Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 20507 Anno 2025
Civile Ord. Sez. 3 Num. 20507 Anno 2025
Presidente: NOME COGNOME NOME
Relatore: NOME COGNOME
Data pubblicazione: 21/07/2025
Locazione abitativa
ad. 13.5.2025
ORDINANZA
sui ricorsi iscritti al n. 17196/2021 R.G. ed al n. 24808/2022 R.G. il primo proposto da
COGNOME NOME , rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME domiciliato ex lege come da indirizzo pec indicato,
-ricorrente –
contro
COGNOME NOME e COGNOME NOME , rappresentati e difesi dall’avv. NOME COGNOME e dall’avv. NOME COGNOME domiciliati ex lege come da indirizzo pec indicato,
–
contro
ricorrenti – il secondo proposto da
COGNOME NOME , rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME domiciliato ex lege come da indirizzo pec indicato,
-ricorrente –
contro
COGNOME NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME e dall’avv. NOME COGNOME domiciliati ex lege come da indirizzo pec indicato,
-controricorrente –
per la cassazione, rispettivamente, della sentenza n. 695/2021 della CORTE d’APPELLO di Catania pubblicata il 19.4.2021 e della sentenza n. 1338/2022 della CORTE d’APPELLO di Catania pubblicata l’11.7.2022; udita la relazione svolta nella Camera di consiglio del 13.5.2025 dal
Consigliere dott. NOME COGNOME
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 16.11.2017 ed iscritto al n.r.g. 17196 del 2021, NOME COGNOME conveniva dinanzi al Tribunale di Catania Sebastiano e NOME COGNOME chiedendo la restituzione di somme asseritamente versate indebitamente per maggiorazioni del canone di locazione in contrasto con norme imperative di legge.
Il ricorrente esponeva che NOME COGNOME, proprietario e locatore dell’immobile , gli aveva imposto una maggiorazione del canone di euro 33,00 mensili a decorrere dal mese di ottobre 2003, ai sensi dell’art. 23, comma 3, legge n. 392/78 ( già abrogata dall’art. 14 della legge 431/98). Il locatore, inoltre, in data 25.5.2009, nella vigenza del contratto dell’1.06.2005, aveva preteso la stipulazione di un ulteriore contratto di locazione, registrato tardivamente l’8.7.2009, al fine di conseguire la maggiorazione del canone. Anche NOME COGNOME, subentrato al fratello NOME nella qualità di locatore, aveva imposto con minaccia ingiusta il contratto del 2.1.2017 sempre al fine di maggiorare ulteriormente il canone.
NOME e NOME COGNOME, costituitisi in giudizio, chiedevano il rigetto del ricorso, sostenendo che i contratti del 25.5.2009 e del 2.1.2017 avevano natura di novazione del rapporto locativo liberamente concordata. I resistenti deducevano, inoltre, l’indeterminatezza del petitum del ricorso introduttivo e il decorso della prescrizione ordinaria decennale relativamente alla pretesa restituzione della maggiorazione di euro 33,00.
NOME COGNOME con comparsa di costituzione di nuovo difensore del 19.10.2018, preliminarmente ricostruiva il rapporto di locazione tra le parti indicando quella che era – a suo dire l’esatta successione dei contratti. Il conduttore precisava che la locazione aveva avuto inizio con un contratto originario del 21.12.1993 ed era proseguita senza interruzione con i successivi accordi illeciti dell’1.6.1997, dell’1.6.2005, del 25.5.2009 e del 2.1.2017. Contestava che fosse intervenuta novazione, sostenendo che i patti del 25.5.2009 e del 2.1.2017, successivi rispetto al contratto dell’1.6.2005 , non presentavano alcun elemento di novità idoneo a giustificare una novazione del rapporto, in quanto le modifiche riguardavano la durata della locazione e l’importo del canone, elementi accessori del contratto volti esclusivamente a conseguire un aumento del canone in contrasto con norme imperative di legge. Contrastava l ‘eccezione di prescrizione relativa alla maggiorazione di euro 33,00 al mese, sostenendo che il termine semestrale entro il quale il conduttore può chiedere al locatore la restituzione delle somme indebitamente percepite decorre dalla materiale riconsegna dell’immobile e non dalla cessazione del rapporto giuridico fra le parti.
Con note del 10.06.2019 i resistenti, sulle differenze chieste dal conduttore a titolo di canoni di locazione pagati in eccedenza rispetto al contratto dell’1.6.2005, ribadivano che i contratti del 25.5.2009 e del 2.1.2017 costituivano novazione del contra tto dell’1.6.2005 e che comunque non vi era alcun pagamento in eccedenza, perché il canone pattuito con il contratto del 2009, come quello del 2017, teneva conto della svalutazione dal giugno 2005 e non eccedeva tale importo. Infine, i due resistenti conta bilizzavano l’aumento del 5% contenuto nella clausola n. 1) del contratto dell’1.6.2005 al fine di dimostrare che di fatto non vi fosse stato alcun aumento del canone nei successivi contratti.
Il Tribunale di Catania, con sentenza pubblicata il 15.07.2019, rigettava le domande proposte da l ricorrente con l’aggravio delle spese di lite. Quanto alla maggiorazione mensile di euro 33,00 il Tribunale notava
che la documentazione prodotta il 19.10.2008 era tardiva e che, quindi, non risultava provato il pagamento aggiuntivo; reputava, inoltre, che, comunque, per il decennio anteriore alla proposizione del ricorso era maturata la prescrizione ordinaria.
In relazione alle pretese maggiorazioni del canone del contratto per effetto dei contratti del 25.5.2009 e del 2.1.2017, osservava il Tribunale, quanto al primo, che il contratto del 2005 prevedeva un aumento automatico del 5% oltre all’aggiornamento Istat a decorrere dal 31.5.2009 , sì che il canone praticato non era superiore al dovuto; quanto al secondo, che esso aveva natura novativa a fronte dell ‘insorgere di un contenzioso determinato dalla morosità del conduttore nel pagamento degli oneri condominiali. Le parti, pertanto, con la stipula del contrato del 2.1.2017 avevano composto le pendenze insorte in relazione alla morosità maturata e alla licenza per finita locazione, dando vita ad un nuovo rapporto e consentire al conduttore di proseguire nel godimento del bene oltre il termine per il quale era stata data disdetta.
La Corte d’Appello di Catania con sentenza pubblicata il 19.4.2021 rigettava l’appello proposto dall’Ar COGNOME e poneva a suo carico le spese di lite del grado.
In via preliminare, la Corte d’appello notava che la domanda, con cui l’appellante chiedeva la dichiarazione di nullità di tutti i contratti stipulati successivamente a quello originario del 21.12.1993 e la restituzione delle differenze fra quanto versato ai locatori in base ai contratti successivi, in quanto contenenti pattuizioni maggiorative nulle, e il dovuto secondo legge in base al primo contratto, era inammissibile perché nuova e diversa rispetto al petitum di cui al ricorso del 17.09.2016.
Nel merito la corte etnea rilevava che:
-la nullità del contratto del 25.5.2009 era infondata non esistendo alcun divieto normativo in grado di impedire alle parti di stipulare un nuovo contratto nella vigenza del precedente;
-del pagamento della maggiorazione mensile di euro 33,00 non era stata data prova, poiché le due raccomandate con cui il locatore l’aveva richiesta erano state prodotte tardivamente e, comunque, non era stato provato dal conduttore il pagamento effettuato; quando in data 1.6.2005 era stato stipulato il nuovo contratto la maggiorazione non dovuta (l’art. 23 l. 392/1978 era stato abrogato dalla legge 431/1998) era stata ricompresa nel canone liberamente pattuito;
-quanto alla prescrizione correttamente il Tribunale aveva fatto applicazione dell’art. 2946 cod. civ., poiché l’art. 79 l. 392/1978 era stato abrogato dall’art. 14 l. 431/1998 per le locazioni abitative, né era applicabile l’art. 13 s.l. poiché la maggiorazione non era stata oggetto di «pattuizione»;
-il contratto del 2.1.2017 aveva natura novativa, perché prima di esso il locatore aveva comunicato disdetta per la scadenza del 24.5.2017 e notificata nell’ottobre 2016 licenza per finita locazione; contestualmente alla stipula del nuovo contratto il conduttore aveva ricevuto la somma di euro 1.236,00 versata a titolo di deposito cauzionale nel 2009, e il locatore lo aveva liberato dal pagamento degli oneri condominiali dovuti sino al 31.12.2016; il fatto che il contratto fosse stato sottoscritto cinque giorni prima dell’udienza per la convalida della licenza d enotava l’intento delle parti di proseguire nel rapporto e l’intimazione della licenza era un lecito esercizio del diritto del locatore;
-il carattere novativo del contratto rendeva infondata la pretesa restituzione della maggiorazione del canone rispetto al contratto dell’1.6.2005.
Per la cassazione della sentenza della Corte ricorre NOME COGNOME sulla base di quattro motivi. Rispondono con controricorso NOME e NOME COGNOME.
La trattazione del ricorso veniva fissata per l’adunanza camerale del 24 aprile 2024, in vista della quale le parti depositavano memoria. La
memoria di parte ricorrente veniva depositata da nuovo difensore in sostituzione dei due precedenti.
All’esito della camera di consiglio il Collegio, a seguito di istanza di riunione del ricorso ad altro fra le stesse parti inerente alla stessa vicenda contrattuale ed iscritto al n.r.g. 24808/2022, pronunciava ordinanza interlocutoria di rinvio della trattazione a nuovo ruolo ai fini della chiesta riunione.
Veniva quindi fissata nuovamente la trattazione nell’odierna camera di consiglio, ai sensi dell’art. 380bis .1. cod. proc. civ.
Con ricorso del 16.6.2018, NOME COGNOME conveniva, dinanzi al Tribunale di Catania, NOME COGNOME ed esponeva di avere stipulato in data 21.12.1993 un contratto di locazione ad uso abitativo, avente ad oggetto un immobile sito a San Giovanni La Punta e che, successivamente, erano intercorsi altri contratti, dall’1.6.1997 al 31.5.2001, con tacito rinnovo al 31.5.2005, dall’1.6.2005 al 31.5.2009, dal 25.5.2009 al 24.5.2013, con tacito rinnovo al 24.5.2017 , dal 2.1.2017 all’1.1.2021.
Il ricorrente chiedeva dichiararsi la nullità dei contratti stipulati il 25.5.2009 e il 2.1.2017, allegando la violazione degli artt. 2 e 13 l. 431/1998. In relazione al contratto del 2.1.2017, deduceva altresì l’annullabilità, riferendo che la stipula era stata determinata da violenza morale, avendo il locatore imposto l’accettazione delle condizioni contrattuali sotto la minaccia del mancato rinnovo. In subordine, il ricorrente chiedeva la risoluzione dei contratti, ai sensi degli artt. 1578 e 1581 cod. civ., a causa di vizi strutturali consistenti in umidità da risalita, infiltrazioni e muffa, sopravvenuti nel corso della locazione a partire dall’anno 2015 e domandava anche il risarcimento del danno per il minore godimento della cosa locata, da quantificarsi sotto forma di diminuzione dei canoni pregressi; chiedeva poi la risoluzione dei contratti citati anche ai sensi dell’art. 1580 cod. civ., precisando che i lamentati vizi avevano esposto sé e i familiari a pericolo per la salute, nonché la risoluzione per inadempimento ex artt. 1575 e 1576 cod. civ. con risarcimento dei danni,
lamentando il mancato adeguamento del servizio gas e dell’impianto elettrico da parte del locatore. Infine, il ricorrente formulava domanda di risarcimento del danno derivante dal trasloco, reso necessario dalla risoluzione del contratto di locazione e la restituzione della cauzione versata in favore del locatore.
Si costituiva in giudizio NOME COGNOME, chiedendo il rigetto delle domande e deducendo la validità ed efficacia dei contratti del 2009 e del 2017, con cui era stato novato il rapporto obbligatorio. Precisava che, con il primo contratto era stata prevista una durata maggiore della locazione, mentre con il secondo era stata introdotta una clausola risolutiva espressa ed erano state definite le pendenze economiche inerenti al periodo successivo al 2009.
Invocando il diritto al diniego di rinnovo contrattuale, salvo stipularne altro a diverse condizioni, contestava che i vizi dedotti rientrassero nella garanzia ex art. 1578 cod. civ., in quanto eventualmente già noti al ricorrente sin dal 2015 e, dunque, in data antecedente al contratto del 2.1.2017; opponendosi all’applicazione dell’art. 1580 cod. civ., deduceva che le vasche di cemento-amianto avrebbero potuto costituire pericolo per la salute solo in caso di rottura e rilevava che la pretesa di allacciare alla rete del gas metano non era contrattualmente esigibile, mentre l’impianto elettrico era perfettamente funzionante. Il Di COGNOME, opponendosi alla domanda di restituzione del deposito cauzionale e di risarcimento delle spese di trasloco, in via riconvenzionale, chiedeva pronunciarsi la risoluzione del contratto per inadempimento, lamentando l’esecuzione, da parte del ricorrente, di modifiche sulla cosa locata realizzate senza il consenso del locatore.
Con sentenza n. 4189/2021, pubblicata il 13.10.2021, il Tribunale di Catania, rigettata ogni altra domanda, dichiarava risolto il contratto per i vizi di cui all’art. 1580 cod. civ., ordinava al conduttore il rilascio dell’immobile locato e condannava il l ocatore a restituire al ricorrente il deposito cauzionale di euro 194,00, compensando le spese di lite.
La Corte d’Appello di Catania con sentenza pubblicata l’11.7.2022 rigettava l’appello proposto da NOME COGNOME gravandolo delle spese del grado.
Per quanto ancora rileva ai fini del presente giudizio, la Corte d’appello osservava che correttamente il Tribunale aveva dichiarato tardiva la domanda di nullità dei contratti successivi a quello del 23.12.1993, né sarebbe stato possibile procedere al ri lievo d’ufficio, poiché le dedotte nullità parziali afferivano alla determinazione dei canoni, per i quali non era stata svolta alcuna domanda con il ricorso, né attenevano agli elementi costitutivi delle ulteriori domande di risoluzione.
Quanto alla pretesa nullità dei contratti del 25.5.2009 e del 2.1.2017, oggetto della domanda svolta dall’Arcidiacono con il ricorso introduttivo, richiamata la sentenza n. 695/2021 resa dallo stesso giudice di appello in diverso procedimento tra l’Arcidi acono, da un lato, e NOME e NOME COGNOME, dall’altro, notava la corte che entrambi i contratti sulla base dei conteggi non contestati non avevano comportato un vantaggio economico superiore rispetto al canone previsto nel contratto dell’1.6.2005 . Aggiungeva la corte etnea che il contratto del 2.1.2017 aveva natura novativa, poiché con questo le parti avevano concordato: la restituzione della cauzione versata con il contratto del 25.5.2009; liberato il conduttore dagli oneri condominiali dovuti si no al 31.12.2016; l’assunzione da parte del locatore delle spese condominiali; una clausola risolutiva espressa in caso di modifiche apportate al bene dal conduttore. Oltre alla rilevata natura novativa per le diverse condizioni pattuite, con il contratto del 2.1.2017, le parti avevano anche definito ogni pendenza connessa al precedente contratto oggetto di intimazione di licenza per finita locazione con accollo degli oneri condominiali pregressi in capo al locatore.
Per la cassazione della sentenza della Corte ricorre -con il ricorso iscritto al n.r.g. 24808/2022 – NOME COGNOME sulla base di due motivi. Risponde con controricorso NOME COGNOME
La trattazione del ricorso è stata fissata nell’odierna in camera di consiglio, ai sensi dell’art.380bis .1. cod. proc. civ.
Il Pubblico Ministero presso la Corte non ha presentato conclusioni scritte.
NOME COGNOME ha depositato memoria illustrativa.
Con separata ordinanza interlocutoria , all’esito dell’odierna camera di consiglio, il procedimento iscritto al n. r.g. 24808/2022 è stato riunito a quello iscritto al n. r.g. 17196/2021, ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Il ricorso iscritto al n. r.g. 17196/2021
Con il primo motivo è denunciata, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 4, cod. proc. civ., la vi olazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per avere la Corte d’appello ritenuto di non poter esaminare nel merito la nuova causa petendi della domanda di nullità delle maggiorazioni del canone e di ripetizione dei corrispettivi pagati in eccedenza dal conduttore, fondata sulla declaratoria di nullità di tutti i contratti stipulati successivamente a quello originario del 21.12.1993.
Il ricorrente lamenta che la Corte d’appello ha dichiarato nuova e, come tale inammissibile, la domanda di nullità dei contratti stipulati successivamente a quello originario del 21.12.1193, là dove è stato affermato «Nel ricorso originario il conduttore non fa alcun riferimento al contratto del 21.12.1993 con decorrenza dall’1.1.1994 ma poggia le sue richieste di restituzione di somme -a suo dire -corrisposte indebitamente al locatore sulla dedotta invalidità dei contratti successivi a quello dell’1.6.2 005. Solo con la comparsa di costituzione di nuovo procuratore del 19.10.2018, il ricorrente COGNOME allegava l’esistenza di due ulteriori contratti, quelli del 21.12.1993 e dell’1.06.1997, sostenendo che il rapporto locativo proseguiva ininterrotto dal 1994 e deducendo la nullità anche del contratto dell’1.6.2005 .» (pagina 6, dalla penultima riga, e pagina 7, fino alla riga 7). Così decidendo in rito, la corte avrebbe violato l’obbligo , affermato da Cass., Sez. Un., 12 dicembre 2014, n. 26242, per cui il giudice
è tenuto a rilevare d’ufficio , in caso di domanda di nullità proposta in via principale, anche una causa di nullità diversa da quella invocata dall ‘attore.
Il ricorrente aggiunge ancora che nelle note conclusive del 10.6.2019, a fondamento della domanda di nullità delle maggiorazioni del canone e dei contratti relativi, aveva sollecitato il rilievo d’ufficio della nullità di tutti i contratti successivi a quello del 21.12.1993 , ossia quelli dell’1.6.1997 , dell’1.6.2005, del 25.9.2009 e del 2.1.2017. Contratti tutti diretti a sovrapporsi al regime vincolistico e finalizzati solo a conseguimento di non dovute maggiorazioni dei canoni di locazione.
Né l’esame del merito di tale domanda lo si sarebbe potuto ritenere precluso per l’asserita tardività della documentazione prodotta con le note conclusive del 10.6.2019, poiché l’ammissibilità dei nuovi documenti deve essere esaminata in base alla rilevanza degli stessi in termini di indispensabilità ai fini della decisione, valutandone la potenziale idoneità dimostrativa in rapporto al tema di prova e avuto riguardo allo sviluppo assunto dall’intero processo: solo di fronte ad un panorama probatorio completo dell’operazione contrattuale a partire dal contratto del 21.12.1993 sarebbe stato possibile lo scrutinio di una nullità a cascata dei successivi contratti. A tale fine, pertanto, la Corte d’appello era stata sollecitata all’esercizio dei poteri istruttori ex art. 437 cod. proc. civ. per acquisire i contratti del 21.12.1993 e dell’1.6.1997, trattando si di documenti, che, sebbene ritenuti non ammissibili in primo grado, erano «indispensabili» ai fini della decisione dell’appello.
1.1. Il motivo -che in sostanza prospetta due censure, la prima argomentativa di una pretesa violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., la seconda tendente a sostenere un errore della corte di merito nel ravvisare una domanda nuova – è infondato.
Deve essere rilevato preliminarmente come il tenore della doglianza, formalmente sollevata ai sensi dell’art. 112 cod. proc. civ., sottenda in realtà la denuncia di un error in procedendo che la corte di merito avrebbe commesso nel considerare domanda nuova una domanda che tale non
sarebbe stata. Sotto tale profilo, parte ricorrente non avrebbe dovuto evocare la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., bensì della norma o delle norme identificatrici della domanda giudiziale, in modo da dimostrare che la prospettazione svolta con la comparsa di costituzione di nuovo difensore del 19.10.2018 non integrava la proposizione di una domanda nuova.
Il motivo non contiene nulla al riguardo ed appoggiandosi all’art. 112 cod. proc. civ. deduce una violazione che la corte territoriale non ha commesso.
Infatti, la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 cod. proc. civ. ricorre quando vi sia omissione di qualsiasi decisione su di un capo di domanda, intendendosi per capo di domanda ogni richiesta delle parti diretta ad ottenere l’attuazione in concreto di una volontà di legge che garantisca un bene all’attore o al convenuto e, in genere, ogni istanza che abbia un contenuto concreto formulato in conclusione specifica, sulla quale deve essere emessa pronuncia di accoglimento o di rigetto (Cass., Sez. I, 13 giugno 1972, n. 1853; Cass., Sez. V, 16 maggio 2012, n. 7653; Cass., Sez. VI-5, 27 novembre 2017, n. 28308; sez. 6-I, 16 luglio 2018, n. 18797), e, nel caso del motivo d’appello, uno dei fatti costitutivi della «domanda» di appello (v. Cass., sez. II, 22 gennaio 2018, n. 1539).
Nel caso di specie, la Corte d’appello ha reso una pronuncia sulla dedotta nullità dei contratti fatta valere con l’indicata comparsa di costituzione di nuovo difensore e l’ha dichiarata inammissibile perché non sollevata con il ricorso introduttivo, ma solo per l’appunto con la comparsa di costituzione del nuovo difensore del 19.10.2018. Ne segue che la dedotta violazione non ricorre, perché la Corte d’appello non ha affatto violato il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, anzi ha reso sulla domanda una pronuncia espressa, sebbene in rito, e l ‘ha dichiarata inammissibile.
1.2. Quand’anche si volesse superando il problema dell’omessa indicazione delle norme violate – scrutinare il motivo alla stregua del
principio enunciato dalle Sezioni Unite (sentenza n. 17931 del 24/07/2013), cioè considerando se le deduzioni circa la questione di nullità sollevata con la detta nuova comparsa integravano una domanda nuova, il motivo, quanto a quella che costituirebbe la seconda censura, sarebbe infondato.
A sostegno della tesi negativa il ricorrente ha invocato il dictum di Cass., Sez. Un., 12 dicembre 2014, n. 26242, in base alla quale «Nel giudizio di appello ed in quello di cassazione, il giudice, in caso di mancata rilevazione officiosa, in primo grado, di una nullità contrattuale, ha sempre facoltà di procedere ad un siffatto rilievo». Il ricorrente, tuttavia, non ha considerato che la stessa pronuncia ha subordinato il rilievo d’ufficio ad opera del giudice della causa di nullità diversa da quella indi cata dall’attore « a condizione che la diversa causa di nullità emerga dalle rituali allegazioni delle parti o dalle produzioni documentali in atti.» (così a chiusura del paragrafo 6.13.3).
Tale principio di diritto è stato viepiù confermato dalle stesse Sezioni Unite (sentenza 22 marzo 2017, n. 7294), le quali hanno precisato che «Il potere di rilievo officioso della nullità del contratto spetta anche al giudice investito del gravame relativo ad una controversia sul riconoscimento di pretesa che suppone la validità ed efficacia del rapporto contrattuale oggetto di allegazione – e che sia stata decisa dal giudice di primo grado senza che questi abbia prospettato ed esaminato, né le parti abbiano discusso, di tali validità ed efficacia – trattandosi di questione afferente ai fatti costitutivi della domanda ed integrante, perciò, un’eccezione in senso lato, rilevabile d’ufficio anche in appello, ex art. 345 c.p.c.».
Tale pronuncia ha sottolineato l’ancoraggio del potere di rilevazione d’ufficio della nullità alla domanda e, dunque, ai fatti costitutivi di essa, là dove è stato ribadito, in continuità con la sentenza 26242/2014, che, «allorquando il giudice di primo grado abbia deciso su pretese che suppongono la validità ed efficacia di un rapporto contrattuale oggetto delle allegazioni introdotte nella controversia, senza che né le parti abbiano discusso né lo stesso giudice abbia prospettato ed esaminato la questione
relativa a quella validità ed efficacia, si deve ritenere che la proposizione dell’appello sul riconoscimento della pretesa, poiché tra i fatti costitutivi della stessa per come riconosciuta da primo giudice vi è il contratto, implichi che la questione della sua nullità sia soggetta al potere di rilevazione d’ufficio del giudice, integrando un’eccezione cd. in senso lato, relativa ad un fatto già allegato in primo grado. Ciò, risultava e risulta giustificato, in ognuno dei regimi dell’art. 345 c.p.c. succedutisi nella storia del codice di rito, dalla previsione, sempre rimasta vigente, del potere di rilevazione d’ufficio delle eccezioni soggette a rilievo officioso.»
La Corte d’appello ha spiegato che nel ricorso introduttivo l’Arcidiacono aveva chiesto la condanna dei resistenti al rimborso: a) della differenza fra il percepito e il dovuto in base al contratto dell’1.6.2005, poiché non dovuta la maggiorazione prevista dal contratto del 25.5.2009, né quella per le spese straordinarie; b) della differenza tra il canone previsto nel contratto dell’1.1.2017 e il dovuto in base al titolo originario per i mesi da gennaio a maggio 2017, dato che il contratto dell’1.6.2005 sa rebbe cessato il 31.5.2017. Nel ricorso introduttivo non c’era alcun riferimento al contratto del 21.12.1993 con decorrenza dall’1.1.1994 e la richiesta restituzione si basava sull’invalidità dei contratti successivi a quelli dell’1.6.2005. Solo nella comp arsa di costituzione del nuovo difensore del 19.10.2018 era stata dedotta l’esistenza dei contratti del 21.12.1993 e dell’1.6.1997, precisando che il rapporto si era svolto ininterrottamente dal 1994 e che era nullo anche il contratto dell’1.6.2005. Aggiun geva la Corte d’appello che anche la nullità di tale ultimo contratto era stata dedotta tardivamente rispetto a quanto allegato nel ricorso introduttivo, nel quale il contratto dell’1.6.2005 era stato indicato come il «primitivo contratto».
Il mancato rilievo d’ufficio della nullità dei contratti successivi a quello del 21.12.1993 risulta pienamente conforme a quanto indicato in Cass., Sez. Un., 26242/2014 e Cass., Sez. Un., 7294/2017 (e già prima da Cass., Sez. Un., 4 settembre 2012, n. 14828), dovendo combinarsi detto potere con il principio della domanda e, quindi, in presenza di tempestiva
proposizione della questione in giudizio (v., altresì, Cass., sez. Lav., 27 aprile 2021, n. 11106). Infatti, anche nel rito speciale lavoristico applicato in materia di contenzioso locativo, «il rilievo d’ufficio di una nullità sostanziale è ammissibile esclusivamente se basato su fatti ritualmente introdotti, o comunque acquisiti in causa, secondo le regole che disciplinano, anche dal punto di vista temporale, il loro ingresso nel processo, non potendosi fondare su fatti di cui il giudice (o la parte, tardivamente rispetto ai propri oneri) possa ipotizzare solo in astratto la verificazione e la cui introduzione presupponga l’esercizio di un potere di allegazione ormai precluso in rito» (Cass., sez. Lav., 23 novembre 2021, n. 36353; sez. Lav., 18 aprile 2023, n. 10328; sez. Lav., 8 dicembre 2024, n. 31517).
Come rilevato dalla Corte d’appello n el ricorso introduttivo non c’era alcun riferimento al contratto del 21.12.1993 con decorrenza dall’1.1.1994 , peraltro prodotto dal ricorrente solo con le note conclusive del 10.6.2019, e la chiesta restituzione si basava sull’invalidità dei contratti successivi a quello dell’1.6.2005. Solo nella comparsa di costituzione del nuovo difensore del 19.10.2018 era stata dedotta l’esistenza dei contratti del 21.12.1993 e dell’1.6.1997, evidenziando che il rapporto si era svolto ininterrottamente dal 1994 e che era nullo anc he il contratto dell’1.6.2005. Del pari correttamente la Corte d’appello ha fatto presente che anche la nullità di tale ultimo contratto era stata dedotta tardivamente rispetto a quanto allegato nel ricorso introduttivo, nel quale il contratto dell’1.6.2005 era stato indicato come il «primitivo contratto».
Deve essere, altresì, ricordato l’insegnamento in base al quale «il rito del lavoro si caratterizza per una circolarità tra oneri di allegazione, oneri di contestazione ed oneri di prova, donde l’impossibilità di contestare o richiedere prova – oltre i termini preclusivi stabiliti dal codice di rito – su fatti non allegati nonché su circostanze che, pur configurandosi come presupposti o elementi condizionanti il diritto azionato, non siano state esplicitate in modo espresso e specifico nel ricorso introduttivo» (v. Cass.,
Sez. Un., 17 giugno 2004, n. 11353; sez. Lav. 9 febbraio 2012, 1878; sez. Lav., 24 ottobre 2017, n. 25148).
Conclusivamente, nel ricorso introduttivo l’Arcidiacono ha riferito che il rapporto di locazione era sorto con il contratto dell’1.6.2005 e solo con la memoria di costituzione del nuovo difensore del 19.10.2018 ha tardivamente sostenuto che il rapporto si sarebbe protratto sin dall’1.1.1994 in forza del contratto del 21.12.1993 per poi provvedere al deposito di tale documento solo con le note conclusive del 19.6.2018.
Da ultimo, occorre notare che il motivo svolge, poi, nella lettera d) a pagina 15 considerazioni sulla ritenuta tardività delle produzioni documentali, che restano assorbite da quanto detto in punto di effettiva esistenza della proposizione di una domanda nuova.
Con il secondo motivo è denunciata, in via subordinata rispetto al rigetto del primo motivo di ricorso, ‘la violazione dell’art. 437 c.p.c. oltre che degli artt. 115, co. 1, ult. parte, e 416, co. 3, c.p.c. -in relazione all’art. 360, n. 4, c.p.c., per avere la Corte d’appello ritenuto ‘tardiva’ la prova dei pagamenti della maggiorazione nulla del canone imposta dal locatore nel corso del 2003; ed a fortiori per aver ritenuto ‘non provata’ l’avvenuta corresponsione da parte del conduttore della ‘non dovuta’ maggiorazione del canone, nonosta nte l’assenza di qualsivoglia specifica contestazione avversaria sul punto ‘.
Il ricorrente, quanto alla maggiorazione di euro 33,00 al mese, si duole per aver la Corte d’appello confermat o la decisione del Tribunale in ordine alla tardiva produzione delle due raccomandate (8.9.2003 e 4.10.2003) inviate dal locatore, e omesso di esercitare il potere di cui all’art. 437 cod. proc. civ. data l’ indispensabilità delle ricevute di pagamento già prodotte con la memoria di costituzione del nuovo difensore del 19.10.2018. L a Corte d’appello , sebbene sollecitata sul punto, non aveva ammesso tali documenti senza interrogarsi sulla loro indispensabilità, da valutarsi in funzione del rito e non del merito a prescindere dal fatto che la parte
interessata sia incorsa, per negligenza o per altra causa, nelle preclusioni istruttorie del primo grado.
Del pari erroneamente la Corte d’appello aveva ritenuto non provato il pagamento della maggiorazione, nonostante la mancata contestazione da parte dei resistenti. Il ricorrente, pertanto, non era tenuto alla prova del fatto (pagamento) e la stessa Corte d’appello implicitamente lo aveva assunto come dimostrato, là dove ha sostenuto, da un lato, che la maggiorazione non era più dovuta data l’abrogazione dell’art. 23 l. 392/1978 , dall’altro , che tale maggiorazione era stata assorbita nel canone previsto nel contratto dell’1.6.2005. Con il che la Corte d’appello avrebbe dovuto chiedersi se la corresponsione della maggiorazione fosse dovuta dall’ottobre 2003 sino alla stipula del contratto dell’1.6.2005 , e se nel vigore della l. 431/1998 fosse consentito al locatore aumentare il canone prima della seconda scadenza del contratto in essere.
2.1.
Il motivo è in parte infondato ed in parte inammissibile.
2.2. Con una prima censura il ricorrente lamenta, quanto alla prova del pagamento della maggiorazione mensile di euro 33,00 chiesta dal locatore, il mancato esercizio del potere ex art. 437, comma secondo, cod. proc. civ. in ordine alle ricevute di pagamento dei canoni maggiorati già prodotte con la memoria di costituzione del nuovo difensore del 19.10.2018. La Corte d’appello, sebbene sollecitata , non aveva ammesso tali documenti senza interrogarsi sulla loro indispensabilità, da valutarsi in funzione del rito e non del merito a prescindere dal fatto che la parte interessata sia incorsa, per negligenza o per altra causa, nelle preclusioni istruttorie del primo grado.
Osserva questa Corte che la corte etnea, oltre a rilevare la tardività della domanda di declaratoria di nullità del contratto dell’1.6.2005, non ha rigettato il motivo afferente alla maggiorazione mensile di euro 33,00 sulla base della tardività della prodotta documentazione in primo grado, ma sull’inidoneità di essa a fornire la prova del pagamento.
La Corte d’appello a pagina 8 (secondo capoverso) scrive « la prova del versamento di tale somma in aggiunta al canone pattuito non è
stata fornita. Invero, le due raccomandate con cui il locatore ha chiesto la detta maggiorazione sono state prodotte tardivamente, come rilevato dal tribunale, e il conduttore comunque non ha dimostrato di avere in effetti corrisposto quella somma ulteriore rispetto all ‘importo del canone concordato (aderendo alla richiesta del locatore)». La corte territoriale, pertanto, ha valutato il rilievo sul piano processuale della prova documentale offerta dal ricorrente e ha escluso che questa, peraltro prodotta tardivamente dal ricorrente solo con la memoria di costituzione del nuovo difensore del 19.10.2018 , fosse sufficiente a dimostrare l’avvenuto pagamento.
Non solo: la corte ha enunciato comunque un’altra motivazione finale ed alternativa, evidenziante l’irrilevanza della documentazione, là dove a pagina 8 ha concluso il suo ragionamento affermando che «in ogni caso, quando in data 1.06.2005 è stato stipulato il nuovo contratto quella maggiorazione non dovuta (essendo stata la norma dell’art. 23 legge 392/78 abrogata dalla legge n. 431/98), di fatto è stata ricompresa nel canone liberamente concordato tra le parti.» È evidente che questa motivazione rende irrilevante la questione della pretesa indispensabilità, che, in realtà, parte ricorrente, pur assumendo di proporre un motivo subordinato al precedente, svolge con palese pretesa di rilevanza dei pagamenti riguardo al periodo di durata contrattuale escluso dall’oggetto del giudizio sulla base della valutazione di inammissibilità per novità riferita a quanto dedotto nella comparsa di costituzione del nuovo difensore.
Sicché, a ben vedere, quanto si deduce in questo motivo resta comunque in via preliminare assorbito dalla sorte del secondo.
2.3. La seconda censura, vertente sul tema della non contestazione, sarebbe inammissibile per come dedotta.
Deve essere ricordato che in tema di ricorso per cassazione, sono inammissibili, per violazione dell’art. 366, comma primo, n. 6, cod. proc. civ., le censure fondate su atti e documenti del giudizio di merito qualora il ricorrente si limiti a richiamare tali atti e documenti, senza riprodurli nel
ricorso ovvero, laddove riprodotti, senza fornire puntuali indicazioni necessarie alla loro individuazione con riferimento alla sequenza dello svolgimento del processo inerente alla documentazione, come pervenuta presso la Corte di cassazione, al fine di renderne possibile l’esame, ovvero ancora senza precisarne la collocazione nel fascicolo di ufficio o in quello di parte e la loro acquisizione o produzione in sede di giudizio di legittimità (v. Cass., sez. un., 27 dicembre 2019, n. 34469 e ribadito più di recente da Cass., sez. III, 1° luglio 2021, n. 18695).
Quando il motivo di impugnazione è fondato sul rilievo che la controparte ha mantenuto una condotta processuale di non contestazione, al fine di consentire a questa Corte di legittimità di prendere cognizione delle doglianze mosse, il ricorrente ha l’onere di indicare non solo con quale atto e in quale sede abbia operato la deduzione in fatto, ma anche in quale modo la circostanza sia stata provata o risultata pacifica (Cass., sez. I, 18 luglio 2007, n. 15961; sez. III; 28 giugno 2006, n. 10583; sez. 6-I, 12 ottobre 2017, n. 24062; sez. 6-III, 13 ottobre 2017, n. 20637; sez. II, 4 luglio 2018, n. 17474; sez. III, 5 marzo 2019, n. 6303; sez. 6-III, 4 aprile 2022, n. 10761). Il ricorrente avrebbe, quindi, dovuto quantomeno indicare l’atto processuale in cui i COGNOME avrebbero mancato di sollevare la contestazione e dare poi conto del relativo contenuto, in modo da consentire a questa Corte di vagliare la decisività della censura. Peraltro, va segnalato che la pretesa non contestazione non pare conciliabile con il dato riportato nella sentenza impugnata circa il rilievo da parte dei resistenti della indeterminatezza del petitum del ricorso introduttivo (pagina 2 della sentenza, secondo capoverso).
Il ricorrente, con quanto deduce a partire dalla lettera i) della pagina 21 del ricorso individua atteggiamenti di pretesa non contestazione in modo del tutto generico ed inidoneo.
Poiché, come si è detto a proposito della censura precedente, anche questa seconda censura soffre la valutazione di assorbimento prima indicata, non è nemmeno necessario specificare il rilievo.
Con il terzo motivo viene denunciata , ‘sempre in subordine: violazione dell’art. 13 L. n. 431/1998, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., per aver la Corte d’appello ritenuto prescritto il diritto del conduttore alla ripetizione di quanto indebitamente corrisposto al locatore per illegittima maggiorazione del canone di locazione, in contrasto con le norme di legge e con l’insegnamento di Codesta Suprema Corte in punto di diritto del conduttore alla ripetizione delle somme, a qualsiasi titolo corrisposte in violazione delle norme imperative di legge, nonché in punto decadenza e prescrizione dall’azione di ripetizione’.
Il ricorrente si duole per l ‘applicazione dell’art. 2946 cod. civ. in relazione alla richiesta di restituzione della maggiorazione mensile di euro 33,00 . L’art. 79 l. 392/1978 è stato abrogato dall’art. 14 l. 431/1998, ma la relativa disciplina è stata «rimpiazzata» dall’art. 13 l. 431/1998, il quale prevede la nullità di ogni pattuizione diretta a determinare un importo del canone maggiore rispetto a quanto risultante dal contratto, nonché il termine di sei mesi dalla riconsegna per richiedere la restituzione delle somme non dovute.
Nella specie, non essendo mai intervenuta la riconsegna materiale dell’immobile locato da parte del ricorrente, prima della proposizione della presente causa, ne segue che il termine decadenziale semestrale per agire in ripetizione di quanto indebitamente corrisposto a titolo di illegittima maggiorazione del canone non ha mai principiato a decorrere; né conseguentemente si sono concretizzati quella facoltà e quell’onere di ‘far valere il diritto’ da cui comincia a decorrere il (diverso) termine di prescrizione ex art. 2935 cod. civ.
3.1. Il motivo è inammissibile in quanto privo di decisività.
La Corte d’appello , come già detto, ha rigettato la domanda relativa alla maggiorazione mensile del canone di euro 33,00 sulla base della mancata dimostrazione del pagamento da parte del conduttore ed ha confermato la decisione del Tribunale riguardo al decorso del termine di prescrizione ordinario ex art. 2946 cod. civ.
Quella espressa dalla Corte d’appello in ordine alla prescrizione è una seconda ratio decidendi : l’eventuale accoglimento della censura svolta contro di essa non gioverebbe al ricorrente, perché comunque resterebbe ferma la prima ratio oggetto del secondo motivo d’impugnazione risultato infondato.
Ad ogni modo, risulta assorbente il rilievo che il motivo sia pretestuosamente dedotto come subordinato al primo, quando, in realtà, con esso si propone una questione che sarebbe stata rilevante solo nel caso di buona sorte di esso. Nuovamente assume rilievo la motivazione sopra indicata, nel senso che la corte ha detto che la maggiorazione era stata ricompresa nel canone del 2005. Il problema della prescrizione riguarderebbe la debenza per i periodi anteriori, ma per essi assume rilievo il consolidamento della inammissibilità della relativa domanda per effetto della sorte del primo.
Con il quarto motivo viene denunciata , ‘a ncora in via subordinata: violazione degli artt. 2, co. 1, e 13, co. 1 e 3, L. n. 431/1998 e l’art. 1418 c.c., in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c.’.
Il ricorrente si duole per aver la Corte d’appello ritenuto che ‘nessuna norma di legge’ impedisce alle parti di stipulare un contratto nella vigenza di quello precedente e che in ogni caso sia il contratto dell’1.6.2005 sia quello del 25.5.2009 ricadono nell’applicazione della l. 431/1998 che rimette alle parti la determinazione del canone.
Osserva il ricorrente che, vigendo il ‘canone libero’ di cui agli artt. 2 e 13 L. n. 431/1998, la disciplina imperativa di legge pone un fermo divieto per il locatore di aumentare in itinere il canone già pattuito tra le parti. Il canone liberamente negoziato deve infatti restare costante per tutta la durata contrattuale a tutela della posizione del conduttore che, pure nel contesto del nuovo regime della l. 431/1998, resta comunque la ‘parte debole’ del rapporto, salvaguardata dal tentativo di pressioni del locatore proprio con la garanzia di stabilità degli accordi. Infatti, l’art. 2, comma primo, l. 431/1998 prevede che ‘ alla seconda scadenza del contratto,
ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni’. Da ciò deriva, a contrario , che prima della seconda scadenza non è consentito chiedere una maggiorazione del canone. Divieto, quest’ultimo, presidiato dall’art. 13 l. 431/1998, che prevede la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone superiore a quello riportato nel contratto e a derogare il limite di durata del contratto. Né tantomeno si sarebbe potuta ravvisare nel contratto del 2009 una efficacia novativa , ‘che anzi, implicitamente, sembra proprio escludere (la Corte d’appello ) ‘ per la ritenuta assenza di disposizioni imperative volte ad impedire la stipula di un nuovo contratto nella vigenza di altro.
4.1. Il motivo è inammissibile in quanto il ricorrente non ha svolto una censura che consideri la questione della novazione in modo pertinente rispetto all’intera ratio espressa dalla Corte d’appello, cioè facendosi carico di essa nella sua effettiva articolazione.
Preliminarmente, deve essere, infatti, notato che il ricorrente non ha impugnato la decisione del Tribunale, là dove è stato affermato che ‘ b) il contratto dell’1.06.2005 prevedeva che «a decorrere dal 31.05.2009, in caso di mancata disdetta, il canone locativo annuo a quella data dovuto verrà automaticamente aumentato del 5% oltre ai normali aggiornamenti Istat e così ad ogni scadenza dei quattro anni’; d) il canone pattuito con il contratto del 25.05.2009 non è superiore a quello risultante al maggio 2009 a seguito degli aggiornamenti Istat e maggiorato del 5%, per cui non è stato attribuito al locatore un vantaggio economico superiore a quello
originariamente pattuito con il contratto del 2005» (v. pagina 4, primo capoverso, della sentenza della Corte d’appello ).
Infatti, con il quarto motivo d’appello l’Arcidiacono ha proposto impugnazione avverso il capo della sentenza «che aveva ravvisato una natura «novativa» del contratto d.d. 2.1.2017, non essendo possibile che un contratto nullo … ‘ sani ‘ , per effetto di novazione, un altro contratto nullo (d.d. 25.5.2009)» (pagina 7 del ricorso, ultimo capoverso).
La Corte d’appello pur occupandosi della questione relativa alla nullità del contratto 25.5.2009, non ha affrontato nel merito la questione oggi sollevata dal ricorrente, perché già il Tribunale aveva escluso l’esistenza di una indebita maggiorazione del canone, poiché «il canone pattuito con il contratto del 25.05.2009 non è superiore a quello risultante al maggio 2009 a seguito degli aggiornamenti Istat e maggiorato del 5%, per cui non è stato attribuito al locatore un vantaggio economico superiore a quello originariamente pattuito con il contratto del 2005».
Quanto al contratto del 2.1.2017, la corte etnea scrive: «Il contratto stipulato il 2.01.2017, contrariamente a quanto sostenuto da parte appellante, ha effetto novativo per le argomentazioni già esposte dal tribunale. Invero, prima della stipula di tale contratto il locatore aveva comunicato disdetta per la scadenza del 24.05.2017 e poi aveva notificato nell’ottobre del 2016 licenza per finita locazione. Inoltre, contestualmente alla stipula del nuovo contratto, il conduttore riceveva la somma di € 1.236, 00 versata a titolo di deposito cauzionale nell’anno 2009 e il locatore espressamente dichiarava di liberare il conduttore dal pagamento di tutti gli oneri condominiali dovuti al 31.12.2016. La circostanza che il contratto sia stato sottoscritto alcuni gio rni prima dell’udienza fissata per la convalida della licenza per finita locazione non assume alcuna rilevanza ed è al contrario significativa della volontà delle parti di non fare cessare il rapporto di locazione. Sul punto non può condividersi la tesi del conduttore secondo cui intimare la licenza per finita locazione costituirebbe una minaccia ingiusta, in quanto trattasi invece dell’esercizio di un diritto (quello di non
rinnovare il contratto alla scadenza) spettante per legge al locatore. Infine, neppure è fondata la richiesta di rimborso della differenza fra il canone stabilito nel contratto stipulato il 2.01.2017 e le somme dovute in base al ‘primitivo contratto dell’1.6.2005 vigente fino al 31.5.2017’ per le mensilità da gennaio a maggio 2017. Infatti, al contratto del 2.01.2017 deve riconoscersi, come già detto, effetto novativo con conseguente cessazione anticipata dell’efficacia del contratto vigente a quella data .»
Il ricorrente nello sviluppo del motivo ha omesso di censurare in modo pertinente l’affermata natura novativa del contratto del 2.1.2017 . Di qui l’inammissibilità del motivo dovendosi senz’altro dare seguito ai consolidati principi di diritto, in base ai quali «La proposizione, con il ricorso per cassazione, di censure prive di specifiche attinenze al «decisum» della sentenza impugnata è assimilabile alla mancata enunciazione dei motivi richiesti dall’art. 366, comma primo, n.4, cod. proc. civ., con conseguente inammissibilità del ricorso, rilevabile anche d’ufficio» (v. Cass., sez. III, 7 novembre 2005, n. 21490; sez. 6-I, 7 settembre 2017, n. 20910; in motivazione, Cass., Sez. Un., 20 marzo 2017, n. 7074, che ribadisce il principio di diritto similare affermato da Cass. n. 359 del 2005, nel senso che «Il motivo d’impugnazione è rappresentato dall’enunciazione, secondo lo schema normativo con cui il mezzo è regolato dal legislatore, della o delle ragioni per le quali, secondo chi esercita il diritto d’impugnazione, la decisione è erronea, con la conseguenza che, in quanto per denunciare un errore bisogna identificarlo e, quindi, fornirne la rappresentazione, l’esercizio del diritto d’impugnazione di una decisione giudiziale può considerarsi avvenuto in modo idoneo soltanto qualora i motivi con i quali è esplicato si concretino in una critica della decisione impugnata e, quindi, nell’esplicita e specifica indicazione delle ragioni per cui essa è errata, le quali, per essere enunciate come tali, debbono concretamente considerare le ragioni che la sorreggono e da esse non possono prescindere, dovendosi, dunque, il motivo che non rispetti tale requisito considerarsi nullo per
inidoneità al raggiungimento dello scopo.»; sez. 6-III, 3 luglio 2020, n. 13735).
Il ricorso iscritto al n. 24808/2022 R.G.
Con il primo motivo è denunciata la violazione dell’art. 1421 cod. civ. ‘con riferimento all’art. 360 n. 3 c.p.c. (anche riguardo all’art. 112 c.p.c., con riferimento all’art. 360 n. 4 c.p.c.)’.
Il ricorrente si duole per non aver la Corte d’appello rilevato d’ufficio la nullità dei contratti successivi a quelli stipulati il 23.12.1993, assumendo di non poter esaminare nel merito la nuova causa petendi della domanda di nullità delle maggiorazioni dei canoni e ‘di ripetizione dei corrispettivi pagati in eccedenza’ in quanto tardiva. La Corte d’appello, atteso il carattere «autodeterminato» della domanda di nullità, avrebbe dovuto rilevare anche una causa di nullità diversa da quella azionata dal ricorrente (la violazione degli artt. 2 e 13 l. 431/1998 per effetto dei contratti del 25.5.2009 e del 2.1.2017), ossia la violazione dell’art. 13, comma quarto, l. 431/1998 ad opera della clausola 1 del contratto dell’1.6.2005 prevedente la maggiorazione del canone del 5% oltre gli aggiornamenti Istat.
5.1. Il motivo è infondato.
La violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 cod. proc. civ. -tale esame è giustificato dall’indicazione della norma nell’intestazione del motivo – ricorre quando vi sia omissione di qualsiasi decisione su di un capo di domanda, intendendosi per capo di domanda ogni richiesta delle parti diretta ad ottenere l’attuazione in concreto di una volontà di legge che garantisca un bene all’attore o al convenuto e, in genere, ogni istanza che abbia un contenuto concreto formulato in conclusione specifica, sulla quale deve essere emessa pronuncia di accoglimento o di rigetto (Cass., Sez. I, 13 giugno 1972, n. 1853; Cass., Sez. V, 16 maggio 2012, n. 7653; Cass., Sez. VI-5, 27 novembre 2017, n. 28308; sez. 6-I, 16 luglio 2018, n. 18797), e, nel caso del motivo d’appello, uno dei fatti costitutivi della «domanda» di appello (v. Cass., sez. II, 22 gennaio 2018, n. 1539).
Nel caso di specie, in relazione alla dedotta nullità ‘di tutti i contratti stipulati inter partes successivamente all’originario contratto di locazione del 21.12.1993’ la Corte d’appello ha rilevato che non si sarebbe potuto dar corso alla dichiarazione d’ufficio sulla base dei seguenti rilievi:
-nel ricorso introduttivo era stata chiesta la dichiarazione di nullità dei contratti del 25.5.2009 e del 2.1.2017, deducendo la validità degli altri, e solo con le note conclusive del 23.2.2021 era stato chiesto di dichiarare la nullità dei contratti precedenti;
-nella memoria dell’8.3.2009 il ricorrente aveva affermato ‘… rimane oggi in vigore il contratto di locazione dell’1.6.2005 … accertare la nullità dei contratti del 25.5.2009 e del 2.1.2017, conseguentemente dichiarare vigente il contratto del 01.6.2005’;
-correttamente il Tribunale aveva ritenute tardive e, quindi, inammissibili tutte le domande e allegazioni avanzate dalle parti per la prima volta dopo il deposito degli atti introduttivi e, per quanto attiene al ricorrente, anche dopo la memoria di costituzione in risposta alla domanda riconvenzionale;
-il rilievo d’ufficio della nullità, da coordinare con i principi della domanda e della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, presuppone l’esistenza di una contestazione in ordine all’applicazione o all’esecuzione di un contratto la cui validità si configuri come elemento costitutivo della domanda;
-le pretese ulteriori nullità parziali per violazione di norme imperative, ex artt. 1339 e 1419, comma secondo, cod. civ. attenevano alle sole clausole di determinazione dei canoni, per le quali non era stata avanzata alcuna domanda con l’atto introduttivo del giudizio; piuttosto esse riguardavano le domande proposte nel diverso procedimento, pendente in Cassazione, nell’ambito del quale il conduttore aveva chiesto la restituzione di quanto pagato in eccedenza;
-le pretese nullità parziali dei contratti dell’1.6.1997 e dell’1.6.2005 non attenevano agli elementi costitutivi delle ulteriori domande proposte dal
ricorrente nel giudizio (risoluzione del contratto e risarcimento dei danni ai sensi degli artt. 1578, 1580 e 1581 cod. civ., condanna al pagamento delle spese di trasloco, accertamento delle migliorie apportate all’immobile e restituzione della cauzione) e di quelle riconvenzionali formulate dal resistente (dichiarazione di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore o di cessazione del rapporto per effetto della disdetta).
Da tanto deriva che la dedotta violazione non ricorre, perché la Corte d’appello non ha affatto violato il principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, anzi ha reso sulla domanda una pronuncia espressa e ha spiegato le ragioni per le quali non sarebbe stato possibile dichiarare la nullità di tutti i contratti successivi a quello del 21.12.1993. La Corte d’appello, inoltre, ha pronunciato anche sulla causa di nullità prospettata relativamente ai contratti del 25.5.2009 e del 2.1.2017 (quella proposta con il ricorso), spiegando che entrambi i contratti sulla base dei conteggi non contestati non avevano comportato un vantaggio economico superiore rispetto al canone previsto nel contratto dell’1.6.2005 (pagina 8, ultimo capoverso).
5.2. Il ricorrente ha lamentato, altresì, la violazione dell’art. 1421 cod. civ. sul rilievo che la Corte d’appello avrebbe dovuto dichiarare anche una causa di nullità diversa da quella azionata con il ricorso. A sostegno della doglianza è stata invocata Cass., Sez. Un., 4 settembre 2012, n. 14828, la quale ha enunciato il seguente principio di diritto: «Alla luce del ruolo che l’ordinamento affida alla nullità contrattuale, quale sanzione del disvalore dell’assetto negoziale e atteso che la risoluzione contrattuale è coerente solo con l’esistenza di un contratto valido, il giudice di merito, investito della domanda di risoluzione del contratto, ha il potere-dovere di rilevare dai fatti allegati e provati, o comunque emergenti “ex actis”, una volta provocato il contraddittorio sulla questione, ogni forma di nullità del contratto stesso, purché non soggetta a regime speciale (escluse, quindi, le nullità di protezione, il cui rilievo è espressamente rimesso alla volontà della parte
protetta); il giudice di merito, peraltro, accerta la nullità “incidenter tantum” senza effetto di giudicato, a meno che sia stata proposta la relativa domanda, anche a seguito di rimessione in termini, disponendo in ogni caso le pertinenti restituzioni, se richieste.»
Dall’indicato principio di diritto si ricava che il potere -dovere di rilevare d’ufficio una causa di nullità del contratto, comunque, si collega ai fatti allegati e provati, o comunque emergenti ex actis . Anche Cass., Sez. Un., 26242/2014 ha ribadito il potere-dovere da parte del giudice di rilevare una causa di nullità del contratto diversa da quella indicata dall’attore , ma ‘ a condizione che la diversa causa di nullità emerga dalle rituali allegazioni delle parti o dalle produzioni documentali in att i’ (così a chiusura del paragrafo 6.13.3). A sua volta, Cass., Sez. Un., 7294/2017 ha ugualmente rimarcato l ‘ancoraggio del potere di rilevazione d’ufficio della nullità alla domanda e, dunque, ai fatti costitutivi dei essa.
Il mancato rilievo d’ufficio della nullità dei contratti successivi a quello del 21.12.1993 risulta pienamente conforme a quanto indicato dalle Sezioni Unite, dovendo combinarsi detto potere con il principio della domanda e, quindi, occorrendo la tempestiva proposizione della questione in giudizio, come già esposto in occasione dello scrutinio del primo motivo del ricorso iscritto al n. r.g. 17196/2021.
Come rilevato dalla Corte d’appello nel ricorso introduttivo era stata chiesta la dichiarazione di nullità dei contratti del 25.5.2009 e del 2.1.2017, deducendo la validità degli altri, e solo con le note conclusive del 23.2.2021 era stato chiesto di dichiarare la nullità dei contratti precedenti; nella memoria dell’8.3.2009 il ricorrente aveva affermato ‘… rimane oggi in vigore il contratto di locazione dell’1.6.2005 … accertare la nullità dei contratti del 25.5.2009 e del 2.1.2017, conseguentemente dichiarare vigente il contratto del 01.6.2005’. Di qui, la conferma della decisione del primo giudice, il quale aveva ritenute tardive e, quindi, inammissibili tutte le domande e allegazioni avanzate dalle parti per la prima volta dopo il
deposito degli atti introduttivi e, per quanto attiene al ricorrente, anche dopo la memoria di costituzione in risposta alla domanda riconvenzionale.
Deve essere, altresì, ricordato l’insegnamento in base al quale ‘il rito del lavoro si caratterizza per una circolarità tra oneri di allegazione, oneri di contestazione ed oneri di prova, donde l’impossibilità di contestare o richiedere prova – oltre i termini preclusivi stabiliti dal codice di rito – su fatti non allegati nonché su circostanze che, pur configurandosi come presupposti o elementi condizionanti il diritto azionato, non siano state esplicitate in modo espresso e specifico nel ricorso introdut tivo’ (v. Cass., Sez. Un., 17 giugno 2004, n. 11353; sez. Lav. 9 febbraio 2012, 1878; sez. Lav., 24 ottobre 2017, n. 25148).
Conclusivamente, nel ricorso introduttivo l’Arcidiacono ha chiesto la dichiarazione di nullità dei contratti del 25.5.2009 e del 2.1.2017, e ancora nella memoria dell’8.3.2009 ha affermato ‘… rimane oggi in vigore il contratto di locazione dell’1.6.2005 … accertare la nullità dei contratti del 25.5.2009 e del 2.1.2017, conseguentemente dichiarare vigente il contratto del 01.6.2005’. Solo con le note conclusive del 23.2.2021 il ricorrente, peraltro sulla base di ragioni non compiutamente esplicate nella sezione dedicata all ‘esposizione del fatto , ha chiesto di dichiarare la nullità dei contratti successivi a quello del 23.12.1993. Ciò ostava al rilievo d’ufficio della nullità dei contratti diversi da quelli indicati in origine dal ricorrente, poiché essa non emergeva «dalle rituali allegazioni delle parti o dalle produzioni documentali in atti».
5.3. Ad abundantiam , sempre con riferimento alla prospettata violazione dell’art. 1421 cod. civ., deve essere notato che il ricorrente nella formulazione del motivo non si è confrontato in modo pertinente con l’intera ratio decidendi espressa dalla Corte d’appello.
La corte etnea, nel premettere che il rilievo d’ufficio della nullità presuppone l’esistenza di una contestazione in ordine all’applicazione o all’esecuzione di un contratto che si configuri come elemento costitutivo della domanda, ha scritto: «Le pretese ulteriori nullità parziali per violazione
di norme imperative, ex artt. 1339 e 1419, comma secondo, c.c. attengono alle sole clausole di determinazione dei canoni, per i quali non è stata avanzata alcuna domanda con l’atto introduttivo del presente giudizio; piuttosto riguardano le domande proposte nel diverso procedimento, oggi pendente in Cassazione, nell’ambito del quale il conduttore NOME NOME ha chiesto la restituzione di canoni che a suo dire avrebbe pagato in eccedenza. Tali pretese nullità parziali dei contratti dell’01.06.1997 e del dell’01.06.2005 non attengono agli elementi costitutivi delle ulteriori domande proposte dal ricorrente in questo giudizio (risoluzione del contratto e risarcimento dei danni ai sensi degli artt. 1578, 1580 e 1581 c.c., condanna al pagamento delle spese di trasloco, accertamento delle migliorie apportate all’immobile e restituzione della cauzione) e di quelle riconvenzionali formulate dal resistente (dichiarazione di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore o di cessazione del rapporto per effetto della disdetta)» (pagina 6, secondo e terzo capoverso).
Il ricorrente, pertanto, ha prospettato un motivo privo di decisività, incorrendo nella violazione dell’art. 366, comma primo, n. 4, cod. proc. civ., come enunciato a partire da Cass. 359/2005 (v., altresì, le già citate Cass., 21940/2005; 20910/2017; in motivazione, Cass., Sez. Un., 7074/2017; 13735/2020).
Con il secondo motivo è denunciata, ai sensi dell’art. 360, comma primo, n. 3, cod. proc. civ., la violazione degli artt. 1230 e 1231 cod. civ., per aver la Corte d’appello riconosciuto la natura novativa del contratto del 2.1.2017 e, per non aver rilevato, la nullità del contratto del 25.5.2009.
Il ricorrente censura la sentenza della corte etnea, là dove ha attribuito carattere novativo al contratto del 2.1.2017, non essendo sufficienti per integrare una novazione la variazione della misura del canone e del termine di scadenza, né una nuova disciplina della risoluzione contrattuale, in quanto elementi accessori. La Corte d’appello, invece, ha valorizzato i già menzionati elementi in assenza di ulteriori indici di riscontro circa l’estinzione del precedente contratto. La sentenza, pertanto, sarebbe
doppiamente viziata, sia sul piano della valutazione della disciplina codicistica, nell’interpretazione resa dal diritto vivente, sia su quello della motivazione che era apparente.
6.1. Il motivo è inammissibile.
Con il secondo motivo il ricorrente pone la questione afferente alla natura novativa del contratto del 2.1.2017 sul rilievo della non inidoneità, in assenza di ulteriori indici di riscontro circa l’estinzione del precedente contratto, della variazione della misura del canone e del termine di scadenza, né della nuova disciplina della risoluzione contrattuale, in quanto elementi accessori.
Sennonché, data l’inammissibilità del quarto motivo contenuto nel ricorso iscritto al n. r.g. 17196/2021, come sopra riportato, sulla questione dell’efficacia novativa del contratto del 2.1.2017 si è ormai formato giudicato . Con il che risulta precluso l’esame del presente.
Entrambi i ricorsi, conclusivamente, devono essere rigettati.
Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.
Va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, a carico della parte ricorrente, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13 (Cass., Sez. Un., 20 febbraio 2020, n. 4315).
P.Q.M.
La Corte, decidendo sui giudizi riuniti indicati in epigrafe, rigetta entrambi i ricorsi; condanna NOME COGNOME alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità, in favore di NOME COGNOME e NOME COGNOME che liquida in euro 200,00 per esborsi ed euro 3.200,00 per competenze professionali, oltre rimborso forfetario del 15%, Iva e cpa se dovuti per legge; condanna NOME COGNOME alla rifusione delle spese del giudizio
di legittimità, in favore di NOME COGNOME che liquida in euro 200,00 per esborsi ed euro 3.200,00 per competenze professionali, oltre rimborso forfetario del 15%, Iva e cpa se dovuti per legge.
Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, al competente ufficio di merito, del l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza sezione civile della