Errore di fatto Cassazione: rinvio a pubblica udienza

La Corte di Cassazione, con un’ordinanza interlocutoria, ha rinviato a pubblica udienza un ricorso per revocazione basato su un presunto errore di fatto. Il caso riguarda il diniego di trasferimento coattivo di un immobile, ritenuto affetto da abuso edilizio primario. Il ricorrente sostiene che la Cassazione abbia commesso un errore di fatto, ignorando la presenza di regolari concessioni edilizie documentate negli atti. Data la particolare rilevanza della questione, il Collegio ha disposto una trattazione approfondita in pubblica udienza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Errore di Fatto in Cassazione: Quando un Permesso Edilizio Cambia Tutto

L’acquisto di un immobile può trasformarsi in un complesso percorso legale, specialmente quando emergono questioni di regolarità urbanistica. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione mette in luce un aspetto cruciale del processo: la possibilità che persino la Suprema Corte possa incorrere in un errore di fatto, con conseguenze determinanti. Il caso analizzato riguarda proprio un presunto errore di fatto della Cassazione, che ha portato al rinvio della causa a una pubblica udienza per la sua particolare rilevanza.

I Fatti del Caso: Un Trasferimento Immobiliare Bloccato

La vicenda ha origine dalla domanda di un promissario acquirente volta a ottenere il trasferimento coattivo, ai sensi dell’art. 2932 c.c., di un villino con terreno. La sua richiesta era stata respinta sia in primo grado dal Tribunale di Cassino sia in appello dalla Corte d’Appello di Roma. La ragione del diniego era grave: l’immobile era stato considerato affetto da un “abuso edilizio primario”, ovvero costruito senza le necessarie concessioni, una condizione che ne impedisce la commerciabilità e, di conseguenza, il trasferimento forzato.

Il promissario acquirente aveva quindi presentato ricorso in Cassazione, ma anche in quella sede la sua domanda era stata rigettata. La Corte aveva confermato la valutazione dei giudici di merito, ribadendo che l’irregolarità urbanistica riscontrata era di natura primaria e non sanabile ai fini del trasferimento.

Il Ricorso per Revocazione: L’ipotesi di un Errore di Fatto della Cassazione

Contro questa decisione, il promissario acquirente ha utilizzato uno strumento straordinario: il ricorso per revocazione per errore di fatto, previsto dall’art. 395 n. 4 c.p.c. Secondo il ricorrente, la Corte di Cassazione era caduta in una svista percettiva determinante.

I Motivi del Ricorso

Il ricorso si fondava su due punti principali:
1. L’inesistenza di un fatto dato per certo: Il ricorrente sosteneva che la Cassazione avesse basato la sua decisione sulla convinzione, data per pacifica, che l’immobile fosse totalmente privo di concessioni edilizie. Al contrario, dagli stessi atti di causa (inclusa la sentenza d’appello) emergeva che l’edificio era stato costruito sulla base di due distinte concessioni. Si sarebbe trattato, quindi, di un classico errore di fatto della Cassazione, che avrebbe percepito una realtà documentale opposta a quella effettiva.
2. La supposizione di un fatto inesistente: Un secondo motivo di doglianza riguardava la presunta assenza totale di motivazione, da parte della Corte d’Appello, su una specifica richiesta del ricorrente. La Cassazione, nel rigettare il motivo, avrebbe erroneamente presupposto l’esistenza di una motivazione che, secondo il ricorrente, era invece del tutto mancante.

Le Motivazioni dell’Ordinanza Interlocutoria

Con l’ordinanza in esame, la Corte di Cassazione non ha deciso nel merito la questione della revocazione. Ha, invece, compiuto un passo procedurale di grande importanza. Il Collegio ha ritenuto che il ricorso presentasse “profili di diritto di particolare rilevanza”.

La Corte ha riconosciuto che la questione sollevata non era banale. L’accusa mossa alla precedente ordinanza era quella di aver commesso un errore di percezione su un dato fondamentale e documentalmente provato: l’esistenza dei titoli edilizi. Un simile errore, se accertato, minerebbe le fondamenta stesse della decisione impugnata.

Invece di decidere la questione nella più snella forma della camera di consiglio, la Corte ha stabilito che la causa meritasse una trattazione più approfondita e solenne. Per questo motivo, ha rinviato il caso a nuovo ruolo affinché fosse discusso in pubblica udienza, come previsto dall’art. 375 c.p.c. per le questioni di massima importanza.

Conclusioni: L’Importanza della Trattazione in Pubblica Udienza

Questa ordinanza interlocutoria è significativa perché dimostra la cautela e il rigore del sistema giudiziario di fronte alla possibilità di un errore di fatto, anche al suo più alto livello. Il rinvio a pubblica udienza non anticipa l’esito del giudizio, ma segnala che le argomentazioni del ricorrente sono state ritenute sufficientemente serie da richiedere un dibattito pubblico e approfondito. La decisione finale avrà importanti implicazioni non solo per le parti coinvolte, ma anche per la definizione dei limiti e delle condizioni per l’applicazione dell’istituto della revocazione per errore di fatto contro le pronunce della Suprema Corte in materia immobiliare e urbanistica.

Che cos’è un errore di fatto che può giustificare la revocazione di una pronuncia della Cassazione?
È una falsa percezione da parte del giudice di un fatto processuale decisivo, che risulta in modo inconfutabile dagli atti di causa. Nel caso specifico, l’errore consisterebbe nell’aver ritenuto un immobile privo di concessioni edilizie, quando invece i documenti ne attestavano la presenza.

Perché la Corte ha rinviato la causa a pubblica udienza invece di decidere subito?
La Corte ha ritenuto che il ricorso sollevasse questioni di diritto di “particolare rilevanza”. Ciò significa che le problematiche legate all’errore di fatto e alle sue conseguenze sono state considerate complesse e importanti, tali da meritare una discussione orale e pubblica tra le parti prima di una decisione finale.

Qual è la differenza tra abuso edilizio primario e secondario menzionata nel provvedimento?
L’abuso primario, come indicato nell’ordinanza, si riferisce a un bene immobile edificato o reso abitabile in assenza totale di una concessione, il che ne preclude la commerciabilità. L’abuso secondario, invece, riguarda modifiche o cambi di destinazione d’uso su una parte di un’unità immobiliare già esistente e regolarmente edificata, e potrebbe non essere ostativo al trasferimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 15541 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 15541 Anno 2024

AVV_NOTAIO: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/06/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 21912/2023 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende unitamente all’AVV_NOTAIO, per procura alle liti in calce al ricorso

-ricorrente-

contro

MILANI NOME

-intimato- avverso ORDINANZA della CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE, n. 8455/2023 depositata il 24/03/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 30/05/2024 dal AVV_NOTAIO rel. AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con ordinanza depositata il 24/3/2023, questa Corte ha rigettato il ricorso ex art. 360 n.3 c.p.c., proposto da NOME COGNOME contro NOME COGNOME, inteso ad ottenere la cassazione della pronuncia della Corte d’appello di Roma, di reiezione dell’appello proposto dal COGNOME nei confronti della pronuncia del Tribunale di Cassino, che aveva respinto la domanda della parte, di trasferimento coattivo di villino con annesso terreno, per prezzo ridotto e risarcimento dei danni, stante il mancato completamento dell’immobile e la mancanza dell’abitabilità.
La pronuncia oggetto della presente revocazione ha concluso per l’infondatezza del primo motivo di ricorso, inteso a far valere la violazione e falsa applicazione degli artt. 1418 e 2932 c.c. nonché degli artt. 46 d.P.R.380/2001 e 40 l. 47/1985, richiamando l’orientamento secondo cui è emettibile la pronuncia ex art.2932 c.c. nel caso di abuso edilizio secondario, caratterizzato dal fatto che solo una parte dell’unità immobiliare già esistente abbia subito modifiche o mutamento di destinazione d’uso, e non già nel caso di abuso primario, relativo a bene immobile edificato o reso abitabile in assenza di concessione, e ritenendo che il Tribunale avesse condotto valutazione ‘di fatto e di merito sul vizio riguardante l’irregolarità urbanistica, che esclude la possibilità di ricomprendere le anomalie riscontrate fra quelle secondarie, trattandosi invece di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione’.
L’ordinanza impugnata ha respinto anche il secondo motivo di ricorso, col quale il COGNOME si era doluto della nullità della sentenza impugnata per omessa motivazione sul rigetto dell’istanza della parte di poter procedere al completamento delle pratiche catastali a mezzo di CTU, e aveva fatto valere la violazione dell’art. 29

comma 1 bis della l. 52/1985 e dell’art.2932 c.c., per dovere essere il promissario acquirente, non intestatario dell’immobile, necessariamente autorizzato dal Giudice per la presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Il ricorso per revocazione ex art. 391 bis , che richiama l’art. 395 n.4 c.p.c. è articolato su due motivi.

Col primo motivo, il ricorrente fa valere ‘l’inesistenza di un fatto la cui verità è positivamente stabilita’, atteso che risulta inequivocabilmente che l’immobile è stato edificato sulla base di due concessioni, come emergente dalla stessa sentenza della Corte d’appello di Roma e dallo stesso ricorso per cassazione, da cui il chiaro errore di percezione da parte dell’ordinanza impugnata ‘che ha fatto ritenere, come dato incontroverso, che l’immobile ne fosse privo’.

Col secondo mezzo, il COGNOME sostiene che la pronuncia impugnata ha supposto ‘un fatto la cui verità è incontrastabilmente esclusa’, e cioè l’assenza di motivazione totale nella sentenza della Corte d’appello sulla richiesta della parte di provvedere all’accatastamento dell’immobile quale conseguente al vero e proprio diritto del promissario acquirente di provvedere alla documentazione necessaria per il trasferimento, a fronte dell’inadempimento del promittente venditore.

Ne consegue, in tesi, ‘l’errore di fatto compiuto dalla decisione de qua che ha invece dato atto di una motivazione inesistente’.

Tanto premesso, ritiene il Collegio che il ricorso per revocazione presenti profili di diritto di particolare rilevanza, che consigliano la trattazione in pubblica udienza, ex art. 375, comma 1, c.p.c.

P.Q.M.

Rinvia la causa a nuovo ruolo, perché sia trattata alla pubblica udienza.

Così deciso in Roma, all’adunanza camerale del 30 maggio 2024 La AVV_NOTAIO

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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