Esecuzione specifica preliminare e pignoramento beni

SENTENZA TRIBUNALE DI CAGLIARI N. 722 2026 – N. R.G. 00002757 2018 DEPOSITO MINUTA 19 03 2026 PUBBLICAZIONE 19 03 2026

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE DI CAGLIARI

Seconda Sezione Civile

in composizione monocratica, nella persona del AVV_NOTAIO, pronuncia , ai sensi dell’art. 281 -sexies, comma 3, c.p.c. la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n. NUMERO_DOCUMENTO del RAGIONE_SOCIALE per l’anno 2018 tra:

, NOME.COGNOME. , residente in Selargius ed elettivamente domiciliata in Cagliari, nella INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende in forza di procura a llegata all’atto di costituzione di nuovo difensore NOME.F.

Parte attrice

contro

RAGIONE_SOCIALE , PRAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante pro tempore , con sede in Cagliari ed ivi elettivamente domiciliata, nella INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende in forza di procura allegata all ‘atto di costituzione di nuovo difensore P.

Parte convenuta

CONCLUSIONI

Nell’interesse di parte attrice:

‘ Accertato il diritto dell’attrice ad acquistare il complesso immobiliare sito in INDIRIZZO, ovvero a) area urbana distinta alla sez. A, foglio 2, mappale 437, subalterno 26, INDIRIZZO, di mq. 1177; b) area urbana distinta alla sez. A, foglio 2, mappale 437, subalterno 27, di mq. 4079; c) tratti di aree ubicati in INDIRIZZO ricadenti nel INDIRIZZO INDIRIZZO, di mq. 3286, formanti un unico corpo confinante con i mappali 452, 992 e 998 dello stesso foglio 2, distinto al foglio 2 mappale 8, 9, 12, 994, 995, 996, 997, s.e. pronunziare, ai sensi e per gli effetti dell’art. 2932 c.c., una sentenza di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto di compravendita che tenga luogo dell’inadempimento della e produca gli effetti del contratto non concluso, trasferendo così all’attrice la proprietà dei citati beni unitamente a tutti i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze, e fissando condizioni e modalità di versamento del saldo, pari a 15.000,00 euro, unico debito residuo a carico della signora , idonee ad assicurare l’acquisto del bene alla predetta libero da vincoli e pesi nonché garantirlo da eventuale evizione;
disporre in ogni caso, accertato il danno conseguito a seguito dell’inadempimento e del ritardo, il risarcimento del danno da liquidarsi anche in via equitativa e da compensare totalmente o parzialmente con le somme che la Sig.ra dovrà versare in favore della a titolo di saldo del prezzo;

con vittoria di spese e competenze del giudizio ‘.

Nell’interesse di parte convenuta:

‘ Disattese integralmente le difese addotte dall’attrice, in quanto infondate in fatto e in diritto e, ritenuto, per le ragioni espresse negli atti difensive della convenuta, la condotta gravemente inadempiente e contraria ai principi di buona fede, lealtà e correttezza della sig.ra e la

responsabilità della stessa in conseguenza della violazione delle disposizioni contrattuali, Voglia l’Adito Tribunale:

per l’effetto, rigettare la domanda attrice perché inammissibile, oltreché infondata in fatto e diritto, mancando tutti i presupposti di legge per l’azionabilità del preteso diritto ed in ogni caso non accoglibile, in ragione della insussistenza dell’inade mpimento dedotto in causa e della conseguente non imputabilità in capo alla promittente venditrice;

accertare e dichiarare l’invalidità e/o l’inefficacia dell’atto preliminare di vendita del 24.04.2015, per fatto e colpa dell’attrice, stante l’intervenuta grave violazione delle prescrizioni contrattuali consistenti nella modifica e/o alterazione dei beni promessi in vendita e, altresì, con specifico riguardo all’area sita in Cagliari, INDIRIZZO, distinta al catasto fabbricati del Comune di Cagliari, sez. A, fg. 2, mapp. 437, sub. 26, nella concessione in uso a terzi per finalità illecite che hanno determinato la pronuncia del decreto di sequestro preventivo ex art. 321, c. 3bis c.p.p.’ del 16.11.2018;
in ogni caso, accertare e dichiarare l’invalidità e/o inefficacia del contratto preliminare di vendita de quo in virtù della condotta illecita di parte attrice, con conseguente rigetto delle domande dalla stessa formulate, altresì, con riguardo all’avversa richiesta di riduzione del prezzo in relazione al trasferimento delle aree non gravate da ipoteca;

condannare l’attrice alla restituzione dei beni immobili per cui è causa ovvero, stante l’intendimento manifestato dalla di addivenire alla stipula del rogito di vendita definitivo, condannare la medesima attrice al pagamento del prezzo residuo, d a determinarsi anche all’esito di eventuale CTU, in misura congrua che tenga conto del reale valore di mercato del bene, ovvero della maggior somma che verrà accertata in corso di causa (tenuto conto delle intese intercorse con la parte attrice in ordine al pagamento del residuo mutuo dovuto alla ), oltre agli interessi da determinarsi in misura di legge;
con vittoria di spese e competenze di causa ed accessori di legge ‘.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con atto di citazione regolarmente notificato, ha convenuto in giudizio la società al fine di ottenere la pronuncia, ai sensi dell’ art.2932 c.c., di una sentenza di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto di compravendita in luogo dell’inadempimento della società promittente venditrice.

A fondamento della propria pretesa, l’attrice ha esposto:

-che aveva stipulato un contratto preliminare di compravendita in data 24/04/2015, registrato in Cagliari il 27/04/2015 al n. 2597 e trascritto in pari data, con la società , in forza del quale si era obbligata ad acquistare le seguenti porzioni immobiliari site in Cagliari -Elmas, nel INDIRIZZO:

locale ad uso artigianale distinto alla sez. A, foglio 2, mappale 437, subalterno 18, categoria C/3, classe 1, mq 217;

area urbana distinta alla sez. A, foglio 2, mappale 437, subalterno 26, INDIRIZZO di mq. 1177;

area urbana distinto alla sez. A, foglio 2, mappale 437, subalterno 27 di mq. 4079;

tratti di aree ubicati in INDIRIZZO ricadenti nel Q.N. n. 4 INDIRIZZO di mq. 3286, formanti un unico corpo confinante con i mappali 452, 992 e 998 dello stesso foglio 2, distinto al foglio 2, mappale 8, 9, 12, 994, 995, 996, 997;

-che in forza del contratto preliminare aveva ottenuto l’immediata immissione nel possesso dei beni;

-che sul bene di cui al punto a) era stata iscritta ipoteca volontaria a far data dal 2/11/2005 e la società si era obbligata a cancellare entro e non oltre la stipula del contratto definitivo;

-che il resto dei beni era privo di pesi e oneri, in perfette condizioni e in possesso della regolarità urbanistica, come dichiarato dalla società nel contratto preliminare;

-che il pagamento del prezzo del complesso immobiliare, pari ad euro 150.000,00, era stato pattuito nel seguente modo: euro 65.000,00 compensato in ragione del pregresso rapporto di debito/credito ed euro 85.000,00 da corrispondere al momento della stipula del contratto definitivo;

-che quest’ultima sarebbe dovuta avvenire entro e non oltre il 30/10/20 15 ma, nonostante i numerosi solleciti, la società si era resa inadempiente.

Tanto premesso, l’attrice ha evidenziato che, avendo trascritto il contratto preliminare nell’aprile 2015, l’effetto prenotativo sarebbe scaduto nell’aprile 2018, da qui l’esigenza di adempiere al contratto preliminare senza ulteriori lungaggini imputabili alla società convenuta.

Secondo la prospettazione dell’attrice, infatti, la società venditrice non aveva provveduto a sanare l’ipoteca e non si era attivata per stipulare il contratto definitivo di compravendita, mostrando in sostanza una volontà di non adempiere.

Per queste ragioni, ha chiesto la pronuncia della sentenza di cui all’art. 2932 c.c. , offrendo contestualmente la somma di euro 85.000,00 a titolo di residuo prezzo della compravendita, subordinatamente all’ individuazione delle modalità di trasferimento del bene libero da ipoteca volontaria, pesi e oneri.

All’udienza del 18/12/2023 , la società convenuta ha esposto che era stato promosso un pignoramento immobiliare nei suoi confronti.

In occasione del deposito delle note conclusionali, l’attrice ha rappresentato che l’importante esposizione debitoria d ella convenuta -dalla quale è scaturita l’instaurazione della procedura esecutiva immobiliare distinta al NNUMERO_DOCUMENTO pendente dinanzi a questo Tribunale – ha determinato l’impossibilità sopravvenuta parziale dell’obbligazione di trasferire la proprietà del locale artigianale di cui al punto a) delle originarie conclusioni, poichè il bene era gravato da ipoteca iscritta precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare.
Pertanto, la parte attrice ha circoscritto l ‘oggetto della propria pretesa ai restanti mappali, come indicato nelle domande riportate nella sezione ‘ conclusioni ‘ , chiedendo a questo Tribunale di determinare condizioni e modalità del pagamento del prezzo, tenuto conto della domanda di compensazione tra quanto dovuto a titolo di prezzo e quanto preteso a titolo di risarcimento del danno.

*

La causa è stata istruita con le produzioni documentali delle parti e l’espletamento di una CTU.

All’esito dell’istruttoria , la domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre formulata dalla parte attrice è risultata fondata e, pertanto, merita accoglimento per le seguenti ragioni.

Deve preliminarmente essere accertata la sussistenza in capo alla società convenuta di un obbligo di alienazione degli immobili suscettibile di esecuzione ex art. 2932 c.c.

A i sensi dell’art. 2932, comma 2 , c.c., quando il contratto preliminare ha ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la

parte adempiente può richiedere, in caso di inadempimento della controparte, una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Dall’esame delle produzioni documentali è risultato che in data 24/04/2015 e avevano stipulato un contratto preliminare di vendita registrato e trascritto in data 27/04/2015, avente ad oggetto le seguenti porzioni immobiliari situate in Cagliari -Elmas, nel INDIRIZZO:

locale ad uso artigianale distinto alla sez. A, foglio 2, mappale 437, subalterno 18, categoria C/3, classe 1, mq. 217;

area urbana distinta alla sez. A, foglio 2, mappale 437, subalterno 26, mq. 1177;

area urbana distinta alla sez. A, foglio 2, mappale 437, subalterno 27, mq. 4079;

tratti di aree ricadenti nel Q.N. n. 4 INDIRIZZO di mq. 3286, formanti un unico corpo confinante con i mappali 452, 992 e 998 dello stesso foglio 2, foglio 2, mappale 8,9,12, 994, 995, 996, 997.

Le parti avevano pattuito il corrispettivo della compravendita nella somma pari ad euro 150.000,00, di cui euro 70.000,00 relativamente al locale di cui alla lettera a) ed euro 80.000,00 relativamente alle aree di cui alle lettere b), c) e d).

Secondo gli accordi, il prezzo sarebbe stato pagato con le seguenti modalità ‘ quanto ad euro 65.000,00 verranno pagati in compensazione del credito omnicomprensivo vantato dalla parte promittente l’acquisto relativo alla causa in corso con la parte promittente la vendita fra le parti medesime avente origine dalla vendita dell’area u rbana distinta nel catasto fabbricati del comune di Cagliari alla sezione A, foglio 2 (due), mappale 437, subalterno 25; quanto ai residuali euro 85.000,00 verranno pagati al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di vendita ‘ (v. doc. 1 di parte attrice).
Inoltre, in forza del contratto preliminare con effetti anticipati, la parte promissaria acquirente era stata immessa nel possesso dei beni, con

correlativo obbligo di pagare tutte le spese di gestione relative all’utilizzo dei beni e con il limite di non poter locare, concedere in comodato o in godimento a terzi gli immobili o effettuarvi delle modifiche sino alla stipula del contratto definitivo.

Le parti aveva previsto per la stipula del contratto definitivo il termine del 30/10/2015.

Tuttavia, dalla versione dei fatti fornita dalle parti, è emerso che tale termine non era stato rispettato.

Secondo la prospettazione di parte attrice, la stessa aveva sollecitato in più occasioni l’incontro dinanzi al notaio designato per il rogito e aveva contestualmente richiesto la consegna della certificazione inerente alla cancellazione dell’ipoteca gravante sul fabbricato oggetto di vendita, di cui al punto a), oltre alle altre attestazioni e ai documenti relativi ai beni oggetto di vendita, ma ogni richiesta si era rivelata vana.

Per questa ragione, l’attrice ha agito in giudizio chiedendo in via principale la pronuncia di una sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Sul punto, la società ha esposto che le parti avevano pattuito un prezzo esiguo rispetto al valore di mercato dei beni, in ragione di un accordo verbale intercorso con il marito dell’attrice, in forza del quale i promissari acquirenti si erano obbligati a liberare il bene gravato dall’ipotec a, estinguendo personalmente il mutuo a garanzia del quale il bene stesso era stato vincolato.

La società convenuta ha inoltre esposto che l’attrice si era resa inadempiente agli obblighi contrattuali relativi al pagamento delle spese relative ai beni oggetto di possesso, al divieto di effettuare modifiche sui beni e a quello di concedere gli stessi in godimento a terzi.

Tanto premesso, in ragione della domanda formulata dalla parte attrice, questo T ribunale ha ritenuto opportuno procedere all’espletamento di una consulenza tecnica d’ufficio , al fine di verificare la conformità alle prescrizioni urbanistiche dei beni oggetto della promessa di vendita.

Infatti, per i contratti di compravendita di beni immobili, affinché la domanda di esecuzione in forma specifica ai sensi dell’ art. 2932 c.c. possa trovare accoglimento, è necessario che sussistano tutte le condizioni di liceità ai fini del trasferimento del bene.

Il CTU, AVV_NOTAIOssa , ha proceduto ad esaminare i documenti prodotti in giudizio, a visionare lo stato dei luoghi in contraddittorio con le parti, nonché a verificare i documenti presenti presso l ‘ amministrazione comunale a seguito di apposita istanza di accesso agli atti.

All’esito delle operazioni peritali , il CTU ha potuto constatare che i ‘ sopralluoghi e le operazioni di rilievo hanno evidenziato l’esecuzione di opere interne alla suddetta unità che ne hanno radicalmente variato la distribuzione interna a quello che originariamente era un unico grande vano con un servizio igienico accessorio. Oggi sono riscontrabili due uffici e due vani paralleli allo sviluppo longitudinale dell’unità immobiliare, oltre al servizio igienico completo del suo disimpegno che, invece, si sono conservati.
È stata riscontrata anche una lievissima difformità in prospetto consistente in una modesta differenza di ampiezza e posizione di uno dei due accessi all’unità.

Si evidenzia pertanto un profilo di non conformità dell’immobile catastalmente identificato al Fg. 2 Part 437 sub. 18 in quanto le opere eseguite sono inquadrabili come ‘manutenzione straordinaria’ dall’articolo 3, comma 1 del D.P.R. 380/2001 e avrebbero d ovuto essere comunicate come previsto dall’articolo 6 bis del medesimo decreto.

Per quanto concerne le due aree urbane (Fg. 2 Part 437 sub 26 e Fg. 2 Part 437 sub 27) e i terreni (foglio 2 mappale 8,9, 12,994,995,996,997) , invece, se ne è accertata la posizione e il quadro normativo sotto al quale ricadono, rilevando che la particella 437 ha una sagoma catastale che in effetti non coincide con la realtà dei luoghi ma, per tutte le pertinenze esterne, non ci sono opere o utilizzi incompatibili ‘.

A seguito dei rilievi peritali, la parte convenuta si è attivata per presentare presso il portale SUAPE la pratica volta a sanare le irregolarità, depositando la copia della domanda telematica inoltrata, la pratica catastale espletata e l’attestazione di avvenuto pagamento delle sanzioni .

Tuttavia, occorre evidenziare che, nelle more del presente giudizio, il bene di cui al punto a) ‘ locale ad uso artigianale ubicato al piano terreno, della consistenza di mq 217 (duecentodiciassette), composto da laboratorio, bagno e antibagno, distinto al catasto fabbricati del Comune di Cagliari, sez. A, fg. 2, mapp. 437, sub. 18 ‘ è stato oggetto di pignoramento immobiliare.

Pertanto, l’attrice ha modificato la propria pretesa , escludendo dalla richiesta di emissione della sentenza produttiva dell’effetto traslativo il bene oggetto della procedura esecutiva.

Il che comporta che la fondatezza della pretesa attrice deve essere accertata limitatamente agli altri beni oggetto del contratto preliminare di compravendita, di cui ai punti b), c) e d).

All’esito dell’istruttoria, ritiene questo Tribunale che la domanda è fondata e merita accoglimento per le seguenti ragioni.

Dall’esame del regolamento negoziale è risultato che la società , in veste di promittente venditrice, si era obbligata a trasferire la piena proprietà delle porzioni immobiliari site in Cagliari -Elmas, nel INDIRIZZO, garantendone la ‘ libertà da pesi, oneri, vincoli, gravami, limitazioni totali o parziali d’uso, diritti di prelazione, molestie da parte di terzi e vizi occulti, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, fatta eccezione per l’ipoteca volontaria iscritta a Cagliari in data 2/11/2005, casella 39054, articolo 7275, a favore della oggi nascente dal contratto di mutuo a rogito AVV_NOTAIO notaio in Cagliari, in data 31 ottobre 2005, rep. N. 91504NUMERO_DOCUMENTO ‘.
A tale ultimo proposito, ossia con riferimento all’ipoteca , ‘ la parte promittente si obbliga espressamente ad ottenerne la cancellazione entro e non oltre la stipula del contratto di vendita ‘.

Tali previsioni contrattuali, esaminate alla luce dei fatti e del successivo comportamento delle parti, consentono di effettuare alcune considerazioni.

In primo luogo, si deve evidenziare che la prospettazione dei fatti fornita dalla società convenuta, secondo la quale la parte promissaria acquirente, nella specie , marito dell’attrice , aveva promesso di occuparsi personalmente del pagamento del mutuo e della liberazione del bene dall’ipoteca, è rimasta radicalmente priva di riscontro probatorio.

Infatti, la parte attrice ha contestato la veridicità di tale accordo verbale, contrario alle previsioni trasposte nel contratto preliminare stipulato per iscritto, evidenziando, peraltro, che in più occasioni aveva chiesto formalmente di ottenere la documentazione inerente alla cancellazione della ipoteca (doc. 3 e 4 di parte convenuta).

In secondo luogo, dalla corrispondenza intercorsa tra le parti, emerge che aveva sollecitato la stipula del contratto definitivo il 2/11/2016 e il 7/12/2016, fissando contestualmente l ‘appuntamento dinanzi al notaio individuato per il rogito dell’atto, ma era stata la società promittente venditrice ad evidenziare la necessità di dover reperire ulteriore documentazione, tanto da chiedere sia alla promissaria acquirente che al notaio di rinviare la data per la stipula del contratto definitivo (doc. 3 e 4 di parte convenuta).
In terzo e ultimo luogo, ritiene questo T ribunale che l’inadempimento prospettato dalla parte convenuta e imputato all’attrice, la quale asseritamente aveva violato alcune prescrizioni contrattuali inerenti al godimento del bene, è rimasto per lo più privo di riscontro probatorio.

Trattandosi di obbligazioni negative, quali non effettuare modifiche degli immobili e non concedere gli stessi in godimento a terzi, spettava alla parte convenuta fornire prova dell’inadempimento della parte attrice.

In ogni caso, osserva questo Tribunale che tale asserito inadempimento è del tutto privo di rilievo nel caso di specie, in quanto, da

un lato, appare evidente che lo stesso non assume alcuna efficienza causale rispetto alla mancata stipula del contratto definitivo e, dall’altro lato , comunque, non può essere qualificato come inadempimento grave.

In altri termini, viste le prescrizioni contrattuali asseritamente violate alla luce del complessivo sinallagma, appare evidente che l’ asserito inadempimento non può assumere il carattere di gravità, tale da integrare gli estremi del grave inadempimento idoneo a giustificare la risoluzione del rapporto contrattuale.

Del resto, la società convenuta nemmeno ha chiesto tale rimedio, limitandosi a domandare l’accertamento e la dichiarazione de l ‘ l’invalidità e/o l’inefficacia dell’atto preliminare di vendita ‘, pretesa che , senza dubbio, deve essere disattesa, stante l’assenza di vizi propri e originari del contratto preliminare.

Per le ragioni esposte, considerato che è risultato provato l’accordo avente ad oggetto l’obbligazione di trasferimento delle porzioni immobiliari site in Cagliari -Elmas, nel INDIRIZZO, che la CTU espletata nel presente giudizio ha accertato la regolarità urbanistica dei terreni e delle aree oggetto di trasferimento e che la parte attrice ha offerto di adempiere all’obbligazione di pagamento del prezzo pattuito, la domanda di cui all’art. 2932 c.c. merita accoglimento.

In proposito, d all’esame del contratto preliminare di compravendita è emerso che il prezzo complessivo pari ad euro 150.000,00 era stato così pattuito: ‘ euro 70.000,00 relativamente al locale di cui al precedente art. 1) lettera a) ed euro 80.000,00 relativamente alle aree di cui al precedente art. 1) lettera a) ed ai terreni di cui al precedente art. 1) lettera b) ‘.

Pertanto, considerato che la parte attrice ha limitato la proprio pretesa alle aree e ai terreni, indicati specificamente nelle domande conclusionali, rinunciando, invece, all’effetto traslativo del locale artigianale oggetto d ella procedura esecutiva, il prezzo , in forza dell’accordo tra le parti trasposto nel contratto preliminare, deve essere individuato nella somma di euro 80.000,00.

Inoltre, si deve evidenziare che, nello stesso contratto, le parti avevano convenuto che il corrispettivo della compravendita sarebbe stato pagato con le seguenti modalità: ‘ quanto ad euro 65.000,00 verranno pagati in compensazione del credito omnicomprensivo vantato dalla parte promittente l’acquisto relativo alla causa in corso con la parte promittente la vendita fra le parti medesime avente origine dalla vendita dell’area urbana (…) quanto ai residuali euro 85.000,00 verranno pagati al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di vendita ‘.
Pertanto, considerato che il prezzo pattuito per i terreni e le aree oggetto di accordo è pari ad euro 80.000,00 e che le parti avevano convenuto di co mpensare l’importo di euro 65.000,00, residua un credito in favore della società convenuta pari ad euro 15.000,00, a titolo di residuo prezzo della compravendita.

*

L’attrice ha poi formulato domanda di risarcimento del danno subito in ragione della condotta inadempiente della parte promittente venditrice , a causa della quale non aveva acquistato l’intero complesso immobiliare, compreso il fabbricato, ma soltanto i terreni circostanti.

In particolare, l’attrice ha esposto che ‘ il tempo trascorso e l’impossibilità per la signora di disporre del bene anche immettendolo sul mercato, ha causato un notevole danno che si sarebbe potuto evitare laddove avesse adempiuto alla propria obbligazione. La signora infatti non solo ha dovuto intraprendere la presente azione giudiziaria ma si è dovuta anche difendere nanti il Giudice dell’esecuzione immobiliare facendo valere i suoi diritti derivanti dal contratto preliminare sottoscritto con la ‘ (v. nota conclusionale di parte attrice).
La domanda è risultata priva di fondamento e, pertanto, deve essere rigettata.

È noto che la fattispecie risarcitoria richiede, quale elemento costitutivo, la sussistenza di un danno conseguenza, il quale non si identifica meramente con la lesione dell’interesse tutelato dall’ordinamento, ma con le conseguenze di tale lesione, le quali devono essere sempre oggetto di allegazione e prova, anche per presunzioni.

Pertanto, nel caso di specie, spettava alla parte promissaria acquirente fornire prova della effettiva sussistenza di conseguenze pregiudizievoli direttamente e immediatamente riconducibili all’inadempimento della parte convenuta, potendo, in tal caso, liquidarsi tale danno anche in via equitativa.

Al contrario, all’esito dell’istruttoria , l’attrice non ha fornito alcun principio di prova in merito, essendosi limitata a prospettare la lesione dell’interesse protetto inerente al godimento del bene oggetto di promessa di vendita, ma senza dedurre alcuna conseguenza pregiudizievole dotata dei caratteri di concretezza e serietà.

Quanto al danno conseguente alla necessità di intraprendere l’ odierna azione giudiziaria e di essere coinvolta nella procedura esecutiva immobiliare, in assenza di specifiche poste risarcitorie, nemmeno prospettate dalla parte attrice, lo stesso può trovare riconoscimento e ristoro con la decisione sulle relative spese processuali.

*

Le spese processuali seguono il principio di soccombenza, tenuto conto dell’esito complessivo del giudizio. La domanda ex art. 2932 c.c. è stata accolta con riferimento a due immobili; la rinuncia dell’attrice alla domanda relativa al terzo immobile non integra soccombenza, essendo stata determinata dall’interven uto pignoramento del bene, conseguente alla presenza di un’ipoteca anteriore alla trascrizione del preliminare, la cui cancellazione incombeva sulla promittente venditrice. L’attrice risulta , invece, soccombente sulla domanda risarcitoria, integralmente rigettata, circostanza che giustifica una compensazione parziale delle spese nella misura di un terzo.
In ragione del valore degli immobili oggetto della pronuncia, la causa rientra nel quinto scaglione del D.M. 55/2014. Considerata la parziale soccombenza reciproca, la limitata complessità delle questioni trattate, l’istruttoria contenuta e il valore econo mico della domanda residua, si ritiene equo liquidare i compensi professionali secondo i valori medi per le fasi di studio ed introduttiva, e secondo i valori minimi per la fase istruttoria/trattazione e la fase decisionale.

Le spese di CTU devono essere poste integralmente a carico della convenuta, poiché l’accertamento tecnico si è reso necessario per verificare la situazione urbanistica e giuridica degli immobili promessi in vendita, evidenziando criticità imputabili alla stessa convenuta.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:

accoglie la domanda ex art. 2932 c.c. e dispone il trasferimento in favore di delle seguenti unità immobiliari:

o area urbana distinta alla sez. A, foglio 2, mappale 437, subalterno 26, INDIRIZZO, di mq. 1177;

o area urbana distinta alla sez. A, foglio 2, mappale 437, subalterno 27, di mq. 4079;

o tratti di aree ubicati in INDIRIZZO ricadenti nel Q.INDIRIZZO. n. 4 INDIRIZZO, di mq. 3286, formanti un unico corpo confinante con i mappali 452, 992 e 998 dello stesso foglio 2, distinto al foglio 2 mappale 8, 9, 12, 994, 995, 996, 997;

dichiara che il trasferimento è subordinato al pagamento del prezzo pari ad euro 15.000,00 da parte di in favore di da effettuare nel termine di 90 giorni dalla pronuncia della presente sentenza;

rigetta le altre domande;

condanna la convenuta al pagamento delle spese processuali in favore del l’attrice , che si liquidano in euro 545,00 per spese e in euro 6.094,66 per competenze di avvAVV_NOTAIO, oltre spese generali, cpa ed iva come dovute per legge, compensando il residuo terzo;

pone le spese della consulenza tecnica d’ufficio definitivamente a carico della convenuta con condanna alla rifusione in favore dell’attrice di quanto eventualmente anticipato al CTU.

Cagliari, così deciso in data 19 marzo 2026

Il AVV_NOTAIO AVV_NOTAIOssa NOME COGNOME