Documentazione ipocatastale: quando è completa?

In un caso di esecuzione immobiliare, la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un debitore che lamentava l’incompletezza della documentazione ipocatastale. La Corte d’Appello aveva già accertato che la documentazione era completa, e che un’apparente lacuna era dovuta a una mera variazione dei dati catastali nel tempo. La Cassazione ha stabilito che il ricorso era generico e mirava a un riesame dei fatti, non consentito in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Documentazione Ipocatastale: Quando la Variazione dei Dati non Invalida l’Esecuzione

Nelle procedure di esecuzione immobiliare, la completezza della documentazione ipocatastale è un requisito fondamentale per garantire la trasparenza e la sicurezza del trasferimento del bene. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre importanti chiarimenti su come valutare tale completezza, specialmente quando la storia ventennale di un immobile presenta delle apparenti discontinuità dovute a variazioni nei dati catastali. Analizziamo insieme il caso per comprendere i principi affermati dalla Suprema Corte.

I Fatti di Causa

Una società costruttrice, debitrice in una procedura esecutiva immobiliare, si opponeva alla vendita del proprio bene pignorato. In prima istanza, il Giudice dell’Esecuzione aveva dichiarato estinta la procedura, accogliendo l’eccezione della società secondo cui il creditore non aveva depositato una documentazione ipocatastale completa per l’intero ventennio precedente al pignoramento.

Il creditore, tuttavia, non si arrendeva e impugnava la decisione. La Corte d’Appello ribaltava il verdetto, stabilendo che la documentazione era, in realtà, completa. I giudici di secondo grado accertavano che l’apparente ‘buco’ temporale (nello specifico, dal 1991 al 1997) era causato esclusivamente da una diversa identificazione catastale assunta nel tempo dal medesimo immobile. La continuità storica del bene era stata pienamente dimostrata.

Contro questa sentenza, la società debitrice proponeva ricorso in Cassazione, insistendo sulla presunta incompletezza della documentazione.

La completezza della documentazione ipocatastale

L’articolo 567 del Codice di Procedura Civile impone al creditore pignorante di depositare un certificato notarile o una documentazione equivalente che attesti le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari relative all’immobile pignorato per il ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento. Questo serve a garantire che chi acquisterà l’immobile all’asta lo riceva libero da vincoli o pretese di terzi non noti.

Il caso in esame pone una questione pratica rilevante: una modifica dei dati catastali interrompe questa continuità storica? La risposta fornita dai giudici di merito è stata negativa, a patto che sia possibile ricostruire senza ombra di dubbio la storia del bene.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso della società debitrice inammissibile, confermando di fatto la decisione della Corte d’Appello e condannando la ricorrente al pagamento delle spese legali.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La decisione si fonda su tre pilastri argomentativi principali:

1. Inammissibilità per Difetto di Specificità: Il motivo del ricorso è stato ritenuto troppo generico. La società ricorrente si è limitata a riproporre la propria tesi sulla presunta incompletezza della documentazione, senza però confrontarsi specificamente con la motivazione della Corte d’Appello. Non ha contestato, cioè, l’accertamento cruciale secondo cui l’interruzione era solo apparente e dovuta alla variazione catastale. In pratica, ha ignorato la ratio decidendi della sentenza impugnata, operando una sterile contrapposizione.

2. Il Limite del Giudizio di Legittimità: La Cassazione ha ribadito un principio cardine del suo ruolo: non è un terzo grado di giudizio sul merito dei fatti. La valutazione sulla completezza o meno della documentazione, una volta accertato che l’apparente lacuna derivava da un cambio di dati, costituisce un apprezzamento fattuale. Tale apprezzamento è riservato ai giudici di merito (Tribunale e Corte d’Appello) e non può essere messo in discussione in sede di legittimità, se non per vizi logici o giuridici specifici che, in questo caso, non sono stati né dedotti né provati.

3. L’Argomentazione “ad abundantiam”: La Corte d’Appello aveva anche menzionato una sentenza della Cassazione (n. 15597/2019) sulla discrezionalità del giudice nel richiedere un titolo di provenienza ultraventennale. La ricorrente ha contestato anche questo punto, ma la Suprema Corte ha chiarito che si trattava di un’argomentazione ad abundantiam, ovvero un’osservazione aggiuntiva e non essenziale per la decisione. La vera ragione della sentenza d’appello era l’accertata completezza della documentazione, non la discrezionalità del giudice.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre due importanti lezioni. La prima è di natura processuale: un ricorso per cassazione deve essere mirato e specifico, attaccando il cuore della motivazione della sentenza precedente e non limitandosi a ripetere le proprie ragioni. La seconda è di natura sostanziale: la completezza della documentazione ipocatastale va valutata nella sua sostanza. Se la storia ventennale di un immobile è ricostruibile in modo completo e univoco, mere variazioni formali, come quelle dei dati catastali, non possono essere usate pretestuosamente per far dichiarare estinta una procedura esecutiva.

Una variazione dei dati catastali di un immobile nel ventennio rende incompleta la documentazione ipocatastale?
No, secondo la decisione della Corte d’appello (confermata implicitamente dalla Cassazione), se viene dimostrato che si tratta dello stesso bene e che la documentazione ricostruisce tutte le vicende dell’immobile, la sola variazione dei dati non ne inficia la completezza sostanziale.

Per quale motivo principale la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile per difetto di specificità, poiché la società ricorrente non ha contestato in modo puntuale la motivazione della sentenza d’appello (cioè l’accertamento della completezza dei documenti nonostante la variazione catastale), ma si è limitata a contrapporre genericamente la propria tesi.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione dei fatti compiuta dalla Corte d’appello?
No, di norma non è possibile. La Corte di Cassazione è un giudice di legittimità, il cui compito è verificare la corretta applicazione delle norme di diritto. Non può riesaminare l’apprezzamento dei fatti, che è riservato in via esclusiva ai giudici di merito (Tribunale e Corte d’appello).

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 1552 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 1552 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 15/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso N. 16894/2020 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE di NOME COGNOME in persona del legale rappresentante pro tempore , domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso la cancelleria della Corte di cassazione, rappresentata e dife sa dall’avv. NOME COGNOME come da procura in calce al ricorso

– ricorrente –

contro

COGNOME elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZOpresso Palumbo Antonio), rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME come da procura in calce al controricorso

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Salerno n. 1379/2019 dep.

l’

8.10.2019;

N. 16894/20 R.G.

udita la relazione della causa svolta nella adunanza camerale del 6.11.2023 dal Consigliere relatore dr. NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME propose reclamo ex art. 630 c.p.c. avverso l’ordinanza del 23.10.2017, con cui il giudice dell’esecuzione del Tribunale di Nocera Inferiore aveva dichiarato estinta la procedura esecutiva immobiliare n. 291/2011 R.G.E. in danno di De RAGIONE_SOCIALE di NOME COGNOME; ciò ai sensi dell’art. 567, comma 3, c.p.c., non avendo il creditore procedente COGNOME – secondo il giudice dell’esecuzione – depositato una completa documentazione ipocatastale relativa al compendio pignorato. Il Tribunale di Nocera Inferiore rigettò il reclamo con sentenza del 2.10.2018, che venne dunque impugnata dall’Abate. Nel contraddittorio con l’esecutata, la Corte d’appello di Salerno accolse il gravame con sentenza dell’8.10.2019, rilevando contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale -che l’Abate aveva depositato completa documentazione ipocatastale del bene pignorato per l’intero ventennio e che la crasi temporale riscontrata dal primo giudice per il periodo 1991-1997 era solo apparente, derivando esclusivamente dalla diversa identificazione catastale assunta nel tempo dal medesimo bene pignorato.
Avverso tale sentenza RAGIONE_SOCIALE di NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, affidandosi ad un unico motivo, cui resiste con controricorso NOME COGNOME. Ai sensi dell ‘ art. 380bis .1, comma 2, c.p.c., il Collegio ha riservato il deposito dell ‘ ordinanza nei sessanta giorni successivi all ‘ odierna adunanza camerale.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1 -Con l’unico motivo si lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 567, commi 2 e 3, c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per aver la Corte d’appello ritenuto che la documentazione ipocatastale depositata dal creditore procedente fosse completa e che rientrasse nei poteri discrezionali del g iudice dell’esecuzione la possibilità di ordinare o meno allo stesso procedente di depositare il titolo di provenienza ultraventennale.

2.1 -Il ricorso è inammissibile per difetto di specificità , in violazione dell’art. 366, comma 1, n. 4, c.p.c., nel testo applicabile ratione temporis .

La ricorrente, infatti, omette del tutto di confrontarsi con la motivazione della sentenza impugnata, che ha accertato come -con specifico riferimento all’immobile pignorato fossero state dimostrate tutte le vicende del ventennio a ritroso dalla data della trascrizione del pignoramento, mediante la produzione della documentazione di cui all’art. 567 c.p.c . La censura, quindi, si risolve in una sterile contrapposizione con l’avversata decisione, limitandosi a richiamare la (pretesa) bontà dell’operato del giudice dell’esecuzione e del Tribunale, che invece avevano ritenuto fondata l’eccezione sollevata dalla società esecutata.
Inoltre, la censura -per come costruita dalla ricorrente -investe in pieno l’apprezzamento fattuale operato dalla Corte d’appello , che ovviamente è riservato al giudice del merito e non è stato adeguatamente attinto in questa sede, nei soli ristretti limiti in cui tanto, per la giurisprudenza di legittimità, è ancora possibile (v., per tutte, Cass., Sez. Un., n. 8053/2014).

Inammissibile, infine, si rivela anche l’ulteriore profilo della censura che investe il richiamo – operato dalla Corte campana – a Cass. n. 15597/2019, laddove si

N. 16894/20 R.G.

evidenzia che, in ogni caso, rientra nella discrezionalità del giudice dell’esecuzione la valutazione circa la necessità o meno di acquisire il titolo di provenienza ultraventennale: si tratta, chiaramente, di argomentazione resa ad abundantiam dal giudice del merito, che dunque non rappresenta la ratio decidendi della sentenza impugnata. Con questa, infatti, si è chiaramente ritenuta la completezza della documentazione prodotta dal creditore per l’intero ventennio ed in conformità alla previsione dell’art. 567 c.p.c., al contrario di quanto sostenuto dalla ricorrente, e dunque il riferimento al cennato arresto nulla aggiunge al fondamento giuridico della decisione adottata.
3.1 -In definitiva, il ricorso è inammissibile. Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

In relazione alla data di proposizione del ricorso (successiva al 30 gennaio 2013), può darsi atto dell’applicabilità dell’art. 13, comma 1 -quater , del D.P.R. 30 maggio 2002, n.115 (nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228).

P. Q. M.

la Corte dichiara il ricorso inammissibile e condanna la ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 4.300,00 per compensi, oltre € 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario spese generali in misura del 15%, oltre accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. 30 maggio 2002, n.115, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello

dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di cassazione, il giorno

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