Estinzione servitù: la vendita può cancellarla?

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile un ricorso riguardante l’estinzione di una servitù di passaggio. La Corte conferma le decisioni dei giudici di merito, secondo cui la clausola in un atto di vendita del 1971, che dichiarava l’immobile libero da pesi e servitù, era sufficiente a manifestare la volontà di estinguere il diritto. Il ricorso è stato respinto per motivi procedurali, in particolare per aver sollevato un presunto errore di fatto (l’identità del dante causa) con lo strumento sbagliato (ricorso per cassazione anziché revocazione).

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Estinzione Servitù: Quando un Atto di Vendita Annulla un Diritto di Passaggio?

L’acquisto di un immobile può nascondere insidie, specialmente quando si parla di diritti reali come le servitù. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso emblematico di estinzione servitù di passaggio, non per mancato uso, ma a causa delle clausole contenute in un vecchio atto di vendita. Questa decisione sottolinea l’importanza della chiarezza contrattuale e della corretta strategia processuale.

I Fatti di Causa: una servitù contesa

La vicenda ha inizio quando il proprietario di un fondo cita in giudizio i suoi vicini per ottenere il riconoscimento di una servitù di passaggio, costituita originariamente con un atto notarile del 1911. Secondo l’attore, questo diritto permetteva l’accesso alla sua proprietà attraverso il terreno dei convenuti.

I vicini, tuttavia, si oppongono fermamente, sostenendo che la servitù non esistesse più. A loro avviso, il punto cruciale era un atto di vendita del 1971. In quell’occasione, l’originario unico proprietario di entrambi i fondi aveva venduto al loro predecessore il terreno (fondo servente), dichiarando espressamente nel contratto che l’immobile era ceduto “libero da pesi e servitù”. Inoltre, evidenziavano come il diritto di passaggio non fosse mai stato esercitato per decenni.

Le Decisioni di Merito e l’estinzione servitù

Sia il Tribunale di Nola che la Corte d’Appello di Napoli hanno dato ragione ai proprietari del fondo servente, rigettando la domanda dell’attore. I giudici di merito hanno ritenuto decisiva la volontà manifestata nell’atto di vendita del 1971. La clausola che attestava l’assenza di oneri e servitù è stata interpretata come una chiara e inequivocabile intenzione del venditore (che all’epoca possedeva anche il fondo dominante) di provocare l’estinzione servitù.

In sostanza, secondo i giudici, quella dichiarazione contrattuale era incompatibile con la sopravvivenza del diritto di passaggio, superando di fatto quanto stabilito nel lontano 1911.

Il Ricorso in Cassazione: l’errore sul dante causa

L’attore non si arrende e ricorre in Cassazione, basando la sua difesa su un argomento nuovo: i giudici di merito avrebbero commesso un errore nell’individuare il suo “dante causa” (la persona da cui ha ricevuto il bene). Egli sosteneva che il suo titolo di proprietà non derivava dall’atto di vendita del 1971, ma da una donazione del 1990 ricevuta da suo padre. Secondo il ricorrente, questo atto di donazione confermava l’esistenza di tutte le servitù attive e passive.

Le Motivazioni della Cassazione: Inammissibilità per ragioni procedurali

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, senza entrare nel merito della questione. La decisione si fonda su motivi strettamente procedurali, che offrono importanti lezioni pratiche.

1. Mancanza di specificità e novità della censura: Il ricorrente non ha dimostrato di aver sollevato la questione dell’errata individuazione del dante causa nei precedenti gradi di giudizio. Introdurre un argomento così fondamentale per la prima volta in Cassazione è vietato, poiché la Corte Suprema ha il compito di giudicare la legittimità delle decisioni precedenti, non di esaminare fatti nuovi.

2. Errore nello strumento processuale: La Corte ha chiarito che quello lamentato dal ricorrente non era un errore di diritto, ma un errore di fatto (l’aver confuso due persone). Per correggere un errore di questo tipo, la legge prevede uno strumento specifico: la revocazione (art. 395 n. 4 c.p.c.), non il ricorso per cassazione. Il ricorso per cassazione è destinato a contestare la violazione o la falsa applicazione di norme di legge, non a riesaminare la ricostruzione dei fatti operata dai giudici.

Le Conclusioni: l’importanza della chiarezza contrattuale e della strategia processuale

L’ordinanza della Cassazione è un monito su due fronti. In primo luogo, evidenzia come la volontà delle parti, espressa chiaramente in un contratto di compravendita, possa portare all’estinzione servitù preesistente. Clausole apparentemente di stile, come quella che dichiara un immobile “libero da pesi e oneri”, hanno un peso giuridico enorme e devono essere attentamente valutate.

In secondo luogo, il caso dimostra in modo lampante come la strategia processuale sia decisiva. Aver sollevato una questione rilevante solo in Cassazione e con uno strumento giuridico errato ha reso impossibile per il ricorrente far valere le proprie ragioni, a prescindere dal fatto che potessero essere fondate. La scelta del rimedio legale corretto e la tempestiva presentazione di tutte le proprie difese sono elementi cruciali per il successo di qualsiasi azione giudiziaria.

La vendita di un terreno può causare l’estinzione di una servitù di passaggio preesistente?
Sì. Secondo la decisione in esame, se l’atto di vendita contiene clausole che sono chiaramente incompatibili con la sopravvivenza della servitù, come una dichiarazione esplicita che l’immobile è venduto ‘libero da pesi e servitù’, ciò può essere interpretato come la volontà delle parti di estinguere tale diritto.

Cosa succede se un ricorso in Cassazione solleva una questione non discussa nei gradi di giudizio precedenti?
Il ricorso viene dichiarato inammissibile. La Corte di Cassazione ha il compito di verificare la corretta applicazione della legge da parte dei giudici di merito sui fatti e le questioni già dibattute, non può esaminare argomenti o censure completamente nuovi.

Qual è la differenza tra ricorso per cassazione e revocazione per errore di fatto?
Il ricorso per cassazione serve a contestare errori di diritto (violazione o errata applicazione di norme). La revocazione, invece, è un rimedio straordinario per correggere specifici e gravi errori di fatto commessi dal giudice (ad esempio, aver basato la decisione su un fatto che si rivela inesistente o aver confuso l’identità di una parte), che hanno avuto un’influenza decisiva sul giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12617 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12617 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 12/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12412/2024 R.G. proposto da : COGNOME difeso dagli avvocati COGNOME e NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

COGNOME difesi dagli avvocati COGNOME e COGNOME

-controricorrenti-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 1194/2024 depositata il 18/03/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Nola, NOME COGNOME e NOME COGNOME per ottenere l’accertamento dell’esistenza di una servitù di passaggio a favore del fondo di sua proprietà. Chiedeva inoltre la condanna dei convenuti

alla rimozione di ogni ostacolo all’esercizio della servitù. A sostegno della domanda, richiamava gli atti di trasferimento dell’immobile in suo favore e deduceva che il fondo beneficiava della servitù in virtù di un atto notarile del 1911.

COGNOME e COGNOME si costituivano in giudizio eccependo l’inesistenza della servitù sul loro immobile. Precisavano che il loro fondo, esteso per 540 mq, era stato acquistato con atto del 13/12/1971 dal dante causa dell’attore (NOME COGNOME, nato nel 1916) da parte di NOME COGNOME, padre e marito dei convenuti, con la clausola che lo dichiarava libero da pesi e servitù. Evidenziavano che, negli anni ’80, il fondo era stato recintato con muro, ringhiera e rete metallica, lasciando libero solo un vialetto pedonale di un metro, destinato esclusivamente ad agevolare eventuali riparazioni ad un fabbricato confinante. Sottolineavano che l’asserita servitù non era mai stata esercitata, poiché il fondo dell’attore era accessibile da altre vie e una traversa privata garantiva il passaggio comune. Contestavano inoltre la contiguità dei fondi e deducevano che la servitù si sarebbe comunque estinta per prescrizione, essendo stata inutilizzata per decenni. Chiedevano il rigetto della domanda.
Il Tribunale di Nola rigettava la domanda e condannava l’attore alle spese. Riconosceva che la servitù di passaggio era stata costituita con un atto di donazione del 1911; rilevava che il fondo dominante e il fondo servente erano originariamente di proprietà di un unico soggetto, NOME COGNOME (nato il 5/12/1916), il quale aveva trasferito l’immobile attualmente in proprietà dei convenuti a NOME COGNOME con l’atto notarile del 13/12/1971. In tale atto non vi era alcuna menzione della servitù di passaggio e, anzi, si attestava che il bene veniva ceduto privo di oneri. Secondo il Tribunale, tale circostanza manifestava la volontà del dante causa di escludere la servitù al momento della vendita.
NOME COGNOME proponeva appello lamentando che il Tribunale aveva rigettato la domanda pur avendo riconosciuto l’esistenza della servitù costituita con l’atto del 1911. Sosteneva che il giudice di primo grado avrebbe dovuto attenersi esclusivamente a tale titolo costitutivo e che l’atto di vendita del 13/12/1971, pur non menzionando espressamente la servitù, riportava una clausola che prevedeva il trasferimento del bene nello stato di fatto e con tutti i diritti ed oneri inerenti, circostanza che a suo avviso confermava la permanenza della servitù.
La Corte di appello di Napoli rigettava l’appello e confermava la sentenza di primo grado. Osservava che il riferimento contenuto nell’atto del 1971 ai diritti ed oneri inerenti riguardava una strada comune tracciata con un atto del 1967 e non la servitù di passaggio oggetto del giudizio. Inoltre, la clausola contenuta nell’atto di vendita del 1971, che attestava l’assenza di pesi sul fondo trasferito, doveva ritenersi incompatibile con la permanenza della servitù originaria.

Ricorre in cassazione l’attore con un motivo. Resiste la parte convenuta con controricorso. Il consigliere delegato ha proposto la definizione del ricorso per inammissibilità o manifesta infondatezza. La parte ricorrente ne ha chiesto la decisione.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Del collegio fa legittimamente parte, in qualità di Presidente, il Consigliere Dr. NOME COGNOME che ha redatto la proposta di definizione. Infatti, secondo Cass. SU 9611/2024: « Nel procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati ex art. 380-bis c.p.c. (come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), il presidente della sezione o il consigliere delegato che ha formulato la proposta di definizione può far parte ed eventualmente essere nominato relatore – del collegio investito della definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c., non versando in situazione di incompatibilità agli effetti degli artt. 51, comma 1, n. 4, e 52 c.p.c., atteso che tale proposta non rivela una
funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta, che si sussegue nel medesimo giudizio di cassazione con carattere di autonomia e con contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa » .

– Il motivo denuncia errori in procedendo per avere la Corte di appello erroneamente individuato il dante causa del ricorrente, omettendo di considerare che il fondo di cui si controverte era pervenuto alla parte ricorrente per effetto di un atto di donazione stipulato il 27/12/1990 da NOME COGNOME nato nel 1915, padre dello stesso ricorrente. Si afferma che tale atto prevedeva espressamente il trasferimento del fondo con tutte le servitù attive e passive risultanti dai titoli pregressi. Si censura la sentenza impugnata per avere fondato il rigetto della domanda sull’atto di vendita del 1971, intervenuto tra NOME COGNOME, nato nel 1916, e NOME COGNOME senza considerare che il dante causa della parte ricorrente non era NOME, bensì NOME COGNOME Si sostiene che la corretta individuazione del dante causa avrebbe imposto di riconoscere la continuità della servitù, come risultante dal titolo costitutivo originario del 1911 e ribadita nell’ atto di donazione del 1990. Si richiama giurisprudenza di questa Corte secondo cui la corretta individuazione della provenienza dei diritti immobiliari è essenziale per determinare l’esistenza e l’opponibilità dei diritti reali trasferiti, anche in relazione alle servitù prediali, precisandosi che la clausola contenuta in un atto di donazione che richiami le servitù attive e passive deve essere interpretata secondo i criteri stabiliti dagli artt. 1362 ss. c.c. in relazione ai titoli pregressi.
-Il ricorso è inammissibile per più ragioni distinte ed autonome d’inammissibilità .

In primo luogo, il motivo non soddisfa l’onere di specifica indicazione delle ragioni di impugnazione, imposto dall’art. 366 co. 1 n. 4

c.p.c. Infatti, il ricorso non può essere redatto per relationem con il mero rinvio ad atti processuali non precisati, ma deve contenere tutti gli elementi che consentano alla corte di legittimità di esaminare direttamente la decisività delle questioni sollevate e la sufficienza della motivazione della sentenza impugnata (cfr. Cass. 342/2021 e 11984/2011).

Inoltre, dalla lettura del ricorso non emerge che la confusione tra NOME COGNOME (padre del ricorrente, nato nel 1915) e NOME COGNOME (nato nel 1916) sia stata sollevata nei precedenti gradi di giudizio. Non si rinviene traccia di discussione di tale profilo nella sentenza impugnata, che d’altra part e menziona l’atto di donazione del 1990 tra i titoli di provenienza richiamati dall’attore nella citazione introduttiva, senza attribuirgli alcun rilievo autonomo nella motivazione della decisione. In realtà, la censura mossa dal ricorrente attiene a un errore materiale nella ricostruzione della figura del dante causa del ricorrente, che, se esistente e decisivo, avrebbe dovuto essere valorizzato mediante revocazione ex art. 395 n. 4 c.p.c., non con ricorso per cassazione.
– Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, anche ai sensi dell’art. 93 co. 3 e 4 c.p.c.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo uni ficato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 800 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge, da corrispondere agli avvocati NOME e NOME COGNOME, antistatari. Inoltre, condanna la parte ricorrente al pagamento ex art. 96 co. 3 c.p.c. di

€ 800 in favore della parte controricorrente, da corrispondere agli antistatari avvocati NOME NOME COGNOME nonché al pagamento ex art. 96 co. 4 c.p.c. di € 3.000 in favore della cassa delle ammende.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 16/04/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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