Garanzia immobili da costruire: quando non si applica

Una società costruttrice vendeva un immobile ristrutturato. La Cassazione ha stabilito che la garanzia immobili da costruire (D.Lgs. 122/2005) non si applica se l’immobile è strutturalmente completo, anche se in fase di ristrutturazione. La Corte d’Appello aveva erroneamente dichiarato nullo il contratto preliminare per la mancanza di tale garanzia, senza verificare lo stato effettivo dei lavori. La sentenza è stata cassata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Garanzia immobili da costruire: la Cassazione fissa i limiti per le ristrutturazioni

L’acquisto di un immobile in costruzione o ristrutturazione è un passo importante, tutelato da specifiche normative per proteggere l’acquirente. Tra queste, spicca l’obbligo per il costruttore di fornire una garanzia immobili da costruire, come previsto dal D.Lgs. 122/2005. Ma questa tutela si applica sempre, anche quando un immobile è quasi finito? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento cruciale, stabilendo che la garanzia non è dovuta se l’edificio è strutturalmente completo, anche se oggetto di ristrutturazione.

I Fatti di Causa

Una società costruttrice aveva stipulato un contratto preliminare per la vendita di un appartamento, parte di un ex complesso alberghiero in fase di ristrutturazione e cambio di destinazione d’uso. La promissaria acquirente aveva versato una cospicua caparra. Alla scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo, l’acquirente si era rifiutata di procedere, portando a una battaglia legale.

Nei primi due gradi di giudizio, sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano dato ragione all’acquirente, dichiarando nullo il contratto preliminare. Il motivo? La mancanza della garanzia fideiussoria prevista dal D.Lgs. 122/2005. I giudici di merito avevano ritenuto che la normativa fosse applicabile anche agli immobili in ristrutturazione, senza però approfondire lo stato effettivo dei lavori al momento della stipula.

L’Applicabilità della Garanzia Immobili da Costruire nelle Ristrutturazioni

Il cuore della questione legale ruotava attorno all’interpretazione dell’ambito di applicazione del D.Lgs. 122/2005. La società costruttrice ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che la normativa non fosse applicabile al suo caso. L’immobile, sebbene oggetto di ristrutturazione, era già stato completato nelle sue parti strutturali ben prima della firma del preliminare. L’acquirente era stata persino immessa nel possesso dell’alloggio, dove aveva eseguito lavori di modifica interna.

La Corte di Cassazione ha accolto questa tesi, ribaltando le decisioni precedenti. I giudici supremi hanno chiarito che, sebbene la tutela possa estendersi a interventi di “ristrutturazione maggiore” (equiparabili a una nuova costruzione), esiste un limite invalicabile: lo stato di completamento dell’opera.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte ha stabilito un principio di diritto fondamentale: la disciplina sulla garanzia immobili da costruire si applica solo se l’immobile non è stato ancora completato nei suoi aspetti strutturali e identificativi. Non è rilevante, invece, se devono ancora essere eseguite opere secondarie o di rifinitura.

Secondo la Cassazione, la Corte d’Appello ha commesso un errore applicando la normativa basandosi unicamente sul fatto che l’immobile fosse oggetto di un intervento di ristrutturazione, senza compiere due verifiche essenziali:

1. L’importanza strutturale dell’intervento: Era necessario accertare se si trattasse di una ristrutturazione “maggiore”, tale da assimilare l’intervento a una nuova costruzione.
2. Lo stato di avanzamento dei lavori: Soprattutto, era cruciale verificare se, al momento del contratto, l’immobile fosse già strutturalmente completato. Se fossero mancate solo opere di finitura, la ratio della norma (proteggere l’acquirente dal rischio di inadempimento del costruttore su opere essenziali) sarebbe venuta meno.

La Cassazione ha inoltre precisato che la mancanza del certificato di agibilità non è, di per sé, una prova sufficiente del mancato completamento dell’opera. Può essere un indizio, ma la valutazione deve basarsi sulla condizione concreta e fattuale dell’edificio.

Conclusioni

La decisione della Cassazione è di grande importanza pratica. Essa chiarisce che la tutela prevista per gli acquirenti di immobili da costruire non è automatica per ogni tipo di ristrutturazione. La sua applicazione dipende da una valutazione sostanziale dello stato dell’immobile. Se le opere strutturali sono terminate e mancano solo le finiture, l’obbligo di prestare la garanzia fideiussoria non sussiste, e il contratto preliminare stipulato senza di essa è perfettamente valido. La causa è stata quindi rinviata alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare il caso attenendosi a questo principio.

La tutela per gli acquirenti di immobili da costruire si applica sempre agli edifici in ristrutturazione?
No. Secondo la Corte di Cassazione, si applica solo in casi di ristrutturazione “maggiore”, assimilabile a una nuova costruzione, e a condizione che l’intervento edilizio non sia ancora stato completato nelle sue parti strutturali.

La mancanza del certificato di agibilità dimostra che un immobile non è “finito”?
No, non di per sé. La Corte ha chiarito che la mancanza di tale certificato può essere un sintomo del mancato completamento, ma non ne costituisce prova definitiva. È necessaria una verifica concreta dello stato dell’immobile per determinare se le opere strutturali siano state ultimate.

Cosa succede se un contratto preliminare viene stipulato senza garanzia fideiussoria per un immobile strutturalmente già completo?
Il contratto preliminare è valido. L’ordinanza stabilisce che l’obbligo di prestare la garanzia non sussiste se l’immobile, seppur in fase di ristrutturazione, è già stato completato nelle sue parti strutturali e necessita solo di opere secondarie o di rifinitura.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32964 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32964 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 25035/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME domicilio digitale alla PEC: EMAIL-ricorrente- contro

NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME -domicilio digitale alla PEC: EMAIL–

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO CATANZARO n. 128/2020 depositata il 01/02/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con contratto preliminare in data 25.5.2008 RAGIONE_SOCIALE, promittente venditrice, aveva promesso in vendita a NOME COGNOME,

promissaria acquirente, che aveva versato nell’occasione una caparra di € 30.000,00, un appartamento in Catanzaro facente parte di un immobile edificato nel 1987 e sottoposto a ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso; il trasferimento dell’immobile sarebbe dovuto avvenire nel termine di venti giorni dalla comunicazione della fine dei lavori di ristrutturazione, completato il frazionamento e accatastate le singole unità, ed in ogni modo non prima del 30.9.2008 ed entro il 30.4.2009.
NOME COGNOME, invitata il 18.5.2009 all’indicazione del notaio per la stipula, si era rifiutata di provvedere essendo già intervenuta la scadenza del 30.4.2009.

RAGIONE_SOCIALE aveva quindi agito perché fosse accertata la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, con diritto della promittente venditrice al risarcimento dei danni subiti.

Anche la promissaria acquirente aveva agito per la risoluzione del contratto e per il risarcimento dei danni e aveva pure rilevato la nullità del contratto preliminare per violazione del d. lgs. n.122/2005.

NOME COGNOME aveva inoltre chiesto e ottenuto un decreto ingiuntivo per la restituzione del doppio della caparra versata, opposto dalla società.

Riuniti i tre giudizi, sia il Tribunale di Catanzaro che, poi, la Corte d’Appello di Catanzaro avevano ritenuto nullo il contratto preliminare di compravendita immobiliare per violazione del disposto dell’art.2 del d. lgs. cit., con accoglimento della domanda restitutoria della NOME nei limiti dell’importo della caparra versata.

La Corte d’Appello aveva ritenuto, per quanto qui ancora interessa, che il fatto che l’immobile di cui l’alloggio compravenduto faceva parte fosse in ristrutturazione e non fosse da edificare o in via di edificazione non incidesse sull’applicabilità della norma richiamata; questa normativa era riferibile, secondo la Corte di merito, anche agli alloggi la cui edificazione sia iniziata ma non ancora finita.

Propone ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE affidandolo a tre motivi.

NOME COGNOME ha depositato controricorso con il quale contesta la legittimità, ex art.366 c.p.c., dell’impugnazione e comunque ne chiede il rigetto, richiamando anche tutti gli argomenti di merito già articolati per fondare il comportamento inadempiente della controparte e la legittimità del recesso esercitato, con diritto alla restituzione della caparra penitenziale.

Vi sono memorie difensive di entrambe le parti, depositate in relazione all’ adunanza in camera di consiglio fissata per la decisione.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Si premette che il ricorso proposto rispetta le disposizioni dell’art.366 c.p.c., sia quanto all’esposizione chiara dei fatti di causa e dei motivi posti a fondamento dell’impugnazione di legittimità, sia quanto alle altre indicazioni richieste dalla norma citata e, in particolare, dal comma 1 n.6) c.p.c. della stessa quanto alla necessità dell’ autosufficienza del ricorso per cassazione -principio riconosciuto compatibile con il principio di cui all’art. 6, par. 1, della CEDU, qualora, in ossequio al criterio di proporzionalità, non trasmodi in un eccessivo formalismo: esso si deve, di conseguenza, ritenere rispettato quando l’indicazione dei documenti o degli atti processuali sui quali il ricorso si fondi, avvenga, alternativamente, o riassumendone il contenuto, o trascrivendone i passaggi essenziali (cfr., tra le altre, Cass. n.12481/2022; Cass. n.8950/2022; Cass. n.11325/2023)-.
Si esaminano quindi i motivi di ricorso proposti.

con una prima doglianza RAGIONE_SOCIALE lamenta la violazione e falsa applicazione del d. lgs. n.122/2005.

Rileva la ricorrente che l’immobile in cui è sito l’appartamento oggetto del contratto preliminare contestato, concluso in data 25.5.2008, fa parte di un ex complesso alberghiero, acquistato dalla società ricorrente dalla precedente proprietà e affidato ad altra impresa per i lavori di

sistemazione e completamento; gli interventi necessari per il cambio di destinazione d’uso dell’immobile erano già stati assentiti e terminati nel 2007, prima della stipula del contratto preliminare, tanto che non solo l’alloggio era completamente finito ma, sempre secondo la ricorrente, la promissaria acquirente era stata immessa nel suo pieno possesso, con esecuzione di lavori di modifica degli ambienti interni; la ricorrente aveva inoltre già versato alla Regione Calabria quanto necessario per lo svincolo anticipato della precedente destinazione alberghiera del bene immobile, incoerente con l’ipotesi di un ‘fabbricato in costruzione’; quindi non vi sarebbe stato spazio alcuno per l’applicazione della normativa di cui al d. lgs n.122/2005, tenuto conto della ratio legis ad essa sottesa.
Il motivo è fondato.

L’art.2 del d. lgs. n.122/2005 -contenente disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210, è intitolato ‘Garanzia fideiussoria’ e prevede che <>; gli immobili “da costruire” sono, ex art. 1, lett. d), del d.lgs. cit., gli <>.

La questione della possibilità di comprendere nell’ambito di operatività del d. lgs. n.122/2005 anche gli immobili sottoposti ad una ristrutturazione significativa è stata molto dibattuta (non solo per il contenuto letterale degli art.1 e 2 d.lgs. cit. ma anche in ragione di ciò che emerge dai lavori preparatori del provvedimento legislativo, che ne escludono appunto dall’ambito di operatività le ristrutturazioni: la proposta, avanzata durante i lavori della Commissione Giustizia del Senato, di includere i fabbricati da ristrutturare nell’ambito della sfera di tutela della nuova normativa, fu infatti respinta perché si temeva che un’estensione del genere avrebbe fatto lievitare notevolmente i costi a carico del mercato immobiliare): vi è stata infine un’apertura alla possibilità di riconoscere la tutela di cui al d.lgs. cit. solo in caso di ristrutturazione edilizia cd. maggiore perché equiparabile, nella sostanza, ad una nuova costruzione e quindi rientrante nell’ambito della stessa ratio posta a fondamento della normativa richiamata (si tratta di interventi di ristrutturazione comportanti modifiche significative di volumi, struttura, ecc., tali da determinare la ridefinizione dell’edificio, e/o di ristrutturazione comportante demolizione e rifacimento dell’immobile -cfr. Cass. n.17812/2020; il DPR n.380/2001, art.3). E’ sempre stata invece esclusa ogni possibilità di estensione delle disposizioni del d. lgs. n.122/2005 con riguardo alla ristrutturazione cd. minore, cioè senza demolizioni, ricostruzioni o sostituzioni di elementi dell’edificio e senza alterazione di volumetria e superficie, non potendosi in tali ipotesi ritenere che venga realizzato un immobile nuovo e diverso rispetto a quello preesistente.
La possibilità di estendere l’operatività della normativa in esame alle ristrutturazioni cd maggiori trova comunque un limite insuperabile, dato dalla necessità che l’intervento edile sia ancora da effettuare e/o comunque sia in corso e non sia ancora terminato per i profili strutturali:

diversamente, se l’intervento sia stato strutturalmente completato o residuino eventualmente solo opere secondarie e/o di rifinitura, non può operare l’estensione di tutela riconosciuta attraverso l’imposizione della garanzia fideiussoria e delle conseguenze in termini di nullità per la sua assenza dall’art.2 cit., perché una tutela del genere non opererebbe nemmeno per gli acquirenti di immobili da costruire ai sensi dell’art.1 D. lgs. cit. -cfr. Cass. 5749/2011; Cass. n.24535/2016. Si richiama, in particolare, Cass. n.22603/2021, che precisa altresì come nemmeno la mancanza di certificato di abitabilità possa dimostrare di per sé il mancato completamento dell’opera, valendo solo come sintomo della impossibilità che il bene stesso possa considerarsi definito nei suoi aspetti identificativi perché necessitante di ulteriori e non compiuti interventi edilizi; quel che rileva cioè è se il bene come realizzato possa o non possa ottenere il certificato di abitabilità, solo in questo secondo caso dovendosi ritenere l’opera incompleta ai fini dell’applicazione del d.lgs n.122/2011 -.
Questa Corte ha già chiarito, infatti, che il d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, detta una disciplina di tutela dell’acquirente o del promissario acquirente di immobili da costruire in ragione dell’elevato rischio di inadempienze della parte alienante o del pericolo di sottoposizione del costruttore ad esecuzione immobiliare o a procedura concorsuale -pericoli in relazione ai quali si giustifica l’obbligo di fideiussione -e trova applicazione, in forza del contenuto definitorio di cui all’art. 1, comma 1, lettera d), soltanto riguardo agli immobili per cui, da un lato, sia stato già richiesto il permesso di costruire (o, se del caso, sia già stata presentata la denuncia di inizio attività, ex art. 22, comma 3, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) e che, dall’altro lato, non siano stati oggetto di completamento e per i quali non sia stato quindi ancora richiesto il relativo certificato di agibilità (cfr. Cass. n. 5749/2011 che ha escluso l’estensione della disciplina di tutela recata dal citato d.lgs. n. 122 del 2005 all’acquirente o promissario acquirente di immobile esistente “sulla carta”,
sprovvisto, cioè, anche della richiesta del permesso di costruire) -cfr., in tal senso, ancora Cass. n.24535/2016, che, consequenzialmente ai rilievi che precedono, ha escluso l’applicabilità di sanzioni disciplinari a carico dei notai per violazione del divieto di stipula di cui all’art. 8 del d.lgs. n. 122 del 2005 nell’ipotesi in cui gli atti di compravendita abbiano ad oggetto l’immobile già ultimato -.

La Corte d’Appello di Catanzaro non ha quindi correttamente applicato la disposizione dell’art.2 del d. lgs. n.122/2011, nell’interpretazione offertane dal Giudice di legittimità, perché, anche ove se ne desse per pacifica l’applicabilità non solo agli immobili da costruire individuati secondo la definizione dell’art.1 cit. ma anche agli interventi di ristrutturazione cd maggiore, ha derivato la rilevanza della norma citata nel caso di specie dal solo fatto che l’immobile di proprietà di RAGIONE_SOCIALE era stato oggetto di un intervento di ristrutturazione (si tratta -ne dà atto la sentenza e non vi sono rilievi delle parti sul punto negli atti- di un ex albergo, ristrutturato con cambio di destinazione d’uso delle unità immobiliari realizzate), senza approfondire l’importanza strutturale di detto intervento edile e senza nemmeno verificare quale ne fosse lo stato al momento dell’invito alla stipula del contratto definitivo ove a tale data fossero state ancora da realizzare opere di mera rifinitura la declaratoria di nullità ex art.2 cit. non sarebbe stata possibile a prescindere, si ripete, dal tipo di intervento edile complessivamente posto in essere: cfr., ancora, Cass. n.24535/2016 da cui è possibile trarre spunti di riflessione per escludere rilevanza, al fine di far valere il profilo di nullità correlato alla mancata prestazione di garanzia fideiussoria, allo stato dell’immobile al momento di conclusione del contratto preliminare ove la costruzione fosse stata successivamente conclusa, facendo così venire meno il rischio tutelato con l’imposizione del rilascio della garanzia -.
Con un secondo motivo di critica la società ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art.360 n.5 c.p.c. per omessa pronuncia su un punto decisivo della controversia.

La Corte di merito non avrebbe motivato affatto il perché della condanna al rimborso di € 30.000,00: poiché era stato formulato appello sulla irrituale concessione del decreto ingiuntivo ottenuto dalla controparte ed opposto, sulla sua revoca e sulla condanna a pagare la somma di indicata pur pari all’importo della caparra e non al doppio di essa, come era stato inizialmente richiesto e concesso in sede monitoria-, vi sarebbe stata omessa pronuncia su un fatto decisivo della controversia.
Questo motivo di doglianza rimane assorbito dall’accoglimento del precedente: la Corte di merito si è limitata a giustificare la restituzione di € 30.000,00 alla controricorrente trattandosi della <> si tratta dell’importo della caparra versata al momento della stipula del contratto preliminare-; è chiaro quindi che l’obbligo di restituzione è stato correlato alla declaratoria di nullità del contratto preliminare nel cui ambito l’importo era stato versato e perde giustificazione una volta venuto meno il presupposto che lo giustificava.
il terzo motivo di ricorso afferma l’intervenuta violazione e falsa applicazione delle norme di diritto di cui agli art.113, 115, 116, 91 e 96 c.p.c. e 2697 c.c.

Secondo la ricorrente non esisterebbe in atti alcun elemento di prova che possa avallare il riconoscimento della natura dell’appartamento oggetto del contratto come appartamento in costruzione, ed anzi la resistente aveva apportato modifiche al bene.

Questo motivo rimane all’evidenza assorbito dall’accoglimento del primo motivo di ricorso.

In conclusione, il ricorso deve essere accolto e la sentenza della Corte d’Appello di Catanzaro deve essere cassata con rinvio alla stessa Corte che dovrà riesaminare la controversia applicando il principio di diritto sopra

evidenziato che così si sintetizza: <>.
Il Giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

PQM

la Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassa e rinvia alla Corte d’Appello di Catanzaro, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio di legittimità;

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte di Cassazione, il 6.6.2025

Il Presidente COGNOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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