Edilizia convenzionata: costi a carico dei soci

La Corte di Cassazione ha confermato la responsabilità dei soci assegnatari di alloggi in regime di edilizia convenzionata per il rimborso dei costi di acquisizione delle aree sostenuti dal Comune. Nonostante le contestazioni sulla natura del debito, i giudici hanno stabilito che l’obbligo deriva dagli impegni contrattuali assunti negli atti di assegnazione, rendendo irrilevante la distinzione tra indennità e risarcimento. La parola_chiave edilizia convenzionata è centrale nella decisione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Edilizia convenzionata: chi paga i costi di acquisizione?

L’edilizia convenzionata rappresenta un pilastro fondamentale per l’accesso alla casa, ma spesso nasconde insidie legali legate ai costi di esproprio. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto luce sulla responsabilità degli assegnatari riguardo alle somme anticipate dal Comune per l’acquisizione dei suoli.

I fatti di causa

La vicenda nasce dall’opposizione di alcuni privati a ordinanze ingiuntive emesse da un Comune. L’ente locale richiedeva il rimborso delle somme pagate a seguito di una condanna per l’occupazione di aree destinate a edilizia popolare. I privati, assegnatari degli alloggi, sostenevano di non essere tenuti al pagamento, contestando la mancata trascrizione della convenzione urbanistica e la natura risarcitoria, anziché indennitaria, del debito.

La decisione della Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso dei privati, confermando la sentenza d’appello. Il punto centrale riguarda l’efficacia degli impegni assunti dai soci nei singoli atti di assegnazione. Secondo i giudici, l’obbligo di rimborsare il Comune non nasce solo dalla legge, ma da una precisa volontà contrattuale espressa al momento dell’acquisto dell’alloggio in regime di edilizia convenzionata.

Il ruolo della trascrizione

Un aspetto cruciale della sentenza riguarda l’opponibilità della convenzione. La Corte ha chiarito che, se il socio si impegna personalmente nell’atto di acquisto a rispettare le prescrizioni della convenzione tra Comune e Cooperativa, la questione della trascrizione diventa secondaria. L’impegno contrattuale diretto vincola l’assegnatario indipendentemente dalle formalità pubblicitarie.

La distinzione tra indennità e risarcimento

I ricorrenti hanno tentato di distinguere tra il costo di acquisizione dell’area (indennità) e le somme pagate dal Comune a titolo di risarcimento per occupazione illegittima. La Cassazione ha ritenuto tale distinzione irrilevante ai fini del rimborso, poiché le clausole contrattuali firmate dai soci prevedevano il subentro in tutti gli oneri gravanti sulla cooperativa per la realizzazione degli alloggi.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla natura degli atti di assegnazione. I giudici hanno rilevato che i soci avevano accettato clausole specifiche in cui si obbligavano a farsi carico dei costi di acquisizione delle aree. Tale impegno non è stato qualificato come un’obbligazione propter rem, ma come un’obbligazione contrattuale specifica. Inoltre, la Corte ha respinto l’eccezione di prescrizione, stabilendo che il termine inizia a decorrere solo dal momento in cui il Comune ha effettivamente pagato le somme a seguito della condanna, rendendo così certo il proprio credito di rivalsa.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla Suprema Corte confermano un orientamento rigoroso: chi beneficia di un alloggio in edilizia convenzionata deve farsi carico dei costi reali sostenuti dall’ente pubblico per la disponibilità del suolo. La firma dell’atto di assegnazione comporta l’accettazione di tutti gli oneri economici connessi, inclusi quelli derivanti da contenziosi sugli espropri. Per i proprietari, questo significa che la stabilità del prezzo d’acquisto può essere messa in discussione da conguagli successivi legati al valore delle aree.

Chi deve rimborsare al Comune i costi per l’acquisto del terreno?
I soci assegnatari degli alloggi sono tenuti al rimborso se hanno sottoscritto atti di assegnazione che prevedono espressamente il subentro negli oneri della cooperativa.

La prescrizione del diritto al rimborso da quando decorre?
Il termine di prescrizione inizia a decorrere solo dal momento in cui il Comune subisce la condanna definitiva al pagamento, poiché solo allora il credito diventa certo e determinato.

È necessaria la trascrizione della convenzione per rendere l’obbligo efficace?
No, se il socio si è impegnato personalmente nell’atto di acquisto a rispettare le clausole della convenzione urbanistica, l’obbligo è valido indipendentemente dalla trascrizione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 35555 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 35555 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 20/12/2023

sul ricorso 12816/2018 proposto da:

COGNOME NOME; COGNOME NOMENOME COGNOME NOME; COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME; COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME; COGNOME NOME, in proprio e quale erede unico di COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME , quest’ultimi tre in proprio e quali eredi di COGNOME NOME; COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo stu dio dell’AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME , per procura speciale in atti;
-ricorrenti –

-contro-

RAGIONE_SOCIALE , in persona del Sindaco p.t., elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso l’ufficio legale del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE

RAGIONE_SOCIALE, rappres entato e difeso dall’AVV_NOTAIO , per procura speciale in atti;

-controricorrente-

avverso la sentenza n. 541/2017 de lla Corte d’appello di Palermo, pubblicata in data 20.3.2017;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12.10.2023 dal Cons. rel., AVV_NOTAIO COGNOME.

RILEVATO CHE

Con sentenza del 16.11.10, il Tribunale di Agrigento dichiarava nulle le ordinanze, emesse a norma del r.d. n. 639/10 con le quali il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE aveva ingiunto a NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME (già assegnatari di un alloggio di RAGIONE_SOCIALE convenzionata) il pagamento della somma di euro 11.629,89 oltre interessi legali.
Avverso la suddetta sentenza il suddetto RAGIONE_SOCIALE proponeva appello, chiedendo di rigettare le opposizioni dei privati riguardo alle predette ingiunzioni, rilevando che: il Tribunale aveva errato nel dichiarare la nullità delle ordinanze ingiuntive per mancata prova dell’avvenuta trascrizione della convenzione stipulata tra il RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE; tale prova era stata fornita dalla documentazione prodotta nel fascicolo processuale, comportando l’opponibilità di tale convenzione agli assegnatari degli alloggi.
Si costituivano le parti private, resistendo all’impugnazione e proponendo appello incidentale in via subordinata.

Con sentenza del 2017, la Corte territoriale accoglieva l’appello, rigettando le opposizioni avverso le ordinanze d’ingiunzioni emesse, osservando che: emergeva dagli atti la prova dell’avvenuta trascrizione

della convenzione in questione (non essendo a tal fine necessaria la produzione della nota di trascrizione); contrariamente a quanto argomentato dal Tribunale, era da ritenere rilevante il fatto che nei singoli atti d’assegnazione ciascuno degli assegnatari si fosse personalmente obbligato a rispettare tutte le prescrizioni nascenti dalla l. n. 865/71, impegno che, unitamente al richiamo alla convenzione tra la RAGIONE_SOCIALE e il RAGIONE_SOCIALE, faceva risaltare come la fattispecie concreta fosse informata alla disciplina amministrativa che regola la concessione del diritto di superficie che, secondo il disposto dell’art. 35 l. n. 865/71, deve essere pari al costo dell’acquisizione del le aree; la convenzione tra il RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE, in data 29.7.1986, era opponibile agli assegnatari.
La Corte d’appello riteneva altresì infondata l’impugnazione incidentale osservando che: gli assegnatari degli alloggi erano legittimati passivi in ragione della suddetta convenzione fondata sull’art. 35 l. n. 865/71, che vincolava anche i soci della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, essendo stata trascritta; il RAGIONE_SOCIALE appellante non aveva formulato una nuova eccezione in secondo grado in ordine alla natura del credito, essendo stato piuttosto il Tribunale a considerare obbligazioni propter rem le posizioni giuridiche passive degli ap pellati; non era fondata l’eccez ione di difetto di legittimazione passiva di alcuni coniugi appellati, poiché dagli atti di assegnazione si desumeva che al momento della stipula dell’atto, i coniugi appellati in questione erano in regime di comunione dei beni con soggetti assegnatari; era infondata la doglianza relativa alla nullità dell’ordinanza ingiuntiva del RAGIONE_SOCIALE di cui all’art. 2 r.d. n. 639/10, in quanto il potere giurisdizionale relativo alla vidimazione e all’esecutività degli atti dell’autorità amministrativa era da ritenere soppresso a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 229 d.lgs. n. 51/19 98; era infondata altresì l’eccezione relativa alla notifica
dell’ordinanza -ingiunzione, avendo l’atto raggiunto il suo scopo poiché i destinatari ne avevano avuto conoscenza; l’ordinanza in questione è utilizzabile anche per crediti nascenti da rapporti privatistici, come nella specie; era infondata l’eccezione di prescrizione in quanto il credito in questione derivava non solo dalla convenzione urbanistica del 29.7.1986, ma anche dalla sentenza di condanna (in separato processo civile) e dalla successiva esecuzione della stessa avvenuta nel 2004 da parte del RAGIONE_SOCIALE, considerando che il diritto di regresso non avrebbe potuto essere esercitato prima del 2004; il Tribunale aveva correttamente disposto il mutamento del rito e la riunione dei vari procedimenti.
I soggetti assegnatari indicati ricorrono in cassazione con cinque motivi. Il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

I ricorrenti hanno depositato memoria,

RITENUTO CHE

Il primo motivo denunzia violazione degli art. 2644, 2650, c.c., 35 l. n. 865/71, per aver la Corte d’appello ritenuto la legittimazione passiva dei ricorrenti atteso che l’obbligo gravante sulla RAGIONE_SOCIALE, ai sensi dell’art. 20 della convenzione, era stato trasferito a loro carico, erroneamente affermando l’avvenuta trascrizione della suddetta convenzione.

In particolare, i ricorrenti contestano di essere obbligati a rispettare le prescrizioni della l. n. 865/71, con riguardo ai profili risarcitori di cui alla sentenza posta dal RAGIONE_SOCIALE a base delle ordinanze impugnate, emergendo anche la violazione del principio della continuità delle trascrizioni.

Il secondo motivo denunzia l’omessa motivazione su punto controverso circa l’eccepito difetto di legittimazione passiva dei singoli soci della RAGIONE_SOCIALE per le obbligazioni assunte da quest’ultima con la predetta

convenzione, nonché violazione degli artt. 100 e 115, c.p.c., per aver la Corte d’appello affermato che gli obblighi assunti dagli assegnatari senza l’espressa menzione degli stessi nella nota di trascrizione dell’assegnazione del singolo alloggio.

Il terzo motivo denunzia violazione dell ‘art. 2518 c .c., per aver la Corte territoriale ritenuto che gli assegnatari fossero obbligati al pagamento delle somme richieste, pur essendo estranei alla sentenza che aveva condannato il C omune al risarcimento dei danni per l’irreversibile trasformazione del fondo, poiché tali somme erano relative alla pretesa fatta valere nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, soggetto distinto dai singoli soci, con propria autonomia e patrimonio; inoltre si aggiunge che avrebbe dovuto essere la RAGIONE_SOCIALE ad azionare nei confronti dei soci gli obblighi fondati sulla convenzione.
Il quarto motivo denunzia violazione dell’art. 35 l. n. 865/71, per aver la Corte territoriale deciso, sebbene sul presupposto che le obbligazioni che i soci avrebbero assunto riguardavano il corrispettivo della concessione del diritto di superficie, errando nell’assimilare l’indennità d’espropriazione al risarcimento dei danni derivante da fatto illecito. I ricorrenti assumono altresì che: stante la gratuità delle concessioni rilasciate alle RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE di alloggi popolari, non era possibile ravvisare nella fattispecie nessun tipo di obbligazione propter rem a carico dei soci; la convenzione ex art. 35 non prevedeva costi a carico della C ooperativa a titolo di oneri di urbanizzazione, poiché l’art. 17 d.p.r. n. 380/2001, sulla scorta dell’allora vigenti artt. 7, 8, 9 l. n. 10/77, prevedevano espressamente la gratuità della concessione RAGIONE_SOCIALE, sicché ogni eventuale onere derivante d al costo d’acquisizione dell’area potrebbe rimanere a carico della RAGIONE_SOCIALE e non dei soci che non hanno sottoscritto la convenzione con il RAGIONE_SOCIALE (anche
considerando la relativa mancata annotazione nella trascrizione dei singoli atti d’assegnazione).

Il quinto motivo denunzia violazione degli artt. 2946, 2947 e 2935, c.c., per aver la Corte d’appello ritenuto non prescritto il diritto azionato dal RAGIONE_SOCIALE, considerando il dies a quo dalla sentenza risarcitoria suddetta, per decorrenza del termine quinquennale

Il primo motivo è inammissibile in quanto tende al riesame dei fatti accertati dal giudice del merito e non è comunque specifico e pertinente. La Corte d’appello, infatti, ha affermato che la trascrizione c’ era stata ed era provata.

Il secondo motivo è in parte inammissibile e in parte infondato.

In primo luogo, viene denunciato vizio motivazionale senza la puntuale deduzione del fatto storico decisivo discusso fra le parti che non sarebbe stato esaminato.

In secondo luogo, la censura non si confronta in modo pertinente e specifico con le affermazioni contenute nella sentenza impugnata a pagina 9, secondo cui i soci si erano personalmente impegnati nei rispettivi atti di acquisto al rispetto delle prescrizioni di cui all’art .35 della legge 865 del 1971 e avevano richiamato la convenzione nei loro atti.

I ricorrenti hanno anche ammesso che l’art. 20 della Convenzione prevedeva la responsabilità degli assegnatari, pur facendo leva solo sul fatto che non risultasse il contenuto della nota di trascrizione, cosa peraltro superata dall’accertamento compiuto nella sentenza impugnata.

Le censure difettano di autosufficienza inoltre nel richiamo al tenore degli atti di acquisto.

Infine, i ricorrenti si contraddicono con quanto assumono nel quarto motivo, laddove ammettono che la clausola n.6 degli atti di

assegnazione riguardava l’assunzione da parte loro di pagare al RAGIONE_SOCIALE il corrispettivo dei suoli, sia pur limitatamente all’indennità di espropriazione.

Il terzo motivo è inammissibile perché non pertinente alla ratio decidendi. Invero, i ricorrenti non sono stati condannati uti soci ma come assegnatari subentranti negli obblighi della RAGIONE_SOCIALE.

Il quarto motivo è inammissibile.

Al riguardo, va osservato che l ‘art. 5 degli atti d’assegnazione dispone che:’ in conseguenza dell’assegnazione degli alloggi, e senza che ciò abbia in alcun modo a costituire novazione dei rapporti esistenti, i soci assegnatari si obbligavano a rispettare scrupolosamente le prescrizioni tutte nascenti dalla l. n. 865/71 e della l.r. n. 79/75, nonché delle altre norme legislative e regolamentari …’

Il successivo art. 6 dispone altresì che: ‘ … il socio assume tutti gli altri oneri ed obblighi che dovessero gravare sulla RAGIONE_SOCIALE a qualsiasi titolo in dipendenza della realizzazione dei suddetti alloggi sociali. In particolare, ciascun socio subentra per un ventesimo alla RAGIONE_SOCIALE per tutti i costi, gli obblighi e gli oneri…che nasceranno dalla definizione … del corrispettivo del diritto di superficie concesso dal comune sull’area… descritta su cui sono stati realizzati gli alloggi sociali di che tra ttasi’.
L’ar t. 9 riguarda invece il corrispettivo a carico degli assegnatari, determinato nella somma risultante dal costo dell’acquisizione dell’area nella misura stabilita ai sensi delle leggi vigenti in materia d’espropriazioni per pubblica utilità e che sarà direttamente anticipata dal concessionario agli aventi diritto, nonché dal contributo per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

In sostanza, i ricorrenti assumono che il citato art.6 dei rogiti di assegnazione riguarderebbe solo l’ indennità d’ espropriazione e non i

costi per condanne risarcitorie relative ad occupazioni usurpative o acquisitive, che esulerebbero dal contenuto della clausola e insistono sul fatto che la sentenza n.723 del 2004 del Tribunale di Agrigento aveva palesemente per oggetto il risarcimento del danno subito dal proprietario dell’area occupata; di conseguenza, la diversità ontologica fra i due obblighi, quello risarcitorio e quello indennitario, porterebbe ad escludere il subentro dei soci nella responsabilità solidale della RAGIONE_SOCIALE pagamento del risarcimento del danno da accessione invertita.
Al riguardo, va osservato che la frase attribuita dai ricorrenti (cfr. pag.16, capoverso, del ricorso) alla sentenza di secondo grado per spiegare perché gli assegnatari debbano rifondere quale costo di acquisto del terreno anche le somme a cui il RAGIONE_SOCIALE è stato condannato a titolo di risarcimento del danno per occupazione usurpativa/acquisitiva semplicemente non esiste.

Della questione agitata con il motivo nella sentenza non v’è cenno e tantomeno vi è cenno del fondamento risarcitorio della condanna oggetto di rivalsa verso i soci attuali ricorrenti, né di un a eccezione in tal senso svolta dagli attuali ricorrenti nel corso del giudizio di merito. Si è quindi di fronte a questione nuova, che non risulta discussa dinanzi ai giudici del merito, senza che la ricorrente indichi in modo puntuale e specifico quando il tema sia stato sottoposto al contraddittorio processuale.
Secondo la giurisprudenza di questa Corte, qualora con il ricorso per cassazione siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata, è onere della parte ricorrente, al fine di evitarne una statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegare l’avvenuta loro deduzione innanzi al giudice di merito, ma anche, in ossequio al principio di autosufficienza del ricorso stesso, di

indicare in quale specifico atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Suprema Corte di controllare “ex actis” la veridicità di tale asserzione prima di esaminare il merito della suddetta questione. (Sez. 1, n. 23675 del 18/10/2013; Sez. 6 – 1, n. 15430 del 13/06/2018; Sez. 2, n. 20694 del 09/08/2018).

Si è già detto che la sentenza impugnata non fonda la responsabilità dei soci assegnatari su di una obbligazione propter rem ma su uno specifico impegno contrattuale.

Infine, il quinto motivo è infondato. La Corte d’appello ha correttamente ritenuto non prescritto il diritto fatto valere dal RAGIONE_SOCIALE in quanto solo dalla condanna disposta nel 2004 sarebbe stato possibile determinare l’importo dei costi maturati a carico del RAGIONE_SOCIALE , e dunque esercitare il diritto di rivalsa nei confronti degli assegnatari.

Il ricorso deve essere complessivamente rigettato.

Le spese seguono la soccombenza, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna le parti ricorrenti, in solido fra loro, al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio che liquida nella somma di euro 6.000,00 di cui 200,00 per esborsi, oltre alla maggiorazione del 15% per rimborso forfettario delle spese generali, iva ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.p.r. n.115/02, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, ove dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della 1° sezione civile del 12

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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