Eccezione riconvenzionale: difesa valida nel rito locatizio

Un’organizzazione non lucrativa, conduttrice di un immobile, ha citato in giudizio la locatrice per inadempimento, chiedendo la riduzione del canone a causa dell’inagibilità di una cantina. La locatrice ha risposto chiedendo la risoluzione del contratto per il mancato pagamento di tre mensilità. La Corte di Cassazione ha stabilito che, sebbene la domanda di risoluzione (domanda riconvenzionale) fosse stata presentata tardivamente, i fatti su cui si basava (il mancato pagamento) potevano essere legittimamente valutati come eccezione riconvenzionale, ovvero come una mera difesa volta a paralizzare la richiesta della conduttrice. Il ricorso della conduttrice è stato quindi dichiarato inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 6 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Eccezione Riconvenzionale: la Cassazione chiarisce i confini della difesa nel rito locatizio

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale nelle controversie locatizie: la distinzione tra domanda riconvenzionale tardiva e la sua possibile conversione in una tempestiva eccezione riconvenzionale. La decisione offre importanti spunti sulla strategia processuale del convenuto, chiarendo come un fatto, pur se introdotto tardivamente per fondare una contro-domanda, possa comunque essere utilizzato dal giudice come valida argomentazione difensiva per neutralizzare la pretesa della controparte.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine da un contratto di locazione ad uso ufficio stipulato tra un’organizzazione non lucrativa (conduttrice) e una persona fisica (locatrice). L’ente conduttore citava in giudizio la proprietaria, lamentando l’inagibilità della cantina pertinenziale, utilizzata come archivio e resa inutilizzabile da infiltrazioni d’acqua. Chiedeva quindi l’accertamento dell’inadempimento della locatrice e una conseguente riduzione del canone di locazione.

Costituendosi in giudizio, la locatrice non solo chiedeva il rigetto della domanda, ma formulava una domanda riconvenzionale per la risoluzione del contratto, sostenendo che l’ente conduttore aveva illecitamente sospeso il pagamento di tre mensilità del canone. Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda della locatrice e dichiarava risolto il contratto. La Corte d’Appello, tuttavia, riformava parzialmente la sentenza: pur dichiarando tardiva la domanda riconvenzionale della locatrice, rigettava comunque l’appello dell’ente conduttore. Secondo i giudici di secondo grado, l’inadempimento nel pagamento del canone, sebbene non potesse fondare una domanda di risoluzione tardiva, poteva essere valutato come una valida difesa (eccezione) per paralizzare la richiesta di riduzione del canone.

La questione della tardività e l’eccezione riconvenzionale

Il cuore della controversia portata dinanzi alla Cassazione è proprio questo. L’ente conduttore sosteneva che, una volta dichiarata la tardività della domanda riconvenzionale, i fatti posti a suo fondamento non potessero più essere presi in considerazione dal giudice. Secondo la ricorrente, l’inadempimento nel pagamento del canone costituiva un’eccezione in senso stretto, soggetta agli stessi termini di decadenza della domanda.

La Suprema Corte ha respinto questa tesi, confermando la correttezza del ragionamento della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno ribadito un principio consolidato: nel rito del lavoro, applicabile anche alle controversie locatizie, una domanda riconvenzionale inammissibile per motivi processuali (come la tardività) non preclude al giudice di valutare il fatto storico che ne è alla base. Se tale fatto assume il valore di un’eccezione, ovvero di un evento impeditivo, estintivo o modificativo del diritto vantato dall’attore, esso può e deve essere considerato ai fini della decisione sulla domanda principale. In altre parole, la richiesta tardiva di ‘risoluzione del contratto’ (domanda) viene ‘degradata’ a mera argomentazione difensiva per dimostrare che l’attore stesso era inadempiente (eccezione), e quindi non aveva diritto alla riduzione del canone.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte ha fondato la sua decisione sul principio secondo cui il giudice ha il potere-dovere di qualificare giuridicamente i fatti portati alla sua attenzione. L’inammissibilità di una domanda riconvenzionale per vizi procedurali non cancella il fatto storico allegato dalla parte. Quest’ultimo rimane nel processo e può essere utilizzato per altri fini, come appunto fondare un’eccezione. La Corte ha chiarito che l’eccezione riconvenzionale, intesa come mera difesa, non è soggetta ai rigidi termini di decadenza previsti per la proposizione di una vera e propria contro-domanda e può essere sollevata anche in appello.

La Cassazione ha inoltre dichiarato inammissibili gli altri motivi di ricorso. In particolare, la censura relativa alla presunta errata valutazione della gravità dei reciproci inadempimenti è stata respinta per un vizio formale: la ricorrente non aveva riprodotto nel ricorso il contenuto degli atti processuali essenziali per consentire alla Corte di valutare la fondatezza della doglianza, violando così il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un importante principio processuale con notevoli implicazioni pratiche. Per la parte convenuta in un giudizio locatizio, significa che anche un errore procedurale, come il deposito tardivo di una memoria di costituzione contenente una domanda riconvenzionale, non è necessariamente fatale. I fatti addotti a sostegno della domanda inammissibile possono ancora essere sfruttati come scudo difensivo per contrastare le pretese dell’attore. Per la parte attrice, invece, emerge la consapevolezza che non basta ottenere una declaratoria di inammissibilità della contro-domanda per vincere la causa, poiché il merito delle proprie inadempienze potrà comunque essere oggetto di valutazione da parte del giudice.

Una domanda riconvenzionale presentata in ritardo nel rito locatizio può essere considerata dal giudice?
Sì, ma solo come eccezione. La Corte ha stabilito che una domanda riconvenzionale inammissibile per motivi processuali, come la tardività, non impedisce al giudice di valutare i fatti che ne sono alla base come un’eccezione, ovvero come un argomento di mera difesa volto a neutralizzare la pretesa dell’attore.

Perché il motivo di ricorso sull’inadempimento reciproco è stato dichiarato inammissibile?
È stato dichiarato inammissibile perché la ricorrente ha violato l’art. 366 n. 6 c.p.c., non avendo riprodotto nel ricorso il contenuto degli atti processuali fondamentali per permettere alla Corte di Cassazione di valutare la questione. In pratica, il ricorso non era ‘autosufficiente’.

Qual è la differenza tra domanda riconvenzionale ed eccezione riconvenzionale secondo la Corte?
La domanda riconvenzionale è una vera e propria contro-domanda con cui il convenuto chiede un provvedimento a sé favorevole. L’eccezione riconvenzionale, invece, è una mera difesa con cui il convenuto introduce un fatto (che potrebbe anche fondare una domanda) al solo scopo di paralizzare e ottenere il rigetto della domanda dell’attore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 20309 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 20309 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1573/2021 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, domiciliata ex lege

in ROMA, INDIRIZZO

presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME (CF: CODICE_FISCALE)

-Ricorrente –

Contro

COGNOME NOME

–NOME – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di BRESCIA n. 525/2020 depositata il 01/07/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

RITENUTO CHE

RAGIONE_SOCIALE, conduttrice di un immobile sito in Brescia, INDIRIZZO costituito da appartamento e cantina, locatole ad uso ufficio da COGNOME NOME con contratto concluso il 1°/07/2007, per la durata di anni sei ed al canone annuo di euro 7.800, da versarsi in rate mensili di euro 650, convenne dinnanzi al Tribunale di Brescia la locatrice, chiedendo che venisse accertato l’inadempimento della stessa all’obbligo di provvedere alle

riparazioni necessarie a conservare l’immobile in stato da servire all’uso convenuto e venisse ridotto il canone, in quanto non aveva ripristinato la cantina pertinenziale dell’appartamento, che utilizzava come archivio, dopo che nel 2012 delle infiltrazioni la avevano resa inagibile.

Costituendosi in giudizio, la locatrice COGNOME NOME chiese il rigetto della domanda, allegando che la cantina non era ricompresa nell’oggetto della locazione e che il suo utilizzo, concesso solo per i buoni rapporti intercorsi con la conduttrice, non incideva sulla determinazione del canone locatizio. Aggiunse che RAGIONE_SOCIALE aveva illecitamente sospeso il pagamento del canone per i mesi di ottobre-novembre-dicembre 2015, e chiese che venisse dichiarata la risoluzione del contratto per l’in adempimento della conduttrice.
Disposta CTU sullo stato di conservazione del bene locato, il Tribunale di Brescia, ritenuto che la cantina non fosse parte del contratto di locazione, che il godimento dell’immobile locato non fosse mai venuto meno e che dalle pattuizioni contrattuali e dalla entità della morosità, ammontante a tre canoni per un totale di euro 1.950,00 dovesse, accogliersi la domanda della resistente, rigettò la domanda della conduttrice e dichiarò la risoluzione del contratto.

Avverso tale pronuncia RAGIONE_SOCIALE propose gravame dinanzi alla Corte d’appello di Brescia.

Si costituì la RAGIONE_SOCIALE chiedendo il rigetto della impugnazione con il favore delle spese del grado.

Con sentenza n. 525/2020, depositata in data 01/07/2020, oggetto di ricorso, la Corte d’Appello di Brescia, in riforma della sentenza impugnata, ha dichiarato la tardività della domanda riconvenzionale di RAGIONE_SOCIALE e rigettato la domanda di parte appellante.

Avverso la predetta sentenza la società RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380 -bis 1 c.p.c.

NOME COGNOME COGNOME non ha svolto difese nel presente giudizio di legittimità.

CONSIDERATO CHE:

Con il primo motivo, la ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, 1° co., n. 3, c.p.c., ‘ Violazione dell’art. 416 cpc per avere la Corte territoriale ritenuto che l’inadempimento contestato da parte della locatrice possa essere esaminato come un tempestiva eccezione riconvenzionale intesa quale mera difesa che mira al rigetto della domanda avversaria e dunque non soggetta ai termini di decadenza processuali propri della domanda riconvenzionale e può essere sollevata anche in grado di appello (pag. 6 e 7 della gravata sentenza emessa dalla Corte d’Appello di Brescia)’, lamentando che la Corte territoriale ha fatto malgoverno dell’art. 416 c.p.c., là dove ha affermato che ‘ l’inadempimento contestato alla conduttrice può essere esaminato come una tempestiva eccezione riconvenzionale, intesa con la mera difesa che mira al rigetto della domanda avversaria ‘ (p. 6, ultimo §, della sentenza). A detta della ricorrente, la tardiva costituzione del convenuto ai sensi dell’art. 416 c.p.c., cagiona la decadenza da domande ed eccezioni (in senso stretto), sicché nel caso di specie trattandosi di un’eccezione in sen so stretto formulata tardivamente, i giudici di merito avrebbero dovuto dichiarare la tardività della domanda-eccezione.
Sul primo motivo. La sentenza gravata ha motivato al riguardo che l’eccezione dell’odierna ricorrente – di decadenza della locatrice dalla domanda riconvenzionale volta alla dichiarazione di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice al versamento dei canoni locatizi – è stata proposta con la memoria di costituzione, depositata alla udienza di discussione del 5/04/2017, quando il termine posto dall’art. 416 c.p.c. per la proposizione di una domanda riconvenzionale era già decorso da dieci giorni. Ha pertanto riformato la sentenza di primo grado nel capo in cui ha accolto la domanda riconvenzionale e dichiarato la risoluzione del contratto di locazione
per inadempimento del conduttore al pagamento del canone, protrattosi per tre mesi. La Corte territoriale ha tuttavia ritenuto corretto quanto dedotto dalla COGNOME, ovvero che l’inadempimento contestato alla conduttrice possa essere esaminato come una tempestiva eccezione riconvenzionale, intesa quale mera difesa che mira al rigetto della domanda avversaria, in quanto tale non soggetta ai termini di decadenza processuali propri della domanda riconvenzionale e può essere sollevata anche in grado di appello (così a p. 6, ultimo §, della sentenza).
2.1 Il procedere della corte territoriale è stato corretto. Il motivo è manifestamente infondato alla luce del principio di diritto, secondo cui <> (così Cass., Sez. III, sent n. 11679 del 26/05/2014). Espressione della stessa logica è il principio di diritto, secondo cui <> (così Cass., Sez. III, sent. 25/10/2016, n. 21472).

Con il secondo motivo, la ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, 1° co., nn. 3 e 5, c.p.c., ‘Violazione dell’art. 1460 c.c. per vizio di ultra ovvero extra petizione in relazione alla pronuncia di legittimità del rifiuto della locatrice di eseguire le riparazioni nella cantina a fronte dell’inadempimento della conduttrice (Pag. 10 della gravata se ntenza emessa dalla Corte d’Appello di Brescia)’. A detta della ricorrente, la Corte territoriale è incorsa in errore logicogiuridico là dove ha affermato essere più grave l’ inadempimento della conduttrice, considerando implicitamente coevo l’inadempiment o di questa rispetto a quello della resistente. Sostiene la ricorrente, in primo luogo, che la sospensione del pagamento del canone è avvenuta successivamente all’inadempimento del locatore, e, in secondo luogo, che il danno subìto da essa ricorrente è maggiore rispetto a quello subìto dal locatore. Inoltre, la ricorrente censura la porzione della motivazione della sentenza gravata in cui si afferma che l’inadempimento di parte locatrice (che ha di fatto impedito il pacifico godimento della cantina, oggetto del contratto di locazione) non possa ritenersi grave, in quanto la ricorrente ha comunque potuto continuare a svolgere la propria attività senza alcuna interruzione, laddove si consideri che la ricorrenteconduttrice aveva adibito la cantina d’archivio d ella propria associazione e che, a seguito dello sgombero della cantina, parte dell’immobile (ove era posto l’ufficio) è stato adibito ad archivio per contenere quanto originariamente riposto nella cantina.
Sul secondo motivo. Il motivo in esame viola l’art. 366 n. 6 c.p.c., in quanto evoca gli atti fondanti senza riprodurne il contenuto, né direttamente né indirettamente, in questo secondo caso precisando la parte corrispondente dell’atto ( ex multis , Cass., Sez. Un., n. 8950 del 2022). In tal modo, questa Corte non è messa in grado che cosa

potrebbe sorreggere l’illustrazione del motivo in base agli atti evocati. Il motivo è inammissibile.

Sul terzo motivo. Il motivo è del tutto assertorio e dunque inammissibile, dal momento che non indica da che cosa e dove questa Corte dovrebbe verificare il valore della domanda per come articolata nel giudizio di merito.

Non avendo l’intimata svolto alcuna difesa nel presente giudizio di legittimità nulla è dovuto a titolo di spese.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Nulla sulle spese.

Ai sensi dell’art. 13, 1° comma, quater del D.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo d i contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 14/03/2024 nella camera di consiglio della

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.