Divisione parziale bene comune: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d’Appello che negava la divisione parziale di un cortile comune. La decisione è stata cassata per motivazione apparente e per omesso esame delle risultanze della consulenza tecnica, che invece confermava la possibilità della divisione. Il caso riguarda la richiesta di alcuni comproprietari di dividere un cortile, richiesta negata nei primi due gradi di giudizio per presunta indivisibilità e mancanza di accordo. La Cassazione ha ritenuto il ragionamento del giudice di secondo grado insufficiente e ha rinviato il caso per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Divisione parziale bene comune: quando la motivazione è solo apparente

La divisione parziale bene comune rappresenta una questione complessa nel diritto immobiliare, spesso fonte di contenziosi tra comproprietari. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti, annullando una decisione di merito per motivazione apparente e per non aver considerato elementi probatori cruciali, come una consulenza tecnica. Questo caso evidenzia l’importanza di una motivazione giudiziale solida e del corretto esame delle prove tecniche.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla richiesta di due comproprietari di procedere allo scioglimento della comunione ordinaria relativa a un cortile, sul quale si affacciavano le rispettive proprietà immobiliari. La loro domanda mirava a una divisione parziale bene comune, lasciando indivisa la parte del cortile destinata a strada comune.

Il Tribunale di primo grado rigettò la domanda, sostenendo l’impossibilità di una divisione parziale in assenza del consenso di tutti i comproprietari, in base al principio di universalità dello scioglimento della comunione.

Successivamente, la Corte d’Appello, pur riconoscendo in linea di principio l’ammissibilità della divisione parziale, confermò la decisione negativa. Le ragioni addotte furono due: in primo luogo, la mancanza di un accordo tra le parti; in secondo luogo, la presunta non comoda divisibilità del bene, a causa di una strettoia di accesso di soli 2,12 metri. La Corte concluse per l’impossibilità di ripartire il bene in porzioni vantaggiosamente utilizzabili dai singoli partecipanti.

La Decisione della Corte di Cassazione

Contro la sentenza d’appello, i comproprietari originari hanno proposto ricorso in Cassazione, basandolo su tre motivi principali. La Suprema Corte ha accolto il secondo e il terzo motivo, ritenendo assorbito il primo, e ha cassato con rinvio la sentenza impugnata.

Il cuore della decisione risiede nella censura mossa alla motivazione della Corte d’Appello. La Cassazione ha ravvisato un vizio di “motivazione apparente”, un’anomalia che si traduce in una violazione di legge costituzionalmente rilevante. Inoltre, ha riscontrato un “omesso esame di un fatto decisivo”, ovvero le conclusioni della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) disposta in primo grado.

Analisi della decisione sulla divisione parziale bene comune

La Corte d’Appello si era limitata a dichiarare l’impossibilità di una ripartizione vantaggiosa del bene senza spiegare le ragioni concrete di tale conclusione, soprattutto alla luce del fatto che la stessa CTU era giunta a conclusioni diametralmente opposte. Il perito aveva infatti elaborato un progetto di divisione che attribuiva a ciascuna parte la porzione di cortile antistante la propria unità immobiliare, mantenendo in comune solo l’area adibita a strada.

La Cassazione ha sottolineato come una motivazione che non permette di percepire il fondamento della decisione non soddisfi il “minimo costituzionale” richiesto. Il giudice di merito aveva menzionato la CTU solo per evidenziare la larghezza del vicolo di accesso, ignorando completamente il progetto divisionale proposto, che costituiva un fatto decisivo per il giudizio.

Le motivazioni

Le motivazioni della Cassazione si fondano su due pilastri. Il primo è il vizio di motivazione apparente. La Suprema Corte ha ribadito che una motivazione è apparente quando, pur esistendo, contiene argomentazioni talmente generiche o inidonee da non far comprendere il ragionamento seguito dal giudice. Nel caso specifico, affermare l’impossibilità di creare porzioni “vantaggiosamente utilizzabili” senza un’analisi concreta e in contrasto con le prove tecniche disponibili, costituisce un esempio di motivazione meramente apparente.

Il secondo pilastro è l’omesso esame di un fatto decisivo, disciplinato dall’art. 360, n. 5 c.p.c. Le risultanze della CTU, che accertavano la divisibilità del cortile e proponevano un progetto specifico, rappresentavano un fatto storico-processuale cruciale. La Corte d’Appello, ignorando tali conclusioni, ha omesso di esaminare un elemento che, se considerato, avrebbe potuto condurre a una decisione diversa. Il mancato esame di questo fatto integra un vizio che giustifica la cassazione della sentenza.

Le conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, cassando la sentenza della Corte d’Appello di Brescia e rinviando la causa ad altra sezione della stessa Corte per un nuovo esame. Il giudice del rinvio dovrà rivalutare la questione tenendo conto dei principi espressi dalla Cassazione, in particolare dovrà esaminare nel merito le risultanze della CTU e fornire una motivazione completa e logica sulla possibilità di procedere alla divisione parziale bene comune. Questa ordinanza rafforza il principio secondo cui le decisioni giudiziarie devono essere fondate su un’analisi approfondita delle prove e sorrette da un ragionamento trasparente e comprensibile.

È possibile chiedere la divisione parziale di un bene in comunione anche senza l’accordo di tutti i comproprietari?
Sì. La sentenza chiarisce, attraverso i motivi del ricorso, che secondo la giurisprudenza di legittimità la divisione parziale di un bene immobile è possibile anche quando è chiesta da una sola delle parti e l’altra non ha ampliato la domanda chiedendo la divisione dell’intero bene.

Cosa si intende per ‘motivazione apparente’ di una sentenza?
Si ha una motivazione apparente quando il giudice, pur scrivendo delle ragioni a sostegno della sua decisione, usa argomentazioni così generiche, contraddittorie o inidonee da non rendere comprensibile il percorso logico-giuridico seguito. È un vizio che rende nulla la sentenza perché non soddisfa il requisito minimo costituzionale della motivazione.

Qual è il valore di una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) in un processo di divisione?
La CTU ha un valore fondamentale. Le sue risultanze, come un progetto di divisione, costituiscono un ‘fatto decisivo’ che il giudice è tenuto a esaminare. Ignorare completamente le conclusioni del consulente tecnico, senza fornire una spiegazione adeguata, può integrare un vizio della sentenza per omesso esame di un fatto decisivo, portando al suo annullamento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5394 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 5394 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 29/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28266/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO BRESCIA n. 311/2019 depositata il 18/02/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/12/2023 dal Consigliere COGNOME NOME.

FATTI DI CAUSA

COGNOME NOME e COGNOME NOME, con citazione del 26.9.2012, convennero in giudizio innanzi al Tribunale di Brescia COGNOME NOME e COGNOME NOME per chiedere lo scioglimento della comunione ordinaria di un cortile sul quale si affacciavano gli immobili delle rispettive proprietà.

La domanda venne rigettata. Il Tribunale ritenne che non fosse possibile disporre la divisione parziale del cortile in assenza del consenso dei condividenti per il principio dell’universalità dello scioglimento della comunione, derogabile solo per volontà dei comproprietari.

La Corte d’appello di Brescia, con sentenza del 18.2.2019 ha rigettato il gravame degli attori con diversa motivazione: pur affermando che fosse ammissibile una divisione parziale del bene nell’ambito della comunione ordinaria, la Corte di merito ha ritenuto necessario l’accordo dei condividenti che, nella specie, non sussisteva; inoltre, ha osservato che il cortile non era interamente divisibile dal momento che l’accesso sarebbe avvenuto attraverso una strettoia avente la larghezza massima di metri 2,12. Ha infine ritenuto l’impossibilità di ripartire materialmente il bene in porzioni corrispondenti alle quote che siano vantaggiosamente utilizzabili dai singoli partecipanti.
Per la cassazione della sentenza hanno proposto ricorso COGNOME NOME e COGNOME NOME sulla base di tre motivi.

NOME NOME, NOME ed NOME, anche in qualità di eredi COGNOME NOME, hanno resistito con controricorso

Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ.

In prossimità della camera di consiglio, le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1 Con il primo motivo, si deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 1111 cc, nonché 112, 114 e 713 c.p.c., in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c., per avere la Corte d’appello ritenuto che non fosse possibile procedere alla divisione parziale del bene comune per assenza dell’accordo tra le parti. L’art. 1112 c.c. ammetterebbe invece la divisione, salvo che la cosa, se divisa, cessa di servire all’uso cui è destinata e, secondo la giurisprudenza di legittimità, anche in caso di divisione ordinaria sarebbe possibile la divisione parziale di un bene immobile sia quando intervenga un accordo tra le parti sia quando la divisione è chiesta da una delle parti e l’altra parte non abbia ampliato la domanda chiedendo la divisione dell’intero bene.
1.2 Con il secondo motivo, si deduce la nullità della sentenza per motivazione apparente, ai sensi dell’art.360, comma 1, n.4, perché non spiegherebbe le ragioni per le quali era impossibile ripartire materialmente il bene in porzioni corrispondenti alle quote dei partecipanti.

1.3 Con il terzo motivo, si deduce l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art.360, comma 1, n.5 c.p.c. ovvero, in via subordinata, la nullità della sentenza, in relazione all’art.360, comma 1, n.4 c.p.c.; la Corte d’appello avrebbe omesso di considerare le conclusioni della consulenza tecnica d’ufficio disposta in primo grado, che avrebbe

accertato la divisibilità parziale del bene e l’avvenuta annessione di fatto delle porzioni di area cortilizia operata da entrambe le parti a servizio delle proprietà esclusive. La Corte d’appello avrebbe fatto riferimento al solo passaggio riferito all’accesso da INDIRIZZO, ignorando le risultanze della CTU, che avrebbe concluso per la possibilità della divisione parziale dell’area, tanto da predisporre un progetto divisionale. Dalla consulenza tecnica emergerebbe, infatti, che il cortile, una volta diviso, non avrebbe cessato di servire all’uso cui era destinato.
2 Il secondo motivo è fondato.

Le Sezioni Unite, con la sentenza. 8053 del 7.4.2014, hanno affermato che la riformulazione dell’art.360, comma 1, n.5 disposta dal D.L. 22.6.2012, n.83, art. 54, convertito nella L. 7.8.2012, n.134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (tra le varie, Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014 Rv. 629830).
Quanto all’apparenza della motivazione, la giurisprudenza di questa Corte afferma che il vizio ricorre quando la motivazione, benché

graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (v. tra le tante, v. Cassazione civile sez. un., 30/01/2023, n.2767 in motivazione; Sez. U, Sentenza n. 22232 del 03/11/2016 Rv. 641526; Sez. U, Sentenza n. 16599 del 2016; Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022 Rv. 664061; Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019 Rv. 654145).
Nel caso di specie, la Corte, dopo aver premesso che era stata chiesta la divisione parziale di un unico mappale, che il mappale non era interamente divisibile e che la preponderante parte di esso sarebbe rimasto in comunione, ha concluso nel senso dell’impossibilità di ripartire il bene in porzioni corrispondenti alle quote vantaggiosamente utilizzabili dai singoli partecipanti, senza spiegare le ragioni per le quali le porzioni derivanti dalla divisione parziale non sarebbero utilizzabili.
Siffatta motivazione, non consentendo di percepire il fondamento della decisione, è apparente e dunque non soddisfa il minimo costituzionale, considerato che lo stesso consulente tecnico di ufficio, come si vedrà a breve, era pervenuto a conclusioni diametralmente opposte.

3 Anche il terzo motivo è fondato.

Risulta dalle conclusioni dell’appellante (pag.2 della sentenza, riportate a pag.6 del ricorso) che il CTU aveva elaborato un progetto divisionale ‘attribuendo a ciascuna delle parti condividenti la porzione antistante le rispettive unità immobiliari, così come evidenziate (in colore arancio ed azzurro) dal CTU e mantenendo -sempre secondo le

indicazioni del CTU -la proprietà comune ed indivisa della porzione di cortile adibita a strada’.

Il ricorrente, in conformità all’obbligo di specificità del ricorso, previsto dall’art.366, comma 1, n.6 c.p.c., ha riportato le parti rilevanti della CTU, da cui risultava la divisibilità del cortile.

La Corte d’Appello si è limitata a menzionare la CTU solo per evidenziare la larghezza del vicolo di accesso al cortile (mt. 2,12), senza spendere invece alcuna considerazione sul progetto divisionale.

Il mancato esame delle risultanze della CTU integra un vizio della sentenza che può essere fatto valere, nel giudizio di cassazione, ai sensi dell’art.360, comma 1, n.5 c.p.c., risolvendosi nell’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti ( Cassazione civile sez. III, 26/05/2021, n.14599; Cassazione civile sez. VI, 07/09/2020, n.18598; Cassazione civile sez. III, 31/05/2018, n.13770; Cass. 13922/2016).

L’accoglimento del secondo e terzo motivo comporta il logico assorbimento del primo motivo e rende inevitabile la cassazione della sentenza impugnata con rinvio per nuovo esame alla Corte d’Appello di Brescia in diversa composizione. Il giudice di rinvio regolerà le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’Appello di Brescia in diversa composizione.

Roma, 15 dicembre 2023.

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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