Divisione ereditaria: valore immobile con opere di terzi

In una causa di scioglimento di comunione tra fratelli relativa a un terreno su cui un terzo (il padre) aveva edificato un canile, la Cassazione ha stabilito un principio fondamentale per la divisione ereditaria. Il valore del bene da dividere, e di conseguenza l’importo del conguaglio spettante al condividente non assegnatario, deve essere calcolato con riferimento al valore del terreno senza considerare l’edificio. Includere il valore dell’opera costruita dal terzo comporterebbe un ingiusto arricchimento per il non assegnatario e un doppio onere per l’assegnatario, che dovrebbe pagare sia il conguaglio maggiorato sia l’indennità al terzo costruttore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 29 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Divisione Ereditaria: Come Valutare un Immobile con Opere Costruite da Terzi?

La divisione ereditaria di un bene immobile può trasformarsi in un percorso complesso, specialmente quando sulla proprietà sono state realizzate opere da soggetti terzi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un aspetto cruciale: come si determina il valore delle quote e del conguaglio in questi casi? La risposta tutela l’equità tra i condividenti ed evita ingiusti arricchimenti.

I Fatti del Caso: La Controversia tra Fratelli

La vicenda nasce dalla richiesta di un fratello di sciogliere la comunione su un terreno cointestato con gli altri due germani. La particolarità del caso risiedeva nel fatto che sul terreno era stato costruito un canile, realizzato non dai comproprietari, ma da un terzo (nella fattispecie, il loro padre).

Il Tribunale di primo grado, e successivamente la Corte d’Appello, avevano disposto lo scioglimento della comunione assegnando l’intero terreno ai due fratelli che detenevano la quota maggiore e che ne avevano fatto richiesta. Al fratello non assegnatario era stato riconosciuto un conguaglio in denaro. Il punto nodale della disputa era proprio il calcolo di tale conguaglio: i giudici di merito lo avevano determinato basandosi sul valore del solo terreno, escludendo il valore dell’edificio (il canile).

La Divisione Ereditaria e le Opere del Terzo: I Motivi del Ricorso

Il fratello non assegnatario ha impugnato la decisione davanti alla Corte di Cassazione, sollevando due questioni principali:

1. Errata valutazione del bene: Secondo il ricorrente, in base al principio dell’accessione (art. 934 c.c.), i proprietari del suolo diventano automaticamente proprietari anche dell’edificio su di esso costruito. Di conseguenza, il valore del terreno da dividere avrebbe dovuto includere anche quello del canile, portando a un conguaglio a suo favore di importo ben maggiore. Omettere tale valore avrebbe causato un indebito arricchimento per i fratelli assegnatari.
2. Violazione del principio di divisione in natura: Il ricorrente sosteneva che il terreno fosse comodamente divisibile, come ipotizzato in una delle soluzioni proposte dal consulente tecnico d’ufficio (CTU), e che quindi si sarebbe dovuta preferire la divisione in natura all’assegnazione dell’intero bene.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato entrambi i motivi, fornendo chiarimenti fondamentali sull’applicazione delle norme in materia di accessione e divisione.

Analisi dell’Art. 936 c.c. nell’ambito della divisione ereditaria

Il cuore della decisione risiede nell’interpretazione dell’articolo 936 del Codice Civile, che regola le “Opere fatte da un terzo con materiali propri”. La Corte ha spiegato che, sebbene sia vero che il proprietario del suolo acquista la proprietà dell’edificio per accessione fin dal momento della sua incorporazione, la gestione dei rapporti con il terzo costruttore segue regole precise.

Il proprietario del fondo ha una duplice scelta:
Esercitare lo ius tollendi*: obbligare il terzo a rimuovere l’opera a sue spese.
Esercitare lo ius retinendi*: trattenere l’opera, pagando al costruttore un’indennità.

Questo rapporto obbligatorio tra proprietario e terzo è distinto e separato dalla divisione della comunione. La Corte ha chiarito che, ai fini della divisione ereditaria, il valore delle quote deve essere calcolato sul bene comune privo delle costruzioni realizzate dal terzo.

Il motivo è logico ed equitativo: se il valore dell’edificio fosse incluso nel calcolo del conguaglio, l’assegnatario subirebbe un doppio esborso. Dovrebbe, infatti, pagare:
1. Un conguaglio maggiorato al coerede non assegnatario, che terrebbe conto di un valore che non ha contribuito a creare.
2. L’indennità al terzo costruttore per poter legittimamente trattenere l’opera.

Questa duplicazione di pagamento porterebbe a un ingiusto arricchimento del condividente non assegnatario a scapito dell’assegnatario. Pertanto, la Corte ha confermato che il calcolo corretto del conguaglio deve basarsi unicamente sul valore del terreno.

Sulla non comoda divisibilità del bene

Anche il secondo motivo è stato respinto. La Corte ha ribadito che il principio della divisione in natura può essere derogato quando un bene non è “comodamente divisibile”. La Corte d’Appello aveva accertato, con una valutazione di fatto insindacabile in sede di legittimità, che frazionare il terreno avrebbe richiesto la creazione di nuove servitù e la duplicazione di impianti essenziali per il canile (acquedotto, fognature, linee elettriche), compromettendo la funzionalità e deprezzando il valore delle singole porzioni. Di conseguenza, l’assegnazione dell’intero immobile ai quotisti maggioritari era la soluzione giuridicamente corretta.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione stabilisce un principio guida per tutte le situazioni di divisione ereditaria o scioglimento di comunione in cui siano presenti opere realizzate da terzi. Il valore da considerare per la stima delle quote e la determinazione dell’eventuale conguaglio è quello del bene nello stato in cui si trovava prima dell’intervento del terzo. Le obbligazioni verso il costruttore, derivanti dall’esercizio del diritto di ritenzione, sono una questione successiva e separata, che riguarda esclusivamente il soggetto a cui il bene viene assegnato. Questa interpretazione garantisce l’equità del procedimento divisorio, impedendo che un condividente si arricchisca a spese di un altro per un valore generato da un soggetto esterno alla comunione.

Come si calcola il valore di un bene in comunione se un terzo vi ha costruito sopra un’opera?
In sede di divisione, il valore del bene deve essere determinato con riferimento al suo stato originario, quindi senza considerare le costruzioni realizzate dal terzo. Il rapporto obbligatorio con il terzo costruttore, che prevede il pagamento di un’indennità in caso di ritenzione dell’opera, è una questione separata che riguarda solo il futuro proprietario assegnatario.

In una divisione ereditaria, il co-proprietario non assegnatario ha diritto a una quota del valore dell’edificio costruito dal terzo?
No. Il co-proprietario non assegnatario ha diritto a un conguaglio calcolato esclusivamente sul valore del bene comune privo delle costruzioni. Riconoscergli una quota del valore dell’edificio rappresenterebbe un indebito arricchimento, poiché l’onere di indennizzare il terzo costruttore ricade unicamente sull’assegnatario.

Quando un immobile è considerato “non comodamente divisibile”?
Un immobile è ritenuto non comodamente divisibile quando il suo frazionamento, sebbene materialmente possibile, darebbe origine a porzioni non suscettibili di un autonomo e libero godimento, o richiederebbe la costituzione di servitù eccessive, opere complesse e costose, o ancora provocherebbe un sensibile deprezzamento del valore delle porzioni rispetto al valore dell’intero.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 15658 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 15658 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 12/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8677/2019 R.G. proposto da :

COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME

-ricorrente-

contro

NOMECOGNOME NOME elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME controricorrenti e ricorrenti in via incidentale- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 7489/2018 depositata il 26/11/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/02/2025 dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME citò in giudizio innanzi al Tribunale di Velletri i germani COGNOME NOME ed COGNOME NOME per chiedere lo scioglimento della comunione in relazione ad un terreno sito ad Artena sul quale era stato realizzato dai convenuti un canile gestito dalla RAGIONE_SOCIALE oltre al risarcimento dei danni subiti per la mancanza di disponibilità del bene.

Nel contraddittorio con COGNOME NOME e NOME, il Tribunale di Velletri accolse la domanda di scioglimento della comunione ed attribuì il terreno per intero a NOME e NOME COGNOME, con attribuzione all’attore del conguaglio di € 16.483,33.

La Corte d’appello di Roma, con sentenza del 26.11.2018 confermò la sentenza di primo grado.

Per quel che ancora rileva in questa sede, la Corte di merito accertò che il terreno non era comodamente divisibile in quanto il frazionamento avrebbe stravolto i servizi posti al servizio del canile, come le linee dell’acquedotto, della rete fognante, dell’impianto di depurazione e delle linee elettriche, oltre a rendere necessaria la costituzione di servitù di passaggio.

Considerata l’indivisibilità del terreno, lo assegnò a NOME COGNOME NOME ed COGNOME NOME, che ne avevano chiesto l’attribuzione congiunta, quali maggiori quotisti.

Quanto alle opere realizzate dai convenuti, trattandosi di opere realizzate da un terzo, la Corte di merito ritenne che nulla fosse dovuto all’attore, ai sensi dell’art.936 c.c., secondo cui il proprietario del fondo ha diritto di ritenerle o di obbligare colui che le ha fatte a levarle e, in caso di ritenzione delle opere, grava sul proprietario l’obbligo di pagare al costruttore il valore dei materiali ed il prezzo della mano d’opera oppure l’aumento del valore recato al fondo.
COGNOME NOME ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello sulla base di due motivi.

COGNOME NOME ed COGNOME NOME hanno resistito con controricorso ed hanno proposto ricorso incidentale condizionato sulla base di un unico motivo.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ.

Il Sostituto Procuratore Generale nella persona del dott. NOME COGNOME ha chiesto il rigetto del ricorso.

In prossimità della camera di consiglio, le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si denuncia la violazione degli artt. 726 c.c., 727 c.c., 728 c.c. e dell’art.23 del DPR N. 634/1972, in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c., per avere la Corte d’appello mal applicato le norme dell’accessione, affermando che le opere realizzate dal terzo non appartengono al proprietario del fondo mentre, secondo i principi dell’accessione, il proprietario del fondo diventerebbe anche proprietario delle costruzioni insistenti sul medesimo. Sulla base di tale erronea applicazione la Corte d’appello avrebbe determinato il conguaglio in favore del ricorrente, non assegnatario del bene, considerando il valore agricolo del terreno mentre avrebbe dovuto tener conto del maggior valore acquisito dal terreno per effetto della costruzione del canile.
L’erronea determinazione del valore del terreno avrebbe determinato un indebito arricchimento in capo agli assegnatari a discapito del ricorrente, in sede di conguaglio.

La Corte d’appello non avrebbe considerato che il terreno aveva subito una variazione catastale per l’esistenza del canile, come

accertato dal CTU e che, ai sensi del l’art.23 del DPR n.634/1972, in materia di imposta di registro, il trasferimento di un fondo, anche in conseguenza di assegnazione in sede di divisione, deve presumersi comprensivo dei fabbricati che su di esso siano stati edificati, qualora l’atto di acquisto non li escluda espressamente. Sempre dal punto di vista fiscale, il ricorrente avrebbe continuato a pagare l’IMU quale comproprietario con la conseguenza che si sarebbe verificata una discrasia tra il regime fiscale e quello relativo al diritto di proprietà.
Il motivo è infondato.

La Corte d’appello ha accertato che il canile era stato realizzato dal terzo – esattamente dal padre delle parti – sicché gli assegnatari, COGNOME NOME e NOME, ai sensi dell’art. 936 c.c., potevano esercitare il diritto di ritenerle o di obbligare il terzo a levarle; una volta esercitato il diritto di ritenzione, gravava sugli assegnatari l’obbligo di pagamento al terzo del valore dei materiali e della scelta della mano d’opera oppure l’aumento di valore recato al fondo.

L’art. 936 c.c. contempla, infatti, nel comma 1, in alternativa allo ius tollendi , che dà diritto al risarcimento del danno, lo ius retinendi , che a norma del comma 2, comporta l’obbligo del proprietario di pagare un indennizzo, da riferire, a sua scelta, al valore di materiali e mano d’opera, inteso come tutte le voci di spesa al tempo dell’esecuzione (Cass. 2273/2005), oppure all’aumento di valore recato al fondo; in tal caso, infatti, il vantaggio economico derivato al proprietario del fondo da detta costruzione od opera è prioritario ed assorbente rispetto al danno dal medesimo eventualmente subito (Cass. 26595/2021).
L’art. 936 c.c. attiene, quindi, al rapporto tra proprietario di immobile e terzo che vi abbia compiuto opere con materiali propri, determinandone l’acquisto a titolo originario in capo al primo,

secondo il principio dell’accessione ex art. 934 c.c., fin dal momento in cui esse vengono incorporate nel suolo.

L’obbligo di pagamento dell’indennizzo sorge dall’esercizio del diritto di ritenzione, che si verifica automaticamente quando le opere sono fatte in buona fede (Cass. 5420/2011, 50/1996) – cioè nella “scienza” e senza opposizione del proprietario (comma 4), ovvero per la scadenza del termine di sei mesi dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell’incorporazione (comma 5), proprio perché esso ha natura di indennizzo e non di prestazione sinallagmatica, e non costituisce quindi condizione per la pienezza dell’atto di acquisto (Cass. 23347/2009).
In altre parole, il proprietario del suolo acquista la proprietà delle opere fin dal momento in cui esse vengono eseguite dal terzo con materiali propri e si incorporano nel suolo, salva la sua facoltà dello ius tollendi , che gli viene riconosciuta per non rendere la sua condizione del tutto dipendente dal fatto arbitrario del terzo.

Legittimato passivo al pagamento dell’indennizzo è il proprietario del suolo mentre “terzo” è colui che non sia legato al proprietario del suolo da un rapporto giuridico, di natura reale o personale, che lo legittimi a costruire sul fondo medesimo (Cass. 970/1983, 10699/1994, 27900/2017, 27088/2021).

Ne consegue che le opere compiute dal terzo incidono sul valore del fondo solo ove il proprietario eserciti il diritto di ritenzione ma sono compensate dall’obbligo del proprietario di pagare l’indennità al costruttore mentre nessun incremento di valore deriva evidentemente nelle ipotesi in cui il proprietario eserciti lo ius tollendi.

Sebbene l’acquisto a titolo originario in capo al proprietario operi fin dal momento in cui le opere vengono incorporate nel suolo, l’obbligo

indennitario si consolida solo al momento della scelta di corrispondere l’indennità in capo al proprietario.

Tali principi trovano applicazione anche in tema di scioglimento della comunione e comporta che il valore delle quote deve essere determinato con riferimento al valore del del bene privo delle costruzioni realizzate dal terzo, attesa la natura meramente obbligatoria del pagamento dell’indennità, che attiene al rapporto tra il proprietario dell’immobile ed il terzo, una volta esercitato lo ius retinendi.

Accedendo alla tesi del ricorrente, in caso di divisione del bene in cui sono state realizzate opere dal terzo, l’assegnatario si troverebbe a corrispondere un conguaglio al condividente per l’aumento di valore per opere che non intende ritenere nel fondo, o, nel caso di esercizio dello ius retinendi , si troverebbe a corrispondere l’indennità al terzo ed il conguaglio al condividente non assegnatario, con evidente duplicazione di quanto dovuto per l’acquisto delle opere realizzate dal terzo.
Le questioni di rilievo fiscale sono state sollevate per la prima volta in questa sede e sono, pertanto, inammissibili.

Va ribadito il principio secondo cui, qualora con il ricorso per cassazione siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata, è onere della parte ricorrente, al fine di evitarne una statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegare l’avvenuta loro deduzione innanzi al giudice di merito, ma anche, in ossequio al principio di autosufficienza del ricorso stesso, di indicare in quale specifico atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di legittimità di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione prima di esaminare il merito della suddetta questione (Cassazione civile sez. I, 18/10/2013, n.23675).
Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione degli artt.718 c.c., 720 c.c., in relazione all’art.360, comma 1, n.3 c.p.c., oltre all’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio; il ricorrente sostiene, richiamando una delle ipotesi di divisione elaborate dal CTU, che lo scioglimento della comunione poteva avvenire in natura, soluzione da preferirsi in via prioritaria, in quanto non sarebbe stato necessario rendere autonomi gli impianti. Nel motivo si evidenzia che il canile insisteva sulla proprietà di terzi ed era già stato oggetto di frazionamento.
Il motivo è infondato.

Secondo il consolidato orientamento di questa Corte, l’art. 718 c.c., in virtù del quale ciascun coerede ha il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726 e 727 c.c., trova deroga, ai sensi dell’art. 720 c.c., non solo nel caso di non divisibilità dei beni, ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano “comodamente” divisibili.

Tale ipotesi ricorre quando, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l’aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive o quando siano richieste opere complesse o di notevole costo, ovvero le porzioni del bene, sotto l’aspetto economicofunzionale, risultino sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell’intero (Cass. n. 25888 del 2016; Cass. n. 12498 del 2007).
La non comoda divisibilità di un immobile integra quindi un’eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, e può ritenersi legittimamente praticabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, considerando che la vendita all’incanto costituisce

l’extrema ratio (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14577 del 21/08/2012, Rv.623713; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16918 del 19/08/2015, Rv. 636128; cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12406 del 28/05/2007, Rv. 597810).

La Corte d’appello, con accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità, ha accertato che il terreno non era comodamente divisibile in quanto con il frazionamento sarebbe stato necessario rendere autonomi i servizi posti al servizio del canile, come le linee dell’acquedotto, della rete fognante, dell’impianto di depurazione e delle linee elettriche, oltre a rendere necessaria la costituzione di servitù di passaggio.

E’ quindi conforme ai principi di diritto affermati da questa Corte l’assegnazione del terreno per intero ad COGNOME NOME e NOME che avevano fatto richiesta di assegnazione congiunta, quali aventi diritto della quota maggiore.

Il ricorso va pertanto rigettato.

E’ assorbito il ricorso incidentale condizionato.

Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.

Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso principale, dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato; condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in €4000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella

misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.