnazione in proprietà degli alloggi, e ritenuta l’applicabilità nella fattispecie del r.d. 28 aprile 1938 n. 1165, affermò che spettava alla società di provvedere alla gestione delle parti comuni, essendo irrilevanti le assegnazioni fino alla restituzione dei mutui (frazionati) erogati dall’erario. La decisione di primo grado venne confermata dalla Corte d’appello di Salerno con sentenza 30 settembre 2010, la quale affermò che la
deliberazione assembleare della cooperativa approvata il 17 ottobre 2003 conteneva determinazioni relative alla amministrazione dei beni comuni, giacché operava ancora a quella data il regime di cui al r.d. 28 aprile 1938 n. 1165, non essendo stata provata l’assegnazione in proprietà di tutti gli alloggi condominiali, né essendosi verificato il subingresso del condominio ordinario alla gestione speciale per mancanza dell’accordo di tutti i soci. La sentenza della Corte di cassazione n. 11264/2012 rigettò il ricorso proposto da NOME COGNOME e NOME COGNOME così determinando il passaggio in giudicato della sentenza impugnata.
5.1. – La sentenza n. 11264 del 2012 ribadì il principio secondo cui il trasferimento di proprietà dell’immobile a seguito dell’assegnazione da parte della cooperativa costruttrice è subordinato al frazionamento del mutuo (art. 229 r.d. 28 aprile 1938 n. 1165), ma non implica l’estinzione del mutuo frazionato, che è condizione per il riscatto dell’immobile e per la costituzione del condominio ordinario. Respingendo l’impugnazione, la Suprema Corte evidenziò che non fosse stata data prova né dell’avvenuta assegnazione di tutti gli immobili della cooperativa, né, comunque, della volontaria costituzione di un condominio di gestione con il consenso di tutti da parte di tutti gli assegnatari (necessario pur dopo le assegnazioni, fin quando gli immobili non siano interamente riscattati).
5.2. – È noto, del resto, che le sentenze fondate sulla constatata mancanza o insufficienza di prove sul fatto costitutivo della domanda equivalgono al rigetto della domanda stessa, con la conseguenza che esse, una volta passate in giudicato formale, precludono la riproposizione della domanda medesima in altro giudizio (Cass. n. 6853 del 1986; n. 6744 del 1983).

Il principio dell’inammissibilità, nell’ordinamento vigente, delle sentenze di rigetto ‘allo stato’ non implica che tali pronunzie, una

volta emanate, debbano ritenersi come non pronunziate, ma importa soltanto che esse debbano essere considerate come sentenze di merito, le quali, se respingono la domanda per mancanza di elementi che potranno venire in seguito ad esistenza (nella specie, il riscatto di tutti gli immobili e la costituzione del condominio ex art. 1117 e ss. c.c., oppure la costituzione per accordo di un condominio di gestione), non precludono la riproposizione della domanda stessa, se e quando quegli elementi sopravvengano (Cass. n. 2466 del 1970).
6. -E’ dunque coperto dal pregresso giudicato intervenuto tra NOME COGNOME, NOME COGNOME e la RAGIONE_SOCIALE. il fatto che alla data del 17 ottobre 2003 nel fabbricato di INDIRIZZO di Salerno non si fosse ancora costituito il condominio ordinario per effetto del definitivo trasferimento in proprietà delle unità immobiliari, in base alla disciplina di cui al r.d. 28 aprile 1938 n. 1165, né si era costituito, con l’accordo di tutti gli interessati, un condominio di gestione per realizzare l’amministrazione diretta da parte di costoro, sicché per la gestione delle cose comuni spettava alla cooperativa originaria di provvedere, con i suoi organi e secondo il suo ordinamento.
Il giudicato può formarsi anche sulla qualificazione giuridica di un rapporto, ovvero su una questione di fatto o di diritto, se la qualificazione o la questione abbiano formato oggetto di contestazione o costituissero antecedente necessario ed indispensabile della pronuncia sulla domanda (Cass. n. 10053 del 2013; n. 1473 del 1995). Il giudicato formatosi in conseguenza del rigetto della impugnazione di delibera del 17 ottobre 2003 opera quindi sulla qualificazione del rapporto a tale data come ancora soggetto alle competenze gestorie degli organi della società cooperativa e riveste efficacia preclusiva e precettiva rispetto all’accertamento, invocato in questo giudizio, circa la carenza dei
medesimi poteri gestori in capo alla RAGIONE_SOCIALE esercitati con la antecedente deliberazione assembleare del 16 settembre 2003.

7. -Non inficia la valenza di giudicato attribuita alla impugnazione della delibera del 17 ottobre 2003 rispetto alla impugnazione, qui in esame, della delibera 16 settembre 2003, quanto invece deciso da questa stessa Corte con la sentenza n. 31131 del 2023 (di cui fa menzione la memoria depositata dai ricorrenti in data 21 marzo 2025), sempre intercorsa fra le medesime parti ma attinente a cinque delibere risalenti al periodo novembre 2001 e ottobre 2002, con riguardo alle quali è sempre oggetto di contestazione la permanente potestà deliberativa della RAGIONE_SOCIALE, di tal che è stato rimesso al giudice di rinvio di procedere a nuovi accertamenti di fatto circa l’assegnazione di tutti gli alloggi e il riscatto dell’intero edificio.
8. – Il ricorso va perciò rigettato.

Segue la condanna in solido dei ricorrenti a rimborsare alla controricorrente le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna in solido i ricorrenti a rimborsare alla controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi € 3.000,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del D.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo

unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.