Divisione giudiziale: cessione quota e processo

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 3331/2024, ha stabilito che nel corso di una causa di divisione giudiziale, se uno dei comproprietari cede la propria quota a un terzo, non si verifica un’ipotesi di litisconsorzio necessario. Il processo prosegue validamente tra le parti originarie, e la sentenza sarà opponibile anche al nuovo acquirente, secondo le regole dell’art. 111 c.p.c., a meno che l’atto di acquisto non sia stato trascritto prima della domanda di divisione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Divisione Giudiziale: Che Succede se Vendi la Tua Quota a Causa Iniziata?

Immagina di essere comproprietario di un immobile e di non riuscire a trovare un accordo con gli altri proprietari su come gestirlo o venderlo. La soluzione legale è la divisione giudiziale, un procedimento che porta allo scioglimento della comunione. Ma cosa accade se, nel bel mezzo della causa, decidi di vendere o donare la tua quota? Il nuovo proprietario deve per forza entrare nel processo? A questa domanda cruciale ha risposto la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 3331 del 6 febbraio 2024.

I Fatti del Caso

La vicenda nasce da una causa per la divisione di un immobile cointestato. Mentre il giudizio era in corso, in fase di appello, entrambi i comproprietari originari avevano donato parte delle loro quote alle rispettive figlie. A questo punto, una delle parti ha sostenuto che il processo non potesse più proseguire senza la partecipazione delle nuove proprietarie, ritenendo la loro presenza essenziale (un’ipotesi di litisconsorzio necessario) e chiedendo, in mancanza, la nullità della sentenza.

La Questione della Cessione della Quota in corso di Causa

Il cuore del problema era stabilire se la cessione di una quota di un bene, oggetto di un procedimento di divisione giudiziale, obblighi a includere nel giudizio i nuovi acquirenti. Il ricorrente sosteneva che, essendo le figlie diventate comproprietarie a tutti gli effetti, la decisione del giudice non avrebbe potuto essere valida senza la loro partecipazione.

La Decisione della Cassazione sulla Divisione Giudiziale

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, fornendo un’importante chiarificazione sull’interazione tra le norme del codice di procedura civile e quelle del codice civile in materia di divisione.

L’Applicazione dell’Art. 111 c.p.c.

I giudici hanno affermato che la cessione di una quota durante il processo di divisione rientra perfettamente nella disciplina della ‘successione a titolo particolare nel diritto controverso’ (art. 111 c.p.c.). Questa norma stabilisce una regola fondamentale: il processo continua tra le parti originarie. L’acquirente della quota (il ‘successore’) non assume automaticamente la veste di litisconsorte necessario. Può scegliere di intervenire nel processo o può essere chiamato da una delle parti, ma la sua assenza non rende nullo il giudizio.

Il Principio di Opponibilità della Sentenza e il Ruolo della Trascrizione

La sentenza emessa tra i contendenti originari è pienamente valida ed efficace anche nei confronti del nuovo proprietario. Questo significa che l’acquirente ‘subisce’ gli effetti della decisione finale, anche se non ha partecipato al processo. Esiste però un’importante eccezione, legata alla pubblicità immobiliare. L’art. 1113 del codice civile prevede che la divisione non abbia effetto nei confronti di chi ha acquistato e trascritto il proprio diritto sull’immobile prima della trascrizione della domanda di divisione giudiziale. In pratica, la trascrizione funziona come uno spartiacque: se il nuovo proprietario ha trascritto il suo acquisto prima che la causa di divisione fosse resa pubblica tramite trascrizione, la sentenza non potrà pregiudicare i suoi diritti.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato che le due norme (art. 111 c.p.c. e art. 1113 c.c.) hanno finalità diverse ma complementari. L’art. 111 c.p.c. serve a garantire la stabilità del processo, evitando che ogni trasferimento del bene in contestazione possa bloccarlo o costringere a ricominciarlo da capo. L’art. 1113 c.c., invece, protegge l’affidamento dei terzi che acquistano diritti su un immobile, assicurando che solo gli atti regolarmente trascritti e quindi conoscibili possano essere loro opposti. Nel caso specifico, le donazioni erano avvenute dopo l’inizio della causa. Pertanto, si applicava la regola generale della continuazione del processo tra le parti originarie, senza che si creasse un litisconsorzio necessario con le figlie donatarie. La sentenza della Corte d’Appello era, dunque, corretta.

Le Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio cardine per chiunque sia coinvolto in una divisione giudiziale: il trasferimento della quota in corso di causa non paralizza il procedimento. La tutela dell’acquirente non risiede nella sua necessaria partecipazione al giudizio, ma nel sistema della trascrizione. Chi acquista una quota di un immobile deve sempre verificare, tramite un controllo nei registri immobiliari, se sia pendente una causa di divisione trascritta. In caso contrario, pur non partecipando al giudizio, dovrà accettarne l’esito.

Se un comproprietario vende la sua quota durante una causa di divisione, il nuovo proprietario deve obbligatoriamente partecipare al processo?
No, la partecipazione del nuovo proprietario non è obbligatoria. Secondo l’art. 111 c.p.c., il processo prosegue tra le parti originarie e la sua assenza non determina la nullità della sentenza.

Cosa succede al nuovo proprietario che non partecipa al processo di divisione giudiziale?
La sentenza emessa tra le parti originarie è pienamente efficace e vincolante anche nei suoi confronti. Egli è tenuto a subire gli effetti della divisione così come decisa dal giudice.

In quali casi la sentenza di divisione non è opponibile al nuovo proprietario?
La sentenza di divisione non può essere opposta al nuovo proprietario se il suo atto di acquisto (es. compravendita, donazione) è stato trascritto nei pubblici registri immobiliari prima della trascrizione della domanda di divisione giudiziale. È la priorità della trascrizione a determinare chi prevale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3331 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 3331 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4388/2020 R.G. proposto da:

NOME COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocata NOME COGNOME

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di FIRENZE n. 2743/2019 depositata il 19/11/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

NOME COGNOME COGNOME ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 2743/2019 della Corte d’appello di Firenze depositata il 19 novembre 2019.

Resiste con controricorso NOME COGNOME.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 4 -quater , e 380 -bis .1, c.p.c.

Il ricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’art. 380 -bis .1, comma 1, c.p.c.

La Corte d’appello di Firenze, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Pisa del 9 dicembre 2013, che aveva sciolto la comunione esistente fra le parti sull’immobile sito alla INDIRIZZO, ha attribuito a NOME COGNOME COGNOME il lotto A e a NOME COGNOME il lotto B.

Il giudizio era stato iniziato con citazione notificata da NOME COGNOME a NOME COGNOME COGNOME il 5 gennaio 2011, mentre l’atto di appello era stato notificato da NOME COGNOME COGNOME il 6 giugno 2014.

In data 24 settembre 2014 NOME COGNOME COGNOME aveva donato alla figlia NOME COGNOME COGNOME la nuda proprietà di 1/10 dell’immobile oggetto del giudizio pendente di divisione. In data 22 ottobre 2015 NOME COGNOME aveva a sua volta donato alla figlia NOME COGNOME COGNOME la quota di 2/3 dello stesso immobile. La Corte d’appello di Firenze ha negato che occorresse integrare il contraddittorio in favore delle figlie, acquirenti in corso di causa, invocando l’art. 111 c.p.c.
Il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME COGNOME denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 102, 111, 354 comma 1 e 784 c.p.c., nonché dell’art. 1113, comma 3, c.c.

Il secondo motivo di ricorso denuncia la nullità della sentenza per difetto di litisconsorzio necessario in relazione agli artt. 102 e 784 c.p.c., nonché all’art. 1113, comma 3, c.c.

Le censure lamentano la mancata partecipazione al giudizio delle due comproprietarie dell’immobile oggetto di divisione, le quali avevano acquistato i loro diritti pro quota in forza di atti trascritti dopo l’instaurazione del giudizio, la cui domanda introduttiva non era stata invece trascritta.

I due motivi di ricorso vanno esaminati congiuntamente, per la loro connessione, e si rivelano del tutto infondati.

La giurisprudenza di questa Corte ha pacificamente ritenuto che la previsione di cui all’art. 111 c.p.c. (ed in particolare la regola secondo cui, in caso di trasferimento a titolo particolare del diritto controverso nel corso del processo, lo stesso prosegue tra le parti originarie, e dunque nei confronti dell’alienante, salva la possibilità di intervento dell’acquirente, tenuto in ogni caso a risentire degli effetti della pronuncia emessa nei confronti del dante causa) opera anche in materia di giudizio di divisione, non sussistendo ragioni peculiari che ostino a tale operatività (Cass. n. 1685 del 1975; n. 4891 del 1993; n. 78 del 2013; n. 8624 del 2022).
Dalla lettura combinata dell’art. 111, comma 4, c.p.c. (secondo cui la sentenza pronunciata contro l’alienante del diritto controverso trasferito nel corso del processo spiega sempre i suoi effetti anche contro il successore a titolo particolare, salve le norme sulla trascrizione) e dell’art. 1113, comma 3, c.c. (secondo cui devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto nei loro confronti, coloro che hanno acquistato diritti sull’immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell’atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale) non si evince che il cessionario della quota alienata
durante il giudizio di scioglimento della comunione acquista la qualità di litisconsorte necessario nello stesso ai sensi dell’art. 102 c.p.c., il quale, del resto, ha riguardo alle ipotesi in cui ‘più parti’ devono ‘agire o essere convenute nello steso processo’.

L’onere della trascrizione della domanda, di cui al quarto comma dell’art. 111 c.p.c. (che segna diversamente per gli aventi causa la pendenza del processo, dando rilievo non alla notificazione, quanto appunto alla trascrizione della domanda stessa), opera per fini esclusivamente processuali, e cioè soltanto allo scopo di rendere opponibile la sentenza a colui che acquisti diritti dalle parti originarie in pendenza del processo e quindi prima della formazione del giudicato (Cass. n. 3681 del 2021; n. 10005 del 2015; n. 3643 del 2013; n. 145 del 2007; n. 5597 del 1981; n. 2848 del 1973).
La disposizione di cui all’art. 1113, comma 3, c.p.c., dettata per il giudizio di divisione avente ad oggetto immobili comuni, individua, a sua volta, nella trascrizione dell’atto di acquisto il momento determinante al fine di stabilire quali soggetti debbano partecipare al giudizio. Così, n el giudizio di divisione di una comunione di beni, il terzo acquirente di un diritto su uno degli immobili comuni, per atto trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale, non è parte necessaria del giudizio, ma, se non chiamato ad intervenirvi, non gli può essere opposta la sentenza che lo definisce, con la conseguenza che egli, ove danneggiato dalla ripartizione, potrà pretendere che si proceda a nuova divisione (Cass. n. 4330 del 1986; n. 19529 del 2012; n. 78 del 2013; n. 4428 del 2018; n. 15994 del 2020).
Nella memoria depositata il 7 dicembre 2023, il ricorrente afferma che la sentenza impugnata non tiene conto della sopravvenuta ‘diversa composizione della comunione’ e ‘non è quindi più attuabile, anche perché non consentirebbe di rispettare la continuità delle

trascrizioni, non essendo mai stata trascritta la domanda giudiziale’. Tale allegazione non dà adeguato rilievo alla concorrente, ma distinta, ratio dell’art. 111 c.p.c. e dell’art. 1113, comma 3, c.c.: la prima disposizione, come si è già ricordato, detta una regola di opponibilità della sentenza, mentre la seconda norma, attenta, appunto, anche a garantire la continuità delle trascrizioni immobiliari, individua tramite l’adempimento pubblicitario il momento determinante per stabilire quali soggetti debbano partecipare al giudizio (in particolare, Cass. n. 78 del 2013).
Deve perciò enunciarsi il seguente principio:

q ualora nel corso del processo di divisione relativo ad immobile uno dei condividenti trasferisce ad un terzo, in tutto o in parte, la propria quota, si realizza la successione a titolo particolare nel diritto controverso ex art 111 c.p.c., per cui il giudizio prosegue tra le parti originarie e l’acquirente non assume le vesti di litisconsorte necessario, potendo intervenirvi o essere chiamato, ma, se abbia acquistato in forza di atto trascritto prima della trascrizione della domanda di divisione giudiziale, non gli può essere opposta la sentenza che lo definisce.
Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato, regolandosi secondo soccombenza le spese processuali, liquidate in dispositivo, in favore della controricorrente.

Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 -quater all’art. 13 del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare le spese sostenute nel giudizio di cassazione dalla controricorrente, che liquida in complessivi € 4.700,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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