Domanda nuova in appello e i limiti della modifica

In una causa per una compravendita immobiliare fallita, la Cassazione ha stabilito che introdurre in secondo grado un nuovo motivo di responsabilità a carico del mediatore, come la mancanza del certificato di agibilità, costituisce una domanda nuova in appello, inammissibile ai sensi dell’art. 345 c.p.c. Tale allegazione tardiva altera infatti il tema della controversia, violando i limiti processuali e il diritto di difesa. La sentenza d’appello è stata quindi annullata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Domanda nuova in appello: quando è troppo tardi per cambiare le carte in tavola

Introdurre una domanda nuova in appello è uno degli errori processuali più comuni e rischiosi. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28288/2023, ribadisce un principio fondamentale del nostro ordinamento: il perimetro della controversia viene definito in primo grado e non può essere stravolto in appello. La sentenza analizza il caso di una compravendita immobiliare e chiarisce i confini tra una semplice modifica della domanda e l’introduzione inammissibile di un novum processuale, con conseguenze decisive sull’esito della lite.

I Fatti di Causa: una compravendita immobiliare finita male

La vicenda ha origine da un contratto preliminare di compravendita di un immobile. L’acquirente, dopo aver versato una cospicua caparra, si vedeva costretta a non procedere con l’atto definitivo a causa di inadempimenti dei venditori. Questi ultimi non avevano provveduto né all’estinzione di un mutuo ipotecario gravante sul bene, né alla cancellazione della relativa ipoteca. Inoltre, erano emerse irregolarità urbanistiche e catastali.

L’acquirente citava in giudizio i venditori e la società di mediazione immobiliare. Al mediatore veniva imputato di non aver svolto adeguati accertamenti sulla situazione finanziaria dei venditori e sulla regolarità urbanistica dell’immobile, e di non aver comunicato tempestivamente il recesso dei venditori, causando un danno economico alla promissaria acquirente.
Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda solo nei confronti dei venditori, condannandoli al risarcimento, ma respingeva le pretese contro l’agenzia immobiliare.

La Decisione della Corte di Appello e il ricorso in Cassazione

In sede di appello, la promissaria acquirente cambiava strategia. Per la prima volta, introduceva un nuovo elemento a sostegno della responsabilità del mediatore: la mancanza del certificato di agibilità dell’immobile. La Corte d’Appello, ritenendo ammissibile questa nuova allegazione, riformava la sentenza di primo grado e condannava anche l’agenzia immobiliare al risarcimento dei danni.

Contro questa decisione, l’agenzia proponeva ricorso per Cassazione, lamentando, tra gli altri motivi, proprio la violazione delle norme processuali che vietano l’introduzione di domande nuove in appello.

Limiti alla domanda nuova in appello: il principio cardine della Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’agenzia, ritenendo fondato il motivo relativo alla violazione degli artt. 112 e 345 del codice di procedura civile. I giudici hanno sottolineato come il processo civile sia scandito da preclusioni rigorose. Le parti hanno l’onere di definire compiutamente l’oggetto della contesa (petitum e causa petendi) già in primo grado.

È consentita una emendatio libelli (modifica della domanda), ma solo a condizione che la domanda modificata rimanga collegata alla vicenda sostanziale originaria. Non è invece permessa una mutatio libelli, ovvero l’introduzione di una pretesa completamente nuova, che si fonda su fatti diversi e che introduce un nuovo tema di indagine. Qualsiasi allegazione che avvenga per la prima volta in appello è considerata un novum inammissibile.

Le Motivazioni della Decisione

Nel caso specifico, la Suprema Corte ha osservato che la mancanza del certificato di agibilità era una circostanza mai dedotta in primo grado. Le accuse iniziali contro il mediatore riguardavano la sua negligenza nel verificare la solidità finanziaria dei venditori e alcune specifiche irregolarità urbanistiche legate a una denuncia di inizio attività del 2006. Queste contestazioni avevano generato, secondo l’attrice, costi specifici e quantificati per la sanatoria.

Introdurre in appello il tema dell’agibilità ha significato non solo allegare un fatto nuovo, ma trasformare la causa petendi della domanda risarcitoria. La mancanza di agibilità è stata considerata dalla Corte d’Appello come concausa del fallimento dell’intero affare e ha portato alla condanna del mediatore a risarcire un danno ben più grave (inclusa la perdita della caparra), un danno che in primo grado non era mai stato collegato a questa specifica mancanza.

La Corte di Cassazione ha quindi stabilito che il giudice d’appello aveva errato, accogliendo una domanda radicalmente diversa da quella originaria e basata su allegazioni tardive, violando così il principio del contraddittorio e le preclusioni processuali.

Conclusioni: le implicazioni pratiche per le parti in causa

La decisione della Cassazione è un monito fondamentale per le parti e i loro difensori: l’impostazione della causa in primo grado è decisiva. Ogni fatto, ogni profilo di responsabilità e ogni richiesta di danno devono essere chiaramente articolati sin dall’inizio. Sperare di poter ‘aggiustare il tiro’ in appello, introducendo nuovi elementi, è una strategia destinata a fallire. La sentenza d’appello è stata cassata e il giudizio dovrà essere nuovamente celebrato da un’altra sezione della Corte d’Appello, che dovrà attenersi scrupolosamente ai motivi di doglianza originariamente proposti in primo grado. Questo caso dimostra come la correttezza procedurale non sia un mero formalismo, ma una garanzia essenziale per il corretto svolgimento del processo e la tutela dei diritti di tutte le parti coinvolte.

È possibile introdurre una nuova causa di responsabilità per la prima volta nel giudizio di appello?
No, la Corte di Cassazione ha chiarito che è vietato. Introdurre un nuovo fatto costitutivo del diritto al risarcimento (come la mancanza del certificato di agibilità) che modifica la causa petendi (i motivi della richiesta) costituisce una domanda nuova, inammissibile in appello ai sensi dell’art. 345 c.p.c.

Qual è la differenza tra modificare una domanda e proporre una domanda nuova in appello?
La modifica è permessa se la pretesa, anche se cambiata, rimane inerente alla vicenda sostanziale già dedotta in primo grado. Una domanda è considerata ‘nuova’ quando introduce un tema di indagine e di decisione completamente diverso, costringendo la controparte a difendersi su fatti e questioni non trattati in precedenza.

Cosa succede se una Corte d’Appello accoglie una domanda nuova?
La sentenza può essere annullata (‘cassata’) dalla Corte di Cassazione per violazione delle norme processuali. Il caso viene quindi rinviato a un’altra sezione della stessa Corte d’Appello, la quale dovrà decidere nuovamente la controversia senza tener conto della domanda inammissibile e basandosi esclusivamente sulle questioni e sui fatti ritualmente introdotti nel giudizio di primo grado.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28288 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28288 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/10/2023

Oggetto:

mediazione

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 38242/2019 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentat o e difeso dall’AVV_NOTAIO, con domicilio in Roma, INDIRIZZO.

-RICORRENTE –

contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, con domicilio in INDIRIZZO.

-CONTRORICORRENTE-

COGNOME NOME E COGNOME NOME.

-INTIMATI- avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 4077/2019, pubblicata in data 10.10.2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 12.7.2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

NOME COGNOME ha adito il Tribunale di Monza, esponendo che, con contratto preliminare del 17.5.2011, si era obbligata ad

acquistare da NOME e NOME COGNOME un immobile sito in INDIRIZZO, ma che il trasferimento non era andato a buon fine perché i promittenti venditori non avevano estinto il mutuo ipotecario né proceduto alla cancellazione dell’ipoteca iscritta sul bene, essendo inoltre emerse talune problematiche di carattere urbanistico e catastale non dichiarate dalle controparti e su cui la RAGIONE_SOCIALE, società mediatrice, non aveva svolto accertamenti, non avendo poi monitorato la situazione finanziaria dei convenuti, facendo sì che incassassero una caparra di € 40.000,00.
Ha chiesto di dichiarare la risoluzione del preliminare per inadempimento dei promittenti veditori e di condannare i convenuti in solido al risarcimento del danno, oltre accessori e spese legali.

Il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del preliminare e ha condannato i soli promittenti venditori al risarcimento del danno, liquidato in €. 53.918,32, respingendo ogni altra domanda e regolando le spese.

La sentenza, impugnata dalla RAGIONE_SOCIALE, è stata parzialmente riformata in appello.

La Corte distrettuale ha accolto la domanda risarcitoria anche nei confronti dello RAGIONE_SOCIALE, ritenendo ammissibili sia il deposito della relazione estimativa svolta in una procedura esecutiva a carico degli appellati, da cui era emerso che l’immobile era privo del certificato di agibilità, sia la richiesta di condannare la mediatrice al risarcimento del danno per non aver informato l’appellante della suddetta irregolarità, evidenziando che la COGNOME aveva dedotto in primo grado che la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE non aveva svolto ricerche sulla regolarità urbanistico-edilizia e catastale dell’immobile e che in appello si era limitata ad allegare
una circostanza di fatto di cui non era a conoscenza sin dal primo grado.

Per la cassazione della sentenza propone ricorso lo RAGIONE_SOCIALE con ricorso in quattro motivi.

NOME COGNOME resiste con controricorso.

NOME e NOME COGNOME sono rimasti intimati.

In prossimità dell’adunanza camerale, le parti hanno depositato memorie illustrative.

Va respinta l’eccezione di improcedibilità del ricorso ai sensi dell’art. 369 c.p.c., avendo la ricorrente depositato la sentenza impugnata e la relata di notifica, con l’attestazione di conformità all’originale.

Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 1175, 1176, 1329, 1710, 1754, 1759 c.c., nonché della L. 39/1989, contestando alla Corte di appello di aver ritenuto la ricorrente responsabile del danno per aver omesso di informare la COGNOME circa il fatto che l’immobile era privo dell’agibilità e ciò benché la mediatrice non fosse stata incaricata di effettuare alcuna verifica in proposito, avendo l’acquirente dato mandato ad un tecnico. Si assume che il mancato perfezionamento del definitivo non era dipeso dal difetto di agibilità, ma dal fatto che l’immobile non era stato liberato dall’ipoteca e ch e, pertanto, la violazione non aveva avuto alcuna effettiva conseguenza.
Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 1175, 1176, 1710, 1759 c.c. e delle LL. 39/1989, 1150/1942 3 nonché dell’art. 24 D.P.R. 380/2001, sostenendo che la mediatrice non aveva ricevuto incarico di procedere alle verifiche edilizie circa la regolarità dell’immobile, facente parte di un immobile storico edificato nel XVIII secolo, sicché per la vendita non era necessario il rilascio di alcuna certificazione, potendo comunque ottenersi

l’agibilità mediante talune modifiche strutturali, nulla ostando alla conclusione del definitivo, salvo un’eventuale riduzione del prezzo.

Il terzo motivo denuncia l’omesso di un fatto decisivo, per aver la pronuncia trascurato che la promissaria acquirente aveva ottenuto un permesso in sanatoria che comportava ex lege la concessione dell’agibilità.

Il quarto motivo denuncia la violazione dell’art. 112 e degli artt. 112 e 345 c.p.c., per aver la Corte d’appello dichiarato la responsabilità della ricorrente per violazione degli obblighi informativi sulla base della perizia estintiva depositata tardivamente e in accoglimento di una domanda non proposta nel rispetto delle preclusioni.

Il quarto motivo, che per ragioni di ordine logico va esaminato con priorità, è fondato.

È indiscusso -e ne dà atto la stessa sentenza impugnata (pag. 10) che la mancanza del certificato di agibilità è circostanza che la COGNOME ha dedotto direttamente in appello a fondamento della domanda di risarcimento per violazione degli obblighi informativi

-gravanti sul mediatore.

In primo grado lo RAGIONE_SOCIALE era stata chiamata a rispondere per una triplice violazione: a) per non aver tenuto una condotta ispirata a cautela poiché, pur essendo a conoscenza delle precarie condizioni finanziarie dei promittenti venditori, aveva consentito che incamerassero la caparra, sollecitando ulteriori pagamenti senza alcuna garanzia circa il buon esito dell’affare; b) per non aver informato l’acquirente che nel 2006 era stata presentata una denuncia di inizio attività che rappresentava uno stato di fatto difforme da quello reale, rendendo necessario sanare le violazioni e procedere all’aggiornamento dei dati catastali, con un aggravio dei costi dell’operazione; c) per non aver tempestivamente comunicato
alla RAGIONE_SOCIALE l’avvenuto recesso dei pr omittenti venditori dal contratto preliminare.

Il risarcimento preteso in giudizio ricomprendeva l’importo della caparra e le spese per l’intervento del tecnico, quelle di registrazione del contratto e le somme necessarie per l’acquisizione di documentazione presso il Comune di Maggiò e per la copia delle visure ipotecarie (cfr. citazione pag. 2-3).

In sostanza, le irregolarità urbanistiche e catastali denunciate in primo grado – di cui vi è menzione nella sentenza impugnata avevano esclusivo riguardo alle vicende della denuncia di inizio attività presentata nel 2006, che l’attrice aveva allegato come causa non del mancato perfezionamento del trasferimento, né dell’intero danno lamentato, ma solo di costi, oggettivamente contenuti ed esattamente quantificati in citazione, che lamentava di aver indebitamente sostenuto per la sanatoria e di cui pretendeva il rimborso da parte della mediatrice, senza alcuna attinenza con la questione dell’agibilità, in relazione alle condizioni e all’epoca di edificazione d ell’immobile, proposta solo in appello e che la Corte di merito ha considerato concausa del mancato buon fine dell’affare e dell’intero pregiudizio risarcibile (incluso il pagamento della caparra).
Il giudice distrettuale ha -in definitiva – ritenuto la ricorrente responsabile per una violazione informativa del tutto diversa da quelle dedotte in primo grado e di un danno patrimoniale che la danneggiata aveva ricondotto ad un inadempimento degli obblighi informativi non riguardanti la carenza di agibilità (inadempimenti che il Tribunale aveva ritenuto insussistenti ), in contrasto con l’art . 112 c.p.c., infine reputando ammissibili nuove allegazioni che la parte avrebbe dovuto introdurre in primo grado nel rispetto delle preclusioni processuali.
Nel corso del giudizio di primo grado, fermo il divieto di introdurre domande nuove che non siano conseguenza delle riconvenzionali o delle eccezioni proposte dal convenuto (nel qual caso la domanda deve esser proposta entro l’udienza di trattazione: Cass. 39917/2021; Cass. 30745/2019; Cass. 3806/2016), è consentita solo la precisazione o la modifica delle domande ritualmente introdotte (che può riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa: “petitum” e “causa petendi”), sempre che non siano introdotte pretese aggiuntive e purché la domanda, ancorché modificata, risulti comunque inerente alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e siano rispettate le preclusioni processuali previste dall’art. 183 c.p.c.
Dette allegazioni, qualora avvengano dopo la scadenza del termine ex art. 183, comma 6, c.p.c., sono tardive e, qualora formulate per la prima volta in appello, costituiscono un “novum” inammissibile, vietato dall’art. 345, comma 1, c.p.c. (Cass. s.u. 12310/2015; Cass. 27566/2017; Cass. 18956/2017; Cass. 13091/2018; Cass. 4322/2019; Cass. 230898/2020; Cass. 4031/2021).

E’ pertanto – accolto il quarto motivo di ricorso, con assorbimento delle altre censure; la sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio della causa alla C orte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimità.

Resta impregiudicato l’esame, da parte del giudice del rinvio, dei motivi di appello su cui la Corte territoriale non ha pronunciato, ritenendoli implicitamente assorbiti (Cass. 12278/2010; Cass. 8817/2012; Cass. 134/2017).

P.Q.M.

accoglie il quarto motivo di ricorso, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la

causa alla Corte d’appello di Milano , in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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