Domanda riconvenzionale condomino: limiti e tutele

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 26102/2024, ha stabilito che la domanda riconvenzionale del condomino contro il proprio condominio è inammissibile in un giudizio promosso da un terzo creditore. Il caso riguardava un condomino che, intervenendo nella causa tra il condominio e una ditta appaltatrice, chiedeva l’accertamento di un proprio credito verso il condominio. La Corte ha chiarito che le controversie tra condominio e singoli condomini devono essere trattate in una sede separata, poiché la causa con il terzo creditore riguarda un’obbligazione collettiva in cui l’amministratore ha la rappresentanza esclusiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

La domanda riconvenzionale del condomino è ammissibile contro il condominio in una causa con un fornitore?

In un recente provvedimento, la Corte di Cassazione ha affrontato un tema cruciale per la gestione delle liti condominiali. La questione centrale riguarda i limiti entro cui un singolo condomino può inserire le proprie pretese personali verso il condominio all’interno di una causa già in corso tra il condominio stesso e un terzo creditore. L’ordinanza chiarisce i confini tra le obbligazioni collettive del condominio e i rapporti interni con i singoli proprietari, stabilendo un principio netto sull’inammissibilità della domanda riconvenzionale del condomino in tali contesti.

I fatti di causa

Tutto ha inizio quando una società appaltatrice ottiene un decreto ingiuntivo nei confronti di un condominio per il pagamento di alcuni lavori. Il condominio si oppone a tale decreto. Nel corso di questo giudizio, un singolo condomino decide di intervenire volontariamente. Egli sostiene non solo di aver già pagato la sua quota, ma di aver versato una somma superiore al dovuto, e chiede quindi al tribunale di accertare il suo credito verso il condominio e di condannare quest’ultimo a restituirgli l’eccedenza.

Successivamente, la controversia principale tra la società e il condominio viene risolta tramite una transazione, ponendo fine alla materia del contendere tra loro. Tuttavia, rimaneva da decidere sulla pretesa del singolo condomino.

La decisione nei gradi di merito

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dichiarato inammissibile la domanda del condomino. I giudici hanno sottolineato che l’oggetto del processo era la lite tra il condominio e il fornitore, basata su un contratto di appalto. La questione se il singolo condomino avesse pagato più del dovuto riguardava esclusivamente i rapporti interni tra lui e il condominio e, pertanto, doveva essere affrontata in un giudizio separato. Introdurre questa pretesa avrebbe significato allargare indebitamente l’oggetto della causa originaria.

L’analisi della domanda riconvenzionale del condomino in Cassazione

Il condomino, non soddisfatto, ha presentato ricorso in Cassazione. Ha sostenuto che i giudici d’appello avrebbero ignorato il ‘giudicato’ formatosi in un’altra causa, presso un diverso tribunale, che aveva già accertato l’avvenuto pagamento delle sue quote condominiali. Secondo il ricorrente, tale precedente sentenza doveva essere considerata vincolante.

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito e fornendo importanti chiarimenti procedurali e sostanziali.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha spiegato che la dichiarazione di inammissibilità della domanda riconvenzionale non entra nel merito della pretesa, lasciando impregiudicato il diritto del condomino di far valere le sue ragioni in un’altra e appropriata sede giudiziaria. La decisione si fonda su un principio fondamentale del diritto condominiale: la netta distinzione tra le obbligazioni del condominio verso terzi e i rapporti di contribuzione interni tra i condomini.

Quando un terzo creditore agisce contro il condominio, fa valere un diritto derivante da un’obbligazione contratta nell’interesse comune (ad esempio, un contratto d’appalto). In questo contesto, il condominio agisce come un soggetto unitario, e la legittimazione a rappresentarlo spetta esclusivamente all’amministratore. L’interesse in gioco è quello collettivo della comunità condominiale, non quello individuale dei singoli proprietari.

Consentire a un condomino di inserire una domanda riconvenzionale per questioni personali (come un presunto credito per pagamenti in eccesso) snaturerebbe il processo, introducendo una controversia del tutto estranea all’oggetto originario del contendere. La Corte ha ribadito che l’interesse del singolo condomino a non pagare due volte o a recuperare somme versate in eccesso è ‘mediato’ e non ‘immediato’ rispetto alla causa principale.

Le conclusioni

Con questa ordinanza, la Cassazione rafforza un principio cardine per l’ordinata gestione dei processi che coinvolgono i condomini. Un condomino non può utilizzare una causa intentata da un terzo creditore contro il condominio come ‘arena’ per risolvere le proprie pendenze economiche con l’ente di gestione. La tutela dei suoi diritti individuali deve essere perseguita attraverso un’azione legale autonoma e separata. Questa distinzione è essenziale per garantire la celerità e l’efficienza dei processi, evitando che vengano appesantiti da questioni non pertinenti all’oggetto principale della lite e salvaguardando la figura dell’amministratore quale unico rappresentante legittimato nelle controversie con i terzi.

Un condomino può presentare una domanda riconvenzionale contro il condominio in una causa intentata da un terzo fornitore?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che tale domanda è inammissibile. La causa tra il terzo creditore e il condominio riguarda un’obbligazione collettiva e non può essere utilizzata per risolvere i rapporti di debito/credito interni tra un singolo condomino e il condominio stesso.

Perché la domanda del condomino è stata dichiarata inammissibile?
Perché l’oggetto del giudizio era la controversia tra il condominio e la società creditrice in base a un contratto d’appalto. La pretesa del singolo condomino di aver pagato più del dovuto attiene ai suoi rapporti interni con il condominio e non incide sul debito oggetto della causa principale, dovendo essere trattata in una sede separata.

Chi ha la legittimazione ad agire per il condominio nelle cause contro terzi?
La legittimazione ad agire e a difendere il condominio spetta in via esclusiva all’amministratore nominato dall’assemblea. Egli rappresenta gli interessi collettivi della comunità condominiale nei confronti di creditori esterni, e l’interesse del singolo condomino è considerato solo mediato e non diretto in tali controversie.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 26102 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 26102 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11166/2021 R.G. proposto da:

NOME, domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME (CODICE_FISCALE); -ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE, INDIRIZZO, INDIRIZZO,

COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME

-intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA n. 206/2021, depositata il 12/02/2021. 8/05/2024

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’ dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

1. Il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO, in Rocca di Mezzo, ha proposto opposizione al decreto ingiuntivo emesso in favore della società RAGIONE_SOCIALE Si è costituita la società RAGIONE_SOCIALE, chiedendo il rigetto dell’opposizione. In causa è intervenuto volontariamente il condomino NOME COGNOME, chiedendo di revocare il decreto ingiuntivo opposto; ha dedotto di avere pagato la somma di euro 8.199, 51 in più rispetto al dovuto e ha chiesto di dichiarare che è creditore del RAGIONE_SOCIALE della somma predetta e di condannare il medesimo al relativo pagamento, operata la compensazione fra i reciproci crediti. Sono intervenuti altri sei condomini, chiedendo di revocare il decreto.
Con la sentenza n. 534/2017, il Tribunale di L’Aquila ha anzitutto precisato che, rispetto alla causa di opposizione a decreto ingiuntivo, le parti hanno conciliato la causa, stipulando una transazione e che il condomino COGNOME deduce che in altro giudizio è stata dichiarata illegittima la delibera condominiale che autorizzava la conciliazione, nella parte in cui non teneva conto dei pagamenti da lui effettuati, ma che ciò attiene ai rapporti tra COGNOME e il RAGIONE_SOCIALE e non incide sulla conciliazione tra il RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, così che andava confermato che la lite tra il RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE è stata conciliata, con
conseguente cessazione della materia del contendere (anche rispetto ai sei condomini intervenuti ad adiuvandum del RAGIONE_SOCIALE, senza proporre domande autonome). Quanto alla posizione del condomino COGNOME -ha proseguito il Tribunale -la questione se questi è moroso o meno delle quote condominiali, ovvero se ha pagato tali quote in eccedenza, può essere eventualmente posta in altra sede, ma non nel presente processo che riguarda la lite tra il RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE in ordine al contratto di appalto stipulato tra di loro, e che non incide sui diritti del condomino COGNOME nei confronti del RAGIONE_SOCIALE; è quindi inammissibile -ha concluso il Tribunale -la domanda del condomino COGNOME nei confronti del RAGIONE_SOCIALE per la sua posizione debitoria/creditoria in ordine al versamento degli oneri condominiali, essendo il presente processo deputato a decidere sulla controversia innescata dal ricorso monitorio di RAGIONE_SOCIALE nei confronti del RAGIONE_SOCIALE.
La sentenza è stata impugnata da COGNOME. La Corte d’appello di L’Aquila con la sentenza 12 febbraio 2021, n. 206 -ha rigettato il gravame.

Avverso la sentenza NOME COGNOME ricorre per cassazione.

Resiste con controricorso il RAGIONE_SOCIALE.

Gli intimati indicati in epigrafe non hanno proposto difese.

Memoria è stata depositata dal ricorrente, nella quale, tra l’altro, chiede al Collegio di preliminarmente disporre la riunione del presente giudizio ad altro precedente giudizio per cassazione avente n.r.g. 12211/2020, ‘promosso dal RAGIONE_SOCIALE nei confronti del ricorrente, avverso la sentenza n. 38/2020 della Corte d’appello di L’Aquila che ha annullato la delibera avente ad oggetto la transazione e l’allegato piano di riparto delle spese tra il medesimo RAGIONE_SOCIALE e la società RAGIONE_SOCIALE, sussistendo ragioni di connessione e unitarietà sostanziale e processuale della controversia’.
Memoria è stata depositata pure dal controricorrente.

CONSIDERATO CHE

Preliminarmente va respinta l’istanza di riunione avanzata dal ricorrente. Come ha più volte sottolineato questa Corte, il rispetto del diritto fondamentale a una ragionevole durata del processo impone al giudice, ai sensi degli artt. 175 e 127 c.p.c., di evitare e impedire comportamenti che siano di ostacolo a una sollecita definizione dello stesso, di talché “l’istanza per la trattazione congiunta di una pluralità di giudizi relativi alla medesima vicenda, non espressamente contemplata dagli artt. 115 e 82 disp. att. c.p.c., deve essere sorretta da ragioni idonee a evidenziare i benefici suscettibili di bilanciare gli inevitabili ritardi conseguenti all’accoglimento della richiesta, bilanciamento che dev’essere effettuato con particolare rigore nel giudizio di cassazione in considerazione dell’impulso d’ufficio che lo caratterizza” (così, ex multis , Cass. n. 14365/2019). Nella specie, la richiesta riunione si risolverebbe in un non giustificato ritardo della presente decisione, anche alla luce dell’autonomia dei due giudizi , così che l’istanza non è accolta .
2. Il ricorso è basato su un motivo che denuncia ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 2909 c.c. e 324 c.p.c., nullità della sentenza impugnata per violazione del giudicato’: la Corte d’appello non ha considerato la sentenza n. 497/2018 del Tribunale di Cassino (passata in giudicato il 29 novembre 2018), prodotta nel giudizio di secondo grado in data 12 luglio 2020, che ha accertato l’avvenuto pagamento delle quote condominiali da parte del ricorrente all’amministratore del RAGIONE_SOCIALE in relazione a quanto dovuto ad RAGIONE_SOCIALE e ha ordinato a quest’ultima di restituire le somme pagate a seguito dell’atto di precetto.
Il motivo non può essere accolto. Il Tribunale di Cassino è stato adito ai sensi dell’art. 615 c.p.c. dal ricorrente in sede di opposizione al precetto, fatta valere nei confronti di RAGIONE_SOCIALE

Il Tribunale ha osservato come il presunto debito, per cui era stato notificato il precetto, scaturisca dal verbale di conciliazione giudiziale sottoscritto davanti al Tribunale di L’Aquila, che in particolare all’art. 7 prevede che ‘l’amministratore del RAGIONE_SOCIALE fornirà, quindi, alla società RAGIONE_SOCIALE i dati relativi agli eventuali condomini morosi, indicando le quote millesimali da ciascuno dovute’ e ha affermato che l’attore (oggi ricorrente) ‘ha dimostrato in via documentale i pagamenti delle quote spettanti nei confronti del RAGIONE_SOCIALE, per le quali la società appaltatrice dei lavori oggi chiede nuovamente i pagamenti’. Il Tribunale ha quindi accolto l’opposizione e ha dichiarato non dovute le somme pretese con l’atto di precetto, somme di cui ha ordinato la restituzione ad NOME COGNOME.
La sentenza d’appello, laddove ha confermato la pronuncia di primo grado che aveva dichiarato l’inammissibilità della domanda riconvenzionale di COGNOME nei confronti dell’opponente RAGIONE_SOCIALE in relazione alla sua posizione debitoria/creditoria in ordine al versamento degli oneri condominiali, non si pone pertanto in contrasto con l’accertamento ad opera del Tribunale di Cassino dell’avvenuto pagamento di quote condominiali da parte del ricorrente, avendo la dichiarazione di inammissibilità della domanda -in quanto non proponibile nel presente processo -lasciato impregiudicato il merito della medesima.
In relazione alla domanda riconvenzionale di COGNOME, correttamente dichiarata inammissibile dai giudici di merito, va poi ricordato che come questa Corte abbia di recente puntualizzato, in relazione a una controversia promossa nei confronti di un condominio da un terzo creditore per ottenere il pagamento di una obbligazione contratta nell’interesse comune dei partecipanti, che in tale ipotesi vengono azionati i diritti e gli obblighi derivanti dall’incarico collettivo conferito dall’assemblea dei condomini all’amministratore e la causa ha ‘ad oggetto non i diritti su di un
bene o un servizio comune, quanto le esigenze collettive della comunità condominiale, strutturate sulla base di un interesse direttamente plurimo e solo mediatamente individuale, senza alcuna correlazione immediata con l’interesse esclusivo d’uno o più condomini, con la conseguenza che la legittimazione ad agire spetta in via esclusiva all’amministratore nominato dall’assemblea, né l’interesse diretto e immediato all’azione o all’impugnazione discende dalla natura di titolo esecutivo pro quota nei confronti del singolo condomino della condanna eventualmente conseguita dal terzo creditore nei confronti del condominio’ (così Cass. n. 20282/2023).
3. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore del controricorrente, che liquida in euro 3.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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