Espropriazione parziale: indennità e danno residuo

Una proprietaria ha contestato l’indennità per l’espropriazione di un terreno. La Corte di Cassazione ha confermato che il terreno non era da considerarsi edificabile perché destinato a uso pubblico. Tuttavia, ha stabilito un principio cruciale in materia di espropriazione parziale: l’indennità deve sempre includere il deprezzamento della parte residua del bene, anche se non esplicitamente richiesto. La causa è stata rinviata alla Corte d’Appello per ricalcolare l’indennizzo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Espropriazione Parziale: L’Indennità Deve Includere il Danno al Fondo Residuo

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, è intervenuta su un tema di grande rilevanza nel diritto immobiliare: il calcolo dell’indennità in caso di espropriazione parziale. La pronuncia chiarisce un principio fondamentale: quando la Pubblica Amministrazione espropria solo una parte di un terreno, l’indennizzo dovuto al proprietario deve automaticamente comprendere anche il deprezzamento subito dalla porzione di immobile rimasta di sua proprietà, senza che sia necessaria una richiesta specifica.

I Fatti di Causa

Una proprietaria si era rivolta alla Corte d’Appello per ottenere la determinazione dell’indennità di esproprio per un suo terreno, sottrattole da un Comune per la realizzazione di opere pubbliche. Il terreno era stato destinato a verde attrezzato e parcheggio a servizio di una scuola elementare. La Corte d’Appello, sulla base di una consulenza tecnica, aveva qualificato il terreno come non edificabile, in quanto vincolato a un utilizzo esclusivamente pubblicistico, e aveva liquidato un’indennità calcolata sul suo valore agricolo.

La proprietaria ha impugnato questa decisione davanti alla Corte di Cassazione, sollevando due questioni principali:
1. L’errata classificazione del terreno come non edificabile, sostenendo che una certa potenzialità edificatoria residuasse.
2. Il mancato riconoscimento del danno subito dalla parte del terreno non espropriata, che aveva perso valore a causa dell’esproprio parziale.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha analizzato separatamente i due motivi di ricorso, giungendo a conclusioni opposte.

La Qualificazione del Terreno: Vince il Vincolo Pubblicistico

Sul primo punto, la Cassazione ha respinto le argomentazioni della ricorrente. Ha ribadito il principio consolidato secondo cui, ai fini del calcolo dell’indennità, un’area è considerata edificabile solo se gli strumenti urbanistici consentono l’edificazione anche a iniziativa privata. Se, come nel caso di specie, il terreno è destinato a scopi esclusivamente pubblici (verde, parcheggi, scuole), esso perde la sua “edificabilità legale”.

Di conseguenza, anche se il consulente tecnico avesse ipotizzato una qualche forma di edificabilità, il giudice (in qualità di peritus peritorum, ovvero ‘perito dei periti’) ha il potere di discostarsi da tale valutazione, motivando la sua decisione sulla base dei vincoli urbanistici esistenti. La Corte d’Appello, quindi, aveva correttamente qualificato il terreno come non edificabile.

L’Espropriazione Parziale e il Deprezzamento del Fondo Residuo

Sul secondo motivo, invece, la Corte ha dato pienamente ragione alla proprietaria. La legge (in particolare, l’art. 33 del Testo Unico sugli Espropri) stabilisce che nel caso di espropriazione parziale, il valore della parte espropriata è determinato tenendo conto della diminuzione di valore della parte residua.

La Cassazione ha affermato che questa norma introduce un principio di unicità dell’indennizzo. Ciò significa che la domanda di determinazione dell’indennità include implicitamente e automaticamente anche la richiesta di compensazione per il deprezzamento della parte di immobile rimasta al proprietario. Non è necessaria, quindi, una domanda specifica e separata (una cosiddetta ‘domanda ad hoc’). La Corte d’Appello aveva sbagliato a liquidare solo il valore del terreno espropriato, ignorando il danno alla proprietà residua, solo perché non era stato oggetto di una richiesta esplicita.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda su una lettura sistematica e teleologica della normativa in materia di espropriazione. Il principio è quello di garantire un ristoro completo al proprietario che subisce una perdita patrimoniale per un’azione della pubblica amministrazione. La scissione tra il valore della parte espropriata e il danno alla parte residua sarebbe artificiale e contraria allo spirito della legge, che mira a compensare l’intera diminuzione patrimoniale subita dall’espropriato.

Accogliere la tesi della Corte d’Appello avrebbe significato porre a carico del cittadino un onere non previsto dalla legge (la domanda ad hoc) e rischiare un indennizzo parziale e ingiusto. La giurisprudenza citata dalla Cassazione è unanime nel considerare l’indennità di esproprio come un’entità unica, che deve coprire sia la perdita del bene che il connesso deprezzamento delle parti residue.

Le Conclusioni

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo motivo di ricorso, respinto il primo, e ha cassato la sentenza impugnata. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello di Napoli, in diversa composizione, che dovrà procedere a un nuovo esame della questione. Il nuovo giudice dovrà ricalcolare l’indennità totale dovuta alla proprietaria, tenendo conto non solo del valore del terreno espropriato, ma anche della diminuzione di valore subita dalla porzione di fondo rimasta nella sua disponibilità.

Quando un terreno è considerato ‘edificabile’ ai fini dell’indennità di esproprio?
Un terreno è considerato legalmente edificabile solo se gli strumenti urbanistici vigenti consentono l’edificazione anche su iniziativa privata. Se il terreno è vincolato a un utilizzo esclusivamente pubblico (come verde attrezzato, parcheggi o scuole), è considerato non edificabile ai fini del calcolo dell’indennizzo, anche se sono previsti interventi costruttivi da parte della pubblica amministrazione.

In caso di espropriazione parziale, è necessaria una domanda specifica per ottenere il risarcimento del danno alla parte residua del bene?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la richiesta di determinazione dell’indennità di esproprio include automaticamente e di diritto anche la valutazione della diminuzione di valore della parte di proprietà non espropriata. Non è quindi necessaria una domanda ad hoc da parte del proprietario.

Il giudice può decidere in contrasto con le conclusioni del consulente tecnico (CTU)?
Sì. Il giudice agisce come ‘peritus peritorum’ (il perito dei periti) e ha il potere di discostarsi dalle conclusioni del consulente tecnico da lui nominato, a condizione che fornisca una motivazione adeguata per la sua decisione, basata sugli atti del processo e sui principi di diritto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 1378 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 1378 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11526/2020 R.G. proposto da : COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOMECODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COMUNE DI PORTICO DI CASERTA, in persona del Sindaco -intimato- avverso ORDINANZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 7504/2019 depositata il 30/12/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/01/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con ricorso del 16 marzo 2018 la ricorrente ha chiesto alla Corte d’appello di Napoli la determinazione giudiziale dell’indennità per la espropriazione di un terreno sito in località Scampia di Caserta. La Corte di merito ha disposto una consulenza tecnica di ufficio dalla quale è emerso che il terreno oggetto di esproprio è ubicato in una zona antistante la scuola elementare comunale destinata a verde attrezzato e parcheggio a servizio dell’edificio scolastico nella quale il piano di costruzione edilizia si attua per diretto intervento della pubblica amministrazione. La Corte ha ritenuto che il terreno non si possa qualificare come edificabile dal momento che è vincolato da un utilizzo esclusivamente pubblicistico che preclude privati tutte quelle forme di trasformazione del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione e liquidato di conseguenza la indennità di esproprio.
Avverso la predetta sentenza ha proposto ricorso la proprietaria affidandosi a due motivi. Non costituito il Comune.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’art . 360 n. 3 c.p.c. la erronea applicazione dell’art. 37 del Testo unico sugli espropri (d.P.R. n. 327 del 2001), e la violazione dell’obbligo motivazionale in caso di decisione che disattende gli esiti della consulenza tecnica. La ricorrente rileva che il consulente pur tenendo conto dei vincoli urbanistici ricadenti sull’area, precisava che al proprietario era data la possibilità di realizzare una struttura conforme alla destinazione dell’area seguendo gli indici applicabili all’epoca del decreto di esproprio e tenendo conto del certificato di destinazione urbanistica. La Corte ha erroneamente disatteso la valutazione del consulente escludendo che sul terreno potesse residuare una funzione edificatoria solo perché è inserita nella zona
omogenea vincolata per attrezzature di interesse comune e istruzione scuola media del piano regolatore.

2.- Il motivo è infondato

E’ principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte che in tema di determinazione dell’indennità di esproprio, l’art. 5 bis, comma 3, del D.L. n. 333 del 1992, conv., con modif., dalla l. n. 359 del 1992 (ora recepito negli artt. 32 e 37 del d.P.R. n. 327 del 2001), ha prescelto, quale unico criterio per individuare la destinazione urbanistica del terreno espropriato, quello dell’edificabilità legale, sicché un’area va ritenuta edificabile solo ove risulti classificata come tale dagli strumenti urbanistici vigenti al momento della vicenda ablativa, e non anche quando la zona sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità ecc.), che comporta un vincolo di destinazione preclusivo ai privati di tutte le forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, quale estrinsecazione dello “ius aedificandi” connesso con il diritto di proprietà ovvero con l’edilizia privata esprimibile dal proprietario dell’area, come tali, soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia (Cass. n. 13172 del 24/06/2016; Cass. n. 23961 del 06/09/2024)
Sono inclusi nella categoria dei terreni a vocazione edificatoria legale solo quelli in cui l’edificazione, sia consentito anche ad iniziativa privata nello strumento urbanistico generale, pur se a fini diversi dall’edilizia residenziale privata, benché a tipologia vincolata; qualora, invece, i limitati interventi consentiti non risultino espressione dello “ius aedificandi”, ma siano funzionali alla realizzazione dello scopo pubblicistico, l’area non può essere qualificata come edificabile (Cass. n. 19193 del 28/09/2016; Cass. n. 36331 del 23/11/2021 Cass. n. 7328 del 14/03/2023).
La Corte di merito, attenendosi a questi principi, ha qui accertato che il terreno è ubicato in una zona antistante la scuola comunale destinata a verde attrezzato e parcheggio a servizio dell’edificio scolastico e ricade in area vincolata per attrezzature di interesse comune (istruzione, scuola media) nella quale il piano di costruzione edilizia si attua per diretto intervento della mano pubblica. La motivazione è quindi stata resa ed il giudice, peritus peritorum, ben può disattendere le conclusioni rese dal consulente dandone conto in motivazione (Cass. n. 30733 del 21/12/2017; Cass. n. 17757 del 07/08/2014)
3.- Con il secondo motivo del ricorso la ricorrente lamenta l’errore della Corte nella parte in cui ha affermato che in assenza di richiesta di valutazione dell’eventuale deprezzamento del fondo residuo non formulata e non oggetto di accertamento da parte del consulente non si possa che liquidare il valore (agricolo) del terreno oggetto di esproprio. Rileva che l’art. 33 del T.U. prevede un’unica indennità per i casi di espropriazione parziale, e non un risarcimento per la parte non espropriata.
4. Il motivo è fondato.

L’art 33 del T.U. espropri dispone che ‘ nel caso di esproprio parziale di un bene unitario, il valore della parte espropriata è determinato tenendo conto della relativa diminuzione di valore’ Di conseguenza la domanda di determinazione dell’indennizzo comporta di diritto che si tenga conto della diminuzione di valore, senza necessità di domanda ad hoc.

In senso conforme la consolidata giurisprudenza di questa Corte secondo la quale in caso di espropriazione parziale l’indennità di espropriazione comprende anche l’eventuale deprezzamento che, a seguito del procedimento ablativo, abbiano subito le parti residue del suolo, dovendo l’indennità riguardare l’intera diminuzione patrimoniale subita dall’espropriato, quindi anche quella

conseguente alla parziale ablazione del fondo e concretantesi nel diminuito valore della parte non espropriata, senza che all’uopo sia necessaria una specifica domanda dell’interessato, e perciò senza che sia censurabile per ultrapetizione la sentenza di merito che, a fronte di una opposizione alla determinazione dell’indennità, abbia tenuto conto anche del diminuito valore delle parti residue, pur in mancanza di uno specifico accenno ad esse nella domanda (Cass. n. 6822/1999; si vedano anche, sulla unicità della indennità di esproprio Cass. 15696/2018; Cass. 6926/2016).
Ne consegue in accoglimento del secondo motivo del ricorso respinto il primo la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione per un nuovo esame per la liquidazione delle spese anche del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il secondo motivo del ricorso respinto il primo cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Napoli in diversa composizione per un nuovo esame per la liquidazione delle spese anche del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 08/01/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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