Fallimento venditore e preliminare: può scioglierlo?

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in caso di fallimento del venditore, il curatore fallimentare può legittimamente sciogliere il contratto preliminare di compravendita immobiliare, anche se il promissario acquirente ha già versato l’intero prezzo. La Corte ha chiarito che il pagamento del prezzo è un effetto anticipatorio e non costituisce la piena esecuzione del contratto, la quale si realizza solo con il trasferimento della proprietà tramite rogito definitivo o sentenza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 settembre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Fallimento Venditore e Preliminare: Quando il Curatore Può Sciogliere il Contratto?

Comprare casa è un passo importante, ma cosa succede se, dopo aver firmato il contratto preliminare e magari aver già pagato il prezzo, l’impresa costruttrice fallisce? Il rischio del fallimento venditore è un’ipotesi che spaventa molti acquirenti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia, chiarendo i poteri del curatore fallimentare e i diritti dell’acquirente.

I Fatti di Causa: Un Acquisto Immobiliare Interrotto

Il caso esaminato riguardava un promissario acquirente che aveva stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, versando interamente il prezzo pattuito di 70.000 euro. Tuttavia, l’impresa venditrice non aveva rispettato il termine per la stipula del contratto definitivo e, successivamente, era stata dichiarata fallita. L’acquirente aveva quindi avviato un’azione legale per ottenere il trasferimento forzato della proprietà, ma la causa era stata interrotta e riassunta nei confronti della curatela fallimentare. Il curatore, avvalendosi della facoltà prevista dalla legge, aveva deciso di sciogliere il contratto preliminare. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano dato ragione al curatore, spingendo l’acquirente a ricorrere in Cassazione.

La Decisione della Corte e la Tutela in caso di Fallimento Venditore

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei gradi precedenti. Il punto centrale della controversia era se l’integrale pagamento del prezzo potesse essere considerato come ‘esecuzione’ del contratto, tale da impedire al curatore fallimentare di esercitare il diritto di scioglimento previsto dall’art. 72 della Legge Fallimentare. La risposta della Corte è stata un netto no.

Le Motivazioni: Pagamento del Prezzo vs. Esecuzione del Contratto

La Suprema Corte ha ribadito un orientamento consolidato, spiegando la differenza cruciale tra gli effetti anticipatori e l’esecuzione vera e propria del contratto preliminare.

L’obbligazione principale che nasce da un preliminare di compravendita è quella di stipulare il contratto definitivo. Il pagamento del prezzo e l’eventuale consegna anticipata dell’immobile sono considerati ‘effetti prodromici’, ovvero atti preparatori e accessori che non esauriscono il rapporto. L’esecuzione del contratto, quella che impedisce al curatore di sciogliersi dal vincolo, si verifica solo in due modi:

1. Con la stipula del contratto definitivo (il rogito notarile).
2. Con una sentenza passata in giudicato che trasferisce la proprietà, ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Fino a quando non si verifica una di queste due condizioni, il contratto è da considerarsi ‘pendente’. In caso di fallimento venditore, la legge conferisce al curatore la facoltà di scegliere se subentrare nel contratto e adempierlo (procedendo al rogito) oppure sciogliersi da esso. Il pagamento del prezzo da parte dell’acquirente non limita in alcun modo questa scelta discrezionale del curatore, il cui obiettivo è tutelare la massa dei creditori.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per l’Acquirente

La decisione sottolinea una dura realtà per chi acquista un immobile da un’impresa poi fallita. Il versamento dell’intero prezzo prima del rogito non garantisce il trasferimento della proprietà. Se il curatore decide di sciogliere il contratto, l’acquirente non può più pretendere l’immobile. Il suo diritto si trasforma in un credito monetario nei confronti del fallimento: egli potrà insinuarsi al passivo per chiedere la restituzione di quanto versato, ma con il rischio concreto di recuperare solo una piccola parte della somma, data la concorrenza con gli altri creditori. Questa pronuncia ribadisce l’importanza, per l’acquirente, di tutelarsi attraverso strumenti come la trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari, che offre una protezione più robusta in caso di fallimento del venditore.

Se il venditore fallisce, il curatore può sciogliere il contratto preliminare anche se ho già pagato tutto il prezzo?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, il pagamento integrale del prezzo non costituisce ‘esecuzione’ del contratto. L’esecuzione si ha solo con il rogito notarile o con una sentenza che ne faccia le veci. Fino a quel momento, il curatore ha la facoltà di sciogliersi dal contratto.

Cosa si intende per ‘esecuzione’ di un contratto preliminare che impedisce lo scioglimento da parte del curatore?
L’esecuzione idonea a impedire lo scioglimento è la stipula del contratto definitivo di compravendita o una sentenza passata in giudicato (ex art. 2932 c.c.) che trasferisca la proprietà del bene. Il pagamento del prezzo e l’immissione in possesso sono considerati solo effetti anticipatori.

In caso di fallimento del venditore e scioglimento del preliminare, quali diritti ha l’acquirente che ha già pagato?
L’acquirente ha diritto di insinuarsi al passivo del fallimento per ottenere la restituzione delle somme versate. Diventa un creditore, ma con scarse possibilità di recuperare l’intero importo versato, concorrendo con tutti gli altri creditori del fallimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5044 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5044 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13419/2021 R.G. proposto da :

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende

-ricorrente- contro

VIGNERI NOME

-intimato- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO LECCE n. 1080/2020 depositata il 05/11/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 05/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME aveva concluso un contratto preliminare di compravendita immobiliare -non trascrittocon l’RAGIONE_SOCIALE, aveva versato l’intero prezzo convenuto di € 70.000,00 ma non gli era stata trasferita entro il termine contrattuale previsto la proprietà del bene; le fideiussioni che il promittente venditore gli aveva rilasciato erano risultate sottoscritte da società non iscritta all’RAGIONE_SOCIALE degli RAGIONE_SOCIALE finanziari.

Il promissario acquirente aveva quindi agito ex art.2932 c.c. nei confronti dell’imprenditore promittente venditore, formulando altresì domande risarcitorie e restitutorie.

Dopo l’introduzione del giudizio era intervenuto il fallimento di NOME COGNOME e la causa, interrotta, era stata riassunta nei confronti della procedura concorsuale.

Costituitosi il Fallimento, che aveva evidenziato sia l’intervenuta ammissione al passivo dell’attore -per € 70.000,00 versate in esecuzione del preliminare e per € 3.528,00 a titolo di canoni di locazione versati dopo la data prevista per la consegna dell’immobile -, sia il fatto che il curatore fallimentare era stato altresì autorizzato allo scioglimento del contratto ex art.72 LF, il primo Giudice aveva respinto le domande proposte, compensando le spese di lite.

NOME COGNOME aveva proposto appello contestando la legittimità dell’esercizio del diritto di recesso ex art.72 LF da parte del curatore fallimentare, sul presupposto che si dovesse considerare l’intervenuto integrale pagamento del prezzo da parte propria come una forma di esecuzione del contratto preliminare, preclusiva dello scioglimento del vincolo.

La Corte d’Appello di Lecce aveva respinto l’impugnazione rilevando, in particolare, che: -il pagamento del prezzo effettuato in base al contratto preliminare non era ostativo all’applicazione dell’art.72 LF perché non rappresentava un

indice di esecuzione del contratto ma solo uno degli effetti prodromici ed anticipatori dell’assetto di interessi che, con riferimento al passaggio di proprietà dell’immobile, avrebbe potuto trovare attuazione solo con il contratto definitivo; -il Tribunale aveva altresì rilevato che la scelta del promissario acquirente di proporre domanda di ammissione al passivo sia per la restituzione del prezzo versato, sia per i danni subiti, presupponeva la risoluzione del contratto ed era incompatibile con la domanda di adempimento in forma specifica ancora coltivata in questa sede; su questa seconda ragione della decisione l’appellante non aveva articolato censure nell’atto introduttivo dell’impugnazione; solo in comparsa conclusionale NOME COGNOME aveva argomentato sull’impossibilità di effetti preclusivi correlabili alla domanda di ammissione al passivo per l’ingente ammontare di questo ma la censura, comunque tardiva, o investiva solo un punto marginale della motivazione oppure, se la si fosse ritenuta una ragione del rigetto della domanda, l’appello sarebbe stato da considerare inammissibile.
Contro la sentenza della Corte d’Appello di Lecce ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME affidandolo a tre motivi, i primi due dei quali sono enumerati come separati ma sono trattati insieme nell’atto introduttivo.

Non ha depositato controricorso il Fallimento.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, articolato in due punti, NOME COGNOME lamenta: ‘1. Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. 2. Violazione ed errata falsa applicazione dell’art. 72 L. Fall. (norma di diritto)’

Secondo il ricorrente la Corte di Appello di Lecce avrebbe mal interpretato l’art.72 LF, ritenendolo applicabile in una

fattispecie in cui invece esso non operava: avendo infatti il promissario acquirente puntualmente e compiutamente adempiuto ed eseguito tutte le obbligazioni assunte con il contratto preliminare, sarebbe stato impossibile per il curatore sciogliersi dal vincolo negoziale facendo riferimento alla norma richiamata. Si sarebbe dovuta pertanto considerare, nel caso di specie, solo la disciplina codicistica, che comprende anche la possibilità di agire per la conclusione del contratto definitivo ex art.2932 c.c., norma azionata dal ricorrente.
9.1. I motivi in esame, che si possono considerare articolati in modo ammissibile attraverso una loro valutazione unitaria che permette di inquadrarli nell’ambito di operatività dell’art.360 co 1 n.3 c.p.c., sono infondati.

I rilievi del ricorrente presuppongono un’individuazione errata delle obbligazioni che sorgono in capo alle parti del contratto preliminare, che sono state ben identificate dal Giudice d’Appello nell’obbligazione alla stipula del contratto definitivo di compravendita immobiliare -al quale ineriscono propriamente le obbligazioni di consegna del bene e di pagamento del prezzo- da parte del promittente venditore e del promissario acquirente.

Ne consegue che, ai fini dell’effettuazione della scelta ad opera del curatore ai sensi dell’art.72 LF -di subentro nel contratto in essere o di suo scioglimento, l’intervenuto pagamento del prezzo effettuato -nel caso di specie in modo integrale- dal promissario acquirente nella vigenza del contratto preliminare non ne rappresenta l’intervenuta esecuzione -ostativa alla possibilità di sciogliere il vincolo negoziale- ma costituisce un effetto prodromico, anticipatorio dell’assetto di interessi che si sarebbe raggiunto solo con la stipula del contratto definitivo, costituente il momento di traslazione del diritto di proprietà sul bene promesso in vendita.
L’orientamento interpretativo di questa Corte sulla questione in esame è univoco e da tempo consolidato nel senso esposto -si richiamano: Cass. 28479/05 ‘ Con riferimento alla norma dell’art. 72 della legge fall., l’esecuzione del contratto preliminare di compravendita, idonea ad impedire l’esercizio della facoltà di scioglimento unilaterale del contratto conferita al curatore, si deve identificare o in quella che deriva dalla volontaria stipulazione del contratto definitivo, o nella statuizione giudiziale passata in cosa giudicata che tenga luogo di quella stipulazione, poiché soltanto in uno di tali modi si può verificare l’effetto traslativo della proprietà della cosa e l’esaurimento della situazione giuridica obbligatoria scaturente dal contratto preliminare, nella pendenza della quale può, invece, legittimamente inserirsi l’iniziativa di scioglimento del vincolo del curatore. Tale iniziativa, per conseguenza, non può trovare ostacolo nella circostanza che sia già avvenuto il pagamento del prezzo, con l’immissione del promissario acquirente nel possesso del bene, trattandosi di effetto soltanto prodromico ed anticipatore del divisato assetto di interessi ma non già realizzatore di un effetto traslativo ‘, che può trovare realizzazione solo nella stipula del contratto definitivo o nella sentenza ex art.2932 c.c. che di esso faccia le veci; Cass. n.28480/2005 ‘ Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, …, l’avvenuta esecuzione del contratto da parte del promissario acquirente non impedisce, in caso di fallimento del promittente venditore, l’esercizio da parte del curatore della facoltà di scioglimento unilaterale del contratto conferitagli dall’art. 72, quarto comma, della legge fall. Nella compravendita, infatti, … non è … applicabile il principio secondo cui l’avvenuta esecuzione della prestazione da parte di uno dei contraenti in epoca anteriore alla stipulazione del contratto definitivo determina l’insorgere “ex
uno latere” degli effetti finali dell’operazione economica programmata, realizzando quindi, rispetto ad una delle parti, lo stesso risultato giuridico ricollegato, nella previsione delle stesse, alla stipulazione del definitivo. Non si giustifica, pertanto ‘ la possibilità di escludere, ‘in caso di sopravvenuto fallimento del venditore, l’esercizio da parte del curatore della facoltà di scioglimento unilaterale del contratto, qualora l’acquirente abbia già eseguito la propria prestazione ‘. La giurisprudenza successiva è in linea con le indicazioni emergenti dalle pronunce richiamate-.
9.2. In sostanza, nel contratto preliminare di compravendita, compresa la compravendita immobiliare, l’immediato godimento dell’immobile e l’integrale pagamento del prezzo costituiscono attuazione di clausole accessorie del contratto stesso, compatibili con la sua natura meramente obbligatoria, che non ne rappresentano l’esecuzione tipica, rappresentata dall’adempimento dell’obbligo a contrarre, e che non determinano effetti traslativi, essendo a tal fine indispensabile il perfezionarsi per iscritto del relativo e ulteriore consenso delle parti attraverso la stipula del contratto definitivo.
10. Con il terzo motivo di ricorso proposto, che viene prospettato ‘per completezza di difesa’, NOME COGNOME prospetta la ‘Violazione ed errata falsa applicazione dell’art. 1453 cod. civ. (norma di diritto) in riferimento all’art. 2932 cod. civ. (Esecuzione in forma specifica e insinuazione al passivo)’.

Secondo il ricorrente nemmeno il disposto dell’art.1453 c.c. sarebbe stato correttamente interpretato dalla Corte di merito, perché egli prima avrebbe agito per l’adempimento del contratto, introducendo il presente giudizio con domanda ex art.2932 c.c., e solo dopo si sarebbe insinuato nel Fallimento; in ogni caso, essendo stato ammesso al passivo come

creditore chirografario, NOME COGNOME avrebbe pochissime possibilità di recuperare anche solo in parte l’importo versato e non avrebbe quindi interesse alla cessazione degli effetti del contratto.

Poiché il contratto preliminare di compravendita intervenuto tra NOME COGNOME e l’imprenditore edile poi fallito si è sciolto su legittima iniziativa del curatore del Fallimento AVV_NOTAIO, per quanto sopra detto, il motivo di ricorso in esame è inammissibile.

In conclusione, il ricorso per cassazione proposto da NOME COGNOME deve essere respinto.

Nulla deve essere disposto in relazione alle spese processuali di questo giudizio, non avendovi partecipato il Fallimento intimato.

Sussistono i presupposti processuali per il raddoppio del contributo unificato, se dovuto.

PQM

la Corte respinge il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente, se dovuto, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari, in ipotesi, a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art.13 comma 1 bis .

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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