Espropriazione parziale: indennizzo e valore residuo

Un’ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce che in caso di espropriazione parziale, il proprietario ha diritto a un indennizzo che copre non solo il terreno sottratto, ma anche la diminuzione di valore della parte residua. La Corte ha respinto il ricorso di un Comune, confermando che anche l’esproprio di una piccola porzione (0,24%) di un vivaio può giustificare un cospicuo risarcimento per il deprezzamento del bene rimanente, causato in questo caso da un aumentato rischio idraulico dovuto all’opera pubblica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 29 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Espropriazione parziale: come calcolare il giusto indennizzo per il deprezzamento del bene residuo

L’espropriazione parziale di un terreno per la realizzazione di un’opera pubblica solleva spesso una domanda cruciale: l’indennizzo deve coprire solo il valore della porzione di terra sottratta o anche la perdita di valore che subisce la parte rimanente? Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale a tutela del proprietario, affermando che l’indennizzo deve ristorare integralmente il pregiudizio subito, compreso il deprezzamento del bene residuo, anche quando la parte espropriata è minima.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dal ricorso di un Comune contro la decisione della Corte d’Appello, che aveva riconosciuto a un’azienda agricola un cospicuo indennizzo. L’amministrazione comunale aveva espropriato una piccola porzione di terreno (circa 415 mq su un totale di oltre 169.000 mq, pari allo 0,24%) di proprietà dell’azienda, un grande vivaio, per la messa in sicurezza di una strada regionale.

Mentre il valore del terreno espropriato era stato quantificato in una somma modesta (circa 3.200 euro), la Corte d’Appello aveva liquidato un importo aggiuntivo di 143.000 euro a titolo di indennizzo per la diminuzione di valore della parte residua del vivaio. Secondo i giudici di merito, l’opera pubblica aveva infatti causato un maggior rischio idraulico per l’intera proprietà, deprezzandone permanentemente il valore. Il Comune ha impugnato tale decisione, ritenendola eccessiva e ingiustificata.

I Motivi del Ricorso e l’Analisi della Corte

Il Comune ha basato il suo ricorso su tre motivi principali, tutti respinti dalla Suprema Corte.

L’irrilevanza della dimensione nell’Espropriazione Parziale

Il ricorrente sosteneva che l’esproprio di una porzione così marginale (0,24%) non potesse aver privato il fondo della sua unità economica e funzionale. La Corte di Cassazione ha smontato questa tesi, chiarendo che il presupposto per l’indennizzo del deprezzamento non è la dimensione dell’area sottratta, ma il fatto che la proprietà costituisse un bene unitario prima dell’esproprio e che la parte residua abbia subito una comprovata diminuzione di valore. La valutazione di questo deprezzamento è un accertamento di fatto che spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità.

La corretta applicazione delle norme sull’indennizzo

Il Comune argomentava anche una violazione degli articoli 33 e 44 del Testo Unico Espropri (d.P.R. 327/2001). Sosteneva che l’art. 33 non si applicasse a un deprezzamento così lieve e che l’art. 44 fosse riservato ai proprietari di fondi limitrofi non espropriati. La Corte ha chiarito che l’art. 33 impone di indennizzare l’intera diminuzione di valore subita dal proprietario parzialmente espropriato, includendo anche il pregiudizio derivante dalla realizzazione dell’opera pubblica. È irrazionale e iniquo, secondo i giudici, pensare che la legge tuteli i vicini non espropriati e non chi, oltre a subire il danno, ha perso anche una parte della sua proprietà.

La questione del terreno in area golenale

Infine, il ricorrente lamentava che la Corte d’Appello non avesse considerato che il vivaio si trovava in un’area golenale, naturalmente soggetta a esondazioni. La Cassazione ha ritenuto il motivo infondato, poiché i giudici di merito avevano esaminato proprio questo fatto. Anzi, avevano utilizzato la localizzazione del bene come base per stimare la diminuzione di valore: l’opera pubblica, pur in un contesto già a rischio, aveva causato un permanente aggravamento della situazione, con conseguenti maggiori costi di gestione futuri. Un vincolo preesistente non esclude il diritto a un indennizzo per un nuovo e specifico danno.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte ha fondato la sua decisione sul principio del ristoro integrale del pregiudizio arrecato al proprietario. In caso di espropriazione parziale, il calcolo dell’indennizzo non può limitarsi al mero valore venale della striscia di terreno acquisita dall’ente pubblico. Deve, invece, comprendere qualsiasi perdita economica che incide sulla porzione di bene rimasta al privato, purché ne sia provato il nesso di causalità con l’esproprio e l’opera realizzata. La stima di tale deprezzamento, che può avvenire con criterio differenziale (valore prima – valore dopo) o sommando al valore dell’area espropriata i costi e gli oneri che riducono il valore della parte residua, rientra nella discrezionalità del giudice di merito.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza consolida un importante orientamento a favore dei proprietari. Stabilisce che, in un procedimento di espropriazione parziale, il diritto a un indennizzo completo per il deprezzamento del fondo residuo non dipende dalla quantità di terreno sottratto, ma dalla qualità del danno subito. Anche un piccolo esproprio può avere conseguenze economiche devastanti sul valore della proprietà rimanente, e la legge impone che tale danno sia interamente compensato. Per gli enti pubblici, ciò significa la necessità di una valutazione più attenta e completa degli impatti delle opere pubbliche, andando oltre il semplice calcolo del valore del terreno da acquisire.

In caso di espropriazione parziale, l’indennizzo copre solo il valore della parte espropriata?
No, secondo la Corte, l’indennizzo deve coprire l’intero pregiudizio subito dal proprietario. Questo include non solo il valore dell’area espropriata, ma anche la comprovata diminuzione di valore della parte di immobile che rimane in proprietà del privato.

La piccola dimensione dell’area espropriata può escludere il diritto all’indennizzo per il deprezzamento del terreno residuo?
No, la dimensione o la proporzione dell’area espropriata non sono di per sé elementi decisivi per escludere l’indennizzo. I presupposti fondamentali sono che la proprietà fosse un “bene unitario” prima dell’esproprio e che la parte residua abbia subito una reale e dimostrabile diminuzione di valore a causa dell’opera pubblica.

Un vincolo preesistente su un terreno, come trovarsi in un’area a rischio idraulico, impedisce di ottenere un indennizzo per un nuovo danno?
No. Se l’opera pubblica causa una nuova e permanente diminuzione di valore (ad esempio, aggravando il rischio idraulico preesistente), il proprietario ha diritto a un indennizzo. Tale indennizzo viene calcolato sulla base dell’utilizzo effettivo e legittimo del bene, tenendo conto del nuovo pregiudizio causato dall’intervento pubblico.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 21548 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 21548 Anno 2025

Presidente: NOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 27/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15277/2020 R.G. proposto da Comune di Pordenone , elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avv. NOME COGNOME rappresentato e difeso dalle avv. NOME COGNOME e NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

– controricorrente –

avverso l ‘ordina nza cron. n. 1887/2019 della Corte d’Appello di Trieste, depositata il 4.10.2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29.5.2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il Comune di Pordenone ricorre contro l ‘ordina nza con cui la Corte d’Appello di Trieste ha determinato l’indennità dovuta alla Azienda RAGIONE_SOCIALE ( d’ora innanzi, per brevità, anche «l’Azienda» ), proprietaria di una porzione di terreno espropriata con decreto del 7.12.2015 e utilizzata per la realizzazione di un’opera pubblica ( messa in sicurezza di un tratto della strada regionale n. 251).

Si tratta di un ‘area che era una piccola porzione (m.q. 415) di un ampio vivaio (di complessivi m.q. 169.020). Il valore del terreno espropriato è stato determinato in € 3.195,50 (aspetto che non è in discussione), mentre è stato riconosciuto a titolo di indennizzo anche l’ulteriore importo di € 143.000,00 per la diminuzione di valore della parte residua del vivaio, rimasta in proprietà dell’attuale controricorrente .

Il Comune di Pordenone ritiene eccessivo e ingiustificato proprio l’importo liquidato a titolo di diminuzione di valore della parte residua non espropriata.

Il ricorso è articolato in tre motivi.

RAGIONE_SOCIALE si è difesa con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memoria nel termine di legge anteriore alla data fissata per la trattazione in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis .1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso si denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., «Violazione e falsa applicazione degli artt. 33 e 44 d.P.R. n. 327/2001».

Il ricorrente sostiene che la Corte d’Appello avrebbe accordato e liquidato un’indennità per la diminuzione di valore

del terreno rimasto in proprietà dell’Azienda in assenza dei presupposti previsti sia dall’art. 33 che dall’art. 44 del d.P.R. n. 327 del 2001: quanto alla prima disposizione, sostiene che l’espropriazione parziale di un’area corrispondente allo 0,24% della superficie dell ‘intera proprietà non può avere «privato il fondo residuo di quella unità economica e funzionale che aveva prima dell’espropriazione» , né potrebbe quindi avere influito negativamente sul suo valore; quanto alla seconda norma, sostiene che l’indennità di cui all’art. 44 spetti soltanto ai proprietari dei fondi limitrofi non espropriati e non anche ai proprietari dei fondi parzialmente espropriati.
1.1. Il motivo è in parte inammissibile e in parte infondato.

1.1.1. Inammissibile è la censura all’apprezzamento del fatto, che compete al giudice del merito e non è sindacabile in sede di legittimità. La Corte d’Appello ha applicato il condivisibile e consolidato principio di diritto, esplicitato ne ll’art. 33 del d.P.R. n. 327 del 2001, secondo cui deve essere indennizzata anche la diminuzione di valore della porzione di immobile rimasta in proprietà del privato che subisce l’espropriazione parziale. La stima di tale valore rientra pienamente nell’apprezzamento del fatto, fermo restando che « il criterio di stima differenziale … (che sottrae all ‘ iniziale valore dell ‘ intero immobile quello della parte rimasta in capo al privato) non è vincolante, potendo essere sostituito dal criterio che procede al calcolo del deprezzamento della sola parte residua, per poi aggiungerlo alla somma liquidata per la parte espropriata, purché si raggiunga il risultato di compensare l’intero pregiudizio arrecato dall’ablazione alla p roprietà residua » (Cass. nn. 24122/2024; 34745/2019).
Nemmeno si può dire che la Corte giuliana -stimando i costi da sostenere per le pulizie periodiche del vivaio dopo le esondazioni prevedibili negli anni a venire -abbia fatto qualcosa di diverso dal determinare la diminuzione di valore del bene residuo. Infatti, assecondando il parere espresso dal c.t.u., il giudice del merito ha ritenuto che i prevedibili maggiori costi di gestione dell’area rappresentassero un criterio adeguato per stimare la «permanente diminuzione di valore per maggiore rischio idraulico» del terreno rimasto in proprietà dell’Azienda .
Tale impostazione, oltre a rientrare nell’apprezzamento del merito, non si discosta da quanto da tempo affermato da questa Corte, ovverosia che il risulta to dell’indennizzo integrale della diminuzione patrimoniale subita dal soggetto passivo del provvedimento ablativo « può essere conseguito … accertando e calcolando detta diminuzione di valore … mediante il computo delle singole perdite, ovvero aggiungendo al valore dell ‘ area espropriata quello delle spese e degli oneri che, incidendo sulla parte residua, ne riducono il valore » (Cass. n. 24122/2024, cit., che richiama, a sua volta, Cass. n. 24304/2011).
1.1.2. Il motivo di ricorso è poi infondato nella parte in cui prospetta un’interpretazione del combinato disposto degli artt. 33 e 44 d.P.R. n. 327 del 2001 in forza della quale l’RAGIONE_SOCIALE, essendo il soggetto espropriato, non avrebbe diritto all’indennizzo per la perdita di valore del bene residuo determinata dall’esecuzione dell’opera pubblica. Ciò in quanto solo l’art. 33 (che non menziona la diminuzione di valore derivante «dalla esecuzione dell’opera pubblica») sarebbe applicabile, in presenza dei necessari requisiti, al soggetto che subisce l’espropriazione parziale ; mentre l’art. 44 sarebbe applicabile ai proprietari di fondi
limitrofi non direttamente coinvolti dall’esproprio, se non eventualmente per l’imposizione di una servit ù.

Sebbene possa essere condivisa la premessa che l’art. 44 d.P.R. n. 327 del 2001 si occupi dell’indennizzo dovuto ai soggetti che subiscono soltanto l’imposizione di una servitù o un danno indiretto pe r la realizzazione dell’opera pubblica (Cass. n. 4264/2021), tuttavia è da escludere che per tali soggetti sia indennizzabile un pregiudizio economico non indennizzabile, invece, in favore dei soggetti parzialmente espropriati. In altri termini, il principio dell’indennizzo dell’intera diminuzione di valore subita dal proprietario del bene parzialmente espropriato, sancito nell’art . 33 d.P.R. n. 327 del 2001, impone di indennizzare -in quel medesimo contesto (Cass. n. 27555/2021) -anche il pregiudizio economico derivante dalla realizzazione dell’opera pubblica, senza alcuna necessità di ricorrere all’applicazione del successivo l’art. 44 . Sarebbe, del resto, del tutto irrazionale -oltre che profondamente iniquo -che de l danno conseguente alla realizzazione dell’opera pubblica fosse previsto l’indennizzo in favore dei soggetti non espropriati e non, invece, in favore dei soggetti parzialmente espropriati.
1.1.3. Anche la valutazione che l’esproprio abbia colpito una porzione di un «bene unitario» rientra nell’accertamento del fatto ed è, quindi, di per sé insindacabile.

In effetti, la ricorrente non mette in discussione che l’area espropriata fosse parte integrante di un unico vivaio e, quindi, una porzione di un «bene unitario». Tuttavia prospetta una interpretazione dell’art. 33, comma 1, d.P.R. n. 327 del 2001 secondo cui la «assoluta marginalità e insussistenza dell’area espropriata rispetto al fondo residuo» impedirebbe «di

affermare che la parte residua del fondo fosse intimamente collegata da quella espropriata da un vincolo strumentale e obiettivo tale da conferire all’intero immobile il carattere di un’uni tà economica e funzionale, giacché la parte non espropriata del fondo ha conservato per intero quella unità economica funzionale che aveva il fondo prima della espropriazione di una parte pari allo 0,24% dell’intero ».

Sennonché il ricorrente pretende in tal modo di inserire nella fattispecie normativa elementi aggiuntivi non previsti dal citato art. 33. In caso di espropriazione parziale, l’indennizzo spetta al proprietario a condizione che la porzione espropriata fosse parte di un «bene unitario» e che la porzione residua abbia subito una diminuzione di valore; sussistendo tali presupposti l’indennizzo è determinato tenendo conto della intera diminuzione di valore subita dal proprietario espropriato rispetto alla situazione preesistente. L’esistenza di un «bene unitario» è un dato a priori il cui accertamento evidentemente non può dipendere, né essere influenzato in alcun modo dalle dimensioni dell’area espropriata e dalla relativa proporzione rispetto alla proprietà complessiva.
Il secondo motivo di ricorso è rubricato «art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti».

Il ricorrente sostiene che la Corte territoriale non avrebbe esaminato il fatto che «il vivaio COGNOME è ubicato integralmente nel letto del fiume Meduna» (in realtà, come riferito dal c.t.u. nell ‘estratto della sua relazione riportato nel ricorso, «all’interno di un’area golenale del fiume Meduna», ovverosia in un’area pianeggiante adiacente al letto del fiume e soggetta ad

esondazioni in occasione delle piene; come è ovvio che sia, dal momento che si discorre del pregiudizio subito da una proprietà privata, mentre fiumi e torrenti, ai sensi dell’art. 822 c.c., fanno parte del demanio pubblico necessario).

2.1. Il motivo è infondato, perché il fatto indicato è stato esaminato dal giudice del merito che, valorizzando il parere del c.t.u., ha stimato la diminuzione di valore subita dal vivaio proprio in considerazione delle diverse conseguenze -prima e dopo l’espropriazione e la realizzazione dell’opera pubblica delle periodiche esondazioni dal letto del fiume.

Il ricorrente non condivide il criterio di stima adottato dal giudice del merito e mette in dubbio la stessa possibilità di riconoscere un indennizzo per le periodiche inondazioni di un’area golenal e. Ma tale divergenza di opinioni sulla rilevanza del fatto non può dare corpo a una censura di omesso esame del fatto medesimo.

Il terzo motivo censura «Violazione dell’ art. 32 d.P.R. n. 327/2001» , ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

Sempre in collegamento al fatto che il vivaio si trova «all’interno de l letto del fiume» ( recte : in un’area golenale ), il ricorrente prospetta la violazione della norma secondo cui l’indennità di espropriazione deve essere determinata tenendo conto della «incidenza dei vincoli di qualsiasi natura non aventi natura espropriativa» ed evidenzia che «Nell’area fluviale sono … escluse tutte le attività umane che possono contrastare con il normale deflusso delle acque nel letto del fiume».

3.1. Il motivo è infondato.

Correttamente la Corte d’Appello ha osservato che «i principi relativi ai vincoli conformativi … non riguardano la fattispecie». Infatti, la diminuzione di valore del terreno residuo non è stata determinata ipotizzando uno sfruttamento del suolo vietato dallo strumento urbanistico e diverso da quello già in essere, sulla cui legittimità la Corte territoriale si è pronunciata in modo esplicito («non è ravvisabile illegittimità né dell’impianto né della permanenza del vivaio che possa incidere sulla determinazione dell’indennità d’esproprio» ; valutazione non censurata nel ricorso).
Ciò posto, non giova alla ricorrente sottolineare che l’area golenale è naturalmente soggetta alle piene del fiume e che il proprietario non deve svolgere attività che impediscano o ostacolino il deflusso delle acque, perché rimane decisiva la circostanz a che l’area di proprietà privata, in seguito all’esproprio parziale e alla realizzazione dell’opera pubblica, ha subito una permanente diminuzione di valore misurabile e misurata sulla scorta del suo effettivo e legittimo utilizzo.

Rigettato, complessivamente, il ricorso, le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Si dà atto che, in base al l’esito del giudizio, sussiste il presupposto per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002.

P.Q.M.

La Corte:

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità , liquidate in € 7.200 per

compensi, oltre alle spese generali al 15% , ad € 200 per esborsi e agli accessori di legge;

dà atto, ai sensi dell ‘ art.13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della prima

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.