Edilizia residenziale pubblica: il diritto non si eredita

Una recente ordinanza della Cassazione affronta il tema dell’edilizia residenziale pubblica, chiarendo che il diritto all’acquisto di un alloggio popolare non è trasmissibile agli eredi. Il caso riguardava la pretesa di un’erede di riscattare un immobile basandosi su vecchie offerte fatte al padre. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, ribadendo che tale diritto è personale e non ereditario, e che mancano i presupposti per il subentro nel contratto di locazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Diritto all’alloggio popolare: non si trasferisce in eredità

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un tema di grande interesse sociale: l’edilizia residenziale pubblica e la trasmissibilità dei diritti ad essa connessi. La Suprema Corte ha stabilito che il diritto all’acquisto di un alloggio popolare è strettamente personale e non può essere trasferito agli eredi. Questa decisione ribadisce principi fondamentali che regolano l’assegnazione e la cessione degli immobili destinati a finalità sociali.

La vicenda processuale

Il caso ha origine dalla richiesta di un ente gestore di alloggi popolari di ottenere il rilascio di un immobile, occupato a suo dire abusivamente dall’erede degli originari assegnatari. Il contratto di locazione era stato stipulato decenni prima con il padre della signora, per poi essere volturato alla madre dopo la sua morte. L’erede sosteneva di avere il diritto di riscattare l’immobile, basandosi su una comunicazione inviata dall’ente al padre nel 1967, e ribadita nel 1970, che offriva la possibilità di acquisto. Tale richiesta di riscatto era stata però formalizzata dal genitore solo nel 1977 e reiterata nel 1986, senza mai ricevere riscontro. L’erede, dopo la morte della madre, aveva a sua volta richiesto il riconoscimento del diritto alla cessione.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto le pretese dell’erede, dichiarandola occupante abusiva e condannandola al rilascio dell’immobile. La questione è quindi giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

La decisione della Corte sull’edilizia residenziale pubblica

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le decisioni dei giudici di merito. Il motivo principale dell’inammissibilità risiede nella genericità del ricorso, che si limitava a denunciare una “violazione di norme di diritto” senza specificare quali norme sarebbero state violate né confrontarsi con le precise argomentazioni della sentenza d’appello.

Le motivazioni della Cassazione

Al di là degli aspetti procedurali, la Corte ha colto l’occasione per ribadire alcuni principi cardine in materia di edilizia residenziale pubblica. In primo luogo, l’accettazione dell’offerta di acquisto, avvenuta a distanza di 10 e 7 anni dalle comunicazioni dell’ente, è stata correttamente qualificata non come un’accettazione valida, ma come una mera controproposta. Essendo una nuova proposta, essa avrebbe richiesto una specifica accettazione da parte dell’ente, che non è mai avvenuta.

Il punto cruciale della decisione, però, riguarda la natura del diritto alla cessione. La Corte ha richiamato il suo orientamento consolidato secondo cui, in tema di trasferimento di alloggi di edilizia residenziale pubblica, gli eredi dell’assegnatario non acquistano automaticamente il diritto di proprietà né vantano un titolo per ottenerne la cessione. Il trasferimento della proprietà può avvenire solo dopo una verifica della sussistenza di precise condizioni soggettive in capo al solo assegnatario originario. Di conseguenza, il diritto ad ottenere la cessione dell’alloggio non è trasmissibile per via successoria.

Inoltre, la Corte ha escluso anche il diritto al subentro automatico nel contratto di locazione. La normativa di settore, inclusa quella regionale richiamata nel ricorso, non prevede un automatismo, ma richiede la presenza di specifici requisiti legali. Nel caso di specie, i giudici di merito avevano accertato, con una valutazione di fatto non sindacabile in sede di legittimità, che l’erede non possedeva tali requisiti. Anzi, era emerso che l’alloggio si trovava in uno stato di totale abbandono, privo persino degli allacci alle utenze di luce e gas.

Conclusioni

L’ordinanza in esame rafforza un principio fondamentale: i benefici legati all’edilizia residenziale pubblica, come il diritto all’acquisto dell’alloggio, sono legati a requisiti soggettivi e finalità sociali che riguardano la persona dell’assegnatario. Tali diritti non entrano a far parte del patrimonio ereditario come un bene qualsiasi. Gli eredi non possono vantare una pretesa automatica né all’acquisto né alla continuazione del rapporto di locazione, ma devono dimostrare di possedere autonomamente i requisiti previsti dalla legge per l’assegnazione. Questa decisione serve da monito sulla necessità di adempiere tempestivamente alle procedure previste per il riscatto degli alloggi e chiarisce i limiti della successione nei diritti derivanti da rapporti di natura pubblica.

Il diritto di acquistare un alloggio di edilizia residenziale pubblica è ereditabile?
No, la Corte di Cassazione ha ribadito il suo orientamento consolidato secondo cui il diritto ad ottenere la cessione di un alloggio popolare non è trasmissibile in via successoria. È un diritto personale dell’assegnatario, subordinato alla verifica di specifici requisiti soggettivi.

Perché l’accettazione tardiva dell’offerta di acquisto non è stata considerata valida?
Perché, essendo stata comunicata a distanza di molti anni (10 e 7 anni) dalle offerte originarie dell’ente, non poteva essere considerata un’accettazione tempestiva. È stata invece qualificata come una nuova proposta (controproposta) da parte dell’assegnatario, che avrebbe richiesto una nuova e specifica accettazione da parte dell’ente, mai avvenuta.

L’erede di un assegnatario ha diritto a subentrare automaticamente nel contratto di locazione?
No, non sussiste un diritto al subentro automatico. La Corte ha chiarito che, anche in base alla normativa regionale, il subentro è subordinato alla sussistenza di specifici requisiti legali in capo a chi lo richiede. Nel caso specifico, è stato accertato che l’erede non possedeva tali requisiti, in quanto non abitava nell’alloggio, risultato addirittura in stato di abbandono.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 8494 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 8494 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 31/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3393/2023 R.G. proposto da :

COGNOME domiciliato digitalmente ex lege, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

ISTITUTO AUTONOMO RAGIONE_SOCIALE CATANIA

-intimato- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di CATANIA n. 1453/2022 depositata il 12/07/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 04/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Svolgimento del processo

Con ricorso ai sensi dell’articolo 702 -bis c.p.c. proposto davanti al Tribunale di Catania, IACP esponeva: di essere proprietario di un immobile ad uso abitativo occupato abusivamente da NOME COGNOME; che un contratto di locazione era stato stipulato originariamente con NOME COGNOME e a seguito della morte di questi, volturato alla moglie NOME COGNOME e che esso era detenuto oggi da NOME COGNOME nella qualità di erede degli originari assegnatari. Rispetto a quest’ultima non sussistevano le condiz ioni per il subentro nella locazione tenuto conto anche della morosità. Tutto ciò premesso chiedeva la condanna della convenuta al rilascio dell’immobile e al risarcimento del danno.
Si costituiva la convenuta sostenendo che l’istituto con nota del 1967 aveva comunicato a NOME COGNOME la possibilità di acquisizione in proprietà dell’immobile, disponibilità ribadita con nota del 14 aprile 1970. Solo nel 1977 il COGNOME formulava domanda di riscatto dell’alloggio allegando il versamento richiesto. Reiterava la domanda nel 1986, ma entrambe rimanevano prive di riscontro. Analoga richiesta veniva ribadita da NOME COGNOME dopo il decesso della madre NOME COGNOME. Sulla base di questi elementi deduceva la sussistenza del diritto alla cessione, in qualità di erede, per avere IACP comunicato all’assegnatario il prezzo di cessione (articolo 27 della legge n. 513 del 1977).
Concludeva per sentir dichiarare il riconoscimento del diritto al riscatto, quali coeredi dei genitori COGNOME e COGNOME con conseguente legittimità dell’occupazione abitativa dell’appartamento dichiarando la disponibilità al versamento del prezzo di cessione.

Il Tribunale di Catania con sentenza del 7 settembre 2021 dichiarava NOME COGNOME occupante abusiva dell’immobile, la condannava alla restituzione dell’appartamento fissando la data di esecuzione.

Avverso tale decisione proponeva appello NOME COGNOME con atto di citazione del 14 ottobre 2021, affidandosi a due motivi di gravame.

Si costituiva IACP di Catania deducendo l’infondatezza della impugnazione.

La Corte d’appello di Catania con sentenza del 12 luglio 2022 rigettava l’impugnazione, provvedendo sulle spese.

Avverso tale decisione propone ricorso per cassazione NOME COGNOME affidandosi a un unico motivo. La parte intimata non ha svolto attività difensiva.

Motivi della decisione

Con l’unico motivo di ricorso si deduce, ai sensi dell’articolo 360, n. 3 c.p.c., la violazione ‘di norme di diritto’. La Corte territoriale avrebbe errato nel non riconoscere il diritto della ricorrente ad ottenere l’assegnazione dell’immobile già concess o al padre di lei e, comunque, per non aver riconosciuto il diritto alla prosecuzione del rapporto ai sensi della Legge regionale n. 8 del 2018.

Il motivo è inammissibile perché non si confronta in alcun modo con la sentenza impugnata e con le specifiche argomentazioni poste a sostegno di quella decisione. Parte ricorrente si limita a reiterare in un unico motivo le doglianze oggetto dei due motivi di appello, già prese in esame dalla Corte territoriale. La ricorrente omette di prendere in esame i passaggi motivazionali della decisione impugnata e di evidenziare in concreto le norme che sarebbero state violate attraverso il riferimento specifico alle argomentazioni della Corte d’appello.
Peraltro, le specifiche disposizioni che sarebbero state violate non sono neppure indicate giacché nella rubrica si parla di ‘violazione o falsa applicazione di norme di diritto’.

Per il resto la decisione impugnata è correttamente argomentata, poiché la Corte territoriale, conformemente a quanto deciso dal Tribunale, ha ritenuto che l’accettazione tardiva comunicata dal padre della ricorrente ben 10 anni e sette anni dopo le offerte ricevute da IACP, rispettivamente nel 1967 nel 1970, non avesse valore di accettazione della proposta di acquisto, ma costituisse una

mera controproposta alla quale non era seguita l’accettazione da parte dell’Istituto.

Rispetto a tale valutazione il ricorso non contiene nessuna censura specifica e neppure con riferimento alla parte della motivazione con la quale la Corte territoriale fa proprio il consolidato orientamento di questa Corte secondo cui ‘in tema di trasferim ento in proprietà di alloggi di edilizia residenziale pubblica’ gli eredi dell’assegnatario dell’immobile non acquistano il diritto dominicale all’alloggio neppure vantano un titolo per conseguire la cessione ai sensi dell’articolo 2932 c.p.c. in quanto il trasferimento dell’immobile può avvenire esclusivamente previa verifica della ricorrenza di determinati condizioni soggettive riferibili al solo assegnatario dell’alloggio con la conseguenza che il diritto ad ottenere la cessione non è trasmissibile in via successoria (Cass. n. 5032 del 2022)
Nello stesso modo sono corrette le valutazioni riferite al mancato riconoscimento del diritto alla regolarizzazione dell’assegnazione dell’alloggio ai sensi dell’articolo 63 della Legge regionale n. 8 del 2018. La Corte territoriale ribadisce che in materia di edilizia residenziale pubblica non sussiste un diritto al subentro automatico e che, in concreto, non ricorrevano in favore della odierna ricorrente i requisiti legali prescritti per la concessione del titolo di assegnazione dell’alloggio.
Sulla base di una valutazione in fatto, non sindacabile in questa sede e in alcun modo censurata nel ricorso, la Corte territoriale ha confermato quanto accertato dal Tribunale e cioè l’insussistenza dei requisiti per la assegnazione in favore della Bonanno, giacché la stessa non abitava nell’alloggio in questione che, al contrario, risultava ‘totalmente in stato di abbandono senza allaccio alla fornitura elettrica e al gas’.

Sulla base di una valutazione delle prove non sindacabile in questa sede ha ritenuto la documentazione pubblica acquisita prevalente rispetto alle evenienze documentali prodotte dalla odierna

ricorrente, in data posteriore e ritenute dalla Corte d’appello non decisive ai fini della dimostrazione degli elementi necessari per l’assegnazione.

Il ricorso deve essere, pertanto, dichiarato inammissibile.

Nulla per le spese perché la parte intimata non si è costituita.

Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater, d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto (Cass., sez. un., 20/02/2020, n. 4315).

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater del d.p.r. 115 del 2002, da atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13.

Così deciso nella camera di Consiglio della Terza Sezione della Corte

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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