Divisione parti comuni: quale legge si applica?

In una causa di divisione parti comuni di un condominio iniziata prima della riforma del 2012, la Corte di Cassazione ha stabilito che si applica la legge vigente al momento dell’avvio del giudizio. La Corte d’Appello aveva erroneamente applicato la nuova norma che richiede l’unanimità, mentre la vecchia legge prevedeva come unico ostacolo il fatto che la divisione rendesse più incomodo l’uso della cosa comune. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Divisione Parti Comuni in Condominio: Si Applica la Legge Vecchia o Nuova?

La gestione e la divisione parti comuni sono temi centrali nel diritto condominiale, spesso fonte di complesse controversie legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato una questione cruciale: quale legge si applica quando la normativa cambia nel corso di un lungo processo giudiziario? La risposta della Suprema Corte riafferma un principio fondamentale di certezza del diritto: fa fede la legge in vigore al momento dell’introduzione della causa.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla richiesta di un condomino, avanzata nel 2009, di dividere un pianerottolo condominiale. Dopo un primo grado di giudizio, la Corte d’Appello competente ribaltava la decisione, rigettando la domanda. La motivazione dei giudici d’appello si basava sulla nuova formulazione dell’articolo 1119 del Codice Civile, introdotta con la riforma del condominio del 2012 (entrata in vigore nel 2013), la quale subordina la divisione parti comuni al consenso unanime di tutti i condomini.

Insoddisfatto della decisione, il condomino originario proponeva ricorso in Cassazione, sostenendo che la Corte d’Appello avesse commesso un errore di diritto, applicando una legge successiva a una causa iniziata anni prima.

La Questione Giuridica sulla Divisione Parti Comuni

Il nodo centrale della controversia era di natura squisitamente temporale. Il giudizio era iniziato nel 2009, quando l’articolo 1119 c.c. permetteva la divisione delle parti comuni a condizione che ciò non rendesse “più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino”. La nuova legge, entrata in vigore nel 2013, ha invece introdotto un requisito molto più stringente: il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

La Corte di Cassazione è stata quindi chiamata a decidere se il giudice dovesse applicare la legge vigente al momento della proposizione della domanda (principio del tempus regit actum) o la nuova legge sopravvenuta nel corso del processo.

La questione processuale preliminare

Prima di entrare nel merito, la Corte ha rigettato un’istanza di interruzione del processo presentata a causa del decesso di una delle parti. Gli Ermellini hanno ribadito un principio consolidato: il giudizio di Cassazione è dominato dall’impulso d’ufficio e, una volta notificato il ricorso, non si interrompe per eventi di questo tipo.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, ritenendolo fondato. I giudici hanno chiarito che la Corte d’Appello ha errato nell’applicare la nuova formulazione dell’art. 1119 c.c. Il principio che governa la successione delle leggi nel tempo è quello del ratione temporis, secondo cui la norma applicabile è quella in vigore al momento in cui è sorta la controversia, ovvero quando è stato notificato l’atto di citazione.

Essendo la causa iniziata nel 2009, la valutazione sulla divisibilità del pianerottolo doveva essere condotta sulla base del vecchio testo normativo. Di conseguenza, il giudice avrebbe dovuto verificare non tanto la presenza di un consenso unanime, quanto piuttosto se la divisione proposta avrebbe reso l’uso del pianerottolo più disagevole per gli altri condomini. Tale valutazione era stata completamente omessa dalla Corte d’Appello, che si era limitata a prendere atto del dissenso tra le parti, applicando erroneamente un requisito non richiesto dalla legge all’epoca dei fatti.

Le Conclusioni: un Principio di Certezza Giuridica

Con questa ordinanza, la Cassazione riafferma un caposaldo del nostro ordinamento: la certezza del diritto. Chi intraprende un’azione legale deve poter fare affidamento sul quadro normativo esistente in quel momento. L’applicazione retroattiva di una legge successiva più restrittiva minerebbe questa certezza. La sentenza impugnata è stata quindi cassata, e la causa è stata rinviata alla Corte d’Appello, in diversa composizione, che dovrà decidere nuovamente la questione applicando, questa volta, la legge corretta, ovvero quella in vigore nel 2009.

Se la legge sulla divisione delle parti comuni cambia durante una causa, quale norma si applica?
Si applica la legge in vigore al momento in cui la causa è stata avviata. La Corte di Cassazione ha specificato che le nuove norme non si applicano retroattivamente ai giudizi già in corso, in base al principio ‘ratione temporis’.

La morte di una delle parti causa l’interruzione del processo in Cassazione?
No. L’ordinanza chiarisce che il giudizio davanti alla Corte di Cassazione è dominato dall’impulso d’ufficio e, una volta che il contraddittorio è stato correttamente instaurato con la notifica del ricorso, eventi come il decesso di una parte non ne determinano l’interruzione.

Qual era il criterio per la divisione delle parti comuni condominiali prima della riforma del 2013?
Prima della riforma introdotta dalla Legge n. 220/2012, il criterio che impediva la divisione di una parte comune era la circostanza che tale divisione rendesse ‘più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino’. Il consenso unanime di tutti i condomini non era il requisito determinante come invece previsto dalla normativa successiva.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 2616 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 2616 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 29/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13945/2018 R.G. proposto da:

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato PIACENTE NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO PALERMO n. 359/2018 depositata il 20/02/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16/01/2024 dal Consigliere COGNOME NOME.

Rilevato che:

-il giudizio trae origine dalla domanda di divisione di un pianerottolo posto al primo piano di un edificio condominiale, proposta innanzi al Tribunale di Agrigento, con atto notificato in data 7.11.2009, da NOME COGNOME nei confronti di NOME COGNOME;

-all’esito dei giudizi di merito, la Corte d’appello di Palermo, in riforma della sentenza di primo grado, rigettò la domanda ritenendo che la divisione di una parte comune dell’edificio, ai sensi dell’art.1119 c.c., richiedesse il consenso di tutti i condomini;

-per la cassazione della sentenza d’appello ha proposto ricorso COGNOME NOME sulla base di un unico motivo;

–NOME COGNOME ha resistito con controricorso;

-il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ.;

-in prossimità della camera di consiglio, il difensore della controricorrente ha depositato istanza di interruzione del giudizio;

Ritenuto che:

-in via preliminare, deve essere rigettata l’istanza di interruzione del giudizio per la morte di NOME COGNOME poiché n el giudizio di cassazione, dominato dall’impulso d’ufficio, non trova applicazione l’istituto della interruzione del processo per uno degli eventi previsti dagli artt. 299 e ss. c.p.c., sicché, una volta instaurato il contraddittorio con la notifica del ricorso, la morte dell’intimato non produce l’interruzione del processo neppure se intervenuta prima della notifica del ricorso presso il difensore costituito nel giudizio di merito, dalla cui relata non emerga il
decesso del patrocinato ( ex multis Cassazione civile sez. III, 03/12/2015, n.24635 Cass. 23/03/2017, n. 7477, Cass. 13/10/2010, n. 21153);

-con l’unico motivo di ricorso, si deduce la violazione dell’art. 1119 c.p.c., in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c ., per avere la Corte di merito fatto applicazione del novellato art. 1119 c.c., come modificato dall’art.4 della L. 11.12.2012, n.220 -che ha inserito le parole: «e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio» – ancora non vigente al momento dell’introduzione del giudizio, avvenuta con atto di citazione notificato il 7.11.2009, trattandosi di modifica entrata in vigore il 18 giugno 2013;
-il motivo è fondato;

-la Corte d’appello ha rigettato la domanda di divisione del pianerottolo posto al primo piano di un edificio condominiale sulla base del solo dissenso manifestato dalle parti laddove nell’originaria previsione dell’art.1119 c.c., ratione temporis applicabile – trattandosi di giudizio o introdotto con atto di citazione notificato il 7.11.2009 era ostativa all’indivisibilità delle parti comune la circostanza che la divisione rendesse più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino;
-tale valutazione è stata del tutto omessa dalla Corte d’appello di Palermo, la quale ha tenuto conto del requisito dell’unanimità dei condomini, che non solo non era richiesto dalla norma vigente all’epoca in cui era stato introdotto il giudizio , ma che, altresì, ha una valenza del tutto diversa da quella che la soluzione accolta dalla Corte di merito lascia supporre (per la corretta ricostruzione dell’iter formativo della modifica dell’art. 1119 c.c. in base alla legge n. 220/12, e per la sua conseguente
interpretazione di detta norma nel testo vigente, v. bene, in motivazione, la sentenza n. 26041/19);

-il ricorso deve, pertanto, essere accolto; la sentenza impugnata va cassata con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’Appello di Palermo in diversa composizione.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, innanzi alla Corte d’Appello di Palermo in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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