Giudicato esterno in condominio: la Cassazione decide

Una società impugnava una delibera condominiale che le vietava di adibire il proprio immobile a poliambulatorio. Sebbene la Corte d’Appello le avesse dato ragione, la Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione accogliendo un’eccezione di giudicato esterno. Un’altra sentenza, divenuta definitiva nel frattempo, aveva già stabilito la legittimità del divieto tra le stesse parti, rendendo incontestabile la questione e dimostrando la forza prevalente di una decisione passata in giudicato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 23 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Giudicato Esterno in Condominio: Quando una Causa Chiusa ne Definisce un’Altra

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre un’importante lezione sul valore del giudicato esterno e sulla sua capacità di determinare l’esito di un contenzioso, anche quando viene sollevato per la prima volta nel giudizio di legittimità. Il caso analizzato riguarda una disputa tra un condominio e una società sulla destinazione d’uso di un immobile, risolta non nel merito della questione specifica, ma in virtù di una precedente sentenza ormai definitiva.

I Fatti di Causa: una Delibera Condominiale Contestata

Tutto ha origine da una delibera con cui l’assemblea di un condominio romano vietava a una società proprietaria di alcuni locali al piano terra di destinarli a poliambulatorio medico. La società impugnava la delibera, sostenendo che i suoi immobili, a seguito di lavori di ristrutturazione che ne avevano eliminato l’accesso dall’androne comune, fossero da considerarsi ‘esterni’ all’edificio e, quindi, non soggetti alle limitazioni del regolamento condominiale.

Mentre il Tribunale di primo grado respingeva la richiesta della società, la Corte d’Appello ribaltava la decisione. I giudici di secondo grado avevano accolto la tesi della società, dichiarando nulla la delibera. La motivazione si basava sul fatto che, essendo venuto meno l’accesso dalle parti comuni, non sussisteva più la ragione del divieto, ovvero tutelare la tranquillità e la sicurezza del condominio dal passaggio di estranei.

L’Eccezione di Giudicato Esterno in Cassazione

Il Condominio, non soddisfatto, ricorreva in Cassazione. La svolta decisiva, però, non è arrivata dall’analisi dei motivi di ricorso, ma da un’eccezione preliminare sollevata dal Condominio stesso: l’esistenza di un giudicato esterno.

In pratica, il Condominio ha prodotto in giudizio una sentenza, emessa in un altro processo tra le stesse parti, che era diventata definitiva e inappellabile dopo la conclusione del giudizio d’appello del caso in esame. Questa sentenza ‘esterna’ aveva già stabilito, in via definitiva, che il cambio di destinazione d’uso a poliambulatorio operato dalla società costituiva una violazione del regolamento condominiale.

La Rilevanza del Giudicato Esterno Sopravvenuto

La Corte di Cassazione ha ritenuto l’eccezione fondata e decisiva. Gli Ermellini hanno ribadito un principio consolidato: se il giudicato si forma dopo la conclusione del giudizio di merito (come in questo caso), la relativa eccezione può essere proposta per la prima volta anche nel giudizio di Cassazione. Questa regola garantisce il principio fondamentale del ne bis in idem, secondo cui una stessa questione non può essere decisa due volte tra le medesime parti.

Le Motivazioni: la Forza Vincolante del Giudicato Esterno

La Corte ha spiegato che l’esistenza di una decisione passata in giudicato sulla medesima questione impedisce al giudice di pronunciarsi nuovamente. L’accertamento contenuto nella sentenza definitiva ‘copre’ la questione e la rende indiscutibile in qualsiasi altro futuro giudizio tra le stesse parti.

Di conseguenza, la Corte d’Appello, decidendo a favore della società, aveva di fatto riesaminato e deciso in modo difforme una questione che era già stata risolta con efficacia di giudicato. L’esistenza di questa precedente statuizione vincolante ha reso irrilevante ogni altra valutazione nel merito, come quella relativa alla natura ‘interna’ o ‘esterna’ degli immobili. La sentenza impugnata doveva, quindi, essere annullata (‘cassata’).

Le Conclusioni: l’Annullamento della Sentenza e le Implicazioni Pratiche

In accoglimento dell’eccezione di giudicato esterno, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza d’appello. Decidendo direttamente nel merito, ha rigettato in via definitiva la domanda originaria della società di annullamento della delibera condominiale.

Questa ordinanza sottolinea un’implicazione pratica fondamentale: l’importanza di monitorare eventuali procedimenti paralleli. Una sentenza che diventa definitiva in un’altra causa può avere un impatto travolgente e risolutivo su un contenzioso ancora pendente, precludendo qualsiasi ulteriore discussione e cristallizzando il diritto tra le parti. La forza del giudicato è tale da superare le argomentazioni di merito, imponendosi come verità processuale non più contestabile.

È possibile presentare per la prima volta in Cassazione un’eccezione di giudicato esterno?
Sì, ma solo a condizione che la sentenza esterna sia passata in giudicato dopo la conclusione del giudizio di merito (ovvero dopo la sentenza d’appello). In tal caso, è ammissibile e può essere decisiva.

Cosa succede se una sentenza d’appello contraddice un’altra sentenza passata in giudicato tra le stesse parti?
La sentenza d’appello deve essere annullata (cassata). Il giudicato ha un’efficacia vincolante che prevale su qualsiasi successiva decisione di merito contrastante, impedendo che la stessa questione venga nuovamente discussa.

Perché la Corte di Cassazione ha ignorato la questione se l’immobile fosse ‘interno’ o ‘esterno’ al condominio?
La Corte ha ignorato tale questione perché era diventata irrilevante. L’esistenza di un giudicato esterno, che aveva già stabilito la violazione del regolamento da parte della società, ha assorbito ogni altra valutazione, impedendo un nuovo esame dei fatti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21212 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21212 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 24/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. R.G. 3634/2019 proposto da:

CONDOMINIO DI INDIRIZZO in Roma, elettivamente domiciliato in Roma INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende.

– Ricorrente –

Contro

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in Roma INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOMECODICE_FISCALE che la rappresenta e difende.

– Controricorrente –

Avverso la sentenza della corte d’ appello di Roma n. 6735/2018 depositata il 24/10/2018.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 4 marzo 2025.

Condominio

Rilevato che:

il Tribunale di Roma, con sentenza n. 11742/2012, rigettò il ricorso della RAGIONE_SOCIALE diretto ad ottenere la dichiarazione di nullità della deliberazione assembleare del Condominio di INDIRIZZO (‘Condominio’) approvata il 22/06/2009, con la quale l’assemblea ini biva alla società la destinazione degli immobili di sua proprietà ad uso poliambulatorio medico.

Come fatto costitutivo della domanda -alla quale, costituendosi in giudizio, il Condominio aveva resistito – RAGIONE_SOCIALE allegò che l’art. 22 del regolamento, in forza del quale era stata adottata la delibera impugnata, prescriveva una serie di divieti per i soli locali ‘interni’ all ‘edificio condominiale , non trovava applicazione dato che gli immobili della ricorrente avevano accesso esclusivo dall’es terno: la società, infatti, aveva accorpato i locali terranei, tutti esterni al fabbricato, ad eccezione di un’unica unità , avente accesso dall’androne condominiale, il cui ingresso era stato in precedenza murato;
la sentenza è stata impugnata dalla RAGIONE_SOCIALE e la Corte d’appello, nella resistenza del Condominio, in riforma della decisione di primo grado, ha dichiarato la nullità dell ‘impugnata delibera , limitatamente al divieto imposto alla condomina appellante, e ha condannato il Condominio alle spese dei gradi di merito.

Il giudice d’appello spiega che , se è pur vero che il comportamento censurato dall’assemblea ricade sotto la lettera b) del l’art. 22 del regolamento, il quale vieta di destinare gli appartamenti, le pertinenze e ogni locale interno dello stabile ad uso comunque diverso da quello di abitazione e di ufficio professionale privato, tuttavia, la particolarità del caso in esame risiede nella circostanza (pacifica tra le parti) che, all’esito dei lavori di ristrutturazione eseguiti dalla società appellante, tutti i suoi immobili
sono stati accorpati e resi comunicanti tra loro, ed è stato chiuso il collegamento tra l’unico locale (tra tutti quelli di proprietà RAGIONE_SOCIALE) con ingresso dall’androne condominiale e , appunto, l’androne condominiale stesso. Ragion per cui, conclude la sentenza d’appello, alla luce dell’attuale stato dei luoghi , l’immobile di proprietà RAGIONE_SOCIALE è sicuramente ‘ esterno ‘ , essendo venuta meno qualsiasi possibilità di accedervi dall’ingresso comune, di tal che non vi è ragione per applicare l’art. 22 del regolamento , il quale mira a tutelare il condominio da un utilizzo eccessivo delle parti comuni, e ad evitare un potenziale pregiudizio alla tranquillità e alla sicurezza derivante dal passaggio di estranei;
il Condominio ha proposto ricorso per cassazione, articolato in sei motivi.

RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’udienza , parte ricorrente ha depositato una memoria, oltre ad avere depositato in data 17 e 18.02.2025 documentazione ai sensi dell’art. 372 c.p.c .

Considerato che:

È priva di fondamento l’eccezione proposta dalla RAGIONE_SOCIALE, in controricorso, di inammissibilità del ricorso del Condominio per carenza di interesse: al riguardo è sufficiente osservare che la nullità, quale vizio radicale del negozio giuridico (e, pertanto, anche della deliberazione dell’assemblea del condominio) , impedisce, per sua natura, allo stesso di produrre alcun effetto nel mondo del diritto ( ‘ quod nullum est nullum producit effectum ‘ ); essa è deducibile da chiunque vi abbia interesse ed è rilevabile d ‘ ufficio (art. 1421 c.c.);
il primo motivo di ricorso censura la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione agli artt. 1137 e 1418 c.c.

La sentenza avrebbe accolto la domanda di nullità della delibera condominiale dando rilievo a circostanze di fatto , relative all’assetto

dei locali della RAGIONE_SOCIALE, sopravvenute e inesistenti sia all’epoca dell’adozione della decisione assembleare impugnata, sia all’epoca dell’inizio del giudizio;

il secondo motivo censura la violazione degli artt. 1137 e 1418 c.c.

La sentenza avrebbe dichiarato la nullità della decisione dell’assemblea in conseguenza di un fatto -la chiusura dell’acces so dall’androne condominiale ad uno dei locali di proprietà della RAGIONE_SOCIALE sopravvenuto alla delibera e all’avvio del giudizio;

il terzo motivo censura la violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1118, 1138, 1362 c.c., con riferimento agli artt. 112, 116 c.p.c., e degli artt. 6 e 22 del regolamento condominiale.

La sentenza sarebbe viziata per avere ritenuto che la chiusura dell’accesso sull’androne da parte della condomina RAGIONE_SOCIALE abbia prodotto l’effetto giuridico di escludere che la proprietà di quest’ultima mantenesse il carattere di locale interno al condominio e, conseguentemente, di escludere l’applicazione delle norme del codice civile e del regolamento di condominio in tema di parti comuni dell’edificio;

il quarto motivo censura la violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 116 c.p.c., e dell’art. 2697 c.c.

La corte d’appello avrebbe omesso di valutare l’eccezione del Condominio in punto di irrilevanza, ai fini del decidere, del fatto, oggetto di discussione tra le parti, rappresentato dalla chiusura, unilaterale e non assentita dalla collettività dei partecipanti, dell’accesso dalla proprietà RAGIONE_SOCIALE a ll’ androne comune;

il quinto motivo censura la violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116 c.p.c., 1362 e 2697 c.c.

La sentenza non avrebbe correttamente interpretato la disposizione (art. 22 lett. a) del regolamento del condominio volta a

ricomprendere, nel proprio ambito di applicazione, tutte le unità immobiliari aventi diritto di condominio sulle parti comuni dell’edific io e, come tali, qualificabili (appunto) come ‘interne’ , sulla base di dati obiettivi, donde l’applicabilità delle prescrizioni regolamentari non soltanto all’immobile della RAGIONE_SOCIALE adiacente all’androne, ma anche a tutti gli altri locali che, collegati al primo, sono divenuti di necessità anch’essi ‘interni’, almeno ai fini e per gli effetti delle medesima disposizione;
il sesto motivo censura la violazione e falsa applicazione degli artt. 91, 112 c.p.c.;

preliminarmente e in termini assorbenti rispetto all’esame dei motivi, rileva il Collegio che è fondata l’eccezione di giudicato esterno formulata dal Condominio nella memoria depositata in vista del l’udienza.

Si fa riferimento alla sentenza della Corte d’appello di Roma n. 4162/2020, depositata dal ricorrente in data 18/02/2025, unitamente agli altri atti del giudizio introdotto dal medesimo Condominio nei confronti della stessa condomina, con la quale è stato rigettato l’ appello proposto dalla RAGIONE_SOCIALE nei confronti di RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO in Roma avverso la sentenza n. 21052/2012, depositata dal Tribunale di Roma il 06/11/2012.

La sentenza n. 4162/2020 è stata pubblicata in data 10/09/2020, e cioè successivamente tanto alla sentenza n. 6735/2018 oggetto del ricorso per cassazione in esame, quanto alla proposizione del presente giudizio di cassazione, iscritto a ruolo il 05/02/2019.

La certezza del giudicato esterno si evince dalla produzione delle sentenze di merito di primo e di secondo grado e dall’attestazione , ex artt. 324 c.p.c., 124 disp. att. c.p.c., della Corte d’appello di Roma , datata 14/02/2025, che non è stato proposto ricorso per cassazione nei termini di cui all’art. 327 c.p.c.

I n base all’orientamento consolidato di questa Corte , l’eccezione di giudicato esterno non può essere dedotta per la prima volta in cassazione se il giudicato si è formato nel corso del giudizio di merito, attesa la non deducibilità, in tale sede, di questioni nuove; se, invece, (come è accaduto nel caso di specie) il giudicato esterno si è formato dopo la conclusione del giudizio di merito (cioè, dopo il termine ultimo per ogni allegazione difensiva in grado di appello), la relativa eccezione è opponibile nel giudizio di legittimità (v. Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 5370 del 29/02/2024, e giurisprudenza ivi indicata; in termini, tra le altre, Cass. n. 2457/2025).
Quanto al l’oggetto del giudicato, la sentenza del Tribunale di Roma n. 21052/2012 (confermata in appello), pronunciata tra le stesse parti di questo giudizio, ha dichiarato che ‘ l ‘ attività amministrativa con la quale la convenuta RAGIONE_SOCIALE ha provveduto al cambio di destinazione d ‘ uso del locale con accesso da INDIRIZZO e distinto nel regolamento di condominio con le lettere a/b con destinazione dello stesso ad attività pubblica di poliambulatorio nonché le attività di modifica del locale, hanno determinato una trasformazione della destinazione del locale stesso in violazione delle disposizioni di cui all ‘ art. 22 del regolamento di condominio lettere a e b ‘ .
Tale statuizione, coperta da giudicato, riverbera i propri effetti sul presente giudizio, in senso ostativo alla declaratoria di nullità della delibera del 22/06/2009, nella parte in cui era stata inibita la destinazione ad uso di poliambulatorio del locale interno all’edificio condominiale di proprietà della RAGIONE_SOCIALE

la conseguenza è che, in accoglimento dell’eccezione di giudicato (esterno) svolta dal Condominio, il ricorso va accolto e la sentenza d’appello deve essere cassata; inoltre, non essendo necessari accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel

merito, ai sensi dell’art. 384 comma 2 c.p.c., con il rigetto della domanda della RAGIONE_SOCIALE di nullità della delibera approvata il 22/06/2009, che vietava la destinazione a poliambulatorio del locale interno all’edificio condominiale ;

poiché il giudicato (esterno) è posteriore alla proposizione del ricorso per cassazione, le spese dei gradi di merito e quelle del giudizio di cassazione debbono essere interamente compensate.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda della RAGIONE_SOCIALE di nullità della delibera dell’assemblea approvata il 22/06/2009, che vietava la destinazione a poliambulatorio del locale interno all’edificio condominiale .

Compensa interamente, tra le parti, le spese dei gradi di merito e del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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