Foro del consumatore condominio: la Cassazione decide

Una condomina ha citato in giudizio un’impresa edile presso il tribunale della propria residenza, invocando il foro del consumatore condominio. L’impresa si è opposta, sostenendo la competenza del tribunale del luogo in cui si trova l’immobile. La Corte di Cassazione ha dato ragione alla condomina, stabilendo che il singolo proprietario, in qualità di consumatore, ha il diritto di avviare la causa presso il foro della propria residenza, anche quando agisce per la tutela di diritti relativi alle parti comuni del condominio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Foro del Consumatore Condominio: La Cassazione Tutela il Singolo Proprietario

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un’importante questione procedurale: la determinazione del tribunale competente quando un singolo condomino agisce contro un terzo per questioni relative al contratto d’appalto stipulato dall’intero condominio. La decisione chiarisce che il foro del consumatore condominio si applica anche all’azione individuale, garantendo al singolo proprietario di poter adire il tribunale della propria residenza. Analizziamo questa pronuncia che rafforza le tutele per i consumatori in ambito immobiliare.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dall’azione legale di una condomina, proprietaria di un’unità immobiliare in un condominio situato in provincia di Caserta. La condomina citava in giudizio un’impresa appaltatrice dinanzi al Tribunale di Varese, luogo della sua residenza, chiedendo la risoluzione di un contratto d’appalto per inadempimento e il risarcimento dei danni. L’azione era stata intrapresa individualmente poiché l’assemblea condominiale non aveva autorizzato l’amministratore a procedere legalmente.

La società appaltatrice si difendeva eccependo l’incompetenza territoriale del Tribunale di Varese. Secondo la convenuta, il foro competente doveva essere quello di Cassino, dove era situato il condominio, o, in subordine, quello dell’Aquila, come previsto da una clausola contrattuale. Il giudice di primo grado accoglieva l’eccezione, ritenendo che la controversia, riguardando un contratto del condominio, dovesse essere decisa presso il foro del condominio stesso, identificato come “consumatore-condominio”. Contro questa decisione, la condomina proponeva ricorso per regolamento di competenza alla Corte di Cassazione.

La Questione del Foro del Consumatore Condominio

La questione giuridica centrale era stabilire se la tutela prevista dal Codice del Consumo, che individua nel foro di residenza del consumatore il tribunale competente, potesse essere invocata dal singolo condomino che agisce in “sostituzione” del condominio. Il ricorrente sosteneva che, in qualità di persona fisica che agisce per scopi estranei alla propria attività professionale, doveva essere considerata una consumatrice a tutti gli effetti, con il conseguente diritto di avvalersi del proprio foro. Questa interpretazione, secondo la difesa, è essenziale per non vanificare la ratio della norma, introdotta per proteggere la parte debole del rapporto contrattuale ed evitare che debba sostenere costi e disagi per accedere alla giustizia in sedi lontane.

Il tribunale di primo grado, invece, aveva ritenuto che l’azione del singolo condomino fosse una sorta di sostituzione processuale del condominio e che, pertanto, il foro competente dovesse essere quello del condominio, non del singolo. Questo ragionamento, sebbene fondato su principi di rappresentanza, rischiava di annullare la tutela individuale del consumatore.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendolo fondato. I giudici supremi hanno ribaltato l’interpretazione del tribunale di merito, affermando un principio di diritto fondamentale. Una volta riconosciuta la qualità di consumatore al singolo condomino, in quanto persona fisica che agisce per scopi non professionali, tale status non può essere annullato dal fatto che l’azione riguardi diritti su parti comuni dell’edificio.

La Corte ha chiarito che la giurisprudenza che riconosce al singolo condomino la legittimazione ad agire (anche in presenza di un amministratore) non aveva mai affrontato specificamente la questione del foro competente. L’ordinanza sottolinea che gli interessi tutelati dalla norma sul foro del consumatore condominio si concentrano proprio sulla figura del condomino attore. La disciplina di protezione è finalizzata a evitare che il consumatore debba affrontare giudizi in luoghi distanti dalla propria residenza, con aggravio di costi e difficoltà di accesso alla giustizia.

La Cassazione ha respinto anche la preoccupazione del giudice di merito secondo cui tale interpretazione potrebbe portare a una moltiplicazione di giudizi in fori diversi. Secondo la Corte, questa è un’ipotesi remota e, qualora si verificasse, il sistema processuale offre già gli strumenti necessari per gestirla. L’argomento del “giudice naturale precostituito per legge” non può essere usato per negare una tutela specifica e inderogabile come quella del foro del consumatore.

Le Conclusioni

Con questa ordinanza, la Corte di Cassazione stabilisce che il singolo condomino, quando agisce per tutelare i propri diritti di comproprietario (anche se derivanti da un contratto stipulato dall’intero condominio), ha il pieno diritto di avvalersi del foro del consumatore, ovvero il tribunale del luogo in cui risiede. La decisione annulla il provvedimento impugnato e dichiara la competenza del Tribunale di Varese. Questa pronuncia rappresenta un importante rafforzamento della posizione del singolo proprietario all’interno della compagine condominiale, garantendogli un accesso alla giustizia più semplice e meno oneroso, in piena coerenza con i principi del diritto dei consumatori.

Un singolo condomino che agisce per un diritto relativo alle parti comuni può essere considerato un ‘consumatore’?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che il singolo condomino, essendo una persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale, mantiene la sua qualità di consumatore anche quando agisce per tutelare diritti su parti comuni dell’edificio.

Qual è il tribunale competente se un singolo condomino fa causa a un’impresa per un contratto stipulato dal condominio?
Il tribunale competente è quello del luogo di residenza o domicilio del singolo condomino che ha avviato l’azione. Egli ha infatti il diritto di avvalersi del cosiddetto ‘foro del consumatore’, previsto a sua tutela dal Codice del Consumo.

Cosa succede se più condomini decidono di agire individualmente in tribunali diversi?
La Corte ha definito questa eventualità come una ‘remota ipotesi’. Ha comunque precisato che, qualora si verificasse, il sistema processuale dispone già dei rimedi necessari per gestire la situazione, senza che questa possibilità possa giustificare la negazione del diritto al foro del consumatore per il singolo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33643 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 33643 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 20/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15643/2024 R.G. proposto da: COGNOME difesa dagli avvocati COGNOME (CODICE_FISCALE e COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME COGNOME (CODICE_FISCALE che la rappresenta e difende

-resistente-

avverso ORDINANZA di TRIBUNALE VARESE n. 684/2024 depositata il 20/06/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Letta la requisitoria del P.M., il Sostituto P.G. NOME COGNOME che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, proprietaria di un’unità immobiliare in un Condominio sito in provincia di Caserta, conviene dinanzi al Tribunale di Varese l’appaltatrice COGNOME 1 per la risoluzione per inadempimento di un contratto di appalto stipulato dal committente Condominio, con richiesta di risarcimento dei danni per un importo pari a € 360.389,14. L’attrice sostiene di essere legittimata ad agire direttamente in quanto il Condominio non ha autorizzato l’amministratore a intraprendere azioni giudiziarie contro l’ appaltatrice. La proposizione della domanda dinanzi al suddetto Tribunale si fonda sulla competenza del foro del consumatore, dato che la ricorrente risiede in provincia di Varese . La COGNOME eccepisce l’incompetenza territoriale, indicando come competente il Tribunale di Cassino, in ragione del luogo in cui è situato il Condominio, o, in via subordinata, il Tribunale dell’Aquila, come previsto da una clausola contrattuale. La convenuta propone inoltre domanda riconvenzionale per la declaratoria di nullità del contratto.
Il giudice di primo grado ha accolto l’eccezione di incompetenza territoriale, affermando che la causa è da proporre dinanzi al Tribunale di Cassino, cioè nel luogo in cui è ubicato il Condominio, quale foro del consumatore-condominio. Infatti, la controversia riguarda il rapporto contrattuale del Condominio e pertanto non è applicabile la tutela del foro del consumatore relativa al singolo condòmino.

Ricorre per regolamento di competenza la condomina attrice, con due motivi, illustrati da memoria. Resiste l ‘appaltatrice convenuta con memoria difensiva. Il P.M. ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo, p. 5, denuncia violazione dell’art. 66 -bis cod. cons. e dell’art. 19 c.p.c., sostenendo che la competenza territoriale, in base a tali norme, spetta al foro di residenza o domicilio del consumatore e che tale interpretazione è pacificamente recepita dalla giurisprudenza. La parte ricorrente, in qualità di condomina, agisce

per la tutela dei propri diritti di comproprietaria e per il risarcimento dei danni, potendo dunque avvalersi del foro del consumatore. Si denuncia che il Tribunale, pur riconoscendo lo status di consumatore alla condomina ricorrente, abbia stabilito la competenza del foro del Condominio, in contrasto con la giurisprudenza consolidata che tutela il consumatore nel proprio foro di residenza (Cass. 3494/2024). Tale interpretazione, secondo cui è competente il foro del condominio, viola l’inderogabilità del foro del consumatore stabilita dall’art. 66-bis. La decisione appare viziata poiché ignora il diritto del singolo condomino di agire autonomamente per i diritti inerenti alla propria quota di proprietà, beneficiando delle garanzie offerte al consumatore. Si osserva inoltre che il giudice a quo ha trascurato le specifiche circostanze in cui la ricorrente ha intrapreso l’azi one presso il Tribunale di Varese non solo per la tutela pro-quota sulla proprietà comune, ma anche per la tutela dei diritti esclusivi sulla propria proprietà privata. Questa duplice natura della tutela giustifica, a maggior ragione, la competenza del foro del consumatore. L’assemblea condominiale, infatti, non ha autorizzato l’amministratore a procedere giudizialmente, lasciando ai singoli condòmini la facoltà di agire individualmente. Di conseguenza, si ritiene che il giudice avrebbe dovuto applicare il foro del consumatore in relazione alla controversia civile promossa dalla condòmina, anziché attribuire la competenza territoriale al foro del condominio. Infine, si sottolinea che il principio dell’inderogabilità del foro del consumatore è stato introdotto per tutelare il consumatore, considerato parte debole, da eventuali clausole che potrebbero costringerlo a sostenere costi elevati per accedere alla giustizia in fori lontani. La competenza del foro del consumatore, pertanto, facilita l’accesso alla giustizia e preserva le prerogative individuali del consumatore, evitando che debba rivolgersi a sedi giudiziarie geograficamente disagevoli.
-Il secondo motivo ripropone la sostanza del primo motivo sotto il profilo della motivazione apparente, contraddittoria e

incomprensibile, per avere il Tribunale riconosciuto all’attrice il potere di agire autonomamente e lo status di consumatore, ma ritenuto poi che la competenza territoriale si radichi presso il foro del condominio, attribuendo il foro del consumatore all’a mministratore, in qualità di mandatario.

-I due motivi possono esaminarsi congiuntamente.

Essi sono fondati.

Il Tribunale ha ragionato nei termini seguenti. Ha richiamato la giurisprudenza di questa Corte secondo cui « La peculiare natura del condominio, quale ente di gestione privo di una personalità giuridica distinta da quella dei suoi componenti, implica che questi ultimi siano rappresentati dall’amministratore in forza di un mandato. Ciò comporta che l’iniziativa giudiziaria dell’amministratore, volta alla tutela di un diritto comune dei condòmini, non priva questi ultimi del potere di agire personalmente a difesa di tale diritto. Tale possibilità si concretizza in una forma di rappresentanza reciproca, che conferisce a ciascun condomino una legittimazione sostitutiva. Questa legittimazione deriva dal fatto che ogni singolo condomino, nel tutelare il proprio diritto, non può evitare di difendere contemporaneamente i diritti degli altri condòmini» (così, Cass. 35576/2021). Ne ha dedotto, p. 4: « Se così è, il condomino che si sostituisce al proprio mandatario nella proposizione di un’azione giudiziaria nei confronti di un terzo dovrà introdurre la controversia dinanzi al giudice che sarebbe stato competente a conoscere della causa se fosse stata instaurata direttamente dal condominio. Ciò si giustifica perché il diritto del condomino trova origine nel rapporto contrattuale stipulato dal mandatario con il terzo. Diversamente opinare comporterebbe l’assurda conseguenza per cui ogni condomino potrebbe, in astratto, promuovere un autonomo giudizio presso il proprio foro del consumatore, determinato in base alla propria residenza, pur avendo ad oggetto sempre lo stesso contratto stipulato tra il condominio e il terzo . Questo
esito sarebbe in palese contrasto con il principio del giudice naturale precostituito per legge .

Da Cass. 35576/2021 (dall’orientamento che essa esprime) non segue logicamente la conclusione tratta dal Tribunale di Varese riguardo al foro competente per l’azione del singolo condomino. La citata sentenza di questa Corte si concentra sulla legittimazione ad agire del singolo condomino in relazione alle parti comuni dell’edificio, affermando che tale legittimazione sussiste anche in presenza di un’azione giudiziaria dell’amministratore. Tuttavia, tale sentenza non affronta la questione del foro competente per l’azione del singolo condomino quando agisce al posto del condominio. In tale ipotesi, gli interessi presidiati dalla previsione del foro del consumatore, così come delineati -senza necessità di ripetere di nuovo le argomentazioni – dalla giurisprudenza di questa Corte (punto di riferimento è Cass. SU 14669/03; recentemente v. Cass. 35275/2023, tra le altre) si appuntano in capo al condomino attore.
Una volta riconosciuta la qualità di consumatore al singolo condòmino, in quanto persona fisica che opera per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale (così, tra le altre, sempre Cass. 35576/2021), si rivela del tutto persuasiva anche nell’ipotesi attuale la soluzione che consente al singolo condomino di avvalersi della disciplina di protezione prevista per i consumatori, inclusa l’individuazione del foro competente nel proprio luogo di residenza o domicilio (per evitare che l’utente debba sostenere giudizi lontani dal proprio domicilio o residenza, con aggravio di costi e difficoltà di accesso alla giustizia, ecc.). Né la persuasività di tale soluzione può essere intaccata dalla generalizzazione affrettata compiuta dal Tribunale (« Diversamente opinare comporterebbe l’assurda conseguenza per cui ogni condòmino potrebbe, in astratto, promuovere un autonomo giudizio presso il proprio foro del consumatore, determinato in base alla propria residenza, pur avendo ad oggetto sempre lo stesso contratto stipulato tra il condominio e il terzo» ). Nella (remota) ipotesi che
l’inconveniente si verifichi, il sistema processuale conosce rimedi. Che l’esito qui accolto « sarebbe in palese contrasto con il principio del giudice naturale precostituito per legge » è un’affermazione priva di fondamento.

La Corte accoglie il ricorso per regolamento di competenza, annulla il provvedimento impugnato e dichiara la competenza del Tribunale di Varese, dinanzi al quale la causa è da riassumere entro il termine legislativo, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

Così deciso in Roma, il 4/12/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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