Doppia conforme: quando il ricorso in Cassazione è out

Un acquirente cita in giudizio la parte venditrice per una presunta difformità nei confini di un immobile. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello respingono la domanda. La Corte di Cassazione dichiara il successivo ricorso inammissibile applicando il principio della “doppia conforme”, in quanto le due decisioni di merito si basavano sul medesimo percorso logico-argomentativo e sulla stessa valutazione dei fatti, impedendo un riesame nel merito da parte della Suprema Corte.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Doppia Conforme: Perché un Appello in Cassazione Può Essere Inammissibile?

L’acquisto di un immobile può talvolta nascondere insidie non evidenti, come una discrepanza tra i confini reali e quelli risultanti dalle mappe. Un caso recente, deciso dalla Corte di Cassazione, illustra perfettamente come una disputa di questo tipo possa arenarsi di fronte a un ostacolo procedurale noto come doppia conforme. Questa regola, introdotta per snellire i processi, limita l’accesso al terzo grado di giudizio quando le corti di merito hanno già concordato sulla ricostruzione dei fatti. Analizziamo la vicenda e le sue importanti implicazioni.

I Fatti: La Compravendita e la Scoperta della Difformità

Tutto ha inizio con la stipula di un contratto di compravendita immobiliare. Successivamente all’acquisto, durante i lavori di ristrutturazione, l’acquirente scopre che una porzione dell’immobile, per circa 1,30 metri, invade la proprietà confinante. Emerge inoltre che, anni prima della vendita, la parte venditrice aveva tentato di sanare la situazione con una richiesta di riallineamento catastale, che era stata però respinta dalle autorità competenti.

Sentendosi leso, l’acquirente decide di agire in giudizio, chiedendo la risoluzione del contratto o, in subordine, il suo annullamento, oltre al risarcimento dei danni. La sua tesi si fonda sulla non conformità del bene acquistato rispetto a quanto promesso.

Il Percorso Giudiziario e l’Applicazione della Doppia Conforme

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello, tuttavia, respingono le richieste dell’acquirente. Il punto cruciale delle due decisioni è una consulenza tecnica disposta nel corso del giudizio. L’esperto aveva concluso che vi era una piena corrispondenza tra la rappresentazione grafica originaria dell’immobile, risalente all’800, e la sua situazione di fatto attuale. La discrepanza con le mappe catastali era dovuta a modifiche esterne (l’arretramento di un muro di divisione del cortile negli anni ’50) che non avevano alterato la consistenza dell’edificio venduto. In sostanza, per i giudici di merito, non c’era prova che l’immobile gravasse su un terreno altrui.

Di fronte a due sentenze sfavorevoli e basate sulla medesima ricostruzione fattuale, l’acquirente tenta l’ultima carta: il ricorso in Cassazione. Il motivo del ricorso è uno solo: l’omesso esame, da parte della Corte d’Appello, di un documento ritenuto decisivo, ovvero il decreto del 2008 che aveva respinto la richiesta di riallineamento catastale.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile, applicando rigorosamente il principio della doppia conforme, previsto dall’articolo 348-ter del codice di procedura civile. La Corte spiega che questo principio preclude il ricorso in Cassazione per vizio di motivazione (ex art. 360, n. 5 c.p.c.) quando la sentenza d’appello giunge alla stessa conclusione del primo grado basandosi sul medesimo iter logico-argomentativo.

Nel caso specifico, la Corte di Cassazione osserva che i giudici d’appello non avevano affatto omesso di esaminare il decreto del 2008. Al contrario, lo avevano considerato, ma lo avevano ritenuto non decisivo alla luce delle conclusioni, ben più approfondite, della consulenza tecnica. Secondo i giudici, la non concordanza tra stato di fatto e stato di diritto attestata in quel vecchio decreto era superata dalla prova della piena corrispondenza tra la situazione reale e le mappe originarie.

Inoltre, la Corte rigetta il tentativo del ricorrente di ‘riqualificare’ il motivo di ricorso in una memoria successiva, trasformandolo da vizio di motivazione a violazione di legge. Tale operazione è vietata, poiché le memorie possono solo illustrare i motivi già presentati, non introdurne di nuovi.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre due importanti lezioni. La prima è che il principio della doppia conforme rappresenta un filtro molto selettivo per l’accesso alla Cassazione. Se Tribunale e Corte d’Appello concordano sulla ricostruzione dei fatti, diventa quasi impossibile ottenere un terzo esame del merito della controversia. Il ricorso in Cassazione deve concentrarsi su questioni di pura legittimità, ovvero sulla violazione o falsa applicazione di norme di diritto.

La seconda lezione riguarda l’importanza delle prove tecniche, come le consulenze, nei giudizi immobiliari. In questo caso, la perizia dettagliata, che ha ricostruito la storia dell’edificio, è stata l’elemento determinante che ha prevalso su altri documenti, portando i giudici di merito a una conclusione univoca e, di conseguenza, blindando la decisione contro un riesame in Cassazione.

Quando un ricorso in Cassazione è inammissibile per “doppia conforme”?
Un ricorso in Cassazione per vizio di motivazione su un fatto (ai sensi dell’art. 360, n. 5, c.p.c.) è inammissibile quando la sentenza d’appello conferma la decisione di primo grado basandosi sul medesimo iter logico-argomentativo e sulla stessa valutazione dei fatti principali della causa.

È possibile introdurre nuovi motivi di ricorso in Cassazione con una memoria successiva?
No. La memoria depositata prima dell’udienza (ex art. 380 bis c.p.c.) può solo illustrare e approfondire i motivi già contenuti nell’atto di ricorso originario, ma non può contenere censure o motivi del tutto nuovi.

Una difformità tra la mappa catastale e lo stato reale di un immobile giustifica sempre la risoluzione del contratto?
Non necessariamente. Sulla base di questa ordinanza, se una consulenza tecnica accerta che la consistenza effettiva dell’immobile corrisponde alla sua rappresentazione grafica originaria e che non grava su fondi altrui, i giudici possono ritenere che non sussista un vizio tale da giustificare la risoluzione del contratto, anche in presenza di una difformità catastale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 557 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 557 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18614/2019 R.G. proposto da: COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

COGNOME TULL NERINA, rappresentata e difesa dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME

– controricorrente –

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di TRIESTE n. 748/2018 depositata il 17/12/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME citava in giudizio NOME COGNOME in Tull chiedendo la risoluzione del contratto di compravendita del 28 giugno 2011 e la condanna della convenuta al pagamento della somma di euro 73.120,89 o, in via subordinata, l’annullamento della compravendita ai sensi dell’articolo 1428 c.c..

L’attore lamentava di aver scoperto nel corso delle opere di ristrutturazione dell’immobile che una porzione del bene di circa 1,30 metri gravava sulla proprietà confinante. Il piano di situazione del 17 giugno 2004 presentato dalla venditrice per il riallineamento della particella era stato rigettato con decreto numero 8280 del 2008.

Il Tribunale di Trieste con sentenza depositata il 19 ottobre 2015 rigettava le domande.

NOME COGNOME proponeva appello avverso la suddetta sentenza.

NOME COGNOME in Tull resisteva all’appello e chiedeva la conferma della sentenza.

La C orte d’ Appello di Trieste confermava la sentenza di primo grado e rigettava la domanda attorea.

In particolare, la Corte territoriale evidenziava che, al termine di un’accurata consulenza tecnica che aveva ricostruito l’epoca costruttiva dell’immobile sia nel suo complesso che nella parte oggetto della compravendita, era risultata una piena corrispondenza della rappresentazione grafica originaria con la situazione di fatto . Nell’elaborato erano stati indicati anche i rimedi quella per il riallineamento della situazione fattuale a rappresentativa.

I n ogni caso non vi era alcuna prova che l’immobile gravasse sul terreno altrui. Il consulente aveva accertato, infatti, con riferimento alla tipologia del fabbricato e alle caratteristiche degli elementi strutturali che la consistenza dell’immobile era sempre stata la stessa fin dalla costruzione risalente a ll’ 800 e che non aveva avuto nessuna modificazione, ciò che risultava spostato negli anni 50 era il muro di divisione del cortile che era stato arretrato e ciò aveva generato il mancato allineamento con la linea di confine.
La rappresentazione in mappa non corrispondeva alla reale consistenza degli immobili e l’unico strumento tecnico per superare la questione era il ricorso all’utilizzo di piani di situazione. Come evidenziato nella consulenza, la consistenza delle particelle derivate dall’originaria particella 76 era difforme dalla rappresentazione catastale ma era conforme alla mappa tavolare di impianto nei limiti della tolleranza prevista dalla legislazione relativa.

Per tali motivi il giudice di primo grado aveva affermato che il reale confine e la reale estensione erano quelli dettati dallo stato di natura. In particolare, la storia della particella 86/3, oggetto di compravendita, era stata ricostruita come derivante, unitamente alle altre particelle limitrofe, dalla originaria particella 86/1. In atti mancavano gli atti catastali del frazionamento del 1911 con il quale era stato effettuato lo scioglimento della comunione tra i comproprietari. Tale atto era il solo che avrebbe permesso di riprodurre in modo effettivo il confine tra le due particelle e che avrebbe potuto avere valenza alla luce della differente rappresentazione in mappa degli edifici nel loro complesso.
La soluzione del giudice di primo grado appariva corretta, sicché una volta accertata l’effettiva consistenza della particella venduta conformemente al giudice di primo grado poteva confidarsi che una nuova presentazione della domanda di aggiornamento della consistenza potesse trovare diverso apprezzamento in sede Tavolare.

La Corte d’Appello riteneva infondata l’eccezione di mancata applicazione dell’articolo 19 della l. n. 122 del 2010 non sussistendo difformità in riferimento alle planimetrie allegate all’atto di compravendita.

Per gli stessi motivi risultava infondata la censura di violazione dell’articolo 1489 c.c. non essendovi prova che l’immobile fosse gravato da oneri o da diritti reali o personali che ne diminuivano il godimento.

NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di un solo motivo di ricorso.

NOME COGNOME in Tull ha resistito con controricorso.

Entrambe le parti con memoria depositata in prossimità dell’udienza ha nno insistito nelle rispettive richieste.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il motivo di ricorso è così rubricato: vizio di motivazione per omesso esame di un documento decisivo ai fini della soluzione della controversia ex articolo 360, n. 5, c.p.c.

La sentenza avrebbe ignorato gli inequivoci contenuti del decreto emesso dal giudice tavolare in data 15 settembre 2008 prodotto dal COGNOME con l’atto introduttivo del 22 luglio 2013 in primo grado. Tale provvedimento era antecedente la compravendita intercorsa tra le parti e attestava la non

concordanza tra stato di fatto e stato di diritto dell’immobile ed evidenziav a l’impossibilità di rendere la richiesta corrispondenza per mancanza di titolo dominicale atto a giustificare una variazione della particella 86/3. La decisione sarebbe stata presa omettendo qualsiasi vaglio di detto fondamentale provvedimento nonostante la sua tempestiva allegazione. Al contrario, ove la corte avesse valorizzato i contenuti di detto provvedimento avrebbe condiviso la domanda avanzata dal COGNOME dando atto d ell’intervenuta vendita di un bene difforme da quello promesso con conseguente pronuncia di risoluzione o annullamento della compravendita.
1.1 Il motivo di ricorso è inammissibile.

La censura di omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione ex art. 348 ter c.p.c. è inammissibile ricorrendo ipotesi di ‘doppia conforme’. Pe raltro, il ‘fatto’ in questione non è stato per nulla omesso avendo la Corte d’Appello – e prima ancora il Tribunale – tenuto conto del fatto che in precedenza il giudice tavolare con decreto del 15 settembre 2008 aveva attestato la non concordanza tra stato di fatto e stato di diritto dell’immobile ed aveva evidenziato l’impossibilità di rendere la richiesta corrispondenza per mancanza di titolo dominicale atto a giustificare una variazione della particella 86/3. Secondo i Giudici del merito tale aspetto non era dirimente in quanto dalla consulenza tecnica risultava una piena corrispondenza della situazione di fatto a quella risultante dalla rappresentazione grafica in mappa, con la precisazione che l’immobile , risalente all’800 , non aveva subito alcuna modificazione salvo il muro di divisione del cortile.
Risulta evidente, pertanto, come la circostanza dedotta come omessa sia stata ampiamente esaminata dalla Corte d’Appello.

Ric. 2019 n. 18614 sez. S2 – ud. 19/12/2023

La censura è inammissibile anche per il seguente ulteriore profilo : Nell’ipotesi di ‘doppia conforme’ prevista dall’art. 348 ter c.p.c., comma 5, il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360 , n. 5, c.p.c., deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass. 5528/2014), adempimento non svolto. Va invero ripetuto che ai sensi del D.L. n. 83 del 2012, art. 54, comma 2, le regole sulla pronuncia cd. doppia conforme si applicano ai giudizi di appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal trentesimo giorno successivo a quello di entrata in vigore della legge di conversione del citato decreto (id est, ai giudizi di appello introdotti dal giorno 11 settembre 2012).
1.2 Con la memoria ex art. 380 bis c.p.c. il ricorrente chiede di riqualificare il ricorso ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 e 4, c.p.c. sotto il profilo della violazione 115 c.p.c. per errore di percezione sulla ricognizione del contenuto oggettivo della prova e per violazione dell’art. 1489 c.c.

Inoltre, il ricorrente afferma che non si sarebbe in presenza di una doppia conforme perché la Corte d’Appello ha rigettato anche il motivo relativo alla difformità catastale.

La richiesta di riqualificazione del motivo di ricorso è del tutto infondata in quanto dalla lettura della motivazione del ricorso originariamente formulato emerge chiaramente come le censure proposte con la memoria siano del tutto nuove e non riconducibili all’originario atto di impugnazione.

Deve ribadirsi, infatti, che: Nel giudizio civile di legittimità, la memoria di cui all’art. 380 bis c.p.c. non può contenere nuove censure, ma solo illustrare quelle già proposte. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto inammissibile la deduzione di una nullità verificatasi nel giudizio d’appello -in particolare, il vizio di individuazione della “giusta parte” processuale -perché prospettante un ulteriore motivo di impugnazione, inerente ad un vizio rilevabile d’ufficio soltanto nel relativo grado). (Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 17893 del 27/08/2020, Rv. 658757 – 01)
1.3 Quanto alla dedotta differenza di motivazione tra la sentenza di primo grado e quella impugnata, la tesi è altrettanto infondata. Sul punto è sufficiente richiamare il seguente principio di diritto: Ricorre l’ipotesi di «doppia conforme», ai sensi dell’art. 348 ter, commi 4 e 5, c.p.c., con conseguente inammissibilità della censura di omesso esame di fatti decisivi ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., non solo quando la decisione di secondo grado è interamente corrispondente a quella di primo grado, ma anche quando le due statuizioni siano fondate sul medesimo iter logicoargomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa, non ostandovi che il giudice di appello abbia aggiunto argomenti ulteriori per rafforzare o precisare la statuizione già assunta dal primo giudice. (Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 7724 del 09/03/2022, Rv. 664193 – 01)
Il ricorso è inammissibile.

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater D.P.R. n. 115/02, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il

versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità nei confronti della parte controricorrente che liquida in euro 3000 più 200 per esborsi, oltre al rimborso forfettario al 15% IVA e CPA come per legge;

ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. n. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17, I. n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto;

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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