Divisione e proprietà: la sospensione del giudizio

La Corte di Cassazione interviene su un complesso caso di divisione e proprietà. Al centro della vicenda, la richiesta di sciogliere una comunione immobiliare mentre la titolarità di uno degli appartamenti era oggetto di un separato giudizio. La Corte ha stabilito che l’accertamento della proprietà costituisce una questione pregiudiziale e necessaria. Pertanto, il giudizio di divisione deve essere sospeso in attesa della definizione della causa sulla titolarità del bene, per evitare decisioni contraddittorie e garantire che la divisione si basi su un asse ereditario certo. La sentenza chiarisce il rapporto tra sospensione obbligatoria (art. 295 c.p.c.) e facoltativa (art. 337 c.p.c.).

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Divisione e proprietà: la Cassazione fa chiarezza sulla sospensione del processo

Il rapporto tra divisione e proprietà rappresenta un nodo cruciale nel diritto immobiliare e processuale. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha offerto un importante chiarimento su come gestire le situazioni in cui un giudizio di divisione si intreccia con una causa separata che contesta la proprietà di uno dei beni da dividere. La Corte ha ribadito un principio fondamentale: non si può dividere ciò la cui appartenenza è incerta. Di conseguenza, il processo di divisione deve essere sospeso.

I Fatti di Causa: una divisione immobiliare complessa

La vicenda trae origine dalla richiesta di divisione giudiziale di un villino, composto da più appartamenti, acquistato in comproprietà da due soggetti. Durante il procedimento, è emerso che la proprietà di uno degli appartamenti era stata rivendicata da un terzo in un giudizio separato, basato su un presunto acquisto per usucapione.

Il tribunale di primo grado e la Corte d’Appello avevano deciso di procedere con una divisione parziale, escludendo l’appartamento conteso e rimandando la sua sorte alla conclusione dell’altro processo. I comproprietari originari hanno impugnato questa decisione, sostenendo che l’incertezza sulla titolarità di una parte così significativa del bene rendeva impossibile procedere a una divisione equa e corretta.

La Questione Giuridica: il rapporto tra divisione e proprietà

Il quesito legale sottoposto alla Suprema Corte era se il giudice potesse procedere allo scioglimento di una comunione quando la titolarità di un bene facente parte della massa da dividere è oggetto di contestazione in un altro giudizio. La risposta ruota attorno al concetto di pregiudizialità, disciplinato dall’articolo 295 del codice di procedura civile.

Una questione è pregiudiziale quando la sua risoluzione è un presupposto logico e giuridico indispensabile per decidere la causa principale. In questo caso, accertare chi sia l’effettivo proprietario dell’appartamento è un passo necessario prima di poterlo includere nella massa da dividere. Procedere senza questa certezza significherebbe fondare la divisione su basi incerte, con il rischio di sentenze contraddittorie.

La Decisione della Cassazione e il principio della sospensione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, affermando che il giudizio di divisione doveva essere obbligatoriamente sospeso. I giudici hanno chiarito che la domanda di divisione contiene implicitamente la necessità di accertare la proprietà comune dei beni. Se questa proprietà è contestata, tale accertamento diventa una questione pregiudiziale che deve essere risolta prima di qualsiasi altra operazione divisoria.

La Corte ha inoltre distinto tra la sospensione obbligatoria (art. 295 c.p.c.) e quella facoltativa (art. 337 c.p.c.). Se nel giudizio pregiudiziale non è ancora stata emessa una sentenza, la sospensione è obbligatoria. Se, invece, è già stata emessa una sentenza di primo grado (non ancora definitiva), il giudice della causa dipendente ha una scelta: può conformarsi a quella decisione oppure sospendere facoltativamente il processo in attesa della sua stabilizzazione definitiva.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla necessità di coerenza e certezza del diritto. Una divisione effettuata senza la piena contezza dei beni in comunione sarebbe viziata alla radice. La sospensione del processo non è un mero formalismo, ma uno strumento essenziale per garantire che la decisione finale sia giusta, stabile e basata su presupposti giuridici solidi. L’accertamento della proprietà non è un elemento accessorio, ma il fondamento stesso del diritto a chiedere e ottenere la divisione. Ignorare una contestazione pendente sulla titolarità di un bene significa rischiare di emettere una sentenza inapplicabile o ingiusta, che potrebbe essere smentita da un successivo giudicato.

Le conclusioni

Questa sentenza rafforza un principio fondamentale per chiunque affronti una causa di divisione e proprietà: la chiarezza sulla titolarità dei beni è un prerequisito non negoziabile. In pratica, se la proprietà di un immobile da dividere è contestata, il processo di divisione si arresterà fino a quando la questione non sarà risolta in via definitiva. Questo principio protegge tutte le parti coinvolte, assicurando che lo scioglimento della comunione avvenga su basi certe e incontestabili, prevenendo futuri contenziosi e garantendo la stabilità degli assetti patrimoniali.

È possibile procedere a una divisione giudiziale se la proprietà di uno dei beni è contestata in un’altra causa?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’accertamento della proprietà è una questione pregiudiziale. Il giudizio di divisione deve essere sospeso in attesa della definizione della causa sulla proprietà del bene per evitare decisioni contraddittorie.

Cosa deve fare il giudice della divisione se esiste già una sentenza non definitiva sulla causa relativa alla proprietà?
Il giudice non può ignorarla. Ha due opzioni: può decidere di conformarsi a quella decisione, oppure può esercitare il potere facoltativo di sospendere il processo in attesa che la sentenza diventi definitiva, ai sensi dell’art. 337, comma 2, c.p.c.

La contestazione sulla proprietà di un bene in comunione deve sempre essere sollevata in un giudizio separato?
No. La domanda di divisione contiene in sé quella di accertamento della proprietà comune. Pertanto, le contestazioni sulla titolarità, come una richiesta di usucapione da parte di uno dei comproprietari, possono e devono essere sollevate all’interno dello stesso giudizio di divisione.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 874 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 874 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/01/2024

SENTENZA

sul ricorso n. rg. 27969/2019 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME ALLEGRA, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dagli AVV_NOTAIO.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO.

– RICORRENTI-

contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, con domicilio in Roma, INDIRIZZO.

– CONTRORICORRENTE-

NOME, rappresentata e difesa dagli AVV_NOTAIOti NOME AVV_NOTAIONOME COGNOME e NOME COGNOME, con domicilio in Roma, INDIRIZZO.

– CONTRORICORRENTE-

Oggetto: divisione

RAGIONE_SOCIALE E RAGIONE_SOCIALE, in persona dei rispettivi rappresentanti p.t..

-INTIMATE – avverso la sentenza n. 3393/2019 RAGIONE_SOCIALE CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 21/05/2019;

udita la relazione RAGIONE_SOCIALE causa svolta nella pubblica udienza del 14.11.2023 dal Consigliere NOME COGNOME;

Udito il Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo di accogliere il ricorso.

Uditi gli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La Corte distrettuale di Roma ha accolto l’appello proposto da NOME COGNOME contro la sentenza resa in primo grado dal Tribunale di Roma quanto alla regolamentazione delle spese processuali, confermando la decisione nel punto in cui, sulla domanda di divisione avanzata da NOME COGNOME nei confronti di NOME COGNOME (cui era poi succeduta la moglie NOME COGNOME e la figlia NOME COGNOME) e di RAGIONE_SOCIALE, poi RAGIONE_SOCIALE, creditrice ipotecaria, aveva sciolto la comunione avente ad oggetto un villino ubicato in Roma alla INDIRIZZO, composto da più unità abitative, con esclusione dell’appartamento di cui all’interno 2.
Era accaduto che NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano concluso con la RAGIONE_SOCIALE – un contratto preliminare di vendita del villino, di cui, stante l’inadempimento del la RAGIONE_SOCIALE, promittente venditrice, avevano ottenuto l’esecuzione specifica, acquistandone la proprietà comune in forza di sentenza ex art. 2932 c.c..

Successivamente il COGNOME aveva chiesto la divisione giudiziale e il Tribunale aveva assegnato all’attore l’appartamento di cui a gli interni nn. 3 e 4, e alla moglie del COGNOME, nel frattempo deceduto, l’appartamento di cui all’interno n. 1, con previsione di un conguaglio, escludendo dall ‘asse da divi dere l’appartamento di cui all’interno 2, rilevando che il bene era stato venduto a NOME COGNOME dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE con atto trascritto in data 24.1.2001.
Nel confermare la decisione appellata, la Corte distrettuale, oltre a ritenere che la trascrizione RAGIONE_SOCIALE domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare, sebbene anteriore, non potesse prevalere sulla trascrizione dell’atto di acquisto RAGIONE_SOCIALE COGNOME, non essendovi identità dei soggetti alienanti risultanti dalla nota, ha affermato che ‘ rimaneva effettivamente subordinata all’esito di altro giudizio la questione volta ad accertare la proprietà dell’appartamento n. 2 in capo a NOME COGNOME, in forza del titolo ritenuto prevalente su quello di NOME COGNOME e NOME COGNOME (essendo, comunque, il conflitto tra i titoli correlato all’accertamento dell’identità o meno del soggetto dante causa) e che , ‘una volta passata in giudicato la sentenza di quel processo, si sarebbe potuto provvedere in ordine all’appartamento in discussione’.
Per la cassazione RAGIONE_SOCIALE sentenza NOME COGNOME, NOME COGNOME ed NOME COGNOME, eredi di NOME COGNOME, propongono ricorso articolato in tre motivi.

NOME COGNOME e NOME COGNOME resistono con distinti controricorsi. RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE non hanno svolto attività difensive.

La causa, inizialmente avviata alla trattazione camerale dinanzi alla Sesta sezione civile, è stata rimessa in pubblica udienza con ordinanza interlocutoria n. 1925/2021, sulla questione posta dal terzo motivo di ricorso riguardante la rilevanza nel giudizio di divisione RAGIONE_SOCIALE causa di accertamento RAGIONE_SOCIALE titolarità dei beni da ricomprendere nell’asse da dividere, ai sensi de gli artt. 295 e 337, comma secondo, c.p.c..

Le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2659, 2660 e 2665 c.c., l’omesso esame circa fatti decisivi e il difetto assoluto di motivazione, assumendo che la Corte d’appello avrebbe frainteso lo svolgersi delle vicende oggetto di lite, non avvedendosi che il medesimo bene era stato trasferito due volte e a due diverse parti contrattuali dallo stesso soggetto, benché diversamente denominato, non essendovi alcuna alterità soggettiva tra la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, dante causa di NOME COGNOME, e la RAGIONE_SOCIALE, dante causa dei ricorrenti, contro la quale era stata annotata la sentenza di trasferimento RAGIONE_SOCIALE proprietà.
Si censura l’erronea interpretazion e del contenuto RAGIONE_SOCIALE nota di trascrizione, effettua ta senza considerare l’insieme degli elementi forniti dalle parti (denominazione e sede dell’ente venditore, individuazione dell’immobile) proprio al fine di superare ogni incertezza anche in ordine all’individuazione de lle parti dei due distinti contratti.

Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2659, 2660 e 2665 c.c., l’omesso esame circa fatti decisivi e il difetto assoluto di motivazione riguardo alle

vicende che avevano interessato la RAGIONE_SOCIALE, consistenti in un mero cambio di denominazione dell’ente senza alcuna modificazione soggettiva, per cui entrambi i contratti dovevano ritenersi conclusi dal medesimo ente ecclesiastico, con conseguente prevalenza RAGIONE_SOCIALE trascrizione RAGIONE_SOCIALE sentenza n. 7209/2003, che aveva trasferito la proprietà indivisa a NOME COGNOME e NOME COGNOME, su quella avente ad oggetto il titolo di acquisto dell’appartamento numero 2 da parte di NOME COGNOME.
Il terzo motivo denuncia la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 295-298 c.p.c., lamentando la mancata sospensione del giudizio in attesa RAGIONE_SOCIALE definizione RAGIONE_SOCIALE causa sulla proprietà dell’appartamento n. 2.

Non sussistono, in primo luogo, le ragioni di inammissibilità evidenziante nel controricorso, ponendo l’impugnazione questioni in diritto pertinenti ai criteri di identificazione degli enti, alla corretta interpretazione RAGIONE_SOCIALE nota di trascrizione e, soprattutto, alla sussistenza di un rapporto di pr egiudizialità ai sensi dell’art. 295 c.p.c. tra la causa di accertamento RAGIONE_SOCIALE proprietà in capo a terzi di un immobile ricompreso dell’asse comune e il giudizio di divisione .

Per ragioni di ordine logico va esaminato prioritariamente il terzo motivo di ricorso, che è meritevole di accoglimento.

Restano assorbite le questioni poste nel primo e nel secondo motivo, che saranno decise dal giudice del rinvio.

La sentenza RAGIONE_SOCIALE Corte d’appello di Roma ha proceduto allo scioglimento solo parziale RAGIONE_SOCIALE comunione, avente ad oggetto un immobile sito in INDIRIZZO, composto da quattro distinti appartamenti, stralciando dalla divisione l’appartamento di cui all’ interno n. 2, sul presupposto RAGIONE_SOCIALE pendenza di altro giudizio volto ad accertare l ‘acquisto RAGIONE_SOCIALE proprietà del bene per usucapione da parte di NOME COGNOME, affermando che, una volta

passata in giudicato la sentenza di quel processo, si potrà provvedere in ordine all’appartamento in discussione’.

NOME COGNOME aveva inizialmente rivendicato la proprietà esclusiva d ell’ appartamento in virtù di un titolo di acquisto -la vendita del 2001 conclusa con la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE -ritenuto prevalente sulla sentenza ex art. 2932 c.c., benché la domanda giudiziale fosse stata trascritta prima RAGIONE_SOCIALE vendita; aveva poi proposto un autonomo giudizio per far dichiarare l’usucapione abbreviata dell’immobile, attualmente oggetto RAGIONE_SOCIALE sentenza di accoglimento, non passata in giudicato, RAGIONE_SOCIALE Corte di appello di Roma pubblicata il 4.10.2023.
Deve ritenersi che, essendo al momento RAGIONE_SOCIALE decisione di appello già intervenuta una sentenza di primo grado, non passata in giudicato che aveva pronunciato sulla proprietà dell’appartamento controverso, il giudice distrettuale, investito RAGIONE_SOCIALE domanda di divisione, non poteva esimersi dal valutare il contenuto di tale pronuncia, conformandosi o disattendendola, né poteva escludere che la questione dell’appartenenza dell’immobile fosse subordinata alla formazione del giudicato in quel diverso giudizio, dimodoché, solo successivamente, con un nuovo processo, sarebbe stato possibile provvedere in ordine alla divisione de ll’appartamento di cui l’attore si era dichiarato comproprietario.
Questa Corte, andando di contrario avviso rispetto a precedenti decisioni di legittimità, ha riconosciuto, in un caso analogo, l’esistenza di un rapporto di pregiudizialità ai sensi dell’art. 295 c.p.c. tra la causa di divisione e il giudizio avente ad oggetto l’accertamento RAGIONE_SOCIALE proprietà di un bene asseritamente ricompreso nella massa da dividere, pregiudizialità tale da comportare la sospensione obbligatoria nel caso in cui nel processo pregiudicante

non sia stata emessa sentenza o, in caso contrario, l’applicazione del secondo comma dell’art. 337 c.p.c. , secondo cui quando l’autorità di una sentenza è invocata in un diverso processo, questo può essere sospeso, se tale sentenza è impugnata (Cass. 9470/2022).

Si era già affermato che la decisione sull’usucapione si riflette necessariamente, condizionandola, sul diritto alla divisione riguardo ad uno specifico cespite e che il giudicato derivante dal giudizio di divisione, avente ad oggetto l’accertamento RAGIONE_SOCIALE comunione e del relativo diritto potestativo di chiederne lo scioglimento, ove statuisca sulla non appartenenza di un bene alla massa da dividere, in quanto spettante in proprietà esclusiva ad una delle parti, preclude un diverso accertamento in altra sede giudiziale (Cass. 2951/2018; Cass. 15926/2019).
La domanda di divisione contiene in sé, in caso di contestazione, quella di accertamento RAGIONE_SOCIALE proprietà comune, che va decisa, in qualsiasi stadio RAGIONE_SOCIALE procedura, nelle forme del procedimento ordinario, con sentenza (Cass. 11293/1998).

Tale principio vale anzitutto nei rapporti tra condividenti (cfr. Cass. 1901/1974; Cass. 15504/2018 secondo cui, il contitolare che si ritenga proprietario per usucapione di un bene in comunione, ove sia stato convenuto per la divisione giudiziale da uno o più degli altri compartecipi, deve far valere l’usucapione nel medesimo giudizio. Ove non abbia contestato il diritto alla divisione di quel determinato cespite, non può poi opporre l’usucapione al condividente al quale quella porzione sia stata assegnata, né tanto meno all’aggiudicatario qualora quella stessa porzione sia stata venduta agli incanti, «salvo che non possa impugnare la divisione contestandone il presupposto e deducendo un titolo di possesso diverso da ogni altro che possa derivargli dalla sciolta comunione) e
d’altronde, nonostante l’unitarietà del procedimento di divisione non è affatto escluso che, nell’ambito di tale processo, sia necessario pronunciare sentenze strumentali alla successiva determinazione RAGIONE_SOCIALE consistenza dell’asse ereditario, tali essendo quelle che risolvano le contestazioni insorte fra i condividenti in ordine ai rispettivi diritti o all’appartenenza di un bene alla massa da dividere, come nel caso che ne sia rivendicata l’usucapione in proprietà esclusiva (Cass. 543/1986; Cass. 4080/1986; Cass. 4777/1989; Cass. 4954/1990; Cass. 4827/1994; Cass. 5960/1996; Cass. 29829/2011; Cass. 10067/2020).
L ‘accertamento RAGIONE_SOCIALE proprietà assume rilievo pregiudiziale ai sensi dell’art. 295 c.p.c. anche quando il bene da dividere sia rivendicato in un autonomo giudizio da terzi non comproprietari (se le due cause pendono tra le stesse parti, come nel caso in esame, in cui NOME COGNOME, evocata nella qualità di occupante dell’immobile di cui all’interno 2 nel giudizio di divisione pur non avendo accettato l’eredità paterna , ha agito separatamente verso le parti del presente processo per far accertare l’usucapione dell’appartamento n. 2 ), poiché anche in tal caso la rivendicazione RAGIONE_SOCIALE proprietà esclusiva viene a collidere con l ‘allegazione RAGIONE_SOCIALE situazione di comproprietà che è implicita nella domanda di divisione, e la pronuncia sull’una causa si riflette necessariamente sull ‘altra.
Nel caso di cui si discute, poiché nel processo pregiudicante, avente ad oggetto di domanda di usucapione abbreviata dell’immobile proposta nei confronti delle parti RAGIONE_SOCIALE presente controversia, era già intervenuta la decisione non passata in giudicato (la sentenza n. 12337/2017 del Tribunale di Roma, che aveva rigettato la domanda di NOME COGNOME), il giudice RAGIONE_SOCIALE divisione non poteva rinviare alla formazione del giudicato la divisione del bene conteso, dovendo valutare il contenuto RAGIONE_SOCIALE sentenza emessa nell’altr a
giudizio, sebbene soggetta ad impugnazione, salva la facoltà di sospensione facoltativa RAGIONE_SOCIALE causa pregiudicata qualora non avesse inteso riconoscere l’autorità dell’altra decisione (Cass. s.u. 10027/2012).

Come già evidenziato, quando tra due giudizi esista un rapporto di pregiudizialità, la sospensione ex art. 295 c.p.c. RAGIONE_SOCIALE causa dipendente deve essere disposta e deve permanere fintanto che la causa pregiudicante sia ancora pendente in primo grado, mentre, una volta che questa sia definita con sentenza non passata in giudicato, spetta al giudice RAGIONE_SOCIALE causa dipendente scegliere se conformarsi alla predetta decisione, o attendere la sua stabilizzazione con il passaggio in giudicato attraverso il ricorso all’esercizio del potere facoltativo di sospensione previsto dall’art. 337, comma 2, c.p.c. (Cass. 9470/2022; Cass. S.u. 21763/2021).
Competerà al giudice del rinvio valutare il contenuto RAGIONE_SOCIALE decisione sull’usucapione nel frattempo adottata dalla Corte di appello di Roma il 4.102023, in quanto non passata in giudicato.

E’ , pertanto, accolto il terzo motivo di ricorso, con assorbimento delle altre censure.

La sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio RAGIONE_SOCIALE causa alla Corte di appello di Roma, in diversa composizione, che pronuncerà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P. Q. M.

La Corte

accoglie il terzo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i primi due motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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