Estinzione canone enfiteutico: la Cassazione decide

Un gruppo di proprietari ha richiesto l’estinzione del canone enfiteutico sui loro immobili, originariamente parte di un unico fondo poi lottizzato. I tribunali di merito avevano respinto la domanda, considerando il canone originario complessivo, superiore alla soglia di legge. La Corte di Cassazione, rilevando la novità e l’importanza della questione giuridica (rilievo nomofilattico) su come interpretare la legge in caso di frazionamento, ha rinviato il caso a una pubblica udienza per una decisione definitiva, senza ancora pronunciarsi nel merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Estinzione Canone Enfiteutico: la Cassazione Rimette la Causa alla Pubblica Udienza

L’estinzione del canone enfiteutico è un tema di grande rilevanza nel diritto immobiliare, specialmente quando riguarda antichi vincoli su terreni che nel tempo hanno subito profonde trasformazioni. Con un’ordinanza interlocutoria, la Corte di Cassazione ha affrontato un caso complesso relativo a canoni istituiti prima del 1941 su un fondo successivamente lottizzato, decidendo di rinviare la decisione a una pubblica udienza per via della novità e dell’importanza della questione.

I Fatti di Causa

La vicenda giudiziaria ha origine dalla richiesta di un gruppo di proprietari immobiliari di accertare l’inesistenza o l’avvenuta affrancazione di un vincolo enfiteutico gravante sui loro beni. In subordine, chiedevano di essere dichiarati proprietari per usucapione. Il vincolo era stato costituito nel 1928 su un’area molto vasta, con un canone annuo complessivo di 50.000 lire. Successivamente, l’area era stata frazionata in diversi lotti, acquistati dagli attuali proprietari.

L’ente statale convenuto si opponeva, sostenendo che il canone, essendo originariamente unico, dovesse essere considerato nel suo importo totale. Di conseguenza, non poteva applicarsi la Legge n. 16/1974, che prevede l’estinzione automatica dei canoni enfiteutici costituiti prima del 28 ottobre 1941 se di importo inferiore a 1.000 lire annue.

La Decisione della Corte d’Appello e i Motivi del Ricorso

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto le domande dei proprietari. La Corte territoriale, in particolare, aveva ritenuto decisivo l’importo originario del canone (50.000 lire), affermando che l’ente concedente non aveva mai prestato un formale assenso scritto al frazionamento del diritto. Veniva inoltre rigettata la domanda di usucapione, poiché i proprietari erano considerati meri detentori (in quanto enfiteuti) e non avevano provato un’interversione del possesso.

I ricorrenti hanno impugnato la decisione dinanzi alla Corte di Cassazione, sollevando quattro motivi principali:
1. Errata applicazione della Legge n. 16/1974: Sostenevano che i parametri da considerare fossero la data di costituzione del vincolo (1928, quindi antecedente al 1941) e il valore del canone per ogni singolo lotto al 1974, che sarebbe stato inferiore a 1.000 lire. Il frazionamento di fatto della proprietà avrebbe comportato un frazionamento ipso iure del vincolo.
2. Mancata valutazione di un documento decisivo: Un atto dell’Ufficio Tecnico Erariale del 1985 sembrava riconoscere che il canone su un lotto specifico era di sole 115 lire e che quindi il vincolo dovesse considerarsi estinto.
3. Errata valutazione sulla domanda di usucapione: I ricorrenti affermavano che i loro atti di acquisto non menzionavano alcun vincolo enfiteutico, inducendoli a possedere in buona fede come pieni proprietari.
4. Errata dichiarazione di imprescrittibilità dei canoni: La Corte d’Appello aveva erroneamente confuso il diritto di proprietà, che è imprescrittibile, con il diritto alla riscossione dei singoli canoni annuali, che si prescrive in cinque anni.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte, nell’analizzare i primi due motivi di ricorso, ha riconosciuto che la questione presenta un “rilievo nomofilattico”. In altre parole, si tratta di un problema giuridico nuovo e di fondamentale importanza, per il quale non esistono precedenti specifici. La domanda chiave è: come si applica la legge sull’estinzione del canone enfiteutico quando un vincolo unico, istituito prima del 1941, viene di fatto frazionato tra più proprietari a seguito di una lottizzazione?

La norma mira a eliminare vincoli perpetui ormai anacronistici e di valore irrisorio. Tuttavia, non è chiaro se il valore del canone debba essere considerato nella sua totalità originaria o in relazione a ciascun singolo lotto risultante dal frazionamento. Data la complessità e l’assenza di una giurisprudenza consolidata sul punto, la Seconda Sezione Civile ha ritenuto necessario un esame più approfondito e ha disposto il rinvio della causa a una pubblica udienza.

Le Conclusioni

L’ordinanza interlocutoria non fornisce una risposta definitiva, ma sospende il giudizio in attesa di un dibattito più ampio. La decisione finale, che sarà presa dopo la pubblica udienza, è destinata a creare un precedente fondamentale per innumerevoli situazioni simili in tutta Italia. Stabilirà un principio di diritto cruciale per l’estinzione del canone enfiteutico su fondi frazionati, con importanti conseguenze per i diritti di proprietà di molti cittadini e per la gestione del patrimonio immobiliare dello Stato.

La Legge n. 16/1974 sull’estinzione dei canoni si applica anche se un terreno originariamente unitario è stato frazionato?
La Corte di Cassazione non ha ancora fornito una risposta definitiva. Ha riconosciuto che la questione è complessa e priva di precedenti specifici (ha un “rilievo nomofilattico”) e ha rinviato la decisione a una pubblica udienza per un esame approfondito.

Perché la Corte d’Appello ha respinto la domanda di usucapione dei proprietari?
La Corte d’Appello ha ritenuto che i proprietari fossero semplici “detentori” e non “possessori”, poiché la loro disponibilità degli immobili derivava dalla qualità di enfiteuti. Secondo i giudici, essi non hanno fornito la prova di un'”interversione del possesso”, ovvero un atto che muta la detenzione in possesso utile per l’usucapione.

Il diritto a riscuotere i singoli canoni enfiteutici annuali può prescriversi?
Sì. I ricorrenti hanno sostenuto, e la questione è stata sollevata in Cassazione, che mentre il diritto di proprietà del concedente è imprescrittibile, il diritto a riscuotere le singole rate annuali del canone è soggetto alla prescrizione di cinque anni, come previsto dall’art. 2948 c.c. per i pagamenti periodici.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 34601 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 34601 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/12/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 513/2020 R.G. proposto da: COGNOME COGNOME NOMECOGNOME COGNOME COGNOME COGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOME COGNOME COGNOME NOMECOGNOME COGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME NOMECOGNOME elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME

– ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO che la rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 3221/2019 depositata il 15/05/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

I ricorrenti come sopra individuati convenivano in giudizio l’Agenzia del demanio innanzi al Tribunale Civile di Roma, per accertare l ‘affrancazione o l ‘inesistenza del vincolo enfiteutico sugli immobili acquistati in proprietà, e l’usucapione degli stessi .

L’Agenzia del Demanio resisteva in giudizio sostenendo sostanzialmente che il canone enfiteutico nel 1928 era unico (essendo il terreno allora non frazionato) e che quindi nel momento in cui era entrata in vigore la legge n. 16/1974 la valutazione sull’entità del canone dovesse farsi con riferimento non ai terreni ormai da tempo frazionati, ma alla loro somma. Per il resto, circa l’eccezione di usucapione, non avendo richiesto nulla dagli anni ’50 al 2007, si limitava a sostenere che gli allora attori avrebbero dovuto dimostrare il possesso indisturbato dell’immobile
Il Tribunale di Roma rigettava la domanda dichiarando la carenza degli attori di un interesse a formulare l’ eccezione di prescrizione in mancanza di domanda giudiziale volta ad ottenere il pagamento del canone enfiteutico .

Gli originari attori interponevano appello avverso la suddetta sentenza.

Nel costituirsi in giudizio, a sua volta, l’Agenzia del Demanio deduceva l’infondatezza del gravame avversario, chiedendone così il rigetto.

La Corte d’Appello di Roma rigettava il gravame. In particolare, evidenziava che l’art. 1 della Legge n. 16/74, della quale era lamentata la violazione prevedeva l’estinzione dei rapporti perpetui reali e personali costituiti anteriormente alla data del 28 ottobre 1941 e in forza dei quali le amministrazioni e le aziende autonome dello Stato, inclusa dunque l’odierna appellata, traevano titolo per riscuotere canoni enfiteutici in misura inferiore a lire 1.000 annue.

Il vincolo enfiteutico oggetto del giudizio era stato costituito, a mezzo rogito del 14 gennaio 1928 e per un canone di lire 50.000, sull’intera area successivamente pervenuta agli odierni istanti a seguito di lottizzazione, l’ammontare del canone pattuito induceva a ritenere, in coerenza con quanto ritenuto dal Tribunale, che non trovasse applicazione la sopra richiamata disciplina di cui alla Legge 16/74.

Il concedente RAGIONE_SOCIALE non aveva mai assentito al frazionamento del diritto con gli odierni istanti. Sicché non aveva alcun pregio la tesi degli appellanti che tale volontà fosse stata espressa per facta concludentia , attraverso l’affrancazione accordata a ulteriori lottisti; indipendentemente dal rilievo che nulla emergeva in merito all’anteriorità di tali supposte affrancazioni rispetto all’anzidetta data del 28 ottobre 1941, a mente dell’art. 1350 c.c. tale assenso avrebbe comunque necessitato della forma scritta.
Peraltro, un siffatto comportamento, perché involgente la posizione di soggetti terzi, comunque non avrebbe consentito di ravvisare gli estremi di un’univoca manifestazione di volontà, nei confronti degli odierni appellanti.

Del pari priva di fondamento era la doglianza concernente il mancato accoglimento della domanda di usucapione. Avuto infatti riguardo alla stessa prospettazione della domanda, laddove g li odierni appellanti avevano dato atto di come la disponibilità degli immobili loro rispettivamente facente capo traesse origine dalla comune qualità di enfiteuti, a costoro competeva la veste di detentori, con la conseguente necessità della prova, che già il primo Giudice aveva rilevato non essere stata assolta, di un atto di interversione ex art. 1141, secondo comma, c.c.
Riguardo al restante motivo d’appello, afferente al mancato accoglimento della pretesa di far accertare la prescrizione delle rate del canone, invero non era condivisibile l’opinione del Tribunale in merito al difetto d’interesse sul punto.

Siffatto interesse si qualificava alla stregua del conseguimento di un’utilità, personale e concreta, non ottenibile se non con l’ intervento del giudice; quindi, già quanto asserito dagli istanti in merito alla pretesa di non corrispondere il canone loro richiesto bastava per ravvisare l’interesse in parola. Cionondimeno, il motivo non meritava comunque accoglimento, una volta preso atto di come l’art. 970 c.c. contemplasse l’estinzione per non uso del solo diritto parziario dell’enfiteuta, e non anche di quello del concedente, con la conclusione che il diritto di costui alla riscossione del canone doveva ritenersi imprescrittibile, come d’altronde sembrava lecito
evincersi anche dalla sua natura di facoltà costitutiva del diritto del proprietario, per l’appunto imprescrittibile

NOME COGNOME in qualità di erede di NOME COGNOME e di NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, entrambi in qualità di attuali proprietari dell’immobile ed eredi di NOME COGNOME, NOME COGNOME in proprio e quale erede di NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME, NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME AlbertoCOGNOME COGNOME NOME entrambi in qualità di attuali proprietari dell’immobile acquistato da NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di quattro motivi di ricorso.
L’Agenzia del Demanio ha resistito con controricorso.

I ricorrenti con memoria depositata in prossimità dell’udienza ha nno insistito nella richiesta di accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1 e 2 della Legge n. 16/1974, dell’art. 1 della Legge n. 607/1966, dell’art. 971 c.c., dell’art. 3 della Costituzione- Violazione dell’art.112 c.p.c. nella parte in cui la Corte d’Appello di Roma, non riconosce l’applicabilità della Legge n.16 del 1974 al caso di specie

Secondo la Corte d’Appello sarebbe d ecisivo in tal senso, il rilievo che il concedente Demanio non risulta aver mai assentito al frazionamento del diritto con gli odierni istanti. Neanche potrebbe

desumersi tale volontà per facta concludentia attraverso l’ affrancazione accordata a ulteriori lottisti.

Secondo i ricorrenti, invece, i parametri necessari previsti dagli artt. 1 e 2 della Legge n. 16/1974 affinché un diritto di enfiteusi sia dichiarato estinto automaticamente sono chiari: il vincolo enfiteutico deve essere antecedente al 1941 e il valore del canone enfiteutico al l’ epoca dell’entrata in vigore della norma, anno 1974, deve essere inferiore alle 1.000 lire.

Il vincolo enfiteutico è stato costituito con atto del 14 gennaio 1928 (quindi molto prima del 1941) e dalla CTU operata dall’Ing. NOME COGNOME in altro giudizio analogo si è chiaramente evidenziato come il frazionamento, a suo tempo operato, non fosse risultato abusivo.

Né rileva, ai fini dell’applicabilità della norma, il fatto che il suddetto frazionamento sia successivo al 1941 atteso che ciò che rileva è che l’unico e solo atto di costituzione dell’enfiteusi de qua risulta essere quello del 1928.

Se il vincolo nel 1928 era unico non può pensarsi che affrancando alcuni terreni non si sia frazionato il vincolo stesso (a prescindere dal frazionamento della proprietà dei terreni, pacificamente intervenuto, che pure determinava il frazionamento del vincolo ipso iure ).

La lottizzazione del fondo non fu abusiva e i frazionamenti succedutisi nel tempo furono pienamente conformi o in alcuni casi, comunque, sanati e che, fermo e assodato ciò, gli unici due paramenti previsti dalla normativa del 1974 erano rispettati: a) il vincolo risalente al 1928 (nessun altro atto successivo è stato

rinvenuto); b) il canone enfiteutico sui singoli lotti all’anno 1974 sicuramente inferiore alle 1.000 lire.

Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1 e 2 della Legge n.16/1974, dell’art. 1 della Legge n. 607/1966, dell’art. 971 c.c., dell’art. 3 della Costituzione- Violazione dell’art. 112 c.p.c.

In particolare, il doc. n. 10, in cui l’Ufficio Tecnico Erariale (ente da cui ha avuto causa l’attuale Agenzia del Demanio) in data 5.6.1985 confermava “con riferimento al l’ intendentizia sopra indicata, si comunica che il canone enfiteutico afferente la superficie di mq 870 acquistata dal Sig. COGNOME Bruno ecc. è di lire 115 (centoquindici) per cui ai sensi dell’art.1 della legge n. 16 del 20.01.1974 dovrebbe essere stato estinto”, è documento che pur, ritualmente depositato, non è stato in alcun modo considerato dalla Corte d’Appello: si trattava, invece, di vero atto ricognitivo di una situazione giuridica, inerente l’originario vincolo enfiteutico per cui è causa, proveniente dal dante causa dell’Agenzia del Demanio e come tale doveva essere considerato, con valore assolutamente tranciante per l’intera controversia.
Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e/o falsa applicazione degli artt. 823, 1141, 1142, 1143, 1146, 1158, 1159, 1164 c.c. – Violazione dell’art.112 c.p.c.

Erroneità della statuizione della Corte d’Appello nella parte in cui si dice che gli odierni appellanti hanno dato atto di come la disponibilità degli immobili loro rispettivamente facenti capo traesse origine dalla comune qualità di enfiteuti, atteso che in nessuno degli atti di proprietà degli immobili degli istanti è fatta menzione del vincolo enfiteutico.

Alla luce di quanto sinora esposto, pertanto, è possibile affermare che, non essendo il vincolo menzionato nel rogito di acquisto di alcuno dei contratti degli odierni ricorrenti (difformemente da quanto falsamente statuito nella sentenza impugnata), senza dubbio, il possesso dell’immobile è avvenuto da parte di questi ultimi con la consapevolezza di essere ciascuno pieno proprietario e non enfiteuta, visto che l’acquisto è avvenuto in totale buona fede, presupposto di per se sufficiente affinché operasse l’usucapione, senza necessità di alcuna prova circa l’interversione del possesso (cfr. pacificamente Cass., 26-02-1986, n. 1209 e Cass., sez. II, 24-09-1994, n. 7846).
Il quarto motivo di ricorso è così rubricato: per violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2948 c.c. e 970 c.c.- Violazione dell’art.112 c.p.c.

In estremo subordine, si censura la parte della sentenza relativa alla prescrizione dei canoni enfiteutici degli anni 2001 e 2002 rispetto ai quali la Corte d’Appello ha ritenuto sussistere l’ imprescrittibilità.

La decisione violerebbe il citato articolo 970 c.c., confondendo il diritto al dominio che è imprescrittibile (salvo che il titolo del possesso dell’enfiteuta muti per causa proveniente da un terzo o per effetto di opposizione svolta contro il proprietario, come nel caso dell’usucapione) e il diritto alla riscossione dei singoli canoni enfiteutici annuali, al quale, dunque, non può che applicarsi il citato art. 2948 c.c., come del resto previsto per tutti i pagamenti periodici, i quali, come noto, si prescrivono i 5 anni.
All’esito della discussione nella camera di consiglio il Collegio – rilevato che la questione sollevata dai ricorrenti con i

primi due motivi attinente all’interpretazione della l. n. 16/1974 in relazione ai presupposti per l’estinzione dei canoni su i fondi concessi in enfiteusi in epoca antecedente al 28 ottobre 1941 ha rilievo nomofilattico e non vi sono precedenti specifici salvo la sua non applicabilità ai canoni delle amministrazioni diverse da quelle statali (Sez. 2, Sentenza n. 4201 del 21/02/2014, Rv. 629625 – 01) – rimette la decisione del ricorso alla pubblica udienza.

P.Q.M.

La Corte rinvia a nuovo ruolo.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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