Evizione: quando la notifica nulla annulla tutto

La Corte di Cassazione ha esaminato un complesso caso di evizione subito da un acquirente di immobili. La perdita della proprietà era derivata dal mancato adempimento di una società costruttrice, che non aveva provveduto alla cancellazione di un’ipoteca bancaria nonostante una precedente sentenza di trasferimento coattivo. Sebbene il merito riguardasse il risarcimento del danno da evizione, la Suprema Corte ha accolto il ricorso incidentale di un ex socio della società estinta. La decisione si fonda sulla nullità della notifica dell’atto di riassunzione del giudizio, effettuata presso un indirizzo non più attuale e perfezionata per compiuta giacenza senza prova della residenza effettiva, violando così il principio del contraddittorio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Civile, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Evizione e tutela del compratore: le regole sulla notifica

L’evizione rappresenta uno dei rischi più gravi per chi acquista un immobile. Si verifica quando il compratore perde la proprietà del bene a causa di diritti vantati da terzi, come nel caso di un’ipoteca non cancellata dal venditore. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha analizzato non solo gli aspetti sostanziali del danno da evizione, ma anche i profili procedurali legati alla corretta notifica degli atti giudiziari.

Il conflitto tra acquirente e società costruttrice

La vicenda trae origine da un trasferimento immobiliare avvenuto tramite sentenza di esecuzione in forma specifica. La società venditrice era stata condannata a estinguere i debiti verso un istituto di credito per liberare gli immobili da un’ipoteca. Tuttavia, l’inadempimento della società ha portato al pignoramento e alla successiva vendita forzata dei beni, privando l’acquirente della proprietà. L’acquirente ha quindi agito per ottenere il risarcimento del danno derivante dall’evizione totale subita.

La questione procedurale della notifica nulla

Nel corso del giudizio d’appello, a seguito dell’estinzione della società costruttrice, il processo è stato riassunto nei confronti degli ex soci. Uno dei soci ha però eccepito la nullità della notifica dell’atto di riassunzione. Tale notifica era stata inviata a un vecchio indirizzo di residenza e si era perfezionata per compiuta giacenza, senza che il destinatario ne avesse mai avuto effettiva conoscenza. La Cassazione ha dovuto stabilire se tale vizio procedurale prevalesse sulla questione sostanziale del risarcimento.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha chiarito che la notifica effettuata per compiuta giacenza presso un indirizzo dove il destinatario non risiede più è radicalmente nulla. Il principio del contraddittorio, pilastro del giusto processo, impone che ogni parte sia regolarmente citata. Nel caso di specie, il notificante non ha fornito alcuna prova che il luogo della notifica coincidesse con l’effettiva dimora o domicilio del destinatario al momento dell’invio. La semplice risultanze anagrafica, se smentita da prove documentali contrarie come certificati storici di residenza, non è sufficiente a sanare il vizio. La Corte ha ribadito che l’onere di dimostrare l’effettiva ubicazione della residenza del destinatario ricade interamente sul soggetto che effettua la notifica, specialmente quando l’atto non viene consegnato personalmente.

Le conclusioni

Le conclusioni della Cassazione portano all’annullamento della sentenza d’appello limitatamente alla posizione del socio non regolarmente citato. La nullità della notifica dell’atto di riassunzione travolge l’intero giudizio di secondo grado, rendendo necessario un nuovo esame della causa. Dal punto di vista pratico, questa decisione sottolinea come la tutela sostanziale contro l’evizione possa essere paralizzata da errori procedurali nella gestione del contenzioso. Per gli acquirenti, resta fondamentale non solo vigilare sulla libertà del bene da pesi e vincoli, ma anche assicurarsi che ogni passaggio giudiziario rispetti rigorosamente le norme sulle notifiche per evitare lungaggini e annullamenti in sede di legittimità.

Cosa succede se scopro un’ipoteca non cancellata dopo l’acquisto?
L’acquirente può agire in giudizio per chiedere la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno se subisce l’evizione, ovvero la perdita del bene a causa dell’esecuzione forzata promossa dal creditore ipotecario.

Quando una notifica per compiuta giacenza è nulla?
La notifica è nulla se l’atto è indirizzato a un luogo dove il destinatario non ha più la residenza, il domicilio o la dimora, e il notificante non prova l’effettiva presenza del soggetto in quel luogo.

Chi risponde dei debiti di una società di persone estinta?
I soci rispondono dei debiti sociali: il socio accomandatario illimitatamente con il proprio patrimonio, mentre il socio accomandante nei limiti di quanto riscosso in sede di liquidazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 36050 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 36050 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/12/2023

R.G.N. 400/19

C.C. 13/12/2023

Vendita -Esecuzione in forma specifica -Evizione

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 400/2019) proposto da: COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, giusta procura in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso l’AVV_NOTAIO;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentato e difeso, giusta procura in calce al controricorso, dagli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO e NOME COGNOME, nei cui indirizzo di posta elettronica certificata ha eletto domicilio digitale;

-controricorrente –

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso con ricorso incidentale, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente

domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

-controricorrente e ricorrente incidentale –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Bari n. 847/2018, pubblicata il 14 maggio 2018, notificata il 2 novembre 2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13 dicembre 2023 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse del ricorrente, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 21 marzo 2012, COGNOME NOME conveniva, davanti al Tribunale di Bari (Sezione distaccata di Rutigliano), la RAGIONE_SOCIALE, al fine di sentire: a ) dichiarare l’inadempimento della società convenuta agli obblighi di cui alla sentenza di esecuzione in forma specifica n. 647/2004 della Corte d’appello di Bari, nella parte in cui la stessa società era stata condannata al pagamento, in favore di RAGIONE_SOCIALE, quale terzo creditore ipotecario, di tutte le somme necessarie alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria eseguita a garanzia del mutuo erogato il 10 novembre 1989; b ) accertare l’intervenuta evizione totale degli immobili (corrispondenti a quattro appartamenti siti in ConversanoINDIRIZZO) trasferiti al RAGIONE_SOCIALE in forza della richiamata sentenza di esecuzione in forma specifica; c ) accertare l’obbligo
risarcitorio, in capo alla società convenuta, per tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali sofferti dall’attore per effetto dell’evizione; d ) condannare la società convenuta al pagamento, per i titoli sopra richiamati, della somma di euro 648.861,38, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla domanda al soddisfo, o di quella differente somma da determinarsi equitativamente.

Si costituiva in giudizio la RAGIONE_SOCIALE, la quale contestava la fondatezza, in fatto e in diritto, delle domande avversarie, eccependo che alcun atto di compravendita fosse stato concluso tra le parti e, in ogni caso, che non vi fosse alcun nesso di causalità tra la lamentata evizione e l’inadempimento ascrivibile alla società costruttrice, in quanto il pregiudizio sofferto dall’attore sarebbe stato allo stesso imputabile -o comunque sarebbe stato evitabile usando l’ordinaria diligenza -, per non aver stipulato e trascritto in tempo utile l’atto di permuta, così da impedire la libera circolazione dei beni immobili, scegliendo invece di dare esecuzione al preliminare di permuta soltanto mediante distinti atti di compravendita per evidenti ragioni di elusione fiscale. Assumeva, inoltre, che l’effettivo ammontare del danno sarebbe stato inferiore alla misura della pretesa risarcitoria azionata.
Nel corso del giudizio era assunta la prova per interpello.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 184/2014, depositata il 16 gennaio 2014, rigettava le domande di parte attrice, sostenendo che la lamentata evizione fosse ascrivibile al contegno dell’acquirente, che non aveva stipulato e trascritto

l’atto definitivo di permuta, preferendo concludere la vendita del suolo.

2. -Proponeva appello avverso la sentenza di primo grado COGNOME NOME, il quale lamentava: 1) la contraddittorietà della motivazione della pronuncia impugnata, per aver attribuito le cause dell’evizione al promissario acquirente, nonostante l’inadempimento del promittente alienante; 2) l’erronea negazione del diritto a percepire il valore dei beni oggetto di evizione, oltre al risarcimento dei danni, benché fosse stata accertata l’intervenuta evizione totale.

Si costituiva nel giudizio d’impugnazione la RAGIONE_SOCIALE liquidazione, la quale chiedeva il rigetto dell’appello.

Quindi, il processo era interrotto all’esito della dichiarazione della sopravvenuta estinzione della società appellata, con la sua cancellazione dal registro delle imprese.

In conseguenza, il processo era riassunto dall’appellante nei confronti degli ex soci COGNOME NOME, quale socio accomandatario, e COGNOME NOME, quale socio accomandante, chiedendo che le domande proposte verso la società estinta fossero accolte nei confronti del COGNOME, quale ex socio illimitatamente e solidalmente responsabile, per l’intero, e nei confronti della COGNOME, nei limiti di quanto riscosso dalla stessa, in base al bilancio finale di liquidazione della società estinta.
All’esito della riassunzione si costituiva ritualmente COGNOME NOME, il quale insisteva nel rigetto del gravame.

Rimaneva, invece, contumace COGNOME NOME.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Bari, con la sentenza di cui in epigrafe, accoglieva l’appello spiegato e, per l’effetto, accertava l’inadempimento imputabile a RAGIONE_SOCIALE dell’obbligo derivante dalla sentenza n. 647/2004 di estinguere i debiti nei confronti di RAGIONE_SOCIALE e di ottenere la cancellazione della garanzia ipotecaria nonché accertava l’evizione totale subita dal NOME, avente ad oggetto gli immobili trasferiti in suo favore con la predetta sentenza n. 647/2004, e -per l’effetto condannava, in solido, COGNOME NOME, per l’intero, e COGNOME NOME, nei limiti di quanto conseguito in sede di riparto liquidatorio del patrimonio di RAGIONE_SOCIALE, al pagamento, in favore di COGNOME NOME, della somma di euro 441.047,52, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali.
A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che la scelta operativa di stipulare il preliminare in forma di scrittura privata, cui dare esecuzione con distinti atti di compravendita, non costituiva un’iniziativa unilaterale della parte permutante, bensì era frutto di un accordo negoziale del tutto legittimo, quand’anche finalizzato al risparmio fiscale, perfezionatosi inter partes , al quale erano quindi vincolate ambo le parti, soprattutto con riferimento all’obbligo di correttezza e buona fede; b ) che, proprio in ragione del rischio derivante dall’impossibilità materiale di trascrivere l’atto di permuta nei registri immobiliari, al fine di preservarsi da iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli sulle unità immobiliari non ancora venute ad esistenza (e non ancora individuate ed individuabili), si imponeva, in maniera ancor più rigorosa, in capo alla società costruttrice, l’obbligo di comportarsi correttamente,
allo scopo di consentire il buon fine dell’operazione negoziale, con il conseguimento, in capo ai permutanti, del pieno e libero diritto di proprietà sulle unità immobiliari promesse a titolo di corrispettivo della permuta; c ) che la pacifica ed incontestata evizione totale subita dal COGNOME, per effetto dell’espropriazione immobiliare avviata e portata a termine dalla banca, quale creditrice ipotecaria della società costruttrice, era ascrivibile esclusivamente all’inadempimento contrattuale, altrettanto pacificamente accertato, imputabile a RAGIONE_SOCIALE, che si era sottratta all’adempimento degli obblighi stabiliti con la sentenza n. 647/2004 della Corte d’appello di Bari, ormai passata in giudicato, di estinzione del debito garantito nei confronti di RAGIONE_SOCIALE e di cancellazione dell’iscrizione ipotecaria gravante sulle unità immobiliari trasferite forzosamente in favore del RAGIONE_SOCIALE, ai sensi dell’art. 2932 c.c., ma allo stesso sottratte legittimamente dall’Istituto di credito con il pignoramento immobiliare conseguente all’iscrizione ipotecaria operata nel 1989; d ) che il diritto del contraente di far valere la garanzia per evizione spettava per il solo fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato, indipendentemente dall’eventuale colpa della controparte e dalla sua stessa conoscenza o conoscibilità; e ) che il valore di mercato delle quattro unità immobiliari espropriate, in danno del COGNOME, poteva determinarsi in complessivi euro 454.093,90 al mese di aprile 2007 (come da risultanze della consulenza tecnica d’ufficio estimativa svolta nel processo esecutivo), da cui doveva essere detratto l’acconto conseguito nella misura di euro 13.046,38, così da ottenere l’importo di euro 441.047,52, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali.
3. -Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, COGNOME NOME.

Ha resistito con controricorso NOME.

Ha altresì resistito, con controricorso contenente ricorso incidentale, articolato in un unico motivo, COGNOME NOME.

4. -Il ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Con il primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1175 e 1375 c.c., per avere la Corte di merito desunto la lesione dei principi di buona fede e correttezza dal mero inadempimento di RAGIONE_SOCIALE, in spregio al principio di distribuzione dell’onere probatorio.

-Con il secondo motivo il ricorrente si duole, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., della violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1223 c.c., per avere la Corte territoriale riconosciuto il risarcimento di un danno che non sarebbe stato conseguenza immediata e diretta del comportamento dell’inadempiente, bensì dello stesso comportamento del danneggiato, il quale aveva scelto di non procedere alla stipula e alla trascrizione di un contratto definitivo di permuta, a fronte del contratto preliminare stipulato.
3. -Con il terzo motivo il ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1227 c.c., per avere la Corte distrettuale dopo avere riconosciuto che la condotta del NOME era stata ‘incauta’ negato che lo stesso comportamento avesse avuto

alcuna rilevanza causale, concorrente o determinante, nella verificazione del danno liquidato.

4. -Con l’unico motivo svolto la ricorrente incidentale prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 101 c.p.c., in relazione agli artt. 303 e 139 c.p.c., per avere la Corte del gravame pronunciato la sentenza impugnata nonostante la notifica dell’atto di riassunzione, nei confronti della socia accomandante COGNOME NOME -non costituitasi nel giudizio di appello all’esito di tale riassunzione , fosse nulla, in quanto avvenuta presso un luogo (INDIRIZZO) -come da copia conforme dell’atto di riassunzione in grado di appello, con relata di notifica, allegata al controricorso -, nel quale, all’epoca, la COGNOME non risiedeva più; e ciò sin dal lontano 24 giugno 1989, data in cui si era trasferita in INDIRIZZO, per poi cambiare ulteriori quattro residenze e stabilirsi dal 29 aprile 2013 nella sua attuale residenza, sita in Fasano, INDIRIZZO, come da certificato storico e stato di famiglia, allegati anch’essi al controricorso.
In proposito, la ricorrente incidentale osserva che il vizio della notifica, essendo risultata la COGNOME contumace, avrebbe comportato l’insanabile nullità del giudizio di secondo grado e della sentenza emessa dalla Corte d’appello, in spregio al principio del contraddittorio, poiché il giudice non avrebbe potuto statuire su alcuna domanda contro una parte non regolarmente citata e non comparsa.

5. -È pregiudiziale lo scrutinio del ricorso incidentale. Esso è fondato.

Infatti, dai documenti prodotti dalla ricorrente incidentale risulta che l’atto di riassunzione del giudizio interrotto per la dichiarazione di estinzione conseguente all’intervenuta cancellazione dal registro delle imprese della RAGIONE_SOCIALE liquidazione è stato notificato, nei confronti dell’ex socia accomandante COGNOME NOME, a mezzo posta, in INDIRIZZO Fasano.

Dalla cartolina prodotta emerge altresì che l’atto non è stato consegnato alla destinataria per la sua mancanza all’indirizzo indicato e che la notifica si sarebbe perfezionata per compiuta giacenza, come da attestazione dell’11 aprile 2017.

Inoltre, la ricorrente incidentale ha prodotto certificato storico di residenza e certificato di stato di famiglia, da cui si ricava che, all’epoca in cui tale notifica è stata effettuata, risiedeva in INDIRIZZO e non in INDIRIZZO Fasano.

Sicché nella fattispecie COGNOME NOME ha dimostrato, attraverso la produzione documentale, ammissibile ai sensi dell’art. 372 c.p.c., che l’atto di riassunzione è stato notificato a mezzo posta in luogo diverso dalla residenza che all’epoca tale parte aveva e che non è stato ricevuto personalmente dalla destinataria.

Ebbene, è nulla la notificazione per compiuta giacenza presso l’ufficio postale dell’atto giudiziario che sia stato indirizzato in un luogo in cui il destinatario, indipendentemente dall’esservi o meno conosciuto, non ha la residenza o, se questa è sconosciuta, il domicilio o la dimora, circostanze, queste, da provare dal notificante.

E segnatamente è nulla la notifica effettuata per compiuta giacenza in un luogo in cui il destinatario non aveva la residenza né anagrafica né effettiva in tema di notificazione a mezzo del servizio postale, qualora il notificante non abbia affatto dimostrato che in quel luogo la ricorrente incidentale avesse l’effettiva dimora (Cass. Sez. 6 -L, Ordinanza n. 14992 del 11/05/2022; Sez. 1, Sentenza n. 24021 del 24/09/2008; Sez. 1, Sentenza n. 5927 del 14/03/2007; Sez. L, Sentenza n. 6372 del 19/04/2003; Sez. 2, Sentenza n. 2391 del 17/03/1999).
Solo allorché la consegna del piego fosse avvenuta a persona di famiglia convivente con il destinatario, nel luogo indicato sulla busta contenente l’atto da notificare, si sarebbe potuto presumere che in quel luogo si fosse trovata la residenza effettiva, la dimora o il domicilio del destinatario, con la conseguenza che quest’ultimo, qualora avesse inteso contestare in giudizio tale circostanza al fine di ottenere la dichiarazione di nullità della notifica, avrebbe avuto l’onere di fornire idonea prova contraria. E tale prova, peraltro, non avrebbe potuto essere fornita mediante la produzione di risultanze anagrafiche volte ad indicare una residenza diversa dal luogo in cui era stata effettuata la notifica, in quanto siffatte risultanze, aventi valore meramente dichiarativo, non avrebbero offerto, a loro volta, una mera presunzione, superabile alla stregua di altri elementi idonei ad evidenziare, in concreto, una diversa ubicazione della residenza effettiva del destinatario, presso la quale, pertanto, la notificazione sarebbe stata validamente eseguita (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10091 del 30/04/2009; Sez. 1, Sentenza n. 24852 del 22/11/2006).
Nel caso in esame, per contro, la notifica a mezzo posta si è perfezionata per compiuta giacenza, sicché nessuna presunzione può ricavarsi in ordine al fatto che, in quel luogo, la destinataria avesse la residenza effettiva (a fronte della prova documentale di una diversa residenza anagrafica), in difetto di alcuna dimostrazione offerta sul punto dal notificante su cui ricadeva il relativo onere.

Ne discende che la notifica dell’atto di riassunzione verso COGNOME NOME -rimasta (apparentemente) contumace nel giudizio d’appello, ma in realtà ignara dell’avvenuta riassunzione -è nulla.

6. -In conseguenza, i motivi del ricorso principale sono assorbiti.

7. -In definitiva, il ricorso incidentale deve essere accolto, mentre il ricorso principale è assorbito.

La sentenza impugnata va dunque cassata, limitatamente al ricorso incidentale, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Bari, in diversa composizione, che dovrà rinnovare il giudizio di gravame nel contraddittorio con COGNOME NOME, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

accoglie, nei sensi di cui in motivazione, il ricorso incidentale, dichiara assorbito il ricorso principale, cassa la sentenza impugnata, in relazione al ricorso incidentale accolto, e rinvia la causa alla Corte d’appello di Bari, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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