Divisione immobiliare: quando il ricorso è inammissibile

In un caso di divisione immobiliare, la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un condividente che contestava la soluzione adottata dai giudici di merito. La Corte ha stabilito che non è possibile richiedere in sede di legittimità un riesame delle valutazioni di fatto, come la scelta di non frazionare un immobile commerciale per preservarne l’unità e la vocazione, soprattutto in presenza di una doppia decisione conforme nei gradi precedenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Divisione Immobiliare: Il No della Cassazione alla Revisione dei Fatti

La gestione di una divisione immobiliare tra comproprietari può spesso sfociare in complesse controversie legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale del nostro sistema processuale: il giudizio di legittimità non può trasformarsi in una terza valutazione del merito della causa. Questo principio assume particolare rilievo quando le decisioni dei primi due gradi di giudizio sono conformi.

I Fatti del Caso: Una Divisione Contesa

La vicenda trae origine dalla richiesta di divisione di un patrimonio immobiliare comune tra tre persone. Il Tribunale di primo grado, avvalendosi di una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), aveva approvato un progetto divisionale che assegnava a uno dei condividenti, titolare della quota maggiore, un locale commerciale nella sua interezza. Questa scelta era motivata dalla necessità di salvaguardare l’unità strutturale e la vocazione commerciale dell’immobile.

Uno dei comproprietari, insoddisfatto, ha impugnato la sentenza, proponendo una soluzione alternativa che prevedeva il frazionamento del negozio. Secondo l’appellante, questa opzione non avrebbe compromesso la funzionalità economica del bene e sarebbe stata più equa.

La Decisione della Corte d’Appello e il Principio della Doppia Conforme

La Corte d’Appello ha rigettato l’impugnazione, confermando in toto la decisione del Tribunale. I giudici di secondo grado hanno sottolineato come la proposta di frazionamento fosse ‘inverosimile’ e non tenesse conto dei costi e degli oneri amministrativi necessari. Inoltre, hanno ribadito che la divisione del locale commerciale ne avrebbe compromesso il valore e l’utilità economica. La decisione dei giudici di merito era quindi basata su una valutazione ponderata degli interessi in gioco, privilegiando la soluzione che garantiva la massima utilità economica del bene.

L’Inammissibilità del Ricorso sulla divisione immobiliare

Giunto dinanzi alla Corte di Cassazione, il caso ha trovato un ostacolo insormontabile. Il ricorrente ha tentato di contestare la decisione basandosi su un presunto ‘omesso esame di un fatto decisivo’, ma la Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile ai sensi dell’art. 348 ter, ultimo comma, del codice di procedura civile.

Questa norma stabilisce che quando la sentenza d’appello conferma la decisione di primo grado basandosi sulle stesse ragioni di fatto, il ricorso per Cassazione per vizi di motivazione è precluso. Si tratta del cosiddetto principio della ‘doppia conforme’, che mira a evitare un terzo grado di giudizio sul merito della controversia.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte ha chiarito che le critiche mosse dal ricorrente non denunciavano un vero errore di diritto, ma sollecitavano un ‘non consentito riesame del fatto’. Il giudice di legittimità, infatti, non ha il potere di rivalutare le scelte discrezionali compiute dai giudici di merito, come quella sulla modalità più opportuna per effettuare una divisione immobiliare. I tribunali precedenti avevano adeguatamente motivato la loro decisione, compiendo un accertamento di fatto che non era sindacabile in sede di Cassazione. Il ricorso, pertanto, mirava a ottenere una nuova valutazione della convenienza della soluzione divisionale, un compito che esula dalle funzioni della Suprema Corte.

Conclusioni: Limiti al Ricorso in Cassazione

Questa ordinanza offre un importante insegnamento pratico: il ricorso per Cassazione non è uno strumento per rimettere in discussione le valutazioni fattuali dei giudici di primo e secondo grado. Soprattutto nei casi di ‘doppia conforme’, le possibilità di successo sono limitate alla denuncia di vizi strettamente giuridici. Per chi affronta una controversia in materia di divisione immobiliare, è cruciale concentrare le proprie argomentazioni sugli aspetti di merito nei primi due gradi di giudizio, poiché le valutazioni compiute in quelle sedi difficilmente potranno essere ribaltate in Cassazione.

Perché è stata respinta la proposta di frazionare l’immobile commerciale?
La proposta è stata respinta perché i giudici di merito l’hanno considerata una soluzione ‘inverosimile’ che non teneva conto dei costi e degli oneri amministrativi necessari per il frazionamento. Inoltre, si riteneva che la divisione avrebbe compromesso l’unità e la vocazione commerciale dell’immobile, riducendone il valore.

Su quale base giuridica la Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile in applicazione dell’art. 348 ter, ultimo comma, c.p.c. Poiché la sentenza della Corte d’Appello aveva confermato quella di primo grado basandosi sulle medesime ragioni di fatto (c.d. ‘doppia conforme’), era preclusa la possibilità di contestare in Cassazione la valutazione dei fatti.

Cosa significa che il ricorso sollecitava un ‘non consentito riesame del fatto’?
Significa che le lamentele del ricorrente non riguardavano un’errata applicazione della legge, ma un disaccordo con la valutazione pratica e discrezionale fatta dai giudici di primo e secondo grado sulla soluzione divisionale migliore. La Corte di Cassazione non può sostituire la propria valutazione a quella dei giudici di merito, ma solo verificare la corretta applicazione delle norme giuridiche.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 15347 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 15347 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 09/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso 20707-2020 proposto da:

NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in calce al ricorso;

-ricorrente –

contro

NOME COGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in calce al controricorso;

-controricorrenti –

avverso la sentenza n. 46 6/2020 della CORTE D’APPELLO DI TORINO, depositata il 05/05/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22/05/2025 dal Consigliere Dott. NOME COGNOME

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

NOME NOME e NOME NOME convenivano in giudizio NOME NOME al fine di procedere alla divisione dei beni comuni, appartenenti al Pastè per la quota di 2/4, ed ai NOME per la quota di ¼ pro capite, meglio descritti in citazione ed ubicati nel Comune di Chivasso.

Si costituiva il convenuto che aderiva alla domanda di divisione.

Espletata CTU, il Tribunale di Ivrea con la sentenza n. 889/2018 dichiarava lo scioglimento della comunione secondo il progetto riportato in sentenza, e con i conguagli ivi previsti, disponendo l’attribuzione diretta delle quote ai condividenti.

Avverso tale sentenza proponeva appello NOME COGNOME cui resistevano gli appellati.

La Corte d’Appello di Torino, con la sentenza n. 4636 del 5 maggio 2020 ha rigettato l’appello, disponendo su istanza di parte appellata, la sola correzione del dispositivo della sentenza appellata, quanto alla determinazione ed alla debenza dei conguagli, nel senso che gli altri condividenti erano debitori del conguaglio in favore di NOME NOME

Quanto al primo motivo di appello, che lamentava la mancata adozione della quarta proposta divisionale – avendo il Tribunale invece fatto propria la prima proposta – i giudici di appello rilevavano che la richiesta dell’appellante presupponeva il frazionamento in due unità del locale attualmente adibito a

negozio, ma si trattava di soluzione che, oltre ad apparire inverosimile, non teneva conto della necessità di dover sostenere dei costi per il suo frazionamento.

Il Tribunale si era invece attenuto ai criteri dettati dal giudice di legittimità quanto al giudizio di divisibilità in natura della massa, specie in presenza di più beni comuni, avendo tenuto conto della compromissione della vocazione commerciale del locale adibito a negozio in caso di sua divisione in due distinte unità immobiliari.

Inoltre, sarebbe stato necessario espletare delle onerose pratiche amministrative e sostenere dei costi per il frazionamento materiale, che invece la soluzione fatta propria dal Tribunale evitava.

Anche il secondo motivo di appello era rigettato in quanto nel progetto approvato il bene adibito a negozio era stato assegnato al COGNOME, quale titolare della maggior quota ideale, e ciò al fine di salvaguardare l’unità dell’immobile stesso e la sua vocazione.

Né poteva accedersi, per l’incertezza della stessa, alla diversa soluzione di assegnare il negozio a due condividenti, pur mantenendo la sua unità strutturale e la sua destinazione unitaria alla locazione.

Il terzo motivo era parimenti rigettato, atteso che il Tribunale aveva tenuto conto dei profili di carattere soggettivo ancorati alla specifica posizione dell’appellante, e che proprio tali profili avevano indotto all’assegnazione a suo favore dell’immobile dallo stesso occupato come abitazione nonché del capannone egualmente fruito dal convenuto, e ciò tenuto conto delle difficoltà economiche dallo stesso evidenziate.

Era però meritevole di seguito la sollecitazione dell’appellata, che aveva segnalato come erroneamente fosse stato previsto un conguaglio a favore della quota assegnata all’appellante, atteso che quello commesso dal Tribunale era un mero errore materiale, emergendo dalla individuazione delle quote come l’unica beneficiaria di un conguaglio fosse la sola NOME NOME, e che quindi sia il Pastè che l’appellante erano tenuti a versarle un conguaglio secondo gli importi riportati in dispositivo.
Erano infine poste a carico dell’appellante le spese del grado, in ragione del principio della soccombenza.

Avverso tale sentenza NOME COGNOME propone ricorso sulla base di un motivo.

Gli intimati resistono con controricorso.

Il motivo di ricorso denuncia ex art. 360, co. 1, n. 5, c.p.c. l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tre le parti, con vizio di motivazione.

Si denuncia che la Corte d’Appello abbia nella sostanza confermato quella del Tribunale, riportandosi pedissequamente agli argomenti spesi dal secondo, non avendo tenuto conto di una serie di circostanze che invece deponevano per la riforma della sentenza appellata.

In primo luogo, non si è considerato che anche nella quarta proposta del CTU, disattesa dai giudici di merito, si sarebbe mantenuta la destinazione economica dei beni, ed in particolare del locale adibito a negozio.

Ancora è stato affermato che solo la prima proposta assicurava una formazione delle quote corrispondente alle quote di titolarità ideale.

Inoltre, non è stata adeguatamente valutata la soluzione della divisibilità del negozio, in quanto la divisione non si sarebbe concretizzata anche in un frazionamento materiale del bene.

Si contesta che il frazionamento del negozio avrebbe mantenuto in comunione solo alcuni elementi, quali un muro perimetrale e qualche parte degli impianti, con la creazione quindi di un condominio minimo pienamente tollerabile.

E’ altresì erronea la conclusione secondo cui la divisione del negozio sarebbe in contrasto con la sua vocazione commerciale, come immotivata è l’affermazione circa la necessità di dover affrontare oneri e spese in caso di divisione del detto locale.

Si sottolinea che il frazionamento del negozio, che è un bene produttivo di rendite, avvantaggerebbe più comunisti a differenza della soluzione che invece ne prevede l’assegnazione solo ad uno. Infine, non si sono esaminati gli elementi di carattere soggettivo del ricorrente quali la sua condizione di disoccupato ed invalido e la circostanza che il capannone è goduto solo in parte, essendo fruito anche dall’attore COGNOME.

Il ricorso è inammissibile ex art. 348 ter, ultimo comma, c.p.c. applicabile alla fattispecie ratione temporis , trattandosi di appello proposto in data successiva all’entrata in vigore della novella del 2012 e di sentenza di appello che ha confermato quella di primo grado sulla base delle medesime ragioni inerenti alle questioni di fatto poste a fondamento della sentenza appellata.

L’inammissibilità del ricorso peraltro discende in maniera evidente, oltre che per effetto della norma ora richiamata, anche in ragione della evidente sottoposizione come vizio di omesso esame di censure che investono invece accertamenti di fatto, che

sono stati effettivamente compiuti dal giudice di merito, che ha disatteso in motivazione le varie critiche mosse dal ricorrente alla soluzione del CTU fatta propria dal Tribunale e dipoi dalla Corte d’Appello, sollecitando nella sostanza un non consentito riesame del fatto da parte del giudice di legittimità, esito questo che non è consentito dalla legge.

Il ricorso deve pertanto essere dichiarato inammissibile.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Poiché il ricorso è dichiarato inammissibile, sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato -Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1quater dell’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

La Corte dichiara il ricorso inammissibile e condanna il ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi € 4.200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15 % sui compensi, ed accessori di legge, se dovuti;

ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. n. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17, l. n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo

a titolo di contributo unificato per il ricorso a norma dell’art. 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio del 22 maggio 2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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