Esecuzione in forma specifica: vendita forzata del bene

Una parte chiede l’esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Durante il giudizio d’appello, l’immobile viene venduto in una procedura esecutiva. La Corte di Cassazione stabilisce che la vendita forzata non è un motivo d’appello nuovo e inammissibile, ma un fatto sopravvenuto che rende impossibile il trasferimento della proprietà e che il giudice deve valutare, cassando la decisione che lo aveva ignorato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vendita forzata e contratto preliminare: cosa succede alla tutela del promissario acquirente?

L’esecuzione in forma specifica prevista dall’art. 2932 del codice civile è uno strumento fondamentale per chi stipula un contratto preliminare. Ma cosa accade se l’immobile oggetto del contratto viene venduto all’asta prima che il giudice possa pronunciarsi? Con l’ordinanza n. 33172/2023, la Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento cruciale su un aspetto procedurale di grande rilevanza pratica.

I Fatti: una transazione divisoria tra fratelli

La vicenda trae origine da una disputa ereditaria tra tre fratelli. Per risolvere le controversie, i tre stipulano un accordo, qualificato come transazione divisoria, con il quale due di essi promettono di cedere alla terza sorella le loro quote di proprietà su due immobili, a fronte del pagamento di un corrispettivo.

Di fronte all’inadempimento dei fratelli, la sorella avvia una causa per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso. Il Tribunale accoglie la sua domanda, disponendo il trasferimento delle quote e condannandola al pagamento del prezzo. La decisione viene appellata ma la Corte d’Appello conferma la sentenza di primo grado.

La questione giuridica: l’impatto della vendita forzata del bene

Durante il giudizio di appello, emerge un fatto nuovo e decisivo: gli immobili oggetto del contendere sono stati pignorati e venduti in una procedura esecutiva. La parte appellante solleva la questione, sostenendo che l’avvenuta vendita rende ormai impossibile il trasferimento della proprietà e, di conseguenza, la domanda di esecuzione in forma specifica andrebbe rigettata.

La Corte d’Appello, tuttavia, dichiara questo motivo inammissibile, ritenendolo una questione ‘nuova’ non sollevata in primo grado e quindi preclusa ai sensi dell’art. 345 c.p.c.

Le motivazioni della Cassazione sull’esecuzione in forma specifica

La Corte di Cassazione ribalta la decisione d’appello, accogliendo il ricorso della sorella. Il ragionamento dei giudici supremi si basa su un principio fondamentale.

L’impossibilità sopravvenuta come condizione dell’azione

L’art. 2932 c.c. consente al giudice di emettere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso solo “qualora sia possibile”. La possibilità del trasferimento del diritto di proprietà non è una semplice questione di merito, ma una condizione stessa dell’azione. Se il promittente venditore perde la proprietà del bene – in questo caso, a seguito di una vendita forzata – prima che la sentenza costitutiva passi in giudicato, il trasferimento diventa giuridicamente impossibile.

La vendita forzata non è una questione “nuova” inammissibile

La Suprema Corte chiarisce che l’errore della Corte d’Appello è stato quello di etichettare la vendita forzata come un ‘motivo nuovo’ inammissibile. Essendo un evento accaduto nel corso del giudizio di appello, non avrebbe potuto essere dedotto in primo grado. Pertanto, non si tratta di una nuova eccezione preclusa, ma di un fatto sopravvenuto che incide direttamente sulla possibilità di accogliere la domanda. Il giudice d’appello aveva il dovere di prenderlo in considerazione per valutare se la sentenza di primo grado potesse essere confermata.

Le conclusioni: implicazioni pratiche della decisione

La decisione della Cassazione è di grande importanza. Si afferma che la perdita della titolarità del bene in capo al promittente venditore, anche se avvenuta nel corso del giudizio, deve essere sempre valutata dal giudice. Ignorare tale circostanza, bollandola come ‘motivo nuovo’, costituisce un errore di diritto. La Corte ha quindi cassato la sentenza e rinviato il caso alla Corte d’Appello per un nuovo esame che tenga conto della vendita forzata degli immobili. Questa pronuncia rafforza la necessità di verificare la permanenza delle condizioni dell’azione per tutta la durata del processo, specialmente nei casi di esecuzione in forma specifica.

È possibile ottenere una sentenza che trasferisce la proprietà di un immobile (esecuzione in forma specifica) se questo è stato venduto all’asta durante il processo?
No, la Corte di Cassazione chiarisce che il trasferimento del diritto di proprietà non è possibile se il promittente venditore ha perso la proprietà del bene prima che la sentenza diventi definitiva, come nel caso di una vendita forzata.

La vendita forzata di un immobile, avvenuta durante il giudizio di appello, può essere considerata un ‘motivo nuovo’ e quindi inammissibile?
No, la Suprema Corte ha stabilito che non si tratta di una questione nuova inammissibile ai sensi dell’art. 345 c.p.c., ma di un fatto sopravvenuto che incide sulla possibilità stessa di accogliere la domanda, e che quindi il giudice d’appello ha il dovere di esaminare.

Cosa succede quando un bene promesso in vendita viene pignorato e successivamente venduto all’asta?
La vendita forzata del bene rende impossibile l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, poiché il promittente venditore non è più il proprietario. La domanda giudiziale volta a ottenere il trasferimento coattivo del bene deve, di conseguenza, essere rigettata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33172 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 33172 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 29/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso 21866-2020 proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME;

– ricorrente –

nonché contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME;

– intimati –

avverso la sentenza n. 380/2020 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 14/04/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 21/11/2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME; Lette le memorie depositate dalla ricorrente;

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

NOME COGNOME propone ricorso, sulla scorta di tre motivi, illustrati da memorie, per la cassazione della sentenza n. 380/2020 della Corte di Appello di Genova che, per ciò che in questa sede ancora rileva, rigettando l’appello principale proposto avverso la sentenza n. 1139/2015 del Tribunale di Savona, ha pronunciato, confermando la decisione del giudice di primo grado, sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., dando attuazione al contratto preliminare -che ha qualificato come transazione divisoria – stipulato tra la ricorrente, quale appellante principale e i propri fratelli NOME e NOME, appellati; di conseguenza, ha trasferito alcune quote di diritti di proprietà in capo all’appellante e l’ha condannata a pagare il corrispettivo pattuito.
1.1. Segnatamente, col contratto del 15.07.2011, NOME COGNOME prometteva la cessione in favore della sorella NOME di due quote, di 1/3 ciascuna, di due immobili siti in Savona (alla INDIRIZZO e alla INDIRIZZO), di cui era proprietario in comunione ereditaria con le sorelle NOME e NOME COGNOME, al prezzo complessivo di € 345.700,00 che NOME COGNOME prometteva di pagare.

Allo stesso modo, NOME COGNOME prometteva di cedere le proprie quote sui medesimi beni immobili in favore della sorella NOME, al prezzo complessivo di € 88.700,00, che quest’ultima prometteva di pagare.

In definitiva, quindi NOME COGNOME sarebbe divenuta unica proprietaria dei due immobili.

Il contratto aveva ad oggetto, inoltre, la rinuncia a talune azioni (segnatamente, la rinuncia alle azioni pendenti davanti al Tribunale di Savona; la rinuncia da parte dei fratelli a qualsiasi azione nei confronti di NOME COGNOME relativamente ad un immobile da lei ricevuto in donazione dai genitori; la rinuncia, da parte di tutti i contraenti, alle domande di simulazione o collazione o divisione ereditaria).

1.2. Quanto alla deduzione secondo cui entrambi gli immobili oggetto del preliminare fossero stati ormai venduti in sede esecutiva, con pignoramento trascritto antecedentemente alla trascrizione (non della domanda, in quanto mai trascritta) della sentenza ex art. 2932 c.c., deduzione già anticipata nel terzo motivo di appello, nel quale si sosteneva l’impossibilità sopravvenuta dell’esecuzione delle prestazioni dedotte in contratto, la Corte d’Appello affermò che era stata fissata la data della vendita ai pubblici incanti dell’immobile sito in INDIRIZZO (pag. 10 sentenza impugnata).
Inoltre, la Corte di appello ha affermato che ‘ si tratta di un argomento nuovo mai dedotto in primo grado e pertanto inammissibile come motivo di appello ‘ (pag. 23 sent.). Negli atti del giudizio di primo grado l’appellante -convenuta non aveva infatti mai sostenuto ‘ che i beni promessi in vendita potevano venire meno a seguito dell’esecuzione immobiliare . In assenza di ciò l’argomento formulato in appello è nuovo e pertanto inammissibile ‘.

Ha inoltre dichiarato la Corte d’Appello che, sebbene le esecuzioni immobiliari fossero state concluse prima dell’udienza di

precisazione delle conclusioni, non poteva essere pronunciata una sentenza di cessazione della materia del contendere, atteso che nessuna delle parti, nelle conclusioni, aveva esplicitamente richiesto una pronuncia di tale tenore (pag. 25 sent.).

1.3. La Corte d’Appello, inoltre, per quanto rileva in questa sede, ha accolto l’appello incidentale proposto dagli appellati, rilevando come la liquidazione delle spese fatta dal Tribunale in loro favore fosse stata erronea perché nettamente al di sotto del minimo tariffario: il giudice di primo grado liquidò le spese per i compensi in € 4.600,00, quando il valore della causa ammontava invece ad € 434.400,00 (€ 345.700,00 + € 88.700,00). La Corte d’Appello ha quindi rideterminato l’importo delle spese per i compensi ai procuratori in € 18.000,00.
2.1. Col primo motivo di ricorso, riferito all’art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c., si deduce la violazione o la falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c. per avere la Corte d’appello affermato che era inammissibile il motivo di appello con cui si richiedeva il rigetto della domanda costitutiva poiché il bene in INDIRIZZO sarebbe stato oggetto di imminente vendita ai pubblici incanti, vendita poi intervenuta nel corso del giudizio di appello.

Afferma la ricorrente che entrambi i beni oggetto del contratto preliminare erano stati espropriati solo in grado d’appello. Tale fatto, che non avrebbe potuto essere dedotto prima, ben poteva essere dedotto in appello visto che l’inammissibilità è comminata dall’art. 345 c.p.c. esclusivamente per le contestazioni ed eccezioni che avrebbero potuto essere -ma poi non furono proposte in primo grado. Argomenta, in subordine, la ricorrente che anche se fossero considerate nuove, tali deduzioni
integrerebbero eccezioni in senso lato, comunque proponibili per la prima volta in appello.

2.2. Col secondo motivo di ricorso, proposto in subordine al primo e riferito all’art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c., si lamenta la violazione dell’art. 100 c.p.c.

Afferma la ricorrente che la corte d’appello non avrebbe potuto esimersi dal dichiarare la cessazione della materia del contendere poiché era ininfluente che vi fosse stata o meno una specifica domanda delle parti, visto che entrambe erano pacificamente concordi nell’affermare che i beni oggetto del preliminare di cui si chiedeva esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. erano ormai stati venduti in sede esecutiva.

2.3. Col terzo motivo di ricorso, riferito all’art. 360 co. 1 n. 4 c.p.c., si denuncia la violazione degli articoli 91 e 92 c.p.c.

La Corte di Appello, riqualificando l’ammontare delle spese per compensi del giudizio di primo grado che l’attuale ricorrente avrebbe dovuto versare a favore di controparte, avrebbe errato, poiché non avrebbe preso in considerazione il fatto che la pronuncia del Tribunale di Savona non avrebbe potuto essere confermata nel merito.

NOME COGNOME e NOME COGNOME non hanno svolto attività difensiva in questa fase.

La causa è stata chiamata all’adunanza camerale del 21/11/2023, per la quale la ricorrente ha depositato memorie.

Il primo motivo di ricorso è fondato.

È errata l’affermazione della Corte d’Appello (v supra, § 1.2) secondo cui sarebbe nuovo, e quindi inammissibile in appello, il motivo con cui la parte appellante chiede che venga riformata la

sentenza costitutiva di primo grado di trasferimento del diritto di proprietà di taluni beni, deducendo che tali beni sarebbero stati venduti ai pubblici incanti.

A ben vedere, infatti, la vendita dei beni oggetto del contratto preliminare, che sia l’appellante sia gli appellati avevano affermato essere avvenuta nel corso del giudizio di appello, non è una questione inammissibile e quindi preclusa in appello ex art. 345 c.p.c.

In secondo luogo, la Corte di appello non si è avveduta del fatto che, in tanto può essere pronunciata una sentenza costitutiva, in quanto sia astrattamente possibile il trasferimento del diritto di proprietà tra le parti contrattuali. Trasferimento che non è possibile laddove il diritto di proprietà sia stato nel frattempo acquisito da un altro soggetto, nel caso in esame per mezzo del buon esito della procedura esecutiva.

Secondo l’insegnamento di questa Corte, infatti, ‘ in tema di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, l’art.2932 cod. civ. consente l’emanazione di una sentenza che abbia gli effetti del contratto non concluso soltanto “qualora sia possibile”, situazione che non si verifica se, prima che la pronuncia abbia acquistato piena efficacia esecutiva, il promittente venditore perde la proprietà del bene ‘ (Cass. sez. 2, sent. n. 5162/2006; per analoghe conclusioni, Cass. n. 4819/2000; Cass. n. 12633/1995).
Il precedente del 2006 è rilevante in quanto sostanzialmente sovrapponibile al caso di specie: in quella fattispecie la Corte d’appello confermò la sentenza costitutiva di trasferimento del diritto di proprietà pronunciata dal Tribunale (il 5 gennaio 1991) nonostante un intervenuto decreto di esproprio (30 novembre

1991) che aveva privato della titolarità del bene il promittente venditore.

Nella vicenda, allo stesso modo di quanto verificatosi nel procedimento in esame, la Corte d’Appello ha confermato la sentenza del Tribunale senza indagare il profilo dell’attualità della pronuncia, che l’appellante invocava essere venuta meno a causa della vendita forzata dei beni intervenuta nel corso del giudizio di appello.

La questione in merito alla possibilità di mantenere ferma tale pronuncia, nonostante la perdita della titolarità del diritto in capo al promittente alienante, sollevata dall’appellante tra i motivi di appello (segnatamente, il terzo), non poteva quindi dirsi inammissibile poiché ineriva ad una questione preliminare, che, sebbene prospettata già nel corso del giudizio di primo grado, per l’esistenza del pignoramento, si è manifestata nella sua portata idonea ad incidere sulla possibilità giuridica dell’adozione della sentenza costitutiva solo nel giudizio d’appello, e quindi non può reputarsi nuova nel senso precluso dalla norma di cui all’art. 345 c.p.c..
La Corte distrettuale avrebbe quindi dovuto esaminarla ai fini della decisione circa la conferma della sentenza di primo grado.

In definitiva, è necessaria la cassazione con rinvio alla Corte di appello di Genova, in altra composizione, perché giudichi sul motivo di appello dichiarato inammissibile, ovverosia sulla richiesta di rigetto della domanda costitutiva, attesa l’impossibilità sopravvenuta dell’esecuzione delle prestazioni dovuta alla vendita forzata dei beni oggetto del contratto.

Atteso l’accoglimento del primo motivo di ricorso, gli altri motivi sono assorbiti.

Al giudice del rinvio è altresì demandata la liquidazione delle spese del presente giudizio.

PQM

Accoglie il primo motivo di ricorso nei limiti di cui in motivazione, ed assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, e rinvia alla Corte d’Appello di Genova, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio del 21 novembre 2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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