Eccezione di inadempimento: quando non è legittima

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una conduttrice che aveva sospeso il pagamento del canone di locazione sollevando un’eccezione di inadempimento. La Corte ha stabilito che la sospensione era contraria a buona fede e che il ricorso mirava a un inammissibile riesame dei fatti. Viene confermato che l’accoglimento di un motivo di appello in rito non impedisce il rigetto della domanda nel merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Eccezione di inadempimento: quando sospendere il canone è un rischio

Sospendere il pagamento del canone di locazione è un diritto del conduttore, ma solo a determinate condizioni. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione ci offre l’occasione per approfondire i limiti dell’eccezione di inadempimento, chiarendo quando questa forma di autotutela è legittima e quando, invece, si trasforma in un illecito. La vicenda analizzata riguarda un contratto di locazione commerciale e la decisione del conduttore di interrompere i pagamenti a causa di presunti vizi dell’immobile che ne impedivano l’utilizzo.

La vicenda: Sospensione del canone di locazione e la difesa della conduttrice

Una società locatrice avviava una procedura di sfratto per morosità nei confronti della conduttrice di un immobile ad uso commerciale. La conduttrice, che era subentrata nel contratto a seguito di una cessione d’azienda, aveva smesso di pagare il canone per diversi mesi.

A sua difesa, la conduttrice sollevava un’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c. Sosteneva che l’interruzione dei pagamenti era giustificata dal grave inadempimento della locatrice, la quale non avrebbe garantito che l’immobile fosse idoneo all’uso pattuito, rendendo impossibile lo svolgimento dell’attività commerciale. Di conseguenza, non solo si opponeva allo sfratto, ma chiedeva in via riconvenzionale la risoluzione del contratto per colpa della locatrice, la restituzione dei canoni già versati e il risarcimento dei danni.

Il giudizio di merito: tra ammissibilità e rigetto della domanda

Il Tribunale di primo grado accoglieva la richiesta della locatrice, dichiarando la risoluzione del contratto per colpa della conduttrice e condannandola al pagamento dei canoni arretrati. La domanda riconvenzionale della conduttrice veniva invece giudicata inammissibile.

In appello, la Corte territoriale riformava parzialmente la decisione. In primo luogo, riteneva ammissibile la domanda riconvenzionale della conduttrice, accogliendo il primo motivo di gravame. Tuttavia, nel passare all’esame del merito, la rigettava, affermando che non sussistevano le condizioni per la risoluzione del contratto per colpa della locatrice. La Corte d’Appello considerava la sospensione del pagamento dei canoni una reazione ingiustificata e contraria a buona fede, confermando di fatto la responsabilità della conduttrice.

L’eccezione di inadempimento davanti alla Cassazione

La conduttrice proponeva quindi ricorso in Cassazione, basandolo su due motivi principali:

1. Contrasto tra motivazione e dispositivo: Si lamentava una presunta contraddizione insanabile nel fatto che la Corte d’Appello avesse prima dichiarato ammissibile la sua domanda per poi rigettarla nel merito.
2. Errata applicazione della legge: Si contestava la violazione dell’art. 1460 c.c. (sull’eccezione di inadempimento) e delle norme sugli obblighi del locatore, sostenendo che i giudici di merito avessero valutato erroneamente i fatti che giustificavano la sospensione del canone.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato entrambi i motivi, ritenendoli rispettivamente infondato e inammissibile.

Sul primo punto, i giudici hanno chiarito che non esiste alcuna contraddizione. Un giudice d’appello, una volta superata una questione procedurale (come l’ammissibilità di una domanda), ha il pieno potere e dovere di decidere sul merito della stessa. L’accoglimento di un motivo in rito non implica automaticamente l’accoglimento della pretesa sostanziale. La Corte d’Appello ha quindi correttamente esercitato la sua funzione.

Sul secondo punto, la Cassazione ha dichiarato il motivo inammissibile. Sebbene formalmente presentato come un errore di diritto, il motivo mirava in realtà a ottenere un nuovo esame dei fatti e delle prove, ovvero una rivalutazione della quaestio facti. Questo tipo di valutazione è precluso al giudice di legittimità, il cui compito non è ricostruire i fatti, ma assicurare la corretta interpretazione e applicazione delle norme. La Corte ha ribadito che la valutazione sulla proporzionalità e la buona fede nell’esercizio dell’eccezione di inadempimento è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito.

Conclusioni: Limiti e corretta applicazione dell’eccezione di inadempimento

Questa ordinanza riafferma un principio fondamentale in materia di contratti di locazione: il conduttore può legittimamente sospendere il pagamento del canone solo se l’inadempimento del locatore è così grave da privarlo completamente del godimento dell’immobile. La sospensione deve essere sempre proporzionata alla gravità dell’inadempimento altrui e ispirata al principio di buona fede. Una sospensione totale del canone a fronte di vizi che non impediscono del tutto l’utilizzo del bene è considerata una reazione sproporzionata e, quindi, illegittima. La decisione sottolinea inoltre i rigidi limiti del giudizio in Cassazione, che non può trasformarsi in un terzo grado di merito per riesaminare le prove e le circostanze già valutate nei gradi precedenti.

È possibile sospendere il pagamento del canone di locazione se si ritiene che il locatore sia inadempiente ai suoi obblighi?
Sì, ma solo se l’inadempimento del locatore è tale da compromettere totalmente la possibilità di godere dell’immobile. La sospensione del pagamento deve essere proporzionata alla gravità dell’inadempimento e conforme al principio di buona fede. Nel caso specifico, la Corte ha ritenuto la sospensione ingiustificata.

Se una corte d’appello accoglie un motivo procedurale (ammissibilità di una domanda) può poi rigettare la stessa domanda nel merito?
Sì. L’ordinanza chiarisce che non vi è alcuna contraddizione in questo operato. La corte di merito deve prima risolvere la questione procedurale (se la domanda può essere esaminata) e solo dopo, in caso affermativo, procede all’esame del merito (se la domanda è fondata), potendo anche rigettarla.

È possibile chiedere alla Corte di Cassazione di riesaminare i fatti e le prove di un caso per dimostrare che l’eccezione di inadempimento era giustificata?
No. L’ordinanza stabilisce che una richiesta di questo tipo costituisce un’inammissibile rivalutazione del merito (quaestio facti). Il ruolo della Corte di Cassazione è limitato al controllo della corretta applicazione della legge e non a un nuovo giudizio sui fatti materiali della causa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 5661 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 5661 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8346/2022 R.G. proposto da : NOME COGNOME rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, in ROMA INDIRIZZO, pec:

-ricorrente-

contro

CONCETTA COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME ed elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, pec:

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di LECCE n. 714/2021 depositata il 14/09/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/12/2024 dalla Consigliera NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME COGNOME intimò sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida con riguardo ad un contratto di locazione non abitativa stipulato in data 13/7/2009 con NOME COGNOME avente ad oggetto un immobile sito in Brindisi INDIRIZZO destinato ad attività commerciale. Dedusse che, a seguito di cessione di azienda dalla originaria conduttrice ad NOME COGNOME avvenuta in data 30/5/2013, quest’ultima, subentrata nel contratto di locazione quale conduttrice, non aveva provveduto al pagamento del canone di locazione, dal mese di febbraio 2014 al giugno 2014, sicché il contratto andava risolto.
Si costituì in giudizio la NOME eccependo, per quanto ancora rileva, ai sensi dell’art. 1460 c.c., che il mancato pagamento del canone era dovuto al mancato adempimento, da parte della locatrice, agli obblighi di cui agli artt. 1571 e 1575 c.c., inadempimento da cui era derivata l’impossibilità di svolgere l’attività cui l’immobile era destinato.

La NOME chiese, pertanto, la restituzione dei canoni già pagati per otto mensilità e della caparra nonché la risoluzione del contratto per fatto e colpa della locatrice, con condanna della medesima al risarcimento dei danni.

Mutato il rito previa disposizione del rilascio e rimesse le parti in sede di cognizione per il prosieguo del giudizio nel merito, la Favia, con la memoria integrativa ex art. 667 cpc, chiese altresì -sempre in via riconvenzionale – anche il pagamento della somma di € 5.579,80 -a

titolo di danno emergentee della somma di € 10.000 a titolo di danno biologico.

Il Tribunale di Lecce, con sentenza n. 90 del 17/1/2020, ritenne inammissibile la domanda riconvenzionale formulata con la memoria integrativa e, verificata l’avvenuta cessazione della materia del contendere sul rilascio dell’immobile nelle more avvenuto, accolse la domanda di risoluzione del contratto per fatto e colpa della conduttrice, condannandola al pagamento dei canoni rimasti impagati, rigettando la sua domanda riconvenzionale di danni.

Avverso la sentenza la NOME propose appello lamentando, per quanto ancora di interesse, sia l’errata interpretazione ed applicazione dell’art. 667 c.p.c. in relazione all’art. 447 bis c.p.c. e dell’art. 426 c.p.c. , per aver dichiarato inammissibile la domanda riconvenzionale spiegata dalla opponente con la memoria integrativa sia la violazione dell’art. 1460 c.c. in relazione agli artt. 1571, 1575 e 1671 c.c.

La Corte d’Appello di Lecce ha accolto il primo motivo di appello, ritenendo ammissibile la domanda riconvenzionale dell’opponente , ma l’ha rigettata nel merito , affermando che non vi fossero le condizioni per procedere alla risoluzione del contratto per inadempimento della locatrice e ritenendo ingiustificata e comunque contraria a buona fede, la sospensione di pagamento dei canoni da parte della conduttrice.

Ha rigettato pertanto anche il secondo motivo d’appello statuendo sulle spese.

Avverso la sentenza la COGNOME propone ricorso per cassazione sulla base di due motivi

La RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata.

Il ricorso è stato assegnato alla trattazione in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis. 1 c.p.c.

Considerato che:

con il primo motivo -nullità della sentenza per contrasto insanabile tra motivazione e dispositivo ai sensi dell’art. 156 c.p.c. -la ricorrente lamenta che la corte del merito ha, d’un lato , accolto il primo motivo di appello ritenendo ammissibile la domanda riconvenzionale e, dall’altro, contraddittoriamente, l’ha rigettata, così dando luogo a contrasto tra motivazione e dispositivo.

Il motivo è manifestamente infondato in quanto la corte ha, da un lato, accolto il primo motivo di appello ritenendo ammissibile la domanda riconvenzionale della Favia, formulata con la memoria integrativa, ma ha poi rigettato tale domanda nel merito all’esito della valutazione della contrarietà a buona fede dell’eccezione di inadempimento e della sussistenza di ragioni per confermare la sentenza di primo grado sulla risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice alla principale obbligazione del pagamento dei canoni.
Così procedendo la corte di merito ha esercitato correttamente il suo ministero di giudice dell’appello, provvedendo, una volta rilevata la fondatezza dell’appello in rito, a decidere nel merito sulla domanda dal primo giudice reputata inammissibile. Del tutto fantasiosa è l’evocazione di una violazione dell’art. 156 c.p.c.

Con il secondo motivo di ricorso -art. 360, comma 1 n. 3 c.p.c.: error in iudicando in iure per avere la corte d’appello male interpretato e applicato l’art. 1460 c.c. in relazione agli artt. 1571, 1575 e 1671 c.c. e alla fattispecie in esame -la ricorrente chiede un riesame dei fatti e delle prove per giungere alla differente conclusione dell’e sistenza di valide ragioni per la conduttrice per sospendere il pagamento dei canoni.

Il motivo è inammissibile perché, pur prospettando formalmente censure in iure, è volto ad una inammissibile rivalutazione del merito, cioè della quaestio facti : la pretesa violazione delle norme evocate è

prospettata solo all’esito di essa, che, però, è preclusa dai limiti segnati al controllo della ricostruzione di quella quaestio dal n. 5 dell’art. 360 c.p.c. siccome ricostruito dalle note sentenze delle Sezioni Unite nn. 8053 e 8054 del 2014.

Conclusivamente il ricorso va rigettato. La ricorrente va condannata al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

Si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di una somma a titolo di contributo unificato pari a quella versata per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di cassazione che liquida in € 2.500 (oltre € 200 per esborsi), più accessori e spese generali al 15 %. Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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