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Donazione verbale immobile: vale per l’usucapione?

Una persona riceve un immobile tramite una “donazione verbale immobile”, un atto legalmente nullo per il trasferimento di proprietà. Dopo la morte del donante, l’erede agisce per riavere il bene. La Corte di Cassazione ha stabilito che, sebbene la donazione verbale sia nulla per trasferire la proprietà, è un atto idoneo a trasferire il possesso. Di conseguenza, il beneficiario può iniziare a contare il tempo necessario per l’usucapione (acquisto per possesso prolungato) dal momento della donazione, senza dover dimostrare un successivo atto di trasformazione della detenzione in possesso. La sentenza della Corte d’Appello è stata annullata.

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Pubblicato il 17 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Donazione Verbale Immobile: Quando un Atto Nullo è Valido per l’Usucapione

Nel diritto immobiliare, la forma è sostanza. La legge richiede un atto scritto per trasferire la proprietà di un immobile. Ma cosa succede quando il trasferimento avviene a parole? Una recente sentenza della Corte di Cassazione affronta il tema della donazione verbale immobile, chiarendo come un atto nullo possa, in realtà, produrre effetti giuridici rilevanti ai fini dell’usucapione.

I Fatti del Caso: una Promessa e un’Eredità Contesa

La vicenda ha origine nel 1990, quando una persona riceve un immobile in dono dal proprietario. Il trasferimento, però, avviene solo verbalmente, senza alcun contratto scritto. La beneficiaria, insieme al coniuge e successivamente al figlio, vive nell’edificio comportandosi come unica proprietaria per decenni.

Alla morte del donante, l’erede testamentaria, sua convivente, scopre la situazione e agisce in giudizio per ottenere la restituzione del bene, sostenendo che gli occupanti fossero senza titolo.

Gli occupanti si difendono chiedendo al giudice di riconoscere il loro acquisto della proprietà per usucapione, avendo posseduto l’immobile ininterrottamente e pubblicamente per oltre vent’anni.

Il Tribunale di primo grado dà ragione agli occupanti, ma la Corte d’Appello ribalta la decisione. Secondo i giudici d’appello, la donazione verbale, essendo nulla, non ha trasferito il possesso, ma solo la detenzione. L’accordo verbale è stato equiparato a un comodato (prestito d’uso gratuito), e gli occupanti non avevano fornito la prova di un atto specifico che avesse trasformato la loro detenzione in possesso utile per l’usucapione.

La Decisione della Corte di Cassazione sulla donazione verbale immobile

La questione arriva dinanzi alla Corte di Cassazione, che accoglie il ricorso degli occupanti e annulla la sentenza d’appello. La Suprema Corte si concentra sul principio fondamentale che distingue il possesso dalla detenzione.

Possesso vs. Detenzione: Il Cuore della Questione

Per acquisire un bene per usucapione, è necessario il possesso, non la semplice detenzione. Il possessore si comporta come se fosse il proprietario, mentre il detentore ha la disponibilità materiale del bene ma riconosce il diritto di proprietà altrui (come un inquilino).

L’articolo 1141 del Codice Civile stabilisce che chi esercita un potere di fatto su una cosa si presume possessore, salvo che si provi che ha cominciato a esercitarlo come detentore. In tal caso, per diventare possessore, è necessario un atto di “opposizione” contro il proprietario o un atto proveniente dal proprietario stesso che muti il titolo.

Le Motivazioni: Perché una donazione verbale immobile può trasferire il possesso

La Corte di Cassazione ha chiarito che il ragionamento della Corte d’Appello era errato. Il punto centrale non è la validità del contratto, ma l’intenzione delle parti e la situazione di fatto che ne è derivata.

L’Irrilevanza della Nullità dell’Atto

Secondo la Suprema Corte, un atto nullo per difetto di forma, come una donazione verbale immobile, è comunque idoneo a trasferire il possesso. Anche se l’atto non può trasferire la proprietà, manifesta in modo inequivocabile la volontà del proprietario di spogliarsi del bene e di investire il beneficiario del potere di fatto sulla cosa, come se fosse il nuovo proprietario.

Di conseguenza, chi riceve un immobile in base a una donazione verbale inizia a possederlo fin da subito, e non a detenerlo. Non è necessario alcun successivo atto di “interversione del possesso”, perché il possesso è iniziato fin dall’origine.

Il Principio di Diritto Affermato

La Corte ha ribadito un principio consolidato: quando il mutamento del titolo deriva da un atto dello stesso possessore a beneficio del detentore, non è necessaria l’opposizione di quest’ultimo. Un atto di trasferimento, sebbene nullo per la forma, costituisce una valida “investitura possessoria” che dà inizio al decorso del termine per l’usucapione.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa sentenza ha importanti implicazioni pratiche. Conferma che, ai fini dell’usucapione, ciò che conta è la situazione di fatto e l’intenzione (l'”animus possidendi”). Un accordo di trasferimento, anche se non formalmente valido, può essere sufficiente a dimostrare che il rapporto con il bene è iniziato come possesso e non come semplice detenzione. Pertanto, la nullità di un contratto per motivi di forma non impedisce al beneficiario di acquisire la proprietà del bene attraverso il possesso continuato nel tempo, a patto che ne ricorrano tutti gli altri presupposti di legge.

Una donazione verbale di un immobile è valida per trasferire la proprietà?
No, la legge richiede la forma dell’atto pubblico per la donazione di beni immobili, a pena di nullità. Una donazione verbale è quindi giuridicamente nulla e non trasferisce il diritto di proprietà.

Se ricevo un immobile tramite una donazione verbale, posso usucapirlo?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, sebbene la donazione verbale sia nulla per trasferire la proprietà, è un atto idoneo a trasferire il possesso del bene. Dal momento in cui si riceve il bene con l’intenzione di esserne il proprietario, inizia a decorrere il termine utile per l’usucapione (generalmente 20 anni).

Qual è la differenza tra possesso e detenzione in un caso di donazione verbale immobile?
Chi riceve un immobile tramite donazione verbale acquisisce il possesso, perché si comporta fin da subito come se fosse il proprietario, in virtù della volontà del donante di trasferirgli il bene. Si avrebbe invece detenzione se il rapporto fosse basato su un titolo che riconosce la proprietà altrui, come un contratto di locazione o di comodato (prestito gratuito).

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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