Esecuzione in forma specifica: rimedi per ipoteca

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8442/2024, ha stabilito che in un’azione di esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare, se il venditore non cancella le ipoteche sull’immobile, l’acquirente non è tenuto a pagare il prezzo residuo per un bene gravato. Il giudice può autorizzare l’acquirente a usare la somma dovuta per estinguere le ipoteche o sospendere il pagamento fino alla loro cancellazione, riequilibrando così le prestazioni contrattuali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Esecuzione in forma specifica: i poteri del giudice se l’ipoteca non è cancellata

Quando si stipula un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, ci si aspetta che il bene venga trasferito libero da pesi e vincoli, come le ipoteche. Ma cosa succede se il venditore non adempie a questo obbligo? La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 8442 del 28 marzo 2024, offre un’importante tutela per l’acquirente, chiarendo i poteri del giudice nell’ambito di un’azione di esecuzione in forma specifica.

I Fatti di Causa

Una promissaria acquirente citava in giudizio una società immobiliare per ottenere il trasferimento di un immobile, oggetto di un contratto preliminare. La richiesta era duplice: ottenere una sentenza che producesse gli effetti del contratto definitivo non concluso (ex art. 2932 c.c.) e una riduzione del prezzo. Tale riduzione era motivata non solo da vizi dell’immobile, ma soprattutto dall’inadempimento della società venditrice all’obbligo di cancellare le ipoteche gravanti sulla proprietà.

Il Tribunale di primo grado accoglieva parzialmente la domanda, subordinando il trasferimento della proprietà al pagamento di un saldo prezzo, dal quale era stato detratto solo un importo relativo ai vizi materiali, ignorando la questione delle ipoteche. La Corte d’Appello confermava questa decisione, ritenendo che, essendo la cancellazione un obbligo a carico della venditrice, non si dovesse defalcare nulla dal corrispettivo.

L’acquirente, insoddisfatta, ricorreva in Cassazione, sostenendo che obbligarla a pagare l’intero saldo per un immobile ancora ipotecato fosse ingiusto e contrario alla logica contrattuale, che prevedeva l’acquisto di un bene libero da gravami.

La tutela dell’acquirente nell’esecuzione in forma specifica

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ribaltando la visione dei giudici di merito. Gli Ermellini hanno chiarito che, di fronte all’inadempimento del promittente venditore all’obbligo di liberare l’immobile dalle ipoteche, la tutela del promissario acquirente non può essere compressa.

Il principio fondamentale è che l’acquirente non può essere costretto a pagare il prezzo pattuito per un bene libero da pesi, per riceverne in cambio uno gravato da ipoteche e con la mera speranza di un futuro, e incerto, adempimento della controparte. Questo creerebbe uno squilibrio inaccettabile tra le prestazioni.

I poteri del Giudice e la sentenza di esecuzione in forma specifica

La Suprema Corte ha delineato con precisione gli strumenti a disposizione del giudice per riequilibrare il sinallagma contrattuale in questi casi. Quando si pronuncia una sentenza di esecuzione in forma specifica, il giudice non deve limitarsi a trasferire la proprietà subordinandola al pagamento del saldo. Può e deve, invece, adottare misure che garantiscano all’acquirente di ottenere esattamente ciò per cui sta pagando: un immobile libero da vincoli.

Le Motivazioni

La Corte ha specificato che la subordinazione del trasferimento al pagamento del prezzo non è una condizione sospensiva esterna al contratto, ma un elemento intrinseco che mira a ripristinare la corrispettività delle prestazioni. Pertanto, se una delle prestazioni (la consegna di un bene libero da ipoteche) è incompleta, anche la controprestazione (il pagamento del prezzo) deve essere adeguata.

Il giudice ha due opzioni principali:

1. Autorizzare l’impiego del saldo prezzo: Può consentire all’acquirente di utilizzare la somma ancora dovuta per pagare direttamente i creditori ipotecari e procedere alla cancellazione delle ipoteche. Questa soluzione, che non configura un’azione surrogatoria, rientra nella logica della compensazione giudiziale e permette di raggiungere l’obiettivo del contratto in modo diretto ed efficace.
2. Sospendere il pagamento: In alternativa, il giudice può subordinare il pagamento del saldo prezzo all’effettiva cancellazione delle ipoteche da parte del venditore. In questo modo, l’equilibrio contrattuale viene salvaguardato, poiché l’acquirente pagherà solo quando avrà la certezza di ricevere un bene libero da gravami.

Le Conclusioni

La sentenza n. 8442/2024 rafforza significativamente la posizione del promissario acquirente di fronte all’inadempimento del venditore. Viene stabilito un principio di diritto chiaro: nell’ambito di un’azione di esecuzione in forma specifica, il giudice ha il potere di intervenire attivamente per riequilibrare le prestazioni. Non si può costringere l’acquirente a pagare per intero e ad assumersi il rischio dell’inadempimento altrui. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’Appello, che dovrà decidere la controversia uniformandosi a questo principio, garantendo così una tutela concreta ed effettiva all’acquirente.

Se il venditore non cancella l’ipoteca, l’acquirente deve comunque pagare il saldo prezzo per ottenere il trasferimento dell’immobile?
No. Secondo la Corte di Cassazione, l’acquirente non può essere costretto a pagare il prezzo pattuito per un bene libero da pesi se l’immobile è ancora gravato da ipoteche. Il pagamento può essere sospeso o il suo importo può essere destinato alla cancellazione dei gravami.

Quali poteri ha il giudice in un’azione di esecuzione in forma specifica in caso di ipoteca non cancellata?
Il giudice può adottare misure per riequilibrare il contratto. In particolare, può autorizzare l’acquirente a utilizzare il saldo prezzo per estinguere le ipoteche, oppure può subordinare l’obbligo di pagamento del saldo all’effettiva cancellazione delle ipoteche da parte del venditore.

L’acquirente può chiedere una riduzione del prezzo a causa della mancata cancellazione dell’ipoteca?
Sì, o meglio, può chiedere che il saldo prezzo sia utilizzato per eliminare il problema. La sentenza chiarisce che il giudice può permettere al promissario acquirente di impiegare la somma ancora dovuta proprio per la cancellazione delle iscrizioni gravanti sull’immobile, attuando un legittimo intervento riequilibrativo delle prestazioni.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 8442 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 8442 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/03/2024

SENTENZA

R.G.N. 4511/21 U.P. 7/3/2024

Vendita -Preliminare -Esecuzione in forma specifica -Obbligo di cancellazione delle ipoteche -Riduzione del prezzo sul ricorso (iscritto al N.R.NUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da:

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende, unitamente all’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al ricorso;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: P_IVA), in persona del suo legale rappresentante pro -tempore ;

-intimata –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 1322/2020, pubblicata il 15 luglio 2020;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 7 marzo 2024 dal AVV_NOTAIO relatore NOME COGNOME;

viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dal P.M., in persona del AVV_NOTAIO, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso; conclusioni ribadite nel corso dell’udienza pubblica;

letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse della ricorrente, in ragione dell’originaria fissazione dell’adunanza camerale non partecipata, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.;

richiamata la precedente ordinanza interlocutoria n. 10606/2022, depositata il 1° aprile 2022, all’esito della camera di consiglio non partecipata del 3 dicembre 2021, di rimessione alla pubblica udienza;

sentiti , in sede di discussione orale all’udienza pubblica, gli AVV_NOTAIO e NOME COGNOME AVV_NOTAIO per la ricorrente.

FATTI DI CAUSA

1. –RAGIONE_SOCIALE NOME conveniva, davanti al Tribunale di Livorno, la RAGIONE_SOCIALE, al fine di sentire pronunciare la produzione dell’effetto traslativo, in forza dell’impegno assunto con il preliminare di vendita immobiliare del 1° aprile 2008, e al fine di sentire ridurre il prezzo della vendita alla somma già complessivamente corrisposta di euro 300.000,00, in ragione dei vizi e difetti dell’immobile e dell’inadempienza della promittente alienante all’obbligo di cancellazione delle ipoteche g ravanti
sull’immobile nonché all’obbligo di corrispondere fideiussione a garanzia delle somme ricevute.

Si costituiva in giudizio la RAGIONE_SOCIALE, la quale eccepiva l’inadempimento della promissaria acquirente, per non aver dato corso all’obbligo assunto di soddisfazione di una parte del prezzo mediante la dazione in permuta di altro immobile, e dunque -in via riconvenzionale -chiedeva che fosse accertato il legittimo esercizio del recesso dal preliminare della promittente venditrice, con il conseguente accertamento del diritto di ritenzione della somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.
Nel corso del giudizio erano assunte le prove orali ammesse ed era espletata consulenza tecnica d’ufficio.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 71/2013, depositata il 22 gennaio 2013, accoglieva parzialmente la domanda di parte attrice e, per l’effetto, disponeva il trasferimento della proprietà in ragione dell’impegno assunto con il preliminare del 1° aprile 2008, subordinando la produzione dell’effetto traslativo alla condizione che parte attrice versasse il residuo prezzo di acquisto, pari ad euro 184.029,00, da cui era stato scomputato il solo importo di euro 49.625,00 per i vizi e difetti da cui era affetto l’immobile.
2. -Proponeva appello RAGIONE_SOCIALE, insistendo affinché il prezzo di vendita fosse ridotto alla complessiva di somma di euro 300.000,00 già versata, in considerazione -tra l’altro dell’incidenza delle ipoteche che insistevano sul bene, delle quali chiedeva comunque condannarsi controparte alla relativa cancellazione.

Si costituiva nel giudizio di impugnazione l’RAGIONE_SOCIALE, la quale chiedeva il rigetto dell’appello.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Firenze, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello e, per l’effetto, confermava integralmente la sentenza impugnata.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava, per quanto interessa in questa sede: a ) che la domanda volta ad ottenere la condanna della promittente alienante alla cancellazione delle ipoteche gravanti sull’immobile era inammissibile, in quanto formulata per la prima volta in sede di gravame; b ) che già era stata operata una congrua e logica decurtazione del valore contrattuale, sulla scorta delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, proprio ai fini dell’esecuzione dei lavori necessari per la definitiva messa a norma dell’immobile, valutati in complessivi euro 49.625,00, di cui euro 41.725,00 in base alle indicazioni della relazione peritale ed ulteriori euro 7.900,00 in base alle risultanze della relazione integrativa, ai fini della realizzazione delle opere di allaccio alla pubblica fognatura; c ) che, con riferimento alla cancellazione delle ipoteche, essa era stata pattuita a cura e carico del promittente venditore, sicché, in ordine alla persistenza di tali gravami, non doveva essere defalcato alcunché dal corrispettivo pattuito.
3. -Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo, RAGIONE_SOCIALE.

È rimasta intimata l’RAGIONE_SOCIALE

4. -La ricorrente ha presentato memoria illustrativa in ragione della fissazione dell’adunanza camerale.

Con ordinanza interlocutoria n. 10606/2022, depositata il 1° aprile 2022, all’esito della camera di consiglio non partecipata del 3 dicembre 2021, la causa è stata rimessa alla pubblica udienza.

5. -Il Pubblico Ministero ha depositato memoria ex art. 378 c.p.c., in cui ha rassegnato le conclusioni trascritte in epigrafe.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con l’unico motivo svolto la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 2932 c.c., per avere la Corte di merito -a fronte dell’obbligo assunto dalla promittente alienante di svincolare l’immobile dai gravami su esso esistenti ( recte dall’ipoteca volontaria iscritta il 16 dicembre 2005, al n. 7.397 r.p., per euro 600.000,00, a garanzia di un mutuo di originari euro 300.000,00, e dall’ipoteca giudiziale iscritta il 23 marzo 2007, al n. 1.863 r.p., per euro 130.000,00, a garanzia di un capitale di euro 116.300,69), in vista della stipulazione del contratto definitivo di vendita, e del perdurante inadempimento di tale obbligo -escluso che dette ipoteche potessero essere defalcate, attesa la sufficienza dell’obbligo di cancellazione assunto dalla promittente venditrice, che avrebbe dovuto eseguirlo a sua cure e spese, senza ponderare l’incidenza economica della persistenza di tali gravami.
Obietta l’istante che, secondo l’assunto della Corte territoriale, la promissaria acquirente avrebbe dovuto corrispondere il residuo prezzo, nella misura di euro 184.029,00, ai fini di conseguire la proprietà di un immobile gravato da ipoteche non cancellate, a causa dell’inadempimento della società promittente venditrice; e ciò in spregio alla situazione che si

sarebbe determinata ove il preliminare fosse stato correttamente adempiuto, ipotesi in cui l’odierna ricorrente avrebbe ottenuto la proprietà dell’immobile libero da pesi all’esito del pagamento del residuo prezzo.

Sicché, ove fosse stato dato seguito alla declaratoria della sentenza impugnata, l’istante avrebbe dovuto corrispondere l’intero prezzo senza ottenere la libertà dell’immobile dalle ipoteche, ma con la mera aspettativa di ottenere, dopo il trasferimento, il tardivo adempimento dell’obbligo assunto dalla promittente alienante, con la prospettiva di dover ricercare i creditori ipotecari, soddisfarli e poi adoperarsi per recuperare dall’RAGIONE_SOCIALE quanto sborsato per suo conto.
In adesione a queste coordinate, assume la ricorrente che, pur non potendo pretendersi la condanna della promittente alienante alla liberazione della cosa dai pesi di carattere reale da cui essa era onerata, neppure nella forma della condanna al pagamento del debito in vista del quale quei vincoli erano stati imposti, in ragione della sussistenza di un facere infungibile che sarebbe stato imposto a vantaggio di terzi, nondimeno sarebbe stata esigibile la riduzione del prezzo della compravendita, alla stregua dell’incidenza dei gravami insistenti sul bene, ovvero la disposizione della sospensione del pagamento del residuo prezzo, fintanto che la controparte non avesse adempiuto all’obbligo di cancellare tali gravami.
1.1. -Il motivo è fondato.

Infatti, una volta accertato l’inadempimento della promittente alienante all’obbligo di cancellazione delle ipoteche gravanti sul bene promesso in vendita, in vista della stipulazione

del definitivo, la Corte distrettuale avrebbe dovuto darsi carico di affrontare il nodo (espressamente posto al giudice di merito), relativo all’incidenza della persistenza di tali iscrizioni pregiudizievoli sui termini dell’invocata esecuzione in forma specifica, e non già limitarsi a sancire la formale permanenza dell’obbligo di cancellazione, pur a fronte dell’obbligo della promissaria acquirente di corrispondere nelle more il prezzo residuo (convenuto per l’acquisto di un immobile libero da pesi), ai fini della produzione dell’effetto traslativo.
Si premette che la subordinazione dell’effetto traslativo ex art. 2932 c.c. al pagamento del residuo prezzo in tesi dovuto non si atteggia quale evento futuro ed incerto, accidentale rispetto all’atto di trasferimento, afferente alla mera efficacia di quest’ultimo e configurabile come condizione sospensiva ai sensi e per gli effetti dell’art. 1353 c.c., bensì quale elemento essenziale intrinseco, atto a ripristinare la corrispettività del contratto, di cui la sentenza tiene luogo, tanto che il mancato versamento del dovuto, all’esito del passaggio in giudicato della sentenza, non costituisce ragione di automatica e definitiva inefficacia del trasferimento ex art. 1353 c.c., ma causa di inadempimento risolutivo (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8164 del 22/03/2023; Sez. 5, Ordinanza n. 8054 del 23/03/2021; Sez. 3, Sentenza n. 29358 del 13/11/2019; Sez. 2, Sentenza n. 30469 del 23/11/2018; Sez. 2, Sentenza n. 20226 del 31/07/2018; Sez. 1, Sentenza n. 25364 del 29/11/2006; Sez. 2, Sentenza n. 10827 del 06/08/2001; Sez. 2, Sentenza n. 11195 del 27/12/1994).
Tanto premesso, l’inadempienza del promittente venditore all’obbligo di provvedere all’eliminazione dei vincoli esistenti, al

pari della sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, non osta a che il promissario acquirente possa chiedere l’esecuzione in forma specifica a norma dell’art. 2932 c.c., ma consente a questi, ove di tale facoltà intenda avvalersi, di non effettuare la formale offerta del prezzo e/o di sospendere il pagamento, potendo, invece, chiedere al giudice che, con la pronuncia sostitutiva del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l’acquisto del bene libero da vincoli e tali da garantirlo da eventuale evizione.
Segnatamente ciò comporta che il promissario acquirente medesimo, ove si avvalga di tale facoltà, sia dispensato dall’onere del pagamento o della formale offerta del prezzo (del quale sia previsto il versamento all’atto della stipulazione del definitivo), potendo chiedere che il giudice (come, nel caso di specie, ha chiesto), con la pronuncia che tiene luogo del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l’acquisto del bene libero da vincoli e a garantirlo dell’eventualità dell’evizione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19135 del 23/09/2004; Sez. 2, Sentenza n. 2661 del 23/02/2001; Sez. 2, Sentenza n. 7471 del 05/06/2000; Sez. 2, Sentenza n. 5228 del 29/05/1999; Sez. 2, Sentenza n. 936 del 30/01/1997; Sez. 1, Sentenza n. 7013 del 22/12/1988; Sez. U, Sentenza n. 1720 del 27/02/1985).
La sentenza impugnata ben poteva, quindi, consentire alla promissaria acquirente di impiegare la somma ancora dovuta nella cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni gravanti sull’immobile, attuando un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni.

Questa possibilità è fuori dello schema dell’azione surrogatoria di cui all’art. 2900 c.c. e rientra in quello della compensazione giudiziale ex art. 1243 c.c. del credito della promittente alienante con il debito della promissaria acquirente che adempie ex art. 1180 c.c. un’obbligazione altrui.

O, in alternativa, non era precluso al giudice adito per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto preliminare, come richiesta dalla promissaria acquirente, nello stabilire le modalità e i termini entro i quali l’attrice avrebbe dovuto adempiere all’obbligazione di pagare il residuo prezzo, di subordinare tale pagamento -per l’esigenza di salvaguardare l’equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi -all’estinzione, da parte della promittente alienante, delle ipoteche (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3176 del 09/02/2011; Sez. 2, Sentenza n. 8143 del 28/04/2004; Sez. 2, Sentenza n. 14025 del 14/12/1999).
Opzioni, queste, che devono essere rimesse alla ponderazione del giudizio di rinvio.

2. -In definitiva, il ricorso deve trovare accoglimento, nei sensi di cui in motivazione.

La sentenza impugnata deve, dunque, essere cassata, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Firenze, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi al seguente principio di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

‘Ove il promissario acquirente abbia richiesto l’esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita immobiliare, nonostante l’inadempimento del promittente alienante all’obbligo

di cancellazione delle ipoteche gravanti sul bene promesso in vendita, in vista della stipulazione del definitivo, rientra nei poteri del giudice -conformemente alle istanze all’uopo avanzate consentire al promissario di impiegare la somma ancora dovuta nella cancellazione delle iscrizioni gravanti sull’immobile ovvero subordinare tale pagamento all’estinzione, da parte del promittente alienante, di tali ipoteche, in attuazione di un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni’.
P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

accoglie il ricorso nei sensi di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Firenze, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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