Errore sull'edificabilità: la diligenza dell'acquirente

Una società immobiliare acquista un terreno scoprendo solo dopo che ricade in un’area protetta da una legge regionale. La Cassazione ha respinto il ricorso per l’annullamento del contratto, qualificando l’errore sull’edificabilità come inescusabile. Secondo la Corte, l’acquirente, specialmente se professionale, ha l’onere di conoscere le leggi pubbliche che incidono sulla proprietà, non potendo fare affidamento esclusivo sul certificato di destinazione urbanistica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Errore sull’edificabilità: quando la diligenza dell’acquirente è decisiva

L’acquisto di un terreno per finalità edificatorie è un’operazione complessa che richiede la massima attenzione. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione chiarisce i confini della responsabilità dell’acquirente, specialmente quando un errore sull’edificabilità del suolo deriva da vincoli normativi pubblici. La sentenza sottolinea come la diligenza dell’acquirente, soprattutto se operatore del settore, sia un elemento chiave che può determinare la validità o meno del contratto di compravendita.

I Fatti del Caso: L’Acquisto del Terreno nel Parco

Una società edile acquistava un vasto appezzamento di terreno da due sorelle per un prezzo considerevole, con l’intento di avviare iniziative di trasformazione territoriale e interventi costruttivi. Il certificato di destinazione urbanistica (CDU) allegato al contratto indicava che il terreno ricadeva in diverse zone: agricola (E), di interesse archeologico (EAR) e a parco pubblico (F2).

Successivamente alla stipula, la società acquirente scopriva una circostanza determinante: il terreno era stato quasi interamente incluso nel perimetro di un Parco Regionale, istituito con una Legge Regionale quasi due anni prima della compravendita. Questo vincolo, non menzionato nel CDU, frustrava completamente qualsiasi intento speculativo e di sviluppo immobiliare.

La società citava quindi in giudizio le venditrici e il Comune, chiedendo l’annullamento del contratto per errore essenziale, o in subordine la risoluzione per inadempimento e il risarcimento dei danni. Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello rigettavano le domande, ritenendo che l’errore non fosse scusabile.

La Decisione della Corte: l’errore sull’edificabilità è inescusabile

La Corte di Cassazione, investita della questione, ha confermato le decisioni dei giudici di merito, rigettando il ricorso della società. L’analisi della Corte si è concentrata su alcuni punti fondamentali, ribadendo principi consolidati in materia di compravendita immobiliare e vizi del consenso.

La Conoscenza della Legge e la Diligenza dell’Acquirente

Il punto centrale della decisione è il concetto di “errore inescusabile”. La Corte ha stabilito che l’istituzione del Parco Regionale era avvenuta tramite una Legge Regionale pubblicata sul Bollettino Ufficiale. Le leggi, una volta pubblicate, si presumono conosciute da tutti i cittadini (ignorantia legis non excusat). Di conseguenza, l’acquirente, e a maggior ragione un’impresa edile, aveva l’onere di assumere diretta conoscenza di tale normativa.

L’errore sull’edificabilità è stato quindi considerato inescusabile, poiché sarebbe bastata una normale diligenza, consistente nella consultazione delle fonti normative pubbliche, per venire a conoscenza del vincolo. Non era necessario che le venditrici fornissero tale informazione, né che il Comune la riportasse nel CDU, il cui contenuto obbligatorio è limitato alle prescrizioni urbanistiche locali.

L’Insussistenza della Presupposizione

La società ricorrente aveva invocato anche l’istituto della “presupposizione”, sostenendo che la potenziale edificabilità del terreno fosse una condizione implicita e fondamentale del contratto, condivisa da entrambe le parti. La Cassazione ha respinto anche questa tesi. Affinché la presupposizione sia valida, è necessario che la circostanza presupposta sia comune a entrambi i contraenti o che una parte sia a conoscenza dell’importanza determinante che tale circostanza riveste per l’altra.

Nel caso di specie, non è stato provato che le venditrici fossero a conoscenza del programma edilizio specifico dell’acquirente. Pertanto, non si poteva configurare una situazione di fatto comune che fungesse da fondamento implicito del contratto.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte Suprema si fondano su un bilanciamento tra la tutela dell’affidamento e il principio di auto-responsabilità delle parti contrattuali. L’errore unilaterale, per portare all’annullamento del contratto, deve essere non solo essenziale ma anche riconoscibile dall’altra parte (art. 1428 e 1431 c.c.). Qui, la Corte ha ritenuto che le venditrici, con normale diligenza, non avrebbero potuto accorgersi dell’errore dell’acquirente riguardo alle sue specifiche intenzioni speculative.

Soprattutto, la natura pubblica e la notorietà legale della fonte del vincolo (la Legge Regionale) spostano l’onere informativo sull’acquirente. La protezione dell’affidamento del venditore prevale quando l’errore del compratore deriva dalla sua negligenza nell’accertare lo stato giuridico del bene. La Corte ha implicitamente rigettato anche la doglianza sulla garanzia per oneri non apparenti (art. 1489 c.c.), poiché un vincolo derivante da una legge non può essere considerato “non apparente”, essendo la sua conoscenza accessibile a tutti.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici per chi opera nel settore immobiliare. Le conclusioni principali sono:

1. Massima Diligenza per l’Acquirente: L’acquirente, specialmente se un operatore professionale, non può limitarsi all’esame del CDU. È tenuto a svolgere tutte le verifiche necessarie, inclusa la consultazione di leggi statali e regionali che possano imporre vincoli sul bene.
2. Il CDU non è Onnicomprensivo: Il certificato di destinazione urbanistica attesta le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, ma non è tenuto a riportare ogni vincolo derivante da altre fonti normative (es. vincoli paesaggistici, archeologici, o derivanti da leggi istitutive di parchi).
3. L’errore sull’edificabilità è difficilmente scusabile: Quando il difetto di edificabilità deriva da una norma di legge pubblicata, l’errore dell’acquirente è quasi sempre considerato inescusabile, precludendo l’annullamento del contratto.

Quando un errore sulla possibilità di costruire su un terreno è considerato inescusabile?
Secondo la Corte, l’errore sull’edificabilità è inescusabile quando il vincolo che la impedisce deriva da una fonte normativa pubblica, come una Legge Regionale. In tal caso, vige il principio della presunzione di conoscenza della legge, e l’acquirente ha l’onere di informarsi con la normale diligenza.

Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) deve riportare i vincoli derivanti da leggi regionali come l’istituzione di un parco?
No. La Corte ha chiarito che il contenuto obbligatorio del CDU, secondo la normativa di riferimento, è limitato all’indicazione della destinazione urbanistica risultante dagli strumenti urbanistici comunali. Non è tenuto a riportare tutti i vincoli derivanti da altre fonti, come le leggi regionali.

È possibile annullare un contratto di compravendita per “presupposizione” se l’acquirente scopre che il terreno non è edificabile come sperava?
No, non in questo caso. L’istituto della presupposizione richiede che la circostanza (l’edificabilità) sia un presupposto comune e condiviso da entrambe le parti o che il venditore fosse consapevole dell’importanza determinante di tale circostanza per l’acquirente. Se il venditore non è a conoscenza dei specifici piani di sviluppo dell’acquirente, la presupposizione non può essere invocata con successo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20331 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20331 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 33021/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME , rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME PAOLO (CODICE_FISCALE);

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE);

– controricorrente –

nonchè contro

NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME , rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

– controricorrente –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI LECCE – SEZ.DIST. DI TARANTO n. 409/2019, depositata il 01/08/2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/07/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

RAGIONE_SOCIALE chiedeva al Tribunale di Taranto l’annullamento per errore essenziale, errore di diritto o bilaterale, o in subordine la risoluzione, con domanda di risarcimento del danno, di due contratti stipulati in data 07.02.2007 tra l’attrice acquirente e le venditrici, NOME e NOME COGNOME, per la compravendita di un vasto terreno per il prezzo di €. 2.300.000,00, sito nel Comune di Grottaglie.

Sosteneva RAGIONE_SOCIALE che dal certificato di destinazione urbanistica (‘ CDU ‘) allegato al contratto di vendita il terreno risultava ricadere in diverse parti: E (agricola), EAR (area di interesse archeologico), F2 (parchi pubblici) nonché viabilità di progetto.

Successivamente alla stipula dei contratti, RAGIONE_SOCIALE apprendeva che il terreno acquistato era stato quasi interamente incluso nel Parco Regionale delle Gravine sin dalla sua data di istituzione, avvenuta con L.R. 20 dicembre 2005, n. 18. Circostanza, questa, che frustrava qualsiasi intento speculativo della società acquirente, che si era determinata all’acquisto per attivare iniziative di trasformazione del territorio al fine di incentivare interventi costruttivi (di edilizia popolare e produttiva) valevoli anche per la zona agricola.
RAGIONE_SOCIALE citava in giudizio anche il Comune di Grottaglie per sentire accertare la sua responsabilità per lesione dell’affidamento riposto sul CDU, atteso che detto certificato era incompleto, avendo il Comune omesso di indicare il vincolo derivante dall’inclusione dell’area nel perimetro del Parco delle Gravine.

1.1. Il Tribunale di Taranto rigettava le domande attoree ritenendo che RAGIONE_SOCIALE non fosse incorsa in alcun errore di fatto né di diritto rilevante giuridicamente, poiché il terreno oggetto di compravendita, ricadendo in zona agricola ed interesse archeologico, non possedeva alcuna vocazione edificatoria (come risultava dal CDU); non rilevava nemmeno l’istituto della presupposizione, essendo rimasto «motivo inespresso» l’intenzione dell’acquirente di edificare o di attuare altro tipo di sfruttamento dell’area; rigettava anche la domanda di risarcimento del danno avanzata nei confronti del Comune di Gravina, sul presupposto che il CDU era stato redatto in conformità all’art. 30 del T.U. Edilizia, riportando solo le prescrizioni risultanti dalla pianificazione urbanistica esistente, mentre le misure di salvaguardia provvisoria previste nell’art. 4, L.R. n. 18/2005 istitutiva del Parco d elle Gravine non hanno natura pianificatoria, non essendo stato ancora emanato il Piano territoriale del Parco.
La pronuncia veniva appellata da RAGIONE_SOCIALE innanzi alla Corte d’Appello di Lecce – Sezione distaccata di Taranto che, con sentenza n. 409/2019, rigettava il gravame cosi argomentando:

-non poteva sussistere errore sull’edificabilità del terreno per effetto dell’istituzione del Parco delle Gravine, atteso che il terreno era già prevalentemente inedificabile in relazione alla sua natura agricola ed archeologica;

presenta rilevanza assorbente la circostanza che l’istituzione del Parco delle Gravine è avvenuta attraverso una legge regionale

pubblicata nel Bollettino Ufficiale Puglia 27 dicembre 2005, n. 157, sicché costituiva onere dell’acquirente assumere relativa diretta conoscenza, senza necessità di doverne ricevere notizia dalle venditrici. L’errore, pertanto, si configura come inescusabile;

all’inescusabilità del presunto errore deve aggiungersi la sua non riconoscibilità, sia perché praticamente non erano intervenute variazioni urbanistiche incidenti sul regime dell’edificabilità, sia perché non risulta che le venditrici conoscessero il programma edilizio che aveva mosso RAGIONE_SOCIALE all’acquisto del bene;

la non riconoscibilità degli intenti di RAGIONE_SOCIALE esclude anche la configurabilità di presupposizione, ossia la sussistenza di una tacita condizione negoziale afferente all’edificazione del terreno compravenduto, circostanza questa priva di riscontri;

nessuna correlata responsabilità può essere ascritta al Comune di Grottaglie: non si può ritenere che l’assenza di richiami normativi all’interno del CDU abbia potuto generare fallace valutazione in capo all’acquirente, atteso che esso descrive analiticamente la vocazione urbanistica delle varie particelle compravendute e, comunque, non appariva necessario il richiamo ad un dato normativo che, da un lato, doveva essere noto all’acquirente, dall’altro abbisognava di ulteriori misure per l’attuazione e per la conseguente variazione urbanistica. Infatti, l’effettiva e definitiva variazione urbanistica sopravviene solamente all’esito di strumenti attuativi, che non consta fossero già intervenuti al tempo del negozio impugnato.
Avverso la suddetta pronuncia proponeva ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE affidandosi a cinque motivi.

Resistevano con separati ricorsi il Comune di Grottaglie e INDIRIZZO COGNOME.

In prossimità dell’adunanza tutte le parti depositavano memorie.

CONSIDERATO CHE:

1. Con il primo motivo si deduce error in iudicando ex art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. – Violazione degli artt. 2, 3, 4 e 7 del D.M. n. 1444/69 – Violazione dell’art. 41quinquies della legge n. 1150/42 – Violazione dell’art. 4 della L.R. n. 18/2005 e dell’art. 12 della legge n. 394/1991. E’ privo di fondamento l’assunto cui perviene l’impugnata pronuncia – ossia che le potenzialità edificatorie dei terreni compravenduti erano già precluse dall’originaria destinazione urbanistica dell’area prevalentemente agricola – in quanto omette di considerare le differenze prescrittive e, conseguentemente, di valutazione economica che intercorrono tra il regime previsto dalle norme statali e comunali per le zone agricole (E) e il regime «a parco» impresso dalle leggi regionali n. 19/1997 e n. 18/2005.
2. Con il secondo motivo si deduce error in iudicando ex art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ.- Violazione o falsa applicazione degli artt. 1428 e 1429 cod. civ. Violazione dell’art. 30 del D.P.R. n. 380/2001 Violazione dell’art. 8 della L.R. n. 19 del 1997 e dell’art. 4 della L.R. n. 18 del 2005. Subordinando l’annullabilità del contratto ex art. 1428 cod. civ. alla scusabilità dell’errore (oltre all’essenzialità ed alla riconoscibilità), il giudice di seconde cure ha effettuato un allargamento ingiustificato della portata della norma. Inoltre, sono infondate le conclusioni del giudice d’appello laddove ritiene che il CDU non abbia potuto incidere sul processo formativo del consenso dell’acquirente: la presenza del vincolo taciuto dal venditore e non riportato nel CDU – in violazione dell’art. 30 D.P.R. n. 380 nel 2001, in virtù del quale tra le prescrizioni urbanistiche di cui il CDU deve fornire un quadro completo rientrano certamente le norme dettate dalla legge istitutiva del Parco delle Gravine nonché le misure di salvaguardia previste dalla legge regionale sulle aree naturali protette (L.R. n.
19/1997) – rispetto alla conosciuta destinazione agricola dei terreni attestata dal certificato, è stata determinante (quindi è essenziale) del consenso dato dall’acquirente. Da qui discende la chiara responsabilità del Comune di Grottaglie, atteso che le qualità del terreno hanno senz’altro ingenerato un affidamento incolpevole sulla tipologia dell’area in vendita.

Con il terzo motivo si deduce error in iudicando ex art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ. – Violazione degli artt. 1428 e 1430 cod. civ. -Violazione del principio di presupposizione -Violazione dell’art. 1429 cod. civ. L’errore in cui è incorsa la società ricorrente, oltre ad essere determinante del consenso, era certamente riconoscibile dalle venditrici, avuto riguardo alla qualità di imprenditore edile qualificato della RAGIONE_SOCIALE, nota alle venditrici; all’elevato prezzo di acquisto indicato in atti, improponibile per aree con la destinazione indicata nel cdu; alla notorietà, nel territorio in cui risiedevano le venditrici, dell’istituzione del Parco regionale «Terra delle Gravine». In ogni caso, anche a voler ritenere che le parti venditrici non conoscessero il programma edilizio che aveva mosso la società all’acquisto dei terreni, il contratto andava annullato per errore bilaterale, cioè errore comune ad entrambe le parti contraenti per il quale non è richiesto il requisito della riconoscibilità. Peraltro, erroneamente la Corte d’Appello ha escluso la configurabilità della presupposizione perché rimasta priva di riscontri, posto che emerge per tabulas l’inesistenza originaria della situazione presupposta, ossia la destinazione agricola dei terreni immaginata dai contraenti e attestata dal CDU, in realtà mai esistita.
3.1. I primi tre motivi possono essere trattati congiuntamente, in quanto tutti censurano la pronuncia impugnata sotto il profilo di un error in iudicando , nella parte in cui ritiene l’insussistenza dell’errore

afferente all’edificabilità del terreno compravenduto. Essi sono infondati per le ragioni che seguono.

In tema di vendita immobiliare, la falsa rappresentazione della realtà circa la potenzialità edificatoria di un terreno può integrare l’ipotesi normativa dell’errore di fatto su una qualità dell’oggetto ove le parti abbiano concluso il contratto ignorando la vera natura del bene. Le eventuali diverse determinazioni delle competenti autorità in materia urbanistica possono determinare, in applicazione dell’istituto della presupposizione, la risoluzione del contratto di compravendita di un immobile che le parti abbiano concluso nel comune presupposto della sua edificabilità, sempreché tale fatto non abbia costituito oggetto di espressa regolamentazione.
3.1.1. Nel caso che ci occupa, q uanto all’errore di fatto , deve escludersi l’ i potesi dell’errore comune , posto che è pacifico che la destinazione urbanistica del terreno venduto fosse nota ad entrambe le parti. Del resto, le potenzialità edificatorie sulle quali insiste il ricorso (pp. 14 -16) dipendono comunque da scelte discrezionali dell’Amministrazione (v. sul punto controricorso COGNOME, p. 4 ultimi due capoversi). Né è ravvisabile la responsabilità del Comune di Grottaglie in punto di mancata indicazione dell’inserimento del terreno nel Parco delle Gravine, posto che – come ampiamente argomentato nel controricorso del Comune di Grottaglie: pp. 11 – 21) – il contenuto obbligatorio del CDU, emergente dal complesso normativo rilevante, è limitato all’indicazione della destinazione urbanistica dell’area, senza dover dar conto delle eventuali misure di salvaguardia (nel caso di specie, contenute nella L.R. n. 18 del 2005) temporanee e soggette a termini di decadenza, in attesa dell’approvazione definitiva del Piano Regolatore da parte della Regione Puglia.
3.1.2. Q uanto all’errore unilaterale , vale richiamare il costante orientamento di questa Corte per il quale (cfr. Cass. n. 980/1991) il requisito della riconoscibilità è dettato dagli artt. 1431 e 1428 cod. civ. a tutela della buona fede dell’altro contraente, per modo che l’indagine sulla ricorrenza di detto requisito si risolve in un’indagine sulla buona fede dell’altro contraente. Ed infatti, in tema di annullamento del contratto per errore è necessario accertare, da un lato, se la parte caduta in errore si sia indotta alla stipula del contratto in base ad una distorta rappresentazione della realtà, determinante nell’indurlo a concludere il negozio; dall’altro, se con l’uso della normale diligenza l’altro contraente avrebbe potuto rendersi conto dell’altrui errore, non essendo in concreto richiesto che l’errore sia stato riconosciuto, bensì l’astratta possibilità di tale riconoscimento, in una persona di media avvedutezza (così ex multis : Cass. Sez. U, 01.07.1997, n. 5900; Cass. 1 ottobre 1993, n. 9777; Cass. n. 2518/1990). Trattasi peraltro di un’indagine, quella sul concorso degli elementi dell’essenzialità e riconoscibilità, che si risolve in un accertamento di fatto (Cass., 28/11/2019 n. 31078, Cass. 29/06/1985 n. 3892).
3.1.3. La Corte d’Appello ha ritenuto insussistente l’errore sull’edificabilità del terreno, non solo in quanto esso era già prevalentemente inedificabile in relazione alla sua natura agricola ed archeologica, ma soprattutto per il rilievo assorbente assunto dalla circostanza per cui l’istituzione del Parco delle Gravine è avvenuta attraverso una Legge Regionale pubblicata sul Bollettino Ufficiale Puglia, sicché costituiva onere dell’acquirente assumere relativa diretta conoscenza senza necessità di riceverne notizia dalle venditrici. Tanto basta, quindi, ad escludere, nel convincimento del giudice di seconde cure, quella «distorta rappresentazione della realtà» impropriamente
qualificata in motivazione come «inescusabilità» (v. sentenza p. 5 ultimo capoverso; p. 6, 1° e 2° capoverso).

3.2. Quanto al richiamato istituto della presupposizione (o condizione non svolta) essa è configurabile «quando dal contenuto del contratto risulti che le parti abbiano inteso concluderlo soltanto subordinatamente all’esistenza di una data situazione di fatto che assurge a presupposto della volontà negoziale, la mancanza del quale comporta la caducazione del contratto stesso, ancorché a tale situazione, comune ad entrambi i contraenti, non sia fatto espresso riferimento» ( ex multis : Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13435 del 15.05.2024, Rv. 671351 -02; Cass. Sez. 2, Sez. 2, Sentenza n. 13578 del 17/12/1991, Rv. 475078 -01; Cass. n. 8200 del 11.08.1990). La presupposizione sussiste, dunque, laddove acquisti rilievo una circostanza esterna, comune alle parti ovvero rispetto alla quale una parte abbia conosciuto l’importanza determinante che la circostanza assume per l’altra. Tuttavia, la semplice conoscenza dell’importanza che una circostanza ha per la controparte non vale a subordinare a tale circostanza la sorte del contratto, poiché ne risulterebbe violata l’esigenza dell’affidamento: se una parte attribuisce importanza ad una data circostanza, non può riversarne il rischio sull’altra parte per il solo fatto che questa ne era a conoscenza. Il problema della presupposizione, in altri termini, non può essere risolto nel richiamo alla volontà delle parti, ma ad un criterio obiettivo di equilibrio contrattuale, non oggetto di discussione tra le parti. Inoltre, la circostanza che il terreno medesimo, contrariamente alle aspettative del promissario acquirente, risulti inedificabile, può abilitare quest’ultimo a chiedere la risoluzione ex tunc del rapporto, in applicazione dell’istituto della cosiddetta presupposizione, solo se si tratti di inedificabilità sopravvenuta alla conclusione del contratto
(Cass. n. 13435 del 2024, cit.), altrimenti si ricadrebbe nell’ipotesi di errore.

3.2.1. A giudizio della Corte territoriale, ad escludere il ricorso all’istituto della presupposizione sta il fatto che la prevalente inedificabilità del suolo oggetto della compravendita fosse già ritenuta rilevante ai fini dell’esclusione dell’errore: v. supra punto 3.1.1. Va ricordato che l’indagine diretta a stabilire se una determinata situazione di fatto o di diritto, esterna al contratto, sia stata tenuta presente dai contraenti nella formulazione del consenso, secondo lo schema della presupposizione, si esaurisce nell’interpretazione del contratto e costituisce, pertanto, un accertamento di fatto riservato al giudice del merito, incensurabile in sede di legittimità se, come in specie, immune da vizi logici e giuridici (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 24295 del 2006, citata nel ricorso).
3.3. I motivi di ricorso, così come articolati, si risolvono in sostanza in un’indebita sollecitazione a questa Corte a procedere ad una nuova rivalutazione dei fatti essenzialmente ispirata ad una soggettiva valutazione della convenienza dell’affare, ancorché la sussunzione della vicenda concreta nella norma astratta, ritenuta applicabile alla fattispecie, sia supportata da un’esaustiva motivazione che logicamente e coerentemente ha esaminato i diversi elementi.

Con il quarto motivo si deduce violazione ex art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ. La ricorrente censura l’omessa pronuncia, essendosi il giudice d’appello limitato a valutare la mancata configurabilità della presupposizione non pronunciandosi sull’eccezione riguardante la garanzia ex art. 1489 cod. civ. per la presenza di un onere non apparente da cui risultava gravato il terreno compravenduto, in violazione del principio tra chiesto e pronunciato.

4.1. Il motivo è infondato. Vero che nel caso in cui sia stata garantita la destinazione edificatoria del suolo la fattispecie può essere ricondotta nell’ambito della garanzia prevista dall’art. 1489 cod. civ. in materia di cosa gravata da oneri non apparenti (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13435 del 15/05/2024, Rv. 671351 – 02). Tuttavia, nel caso che ci occupa, la Corte d’ Appello ha implicitamente statuito negativamente sul punto: come evidenziato supra (punto 3.1.1.), la motivazione della Corte territoriale è fondata sul mancato riconoscimento della diligenza di parte acquirente, che non ha assunto le informazioni necessarie per soddisfare gli scopi dell’acquisto semplicemente consultando la Gazzetta Ufficiale, senza necessità di «accurate indagini» (cfr. ricorso p. 24, 1° capoverso).
5. Con il quinto motivo si deduce violazione ex art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ. La ricorrente lamenta l’omessa pronuncia sulla richiesta di prova testimoniale, benché l’allora appellante avesse espressamente riproposto con l’atto di appello le stanze istruttorie formulate in primo grado, al fine di evidenziare sia la notorietà sul territorio di residenza delle venditrici dell’istituzione del Parco Regionale Terra delle Gravine, sia le motivazioni che avevano indotto la stessa RAGIONE_SOCIALE a stipulare l’atto di acquisto.
5.1. Il motivo è inammissibile. La denuncia in sede di legittimità dell’omessa valutazione della richiesta di ammissione di prove deve contenere, a pena di inammissibilità, l’indicazione delle ragioni per le quali la prova trascurata avrebbe senza dubbio dato luogo a una decisione diversa (Cass., 26/06/2018, n. 16812; Cass., 28/09/2016, n. 19150). Il mezzo di gravame, invece, si limita a sostenere -come rivelano i riportati capitoli di prova sottoposti all’esame del giudice di merito -la responsabilità di parte venditrice riguardo la conoscenza dell’inclusione del terreno oggetto di vendita nel Parco delle G ravine:
conoscenza che, come più volte ricordato, a giudizio della Corte d’Appello incombeva alla diligenza di parte acquirente.

6. In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso.

Le spese seguono la soccombenza come da dispositivo.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso;

condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore di ciascuno dei controricorrenti, che liquida in € . 9.000 ,00 per compensi, oltre ad € . 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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