Errore materiale contratto: quando è escluso?

Un ente previdenziale vende degli appartamenti sostenendo, in seguito, che due autorimesse siano state incluse per errore come parti comuni condominiali. I tribunali di primo e secondo grado danno torto all’ente, ritenendo la volontà contrattuale chiara. La Corte di Cassazione conferma la decisione, dichiarando inammissibile il ricorso dell’ente. La Corte stabilisce che non si tratta di un errore materiale contratto, ma di una questione di interpretazione dei fatti, non rivalutabile in sede di legittimità, soprattutto in presenza di una ‘doppia conforme’.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Errore Materiale Contratto: la Cassazione chiarisce quando non è possibile rettificare una vendita

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, e la chiarezza del contratto di compravendita è essenziale per evitare future controversie. Ma cosa succede se una delle parti, a distanza di tempo, sostiene che alcuni beni siano stati inclusi nel contratto per sbaglio? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione si è pronunciata su un caso emblematico di presunto errore materiale contratto, stabilendo limiti precisi alla possibilità di rimettere in discussione quanto pattuito. La decisione sottolinea l’importanza dell’interpretazione della volontà delle parti da parte dei giudici di merito e i limiti del sindacato della Corte Suprema.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla dismissione del patrimonio immobiliare di un importante ente previdenziale nazionale. L’ente aveva venduto a numerosi condomini le unità immobiliari di un fabbricato a Roma. Successivamente, l’ente stesso ha avviato una causa sostenendo che, per un mero errore materiale contratto, due grandi autorimesse fossero state incluse negli atti di vendita come parti comuni condominiali.

Secondo l’ente, queste autorimesse non avrebbero mai dovuto far parte della vendita collettiva perché:

* Non erano beni condominiali.
* Erano locate a terzi per un uso non abitativo.
* Non erano incluse nel piano di dismissione degli immobili residenziali.
* Nessun prezzo specifico era stato corrisposto per esse.

Il Condominio e i singoli acquirenti si sono opposti, sostenendo che i contratti di vendita menzionavano espressamente le autorimesse come parti comuni e che l’atto di rettifica unilaterale proposto dall’ente era inefficace. Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione ai condomini, respingendo le domande dell’ente.

L’impugnazione per errore materiale contratto davanti alla Cassazione

L’ente previdenziale ha quindi presentato ricorso in Cassazione, basandolo su un unico motivo: la violazione delle norme sull’interpretazione del contratto (art. 1362 c.c.) e sulle parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.).

L’ente ha argomentato che i giudici di merito avessero interpretato erroneamente la volontà delle parti, ignorando elementi cruciali che avrebbero dovuto far propendere per la tesi dell’errore. In particolare, ha evidenziato come le aree in questione fossero state successivamente inserite in un decreto di cartolarizzazione per la vendita a valore di mercato, a riprova del fatto che non erano state considerate vendute in precedenza. Si trattava, secondo la difesa, di una svista materiale del notaio, non di una volontà negoziale.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, rigettando completamente la tesi dell’ente. Le motivazioni della Corte si basano su principi cardine del processo civile:

1. L’interpretazione del contratto è compito del giudice di merito: La Corte ha ribadito che la valutazione dei fatti e l’interpretazione della volontà delle parti espressa in un contratto sono attività riservate ai giudici di primo e secondo grado. Il ricorso per cassazione non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio per proporre una diversa lettura delle prove o dei documenti.

2. Inammissibilità della mera contrapposizione interpretativa: Il ricorrente non può limitarsi a contrapporre la propria interpretazione a quella, plausibile e motivata, accolta nella sentenza impugnata. È necessario dimostrare una palese violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale, cosa che nel caso di specie non è avvenuta.

3. Applicazione della ‘Doppia Conforme’: La Corte ha rilevato che nel caso specifico si applicava il principio della ‘doppia conforme’ (art. 348-ter c.p.c.). Poiché sia il Tribunale che la Corte d’Appello erano giunti alla medesima conclusione sui fatti, era preclusa in Cassazione ogni ulteriore discussione sull’accertamento fattuale. L’ente non poteva più contestare che i contratti includessero chiaramente le autorimesse.

4. Irrilevanza degli elementi successivi: La successiva inclusione delle autorimesse in un decreto di cartolarizzazione è stata considerata irrilevante per decidere della loro proprietà. Se i beni erano già stati validamente venduti, il loro inserimento nel decreto successivo costituiva un errore, ma non poteva invalidare la precedente vendita.

Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione offre un importante insegnamento: una volta che un contratto è stato stipulato in modo chiaro, contestarlo in seguito sulla base di un presunto errore materiale contratto è un percorso estremamente difficile. Se l’interpretazione data dai giudici di merito è logicamente motivata e coerente con le prove, la Corte di Cassazione non può intervenire per sostituirla con una diversa. La stabilità dei rapporti giuridici e la certezza del diritto prevalgono, a meno che non si dimostri una manifesta e irragionevole violazione delle norme di legge nell’interpretazione del contratto. Questa decisione rafforza la fiducia nel contenuto degli atti notarili e ricorda a tutte le parti, specialmente a grandi enti, l’importanza della diligenza nella stesura dei documenti contrattuali.

È possibile correggere un contratto di vendita se si sostiene che un bene è stato incluso per errore?
Secondo questa ordinanza, no, se l’inclusione del bene risulta chiara ed espressa nel contratto e riflette la volontà delle parti come interpretata dai giudici di merito. La Cassazione non può riesaminare questa interpretazione fattuale.

Cosa significa ‘doppia conforme’ e che effetto ha sul ricorso in Cassazione?
Significa che due giudici (Tribunale e Corte d’Appello) hanno raggiunto la stessa conclusione sui fatti. Questo preclude la possibilità di contestare in Cassazione l’accertamento dei fatti, limitando il ricorso alle sole questioni di violazione di legge.

Può la successiva inclusione di un immobile in un piano di dismissione pubblica (cartolarizzazione) provare che non era stato venduto in precedenza?
No. La Corte ha ritenuto che l’interpretazione del contratto di vendita prevalesse. L’eventuale errore nel successivo decreto di cartolarizzazione (che includeva beni già venduti) non era sufficiente a invalidare la vendita precedente, come accertato dai giudici di merito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20584 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20584 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data RAGIONE_SOCIALEzione: 24/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21276/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, in persona del suo legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliato presso il loro studio in Roma, INDIRIZZO;

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO DI INDIRIZZO, in persona RAGIONE_SOCIALE‘amministratore pro tempore , e i condomini COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE),

COGNOME NOME NOMECE. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME

(C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE),
COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME(C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), elett.te dom.ti in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, nello studio degli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME che li assistono e difendono anche disgiuntamente;
-controricorrenti- per la cassazione RAGIONE_SOCIALEa sentenza RAGIONE_SOCIALEa Corte di appello di Roma n. 3341/2019, depositata il 20 maggio 2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 26 giugno 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

-Con atto di citazione notificato tra il 22 ed il 28 luglio 2005, nonché in rinnovazione tra il 22 ed il 28 settembre 2005, l’ RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE conveniva innanzi al

Tribunale di Roma il Condominio di INDIRIZZO a Roma e i suoi condomini per sentir rettificare gli atti di compravendita conclusi il 14 marzo, il 3 e 10 aprile 2001 e per sentir condCOGNOMEre i convenuti, oltre che alla restituzione RAGIONE_SOCIALEe somme percepite a titolo di canoni di locazione, al rilascio RAGIONE_SOCIALEe porzioni erroneamente comprese nei contratti medesimi, nonché al risarcimento del danno derivante dalla ritardata vendita di tali beni. Deduceva che, in adempimento RAGIONE_SOCIALEa procedura di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti pubblici, con contratti del 14 e 19 marzo, del 3 e 10 aprile e del 14 maggio 2001 aveva venduto ai condomini del fabbricato ‘C’ di INDIRIZZO Roma le unità immobiliari da essi condotte in locazione, sottolineando che nei suddetti contratti, che erano stati conclusi previo esercizio in forma collettiva RAGIONE_SOCIALE‘opzione prevista dall’art. 6 del d.lgs. n. 104/96, per mero errore materiale erano state inserite tra le parti condominiali comuni anche le autorimesse deno minate ‘C’ e ‘D’ che non avevano mai costituito beni condominiali, non erano state inserite nel piano di dismissione degli immobili residenziali (anche perché concesse in locazione a terzi ad uso diverso dall’abitazione) e per le quali non erano stati indicati i corrispettivi dovuti. A ulteriore fondamento RAGIONE_SOCIALEa domanda, evidenziava che solo alcuni dei contraenti il 26 novembre 2001 avevano sottoscritto l’ atto di rettifica; che, inoltre, il condominio aveva indebitamente percepito i canoni di locazione corrisposti rispettivamente dalla RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE e dalla RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, che conducevano in locazione, in virtù di distinti contratti, le due autorimesse per cui era controversia. Sottolineava, infine, che a causa di ciò non aveva potuto vendere, sempre mediante il ricorso alla procedura RAGIONE_SOCIALEa cartolarizzazione del patrimonio immobiliare, le autorimesse in questione e che aveva di conseguenza subito danno.
Si costituivano i convenuti che contestavano l’avversa domanda, di cui chiedevano il rigetto, sottolineando che nessun

errore era contenuto nei contratti di compravendita che richiamavano espressamente gli atti con cui l’ impresa costruttrice si era impegnata – nei confronti del comune di Roma – a mantenere destinata permanentemente a parcheggio condominiale l’are a corrispondente alle autorimesse. Eccepivano, quindi, l’inefficacia RAGIONE_SOCIALE‘atto di rettifica del 17 maggio 2001, privo RAGIONE_SOCIALEe sottoscrizioni di alcuni acquirenti che non erano stati validamente rappresentati dalla RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE (priva dei relativi poteri di rappresentanza ad hoc ) e l’infondatezza RAGIONE_SOCIALEe pretese restitutorie e risarcitorie avanzate da ll’ RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE. Spiegavano, quindi, domanda riconvenzionale per sentir condCOGNOMEre l’ RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE al risarcimento del danno per non aver loro consentito l’uso RAGIONE_SOCIALEe due autorimesse a partire dall’inizio dei distinti rapporti di locazione da ciascuno di loro conclusi, che avevano avuto inizio nel 1968.
Si costituivano altresì NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME che eccepivano di essere carenti di legittimazione passiva per aver alienato, in epoca antecedente all’introduzione del giudizio, l’immobile da loro acquistato dall’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE.

All’esito del giudizio, istruito documentalmente, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 11374/12, accertato l’intervenuto acquisto in favore dei convenuti RAGIONE_SOCIALEe quote parti di proprietà comune RAGIONE_SOCIALEe autorimesse ‘C’ e ‘D’, respingeva tutte le altre domande e compensava le spese di lite.

-Avverso tale sentenza ha proposto appello l’ RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, quale successore ex lege d ell’ RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, con atto di citazione notificato il 16 ottobre 2012 che, con un unico articolato motivo, lamenta che il Tribunale di Roma, senza aver tenuto conto che le aree individuate come autorimessa ‘C’ e ‘D’ non avevano mai fatto parte RAGIONE_SOCIALEe parti comuni con dominiali e non erano state inserite nell’elenco dei beni oggetto RAGIONE_SOCIALEa dismissione, aveva escluso che nella fattispecie fosse configurabile un’ipotesi di errore materiale dei contratti di compravendita e aveva respinto le sue domande.
Si sono costituiti il condominio e i singoli condomini contestando l’impugnazione proponendo appello incidentale per sentir accogliere le domande riconvenzionali respinte dal Tribunale di Roma.

Sono altresì intervenuti NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME che hanno aderito alle difese e alle domande proposte dagli appellati, chiedendone l’accoglimento.

La Corte di appello di Roma ha rigettato sia l’appello principale sia quello incidentale, compensando tra le parti le spese del giudizio d ‘ impugnazione.

-L’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato a un unico motivo.

Il Condominio INDIRIZZO in Roma e i condomini in epigrafe hanno resistito con controricorso.

-Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 380 -bis .1 cod. proc. civ.

RAGIONI RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE DECISIONE

-Con l’unico motivo di ricorso si deduce la violazione e/o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 1362 cod. civ.; violazione e/o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 1117 cod. civ.; violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2 e 3 del d.l. 351/2001. Secondo parte ricorrente, la sentenza impugnata appare meramente ripetitiva di quella di primo grado. La Corte di appello ha confermato l’assunto del Tribunale secondo cui nella fattispecie non ricorre un’ipotesi di errore materiale. Nella specie, la chiara ed espressa inclusione nei suddetti atti RAGIONE_SOCIALEe autorimesse “C” e “D” tra i beni condominiali comuni, con la precisa indicazione dei relativi dati catastali (art. 2) e il riferimento all’atto AVV_NOTAIO in data 8 Marzo 1996 rep. n. 23133, debitamente trascritto, concernente l’obbligo assunto dall’impresa costruttrice nei confronti del Comune di Roma, al fine di conseguire la licenza edilizia, di destinare e mantenere permanentemente a parcheggio una determinata superficie (art. 9),
hanno indotto i giudici di merito a ritenere che la volontà RAGIONE_SOCIALEe parti fosse quella di compravendere anche le aree in questione. Tuttavia, siffatta interpretazione RAGIONE_SOCIALEa volontà RAGIONE_SOCIALEe parti va in contrasto sia con il disposto RAGIONE_SOCIALE‘art . 1117 cod. civ. sulle parti comuni condominiali, sia con norme imperative, quali quelle previste dagli artt. 1 e 3 del d.l. 351/2001.

Al riguardo, si evidenzia che le aree a parcheggio indicate in rogito non hanno mai fatto parte RAGIONE_SOCIALEe aree condominiali dei due fabbricati (essendo locate a terzi per uso diverso), non sono state inserite nel piano di dismissione degli immobili residenziali (essendo oggetto di locazione ad uso diverso dall’abitativo a terzi soggetti) e per esse non è stato previsto fra le parti alcun prezzo (come risulta in atti, non vi è alcuna quantificazione del valore di tali aree, da stimare successivamente per essere cedute con le modalità previste per il non abitativo).
Si deduce che le considerazioni del giudice di seconde cure sull’a vvenuta valutazione RAGIONE_SOCIALEe aree per cui è causa appaiono contraddittorie, poiché ogni riferimento in perizia alle autorimesse risulterebbe solo descrittivo RAGIONE_SOCIALEa loro oggettiva esistenza nel complesso immobiliare, ma giammai valutativo ai fini del prezzo.

Si sottolinea, altresì, che la Suprema Corte (sentenza n. 14796/2017 che si è pronunciata sulla vicenda relativa alla alienabilità in via separata RAGIONE_SOCIALE‘alloggio già adibito a servizio di portineria in un immobile cartolarizzato, per il quale gli acquirenti RAGIONE_SOCIALEe singole unità immobiliari rivendicavano la condominialità ex lege ) ha valorizzato la specialità RAGIONE_SOCIALEa normativa in materia di cartolarizzazione, al punto tale da derogare alle disposizioni del codice civile in materia di individuazione dei beni condominiali ex lege . L’ incompatibilità fra dismissione e normativa urbanistica emergerebbe laddove si osservi che, avendo il Legislatore disposto l’obbligo per la RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE di alienare a prezzo di mercato in RAGIONE_SOCIALE asta le porzioni commerciali non residenziali individuate in un
decreto ministeriale, non sarebbe né logico né razionale ammettere che le stesse porzioni possano essere asservite all’uso esclusivo degli ex inquilini residenziali in virtù di norme preesistenti. D’altronde, se il Legislatore ha riconosciuto agli inquilini RAGIONE_SOCIALEe parti commerciali il medesimo diritto di opzione prima RAGIONE_SOCIALE‘asta , già riconosciuto agli inquilini RAGIONE_SOCIALEe parti residenziali (nonché l’ulteriore diritto di prelazione al medesimo prezzo di aggiudicazione), appare ancora più evidente che il vincolo di destinazione impresso a quei beni si presenta come speciale e ulteriore rispetto a qualsiasi altro vincolo di destinazione risultante dalle leggi precedenti.
Parte ricorrente richiama, inoltre, alcuni elementi ritenuti determinanti: (a) il confronto con le previsioni dei rogiti RAGIONE_SOCIALEe vendite individuali, ove le autorimesse non sono state considerate fra le parti comuni; b) la considerazione che, ai sensi e per gli effetti del d.l. n. 351 del 25 settembre 2001, convertito nella legge n. 410 del 23 novembre 2001, l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE ha proceduto all’individuazione RAGIONE_SOCIALEe medesime aree destinate ad autorimessa nel decreto del 5 novembre 2002 (individuazione dei beni immobili di proprietà RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE), RAGIONE_SOCIALEto in Supplemento ordinario alla G.U. n. 274 del 22.11.2002, al fine di legge RAGIONE_SOCIALEa successiva vendita RAGIONE_SOCIALEe suddette aree al valore di mercato, come previsto dalla normativa in materia. Nel decreto del 5 novembre 2002 (individuazione dei beni immobili di proprietà RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE), RAGIONE_SOCIALEto in Supplemento ordinario alla G.U. n. 274 del 22.11.2002 (all. 15 fascicolo di primo grado RAGIONE_SOCIALE) alla pagina 62 del testo ufficiale in G.U. compaiono, al 25° e 26° rigo, le due autorimesse ‘C’ e ‘D’ di INDIRIZZO.
Sul punto, si sottolinea che si potrà dire che i dati catastali in decreto sono erronei (il foglio 181, part. 408, sub 101, indicato in Gazzetta è inesistente, nel senso che non è mai esistito nessun immobile con tale identificativo) ma non si può affermare che i due immobili non fossero cartolarizzati nel decreto Scip 2. Né può ritenersi che l’erronea indicazione dei dati catastali potesse

ingenerare equivoci nell’interprete, atteso che, come sopra evidenziato, gli identificativi catastali in Gazzetta (foglio 181, part. 408, sub 101) sono irrilevanti, atteso che non identificano alcunché.

La presenza RAGIONE_SOCIALEe due autorimesse nei decreti di cartolarizzazione andrebbe letta alla luce degli artt. 1362 e ss. cod. civ. Il ragionamento corretto, a parere d ell’ RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, non è quello del giudice di secondo grado secondo cui, atteso che le due autorimesse sono state cedute con gli atti per cui è causa (perché sarebbero parti comuni, sempre secondo un altrettanto erroneo ragionamento), sarebbero errati i decreti di cartolarizzazione che includerebbero beni già di proprietà di terzi. Al contrario, considerando i principi enunciati dalla Suprema Corte con la pronuncia n. 14796/2017, e quindi valutato il valore primario RAGIONE_SOCIALEe norme inerenti la dismissione immobiliare RAGIONE_SOCIALE, considerato altresì che le due autorimesse non possono qualificarsi come parti comuni condominiali ex art. 1117 cod. civ., considerato altresì che non vi è piena prova RAGIONE_SOCIALEa loro valutazione ai fine RAGIONE_SOCIALEa determinazione del prezzo, apparirebbe comunque evidente che le due autorimesse non sono state mai cedute e che di mero errore materiale da parte del Notaio si tratta.
Si deduce, inoltre, che in primo grado sono state prodotte: copia RAGIONE_SOCIALEa nota RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE del 22 aprile 1968, con cui la società costruttrice chiedeva al Comune di Roma chiarimenti sulla natura e portata del vincolo a parcheggio per la superficie di mq 2432; copia RAGIONE_SOCIALEa nota prot. 22974 del 21 maggio 1968 RAGIONE_SOCIALEa Rip. XV del Comune di Roma, di riscontro alla prima (all. 24 fascicolo RAGIONE_SOCIALE di primo grado), con cui il Comune chiarisce, senza dar adito a nessun dubbio interpretativo, che l’area in questione poteva legittimamente essere destinata a uso di autorimessa custodita, in alternativa a quella di autorimessa condominiale.
Tale è stato l’uso realizzato, atteso che dette superfici sono state locate a terzi che le hanno destinate ad autorimessa custodita, in piena osservanza con l’atto d’obbligo. Le stesse , quindi, non

potrebbero qualificarsi come parti comuni condominiali. Ciò a maggior ragione considerando che alla fattispecie non appare neppure applicabile la c.d. Legge ponte, atteso che l’art. 41 sexies legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150 è stato introdotto dall’art. 18 1. 6 agosto 1967 n. 765, quindi in data successiva all’approvazione del progetto e alla concessione edilizia RAGIONE_SOCIALE‘immobile de quo, avvenuta il 28 marzo 1966.

Pertanto, la previsione contrattuale di cui all’art. 2 (che disciplina il regime del costituendo condominio) reca un addendum (relativo all’identificazione dei due immobili) che può solo farsi rientrare nell’ambito RAGIONE_SOCIALEa ‘svista’ materiale, di certo non nell’errore, non potendosi neppure astrattamente ipotizzarsi la cessione alle controparti dei beni de quibus , che risultano: a) non cedibili, b) non facenti parti del condominio e RAGIONE_SOCIALEe sue parti comuni, c) non valutati in relazione al prezzo dovuto e d) da cedere eventualmente ai rispettivi conduttori in base a specifica previsione di legge.
1.1. -Il motivo è inammissibile.

La parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell’interpretazione di una clausola contrattuale, non può limitarsi a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ. , avendo invece l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, e in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpreta zione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una RAGIONE_SOCIALEe plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Cass., Sez.
I, 27 giugno 2018, n. 16987; Cass., Sez. III, 28 novembre 2017, n. 28319).

A fronte RAGIONE_SOCIALE‘accertamento compiuto in sede di merito, parte ricorrente prospetta una propria lettura RAGIONE_SOCIALEe risultanze istruttorie, giungendo a una diversa loro interpretazione, facendo riferimento a un errore materiale commesso in sede di rogito, errore che è stato tuttavia escluso in sede di merito in base alla lettura e all’interpretazione dei contratti oggetto di impugnazione.

Al riguardo, deve sottolinearsi che il ricorrente per cassazione non può rimettere in discussione, contrapponendone uno difforme, l’apprezzamento in fatto dei giudici del merito, tratto dall’analisi degli elementi di valutazione disponibili e in sé coerente, atteso che l’apprezzamento dei fatti e RAGIONE_SOCIALEe prove è sottratto al sindacato di legittimità, in quanto, nell’ambito di quest’ultimo, non è conferito il potere di riesaminare e valutare il merito RAGIONE_SOCIALEa causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico formale e RAGIONE_SOCIALEa correttezza giuridica, l’esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato di individuare le fonti del proprio convincimento e, all’uopo, di valutare le prove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (Cass., Sez. V, 22 novembre 2023, n. 32505; Cass., Sez. VI-5, 7 aprile 2017, n. 9097; Cass., Sez. VI-5, 6 aprile 2011, n. 7921).
Peraltro, nella specie sussiste altresì un’ipotesi di “doppia conforme”, prevista dall’art. 348-ter, comma 5, cod. proc. civ. che preclude ogni omesso esame di fatti storici.

Non pertinente, infine, appare il richiamo a Cass., Sez. II, 14 giugno 2017, n. 14796 che si riferiva a un caso in cui la contestuale messa in vendita, in uno alle altre unità immobiliari, del locale originariamente adibito, da parte RAGIONE_SOCIALE‘ente pubblico proprietario RAGIONE_SOCIALE‘intero stabile, ad alloggio del portiere, ne avesse determinato la sottrazione alla sua destinazione al servizio RAGIONE_SOCIALEa cosa comune. Nel

caso di specie, invece, come accertato in sede di merito, l ‘ ente pubblico risulta aver trasferito alle parti la proprietà anche RAGIONE_SOCIALEe autorimesse, includendole negli atti di compravendita.

-Il ricorso va dunque rigettato.

Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

Poiché il ricorso è stato rigettato, sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 1, comma 17, RAGIONE_SOCIALEa legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale RAGIONE_SOCIALEo Stato -Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1-q uater RAGIONE_SOCIALE‘art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti processuali RAGIONE_SOCIALE‘obbligo di versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. CondCOGNOME il ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALEe spese del giudizio di legittimità, che liquida, in favore dei controricorrenti, in euro 9.500,00 per compensi, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17, RAGIONE_SOCIALEa l. N. 228 del 2012, dà atto RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, RAGIONE_SOCIALE‘ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, RAGIONE_SOCIALEo stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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