Divisione immobiliare: la volontà delle parti prevale

Q: Quando è possibile integrare il contenuto di un contratto con documenti esterni come una planimetria?

È possibile integrare un contratto *per relationem* con documenti esterni quando questi sono espressamente richiamati e sottoscritti dalle parti. Tuttavia, come dimostra questo caso, la loro funzione può essere superata dalla chiara formulazione letterale del contratto, che rimane il principale strumento per interpretare la volontà delle parti.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso degli eredi di un fratello contro gli eredi dell’altro, confermando che un bene immobile era stato correttamente assegnato nonostante non fosse rappresentato nella planimetria allegata all’atto di divisione. La Suprema Corte ha stabilito che la chiara e inequivocabile volontà delle parti, espressa nel contratto con una clausola residuale, prevale sulla rappresentazione grafica incompleta, rendendo la decisione del giudice di merito logica e non censurabile. Il caso sottolinea il primato dell’intento contrattuale nella divisione immobiliare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Divisione Immobiliare: la Volontà delle Parti Vince sulla Planimetria Incompleta

Nell’ambito di una divisione immobiliare, quanto conta la precisione dei documenti allegati, come le planimetrie, rispetto alla chiara volontà espressa dalle parti nel contratto? Con l’ordinanza n. 31093/2023, la Corte di Cassazione ha fornito un’importante chiarificazione, stabilendo che l’intento comune delle parti di dividere l’intera proprietà prevale su eventuali omissioni o incompletezze presenti nei disegni tecnici allegati. Questo principio rafforza il ruolo centrale dell’interpretazione contrattuale nelle controversie immobiliari.

I Fatti di Causa: La Controversia sulla Divisione tra Fratelli

La vicenda trae origine da una scrittura privata del 1983 con cui due fratelli procedevano alla divisione dei beni comuni. Anni dopo, uno dei due avviava una causa per ottenere l’accertamento dell’autenticità delle firme e la trascrizione dell’atto. Il Tribunale accoglieva la domanda, ma l’altro fratello impugnava la decisione, sostenendo che un vano locale di circa 120 mq al piano terra, sebbene assegnato al parente, non doveva essere incluso nella sua quota poiché non era rappresentato nella planimetria allegata all’atto. Secondo la sua tesi, quel bene doveva quindi rimanere in comunione.

La Decisione della Corte d’Appello e la corretta divisione immobiliare

La Corte d’Appello di Napoli rigettava l’impugnazione, confermando la decisione di primo grado. I giudici di secondo grado hanno evidenziato come dall’atto emergesse la palese volontà dei fratelli di dividere l’intera proprietà comune. L’accordo prevedeva l’assegnazione di un garage specifico a un fratello, mentre stabiliva che ‘tutto il piano terra ad eccezione del locale assegnato [al primo]’ restava concordemente assegnato al secondo.

Secondo la Corte, il richiamo alla planimetria era funzionale solo all’identificazione del garage e non a definire in modo esclusivo tutti i beni del piano terra. La volontà di assegnare tutto il ‘residuo’ era talmente chiara da rendere superflua la completa rappresentazione grafica di ogni singolo vano.

Il Ricorso in Cassazione: Denuncia di Illogicità della Motivazione

Gli eredi del fratello soccombente ricorrevano in Cassazione, denunciando la nullità della sentenza per ‘irriducibile illogicità’ e ‘contrasto tra affermazioni inconciliabili’. Sostenevano che la Corte d’Appello si era contraddetta: prima aveva richiamato i principi sulla necessità che le planimetrie, per integrare un contratto, fossero richiamate e sottoscritte, per poi di fatto ignorarne il contenuto (o la sua assenza) pervenendo a una conclusione basata sulla sola volontà delle parti.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il motivo infondato, rigettando il ricorso e offrendo importanti spunti sull’interpretazione degli atti di divisione immobiliare e sui limiti del sindacato di legittimità.

La Volontà delle Parti come Criterio Sovrano

I giudici ermellini hanno affermato che la Corte d’Appello ha operato una corretta interpretazione della volontà delle parti, che non è stata specificamente contestata nel ricorso. Il ragionamento del giudice di merito è stato ritenuto coerente e logico. Il richiamo alla planimetria per il piano terra era finalizzato unicamente a individuare la porzione specifica (il garage) da assegnare a un fratello. L’assegnazione della parte rimanente all’altro fratello avveniva tramite una chiara clausola ‘residuale’, che non necessitava di un’ulteriore integrazione grafica.

La formulazione letterale del contratto, con la sua esplicita volontà di attribuire ‘tutto il restante piano terra’, legittimava la decisione di considerare superflua la rappresentazione grafica del bene controverso. La coerenza del ragionamento escludeva qualsiasi ipotesi di anomalia motivazionale.

I Limiti del Sindacato di Legittimità sulla Motivazione

La Corte ha colto l’occasione per ribadire, richiamando la sentenza delle Sezioni Unite n. 8053/2014, che a seguito della riforma dell’art. 360 c.p.c., il vizio di motivazione denunciabile in Cassazione è stato ridotto al ‘minimo costituzionale’. È censurabile solo l’anomalia che si traduce in una violazione di legge, come la mancanza assoluta di motivazione, la motivazione apparente, il contrasto insanabile tra affermazioni o la motivazione perplessa e obiettivamente incomprensibile. Il semplice difetto di ‘sufficienza’ della motivazione non è più motivo di ricorso.

Nel caso di specie, la motivazione della Corte d’Appello era ampia, congruente e logicamente argomentata, escludendo quindi la sussistenza di un vizio censurabile.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Corte di Cassazione stabilisce un principio di fondamentale importanza pratica: nell’interpretare un atto di divisione immobiliare, la volontà chiaramente espressa dalle parti prevale sulle imperfezioni dei documenti tecnici allegati. Se dal testo del contratto emerge in modo inequivocabile l’intento di dividere l’intero compendio immobiliare e di assegnare i beni secondo un criterio logico (ad esempio, uno specifico bene a una parte e tutto il resto all’altra), un’omissione nella planimetria non è sufficiente a lasciare il bene non rappresentato in comunione. La sentenza, inoltre, ribadisce la natura eccezionale del sindacato di legittimità sulla motivazione, limitandolo ai soli vizi che ne compromettono la comprensibilità e la coerenza logica.

In una divisione immobiliare, una planimetria incompleta allegata all’atto può invalidare l’assegnazione di un bene non rappresentato?
No, secondo la Corte la planimetria incompleta non invalida l’assegnazione se dall’atto emerge una chiara e inequivocabile volontà delle parti di assegnare quel bene. La volontà contrattuale, espressa ad esempio con una clausola residuale, prevale sull’incompletezza grafica.

Quando è possibile integrare il contenuto di un contratto con documenti esterni come una planimetria?
È possibile integrare un contratto per relationem con documenti esterni quando questi sono espressamente richiamati e sottoscritti dalle parti. Tuttavia, come dimostra questo caso, la loro funzione può essere superata dalla chiara formulazione letterale del contratto, che rimane il principale strumento per interpretare la volontà delle parti.

Quali sono i limiti del ricorso in Cassazione per vizio di motivazione di una sentenza?
Dopo la riforma, il vizio di motivazione denunciabile in Cassazione è circoscritto a casi di ‘anomalia motivazionale’ grave. Non basta una motivazione ritenuta insufficiente, ma è necessaria una mancanza assoluta di motivi, una motivazione solo apparente, un contrasto irriducibile tra affermazioni o una motivazione perplessa e incomprensibile.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31093 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31093 Anno 2023

Presidente: COGNOME PASQUALE

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 08/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso 37106-2019 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME INDIRIZZO, elettivamente domiciliate in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO che le rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso;

ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliate in ROMA,

alla INDIRIZZO, presso o studio dell’AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO, rappresentate e difese dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 4153/2019 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 06/08/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/07/2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME; Lette le memorie delle controricorrenti;

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

COGNOME NOME conveniva in giudizio il NOME NOME, affinché, previo accertamento dell’autenticità delle sottoscrizioni apposte alla scrittura del 24/7/1983, avente ad oggetto la divisione dei beni comuni, si procedesse alla trascrizione della stessa, al fine dell’opponibilità anche a terzi.

Il Tribunale di Ariano Irpino con la sentenza n. 363/2010 accoglieva la domanda, stabilendo che la scrittura prevedeva una divisione definitiva dei beni tra i germani, relativamente ai beni siti in Vallata alla INDIRIZZO ed alla INDIRIZZO.

Avverso tale sentenza proponeva appello NOME COGNOME, che si doleva del fatto che il Tribunale avesse incluso nella quota attribuita al NOME anche il vano locale posto a piano terra, della superficie di circa 120 mq., identificato al foglio 17, part. 1044, sub 10, trattandosi invece

di bene destinato a rimanere in comunione, in quanto non risultante dalla planimetria allegata alla scrittura di divisione. quali concludevano per il rigetto del gravame e proponevano a loro volta appello incidentale quanto alla compensazione delle

Si costituivano in giudizio le eredi dell’attore, le spese del primo grado.

La Corte d’Appello di Napoli con la sentenza n. 4153 del 6 agosto 2019 ha rigettato entrambe le impugnazioni.

L’appellante deduceva, infatti, che, poiché nella planimetria allegata alla divisione non era rappresentato il bene conteso, lo stesso non poteva reputarsi attribuito al NOME, ma era rimasto in comunione.

La Corte distrettuale, dopo avere richiamato i principi espressi da questo giudice di legittimità circa la possibilità di integrare il contenuto di un atto con un richiamo a documenti esterni, quali ad esempio una planimetria, essendo però necessario che la stessa sia espressamente richiamata e sottoscritta dai contraenti, rilevava che dalla complessiva volontà delle parti emergeva in ogni caso il palese intento dei fratelli COGNOME di dividere l’intera proprietà comune, per come scaturente dall’attività edificatoria posta in essere su di un terreno in comunione.
All’atto erano poi effettivamente allegate due planimetrie entrambe sottoscritte, di cui una riferita al primo piano e l’altra al piano terra.

Per la divisione di quest’ultimo, l’atto contemplava l’assegnazione all’appellante principale di un garage compreso

tra i pilastri da 1 a 7 e con acceso dalla INDIRIZZO, aggiungendosi poi che ‘tutto il piano terra ad eccezione del locale assegnato a NOME‘ restava concordemente assegnato a NOME.

Il raffronto con le attribuzioni relative al primo piano denotava come le parti avessero fatto esplicito riferimento alle planimetrie al fine di determinare le porzioni singulatim assegnate limitatamente a tale livello, mentre quanto al piano terra il richiamo alla planimetria era funzionale solo all’individuazione del locale assegnato a NOME, ma senza che la stessa fornisse altresì una compiuta descrizione di tutti i manufatti posti su tale livello, essendosi poi disposto che a NOME sarebbe rimasto assegnato tutto ciò che era ivi insistente, ad eccezione del locale spettante al NOME.
La volontà di sciogliere definitivamente la comunione unitamente al tenore delle espressioni con le quali era stata individuata la parte di piano terra attribuita a NOME, in via residuale, ed al netto di quanto invece specificamente individuato come appartenente all’appellante, permetteva di affermare che la planimetria in parte qua non aveva carattere integrativo della scrittura di divisione, sia quanto alla determinazione della consistenza del piano terra, sia quanto all’individuazione della porzione assegnata al dante causa delle appellate.
Tale conclusione trovava poi conforto anche nella CTU espletata, che aveva effettivamente rilevato che nella planimetria riferita al piano terra non si rinveniva il locale

oggetto di causa, ma aveva anche riscontrato che in realtà la planimetria era rappresentativa di uno dei piani superiori ed era stata utilizzata precipuamente al fine di individuare in pianta i pilastri, nei cui limiti era contenuto il locale invece assegnato all’appellante.

Per la cassazione di tale sentenza propongono ricorso NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, quali eredi di COGNOME NOME, sulla base di un motivo. Le intimate resistono con controricorso, ed hanno depositato

memorie in prossimità dell’udienza.

Il motivo di ricorso denuncia la nullità della sentenza ex art. 360, co. 1, n. 4, c.p.c., per la violazione dell’art. 132, co. 2, n. 4, c.p.c.

Si assume che la stessa sarebbe affetta da motivazione connotata da irriducibile illogicità e da un contrasto altrettanto irriducibile tra affermazioni inconciliabili.

In particolare, dopo avere richiamato i limiti entro i quali il contenuto di un contratto può essere integrato per relationem con il riferimento a documenti esterni quali le planimetrie dei beni interessati, la sentenza impugnata ha poi ritenuto che nella specie si potessero individuare i beni in concreto assegnati ad ognuno dei condividenti, prescindendo dal contenuto delle planimetrie medesime, pervenendo quindi alla conclusione che il bene oggetto di causa, sebbene non riprodotto in pianta, era stato validamente attribuito al dante causa delle controricorrenti.
Il motivo è infondato.

Preme rilevare che, proprio a seguito della riformulazione dell’art. 360 c.p.c., ed al fine di chiarire la corretta esegesi della novella, sono intervenute le Sezioni Unite della Corte che, con la sentenza del 7 aprile 2014 n. 8053, hanno ribadito che la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione, ed è solo in tali ristretti limiti che può essere denunziata la violazione di legge, sotto il profilo della violazione dell’art. 132, co. 2, n. 4.
Nella fattispecie, atteso il tenore della sentenza impugnata, deve escludersi che ricorra un’ipotesi di anomalia motivazionale riconducibile ad una delle fattispecie che, come

sopra esposto, in base alla novella consentono alla Corte di sindacare la motivazione.

I giudici di appello, dopo avere in premessa richiamato la giurisprudenza di questa Corte in materia di limiti al potere delle parti di integrare il contenuto di contratti aventi ad oggetto beni immobili con il rinvio per relationem ad atti esterni, partendo dalla disamina della volontà delle parti, la cui corretta interpretazione non è specificamente sindacata con il motivo in esame, hanno ritenuto che il richiamo alle planimetrie, quale parte necessariamente integrante il contenuto della divisione valesse solo per la distribuzione tra i condividenti delle parti relative al primo piano.
Quanto al piano terra, che è specificamente investito dal motivo di ricorso, hanno ritenuto che la planimetria richiamata, peraltro non rappresentativa del piano terra, ma di un livello superiore del fabbricato, era stata allegata essenzialmente al fine di individuare i pilastri nel cui perimetro si collocava il locale espressamente assegnato al dante causa delle ricorrenti, posto che, come emergeva anche dalla volontà delle parti di addivenire definitivamente allo scioglimento della comunione scaturente dall’attività edilizia posta in essere sul terreno comune, l’individuazione della parte di piano terra assegnata a COGNOME NOME avveniva con il riferimento alla porzione residuata, una volta escluso il locale invece attribuito al NOME.
E’ quindi la stessa formulazione letterale del contratto, con la volontà di attribuire tutto il restante piano terra, che legittima

nella logica seguita dalla sentenza gravata la superfluità del richiamo alla planimetria, e soprattutto alla necessità che nella stessa sia effettivamente rappresentato il locale conteso, posto che la determinazione della quota di piano terra attribuita a NOME prescinde dalla necessità di dover far riferimento in via integrativa al contenuto dell’atto allegato, prevalendo in ogni caso la manifestazione di volontà delle parti di assegnare all’attore tutto quanto non era stato invece già specificamente attribuito al NOME.
La coerenza argomentativa del ragionamento, l’ampiezza e la congruenza delle motivazioni spese al riguardo non consentono quindi di poter affermare che ricorra un’ipotesi di anomalia motivazionale tale da trascendere nel vizio denunziato nel mezzo di impugnazione, del quale va quindi dichiarata l’infondatezza.

Il ricorso deve quindi essere rigettato, dovendo le spese seguire la soccombenza, come liquidate in dispositivo.

Non ricorrono però i presupposti per la richiesta condanna della ricorrente ex art. 96 c.p.c.

Poiché il ricorso è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato -Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1quater dell’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – della sussistenza dei presupposti processuali dell’obbligo di versamento, da parte delle ricorrenti, di un ulteriore importo a
titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso;

Condanna le ricorrenti, in solido fra loro, al rimborso delle spese in favore dei controricorrenti, che liquida in complessivi € 4.200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15 % sui compensi, ed accessori di legge;

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. n. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17, l. n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte delle ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio del 7 luglio 2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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