La divisione ereditaria di un patrimonio di famiglia può trasformarsi in una vera e propria battaglia legale, specialmente quando entrano in gioco immobili che presentano irregolarità urbanistiche. Molti cittadini si chiedono se sia possibile dividere una casa ricevuta in eredità se questa contiene stanze o modifiche non autorizzate dal Comune. La Corte di Cassazione ha affrontato proprio questo delicato tema, risolvendo una disputa tra due fratelli e stabilendo un principio fondamentale che semplifica la spartizione dei beni di famiglia.
La vicenda nasce dal decesso di una madre. Uno dei figli accetta l’eredità, mentre l’altro vi rinuncia insieme ai propri discendenti. In vita, la madre aveva venduto alcuni immobili a quest’ultimo figlio. Il fratello erede avvia una causa sostenendo che quelle vendite erano in realtà donazioni simulate, cioè donazioni nascoste sotto l’apparenza di una vendita, che ledevano la sua quota di legittima, ovvero la parte di eredità che la legge riserva obbligatoriamente ai parenti più stretti. Il giudice d’appello dichiara la nullità di queste vendite, riportando i beni nell’asse ereditario. Tuttavia, lo stesso giudice rifiuta di procedere alla divisione dei restanti immobili a causa di alcune difformità edilizie riscontrate dal consulente tecnico d’ufficio.
Quando l’abuso edilizio blocca la spartizione dei beni
In linea generale, la legge italiana vieta la circolazione e la vendita di edifici abusivi. Questo divieto serve a tutelare il territorio e a impedire che il mercato immobiliare si riempia di costruzioni illegali. La giurisprudenza ha esteso questo limite anche ai tribunali. Significa che un giudice non può pronunciare una sentenza di divisione di un immobile abusivo se le parti non possono farlo autonomamente con un normale contratto notarile.
Tuttavia, occorre distinguere tra un immobile totalmente abusivo, cioè costruito senza alcuna licenza, e un immobile che presenta solo parziali difformità o modifiche successive non autorizzate. La distinzione diventa ancora più netta quando si parla di edifici storici o comunque realizzati molti anni fa, per i quali le regole urbanistiche erano diverse rispetto a quelle attuali.
La regola per gli edifici costruiti prima del 1967
Per gli immobili la cui costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967, la legge prevede una disciplina di favore. Non è necessario indicare gli estremi della licenza edilizia. È invece sufficiente inserire nell’atto una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui il proprietario attesta che i lavori sono iniziati prima di quella data.
La Cassazione chiarisce che questa regola si applica pienamente anche alla divisione ereditaria. Se agli atti della causa esiste una dichiarazione che attesta la costruzione dell’immobile prima del 1967, e questa dichiarazione è veritiera e riferibile al bene, la divisione è perfettamente valida. Eventuali modifiche interne o ristrutturazioni abusive realizzate successivamente non bloccano la spartizione giudiziale dei beni.
Le motivazioni della sentenza sulla divisione ereditaria
Le motivazioni della sentenza sulla divisione ereditaria si fondano sulla natura formale della nullità urbanistica. Gli Ermellini spiegano che la legge sanziona con la nullità solo la totale mancanza della dichiarazione sulla data di inizio della costruzione o degli estremi del titolo edilizio. La legge non punisce con l’invalidità dell’atto la semplice presenza di difformità rispetto al progetto originario.
Se la dichiarazione esiste ed è reale, il contratto o la sentenza di divisione sono validi. Le irregolarità edilizie successive non impediscono la commerciabilità del bene, ma si risolvono sul piano dell’inadempimento contrattuale o incidono sul valore economico del singolo bene. Il giudice d’appello ha quindi sbagliato a bloccare la divisione solo perché il perito aveva riscontrato delle difformità sanabili o ripristinabili.
Le conclusioni sul caso concreto
Le conclusioni sul caso concreto portano all’accoglimento del ricorso presentato dal coerede che voleva la spartizione dei beni. La Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d’appello e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Bologna in una diversa composizione di magistrati.
Il nuovo giudice dovrà verificare se nei documenti di causa, compresi i contratti precedentemente dichiarati nulli, esista una dichiarazione che attesti la costruzione degli immobili prima del settembre 1967. Se tale dichiarazione è presente e veritiera, il giudice dovrà procedere alla divisione ereditaria dei beni, calcolando l’eventuale minor valore degli immobili dovuto alle difformità edilizie, senza poter rifiutare la spartizione richiesta dalle parti.
Un immobile con abusi edilizi può essere diviso tra gli eredi?
Sì, se l’immobile è stato costruito prima del primo settembre 1967 ed esiste una dichiarazione veritiera sull’inizio dei lavori, le modifiche abusive successive non bloccano la divisione ma ne riducono solo il valore.
Cosa succede se manca del tutto la dichiarazione urbanistica nell’atto di divisione?
La mancanza assoluta della dichiarazione sull’inizio della costruzione o degli estremi del titolo edilizio rende l’atto di divisione nullo e non valido.
Come influiscono le difformità edilizie sulla spartizione dei beni ereditari?
Le difformità edilizie non impediscono al giudice di dividere i beni, ma il perito del tribunale dovrà tenerne conto riducendo il valore economico dei beni stessi.