Divieto casa vacanza: il regolamento può prevalere?

Una sentenza della Corte di Appello di Roma ha confermato il divieto di destinare un appartamento a casa vacanza, in base a un regolamento condominiale del 1975. La Corte ha stabilito che la clausola che vietava attività di ‘albergo e locanda’ deve essere interpretata estensivamente, includendo anche le moderne forme di ospitalità extra-alberghiera. Secondo i giudici, l’intento originario del regolamento era quello di precludere qualsiasi attività che comportasse l’alloggio temporaneo a terzi dietro corrispettivo, in quanto potenziale fonte di disturbo. La decisione sottolinea come i regolamenti di natura contrattuale, se correttamente trascritti, siano pienamente vincolanti per tutti i condomini, anche per i successivi acquirenti.

A cura di LexCED

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 12 luglio 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Divieto Casa Vacanza: Quando il Regolamento Condominiale Vince

L’apertura di una casa vacanza o di un B&B è un’opzione sempre più diffusa per mettere a reddito un immobile. Tuttavia, è fondamentale prestare attenzione ai vincoli imposti dal proprio condominio. Una recente sentenza della Corte di Appello di Roma ha chiarito un punto cruciale: il divieto casa vacanza può essere valido anche se il regolamento è datato e non menziona esplicitamente questa attività. Vediamo insieme come i giudici sono arrivati a questa conclusione e quali sono le implicazioni pratiche per i proprietari di immobili.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla decisione di una società, condomina di un palazzo, di citare in giudizio la proprietaria di un appartamento vicino. L’accusa era di aver adibito il proprio immobile ad attività di locazione turistica, violando una specifica clausola del regolamento condominiale. Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione alla società, condannando la proprietaria a cessare l’attività e a pagare una penale per ogni giorno di ritardo.

La proprietaria ha impugnato la sentenza, presentando appello e sostenendo principalmente due argomenti:
1. La materia del contendere era cessata, poiché nel frattempo il contratto di locazione con l’inquilino che gestiva la casa vacanze era stato risolto.
2. Il regolamento, risalente al 1975, vietava l’uso degli appartamenti come ‘albergo’ e ‘locanda’, termini che, a suo dire, non potevano essere equiparati alla moderna attività di ‘casa vacanza’.

L’Importanza del Regolamento Condominiale e il Divieto Casa Vacanza

Il cuore della controversia risiedeva nell’interpretazione di un regolamento condominiale di natura ‘contrattuale’. Questo tipo di regolamento, a differenza di quello ‘assembleare’, viene accettato da tutti i condomini al momento dell’acquisto dell’immobile e può imporre limiti significativi all’uso delle proprietà private. In questo caso, il regolamento era stato redatto nel 1975 e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, rendendolo così vincolante per tutti i successivi acquirenti, inclusa l’appellante.

La Corte d’Appello è stata chiamata a decidere se un divieto concepito quasi cinquant’anni fa potesse essere applicato a una forma di ospitalità che all’epoca non esisteva.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Appello ha respinto integralmente l’appello, confermando la sentenza di primo grado. Le motivazioni dei giudici sono state chiare e si basano su un’interpretazione logica e finalistica del regolamento.

Innanzitutto, la Corte ha specificato che la cessazione del contratto di locazione non faceva venir meno l’interesse ad agire. L’interesse a ottenere un accertamento giudiziale sulla legittimità dell’uso dell’immobile come casa vacanza persisteva, per evitare future violazioni.

Il punto centrale della decisione riguarda l’interpretazione della clausola di divieto. I giudici hanno affermato che, sebbene il termine ‘casa vacanza’ non fosse presente nel testo del 1975, l’intenzione dei redattori era chiaramente quella di vietare tutte le attività che implicassero un alloggio temporaneo a terzi dietro corrispettivo. Le diciture ‘albergo e locande’ erano le espressioni comunemente usate all’epoca per indicare questo tipo di servizio. Secondo la Corte, l’attività di casa vacanza, pur con le sue specificità normative, rientra a pieno titolo in questa categoria concettuale, poiché condivide la stessa finalità di offrire dimora a persone estranee al condominio, con un conseguente aumento del viavai e del potenziale disturbo. A rafforzare questa interpretazione, il regolamento vietava anche qualsiasi attività ‘contraria alla stabilità e alla normalità’ e che recasse ‘eccessivo disturbo agli altri condomini’. L’attività di casa vacanza, per sua natura, implica un utilizzo non ordinario dell’appartamento, incompatibile con la tranquillità condominiale che il regolamento intendeva tutelare.

Conclusioni

Questa sentenza offre un insegnamento fondamentale: i divieti contenuti in un regolamento condominiale di natura contrattuale devono essere letti non solo alla lettera, ma anche secondo la loro ‘ratio’, ovvero lo scopo per cui sono stati scritti. Un divieto di ‘albergo’ o ‘locanda’, seppur datato, può essere interpretato estensivamente fino a comprendere le moderne forme di ospitalità come B&B e case vacanza. Prima di avviare un’attività ricettiva in un condominio, è quindi imperativo analizzare con attenzione il regolamento, specialmente se di natura contrattuale, per evitare di incorrere in costose controversie legali e condanne alla cessazione dell’attività.

Un divieto di ‘albergo e locanda’ in un vecchio regolamento condominiale si applica anche a una moderna ‘casa vacanza’?
Sì. Secondo la Corte d’Appello, un tale divieto deve essere interpretato in modo estensivo. L’intento originale era quello di vietare ogni attività di alloggio temporaneo a terzi dietro corrispettivo, che possa generare disturbo. L’attività di casa vacanza rientra in questa categoria, anche se il termine specifico non era usato all’epoca della stesura del regolamento.

Cosa rende un regolamento condominiale vincolante per i futuri acquirenti?
Un regolamento condominiale è vincolante per tutti i successivi acquirenti se ha ‘natura contrattuale’ (cioè è stato accettato da tutti i condomini o predisposto dall’unico originario costruttore) e se è stato regolarmente trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. La trascrizione gli conferisce pubblicità e lo rende opponibile a terzi.

La cessazione dell’attività di casa vacanza durante la causa fa terminare il processo?
No. La Corte ha stabilito che, anche se l’attività illecita cessa, permane l’interesse della parte attrice a ottenere una sentenza che accerti l’illegittimità di quella condotta. Questo serve a prevenire che la stessa violazione possa ripetersi in futuro e a decidere correttamente sulla ripartizione delle spese legali.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI ROMA N. 5527 2024 – N. R.G. 00004140 2021 DEL 03 09 2024 PUBBLICATA IL 04 09 2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII CIVILE – 2° COLLEGIO

La Corte, nelle persone dei Magistrati:

dott.ssa COGNOME Presidente

dott. NOME COGNOME Consigliere

dott.ssa COGNOME COGNOME Giudice Ausiliario relatore

riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 4140 R.G.C. dell’anno 2021, rimessa in decisione all’udienza collegiale del 7 marzo 2024, vertente

TRA

elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo Studio Legale dell’Avv. NOME COGNOME che, unitamente agli Avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME la rappresenta e difende come da procura in atti

Appellante

in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo Studio Legale dell’ Avv.

NOME COGNOME che, unitamente agli Avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME la rappresenta e difende come da procura in atti

Appellata

OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 8012/2021

CONCLUSIONI: come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 8012/2021 che – a definizione del giudizio RG n. 68984/2018 promosso nei suoi confronti da -così statuiva: ‘condanna la convenuta a cessare/far cessare l’attività di locazione ad uso casa vacanze esercitata nell’immobile di sua proprietà in INDIRIZZO condanna la a corrispondere, alla società attrice, la somma di €10,00 al dì per ogni giorno di ritardo, a fronte del permanere dell’uso dell’immobile a casa vacanze, nell’attivarsi per l’introduzione (da parte della stessa) del procedimento di mediazione ex dlvo 28/10 e, quindi, della successiva azione giudiziaria di rilascio per tale inadempimento nei confronti del conduttore inadempiente per poter conseguire il possesso del bene ed adempiere alla presente sentenza. Termine che in ogni caso non potrà decorrere prima di gg 60 dalla comunicazione della presente sentenza. Condanna la convenuta a rifondere le spese di lite che si liquidano in complessivi € 5.550,00… oltre oneri di legge’.
L’appellante censurava la sentenza impugnata nei motivi di gravame chiedendone la riforma e così concludeva: ‘Voglia l’Ecc.ma Corte d’Appello adita, contrariis rejectis, in accoglimento del presente appello, disporre la riforma e/o annullamento totale o parziale dell’impugnata sentenza del Tribu-nale di Roma n. 8012/2021 emessa all’esito del giudizio R.G. n. 68984/2018, pubblicata in data 10 maggio 2021 e notificata in data 28 maggio 2021 e conseguentemente respingere la domanda formulata dalla nei confronti della dott.ssa per tutti i motivi esposti. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio ‘.
Si costituiva l’appellata Società così concludendo ‘ : Voglia l’Ecc.ma Corte d’Appello di Roma, contrariis rejectis, in via preliminare e/o pregiudiziale: -dichiarare inammissibile l’appello avversario, anche ai sensi degli artt. 329, comma I, c.p.c. e/o 348 bis c.p.c., con ogni conseguente pronuncia di legge . In via principale:- respingere

integralmente l’appello proposto dalla Dott.ssa , perché inammissibile e/o infondato, con conseguente conferma della sentenza n.8012/2021, pronunciata dal Tribunale di Roma in data 9 maggio 2021 e pubblicata in data 10 maggio 2021; in ogni caso: – con vittoria di spese, diritti e onorari di lite, oltre rimborso forfettario 15%, rivalsa

C.P.A. ed IVA, come per legge del presente grado di giudizio, come in narrativa ‘.

All’udienza collegiale del 7 marzo 2024 la causa veniva trattenuta in decisione con termini per memorie conclusionali e repliche.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L’appellante – che dal riesame dell’atto introduttivo del giudizio di primo grado risulta contumace volontaria nel medesimo in quanto destinataria di rituale iter notificatorio ex art. 140 c.p.c., perfezionatosi con la compiuta giacenza del plico – è stata condannata dal Tribunale di Roma a cessare/far cessare l’attività di locazione ad uso casa vacanze esercitata nell’immobile di sua proprietà in INDIRIZZO in quanto ritenuta illegittima in dipendenza del divieto contenuto nell’art 7 par. 13 del regolamento condominiale di natura contrattuale; nonché a corrispondere, alla società attrice, la somma di €10,00 al dì per ogni giorno di ritardo, a fronte del permanere dell’uso dell’immobile a casa vacanze, nell’attivarsi per l’introduzione (da parte della stessa) del procedimento di mediazione ex dlvo 28/10 e, quindi, della successiva azione giudiziaria di rilascio per tale inadempimento nei confronti del conduttore inadempiente per poter conseguire il possesso del bene ed adempiere alla sentenza, a decorrere dal sessantesimo giorno dalla comunicazione della sentenza e al pagamento delle spese di lite come liquidate.
Con il primo motivo di gravame l’appellante deduce l’ intervenuta ‘ cessazione della materia del contendere a seguito della risoluzione del Contratto di locazione ‘, avendo la stessa formalizzato con il conduttore dell’immobile locato ed oggetto di controversia la risoluzione anticipata del relativo contratto il 4 giugno 2020, quindi in data antecedente alla pubblicazione della gravata sentenza, intervenuta il 10 maggio 2021, come risulta da allegato verbale di riconsegna dell’immobile.
Ritiene l’appellante che il giudicante di prime cure avrebbe dovuto pertanto provvedere alla declaratoria dell’intervenuta cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda proposta dalla la quale non avrebbe avuto più interesse ex art. 100 c.p.c. ad ottenere la condanna della convenuta rispetto al petitum del giudizio.

Conclude sul punto l’appellante deducendo che ‘ la sentenza impugnata è dunque illegittima perché avrebbe dovuto limitarsi a dare atto dell’intervenuta cessazione della materia del contendere, provvedendo semmai a regolare le spese di lite in applicazione del principio della soccombenza virtuale’ .

La doglianza è destituita di fondamento e va respinta, rilevando la Corte che la contumacia dell’odierna appellante ha impedito al giudice di primo grado di ‘ dare atto ‘ e valutare la suddetta circostanza risolutiva del contratto di locazione, determinante l’invocata cessazione della materia del contendere, che viene invero allegata e dedotta per la prima volta in sede di gravame e non avrebbe potuto essere conosciuta dal Tribunale né potrebbe inficiare ex tunc in questa sede la validità della sentenza appellata.
Per mera completezza espositiva, la Corte rileva che l’interesse ad agire dell’odierna appellata non appare comunque esser venuto meno a seguito della risoluzione del contratto di locazione (intervenuta in data 4 giugno 2020 e quindi successivamente alla notifica della citazione a giudizio del 24.10.2018) permanendo per intero l’interesse all’accertamento giudiziale circa la legittimità dell’utilizzo dell’immobile locato come ‘casa vacanza’, interesse che permane da ambo le parti per tabulas anche in sede di gravame, atteso il contenuto dei successivi motivi di appello proposti.
Con il secondo motivo di gravame, l’appellante si duole dell’ erroneità della sentenza in esame nella parte in cui ha ritenuto opponibili alla stessa i divieti di cui all’art. 7 lett. a) del Regolamento condominiale e lamenta pertanto ‘Violazione ed errata applicazione gli artt. 2659, 1° comma, n. 2) e 2655 c.c.’ .

Ritiene l’appellante che la previsione regolamentare contenuta nell’art 7 possa essere ricondotta – quale vincolo di destinazione d’uso di un immobile di proprietà esclusiva all’interno di un condominio – nell’ambito delle servitù prediali atipiche e che non sarebbe stato assolto dall’attrice il duplice onere probatorio di dimostrare l’esistenza del diritto di servitù e l’opponibilità del diritto medesimo, e quindi rimarrebbe indimostrato ‘ che le servitù costituite con il Regolamento condominiale in questione, stante la sua natura contrattuale, siano state specificamente trascritte ai sensi dell’art. 2645, 1° comma, n. 4), c.c., mediante la redazione di un’apposita e specifica nota di trascrizione distinta da quella dell’atto di acquisto dell’immobile ‘.
La doglianza è infondata e va disattesa.

Dal riesame degli atti di causa, appare comprovata la natura contrattuale del Regolamento condominiale, adottato il 23 luglio 1975 con rogito per notar di Roma ( racc. 30886, rep. 89617) registrato il 31 luglio 1975 e trascritto alla

Conservatoria dei Registri Immobiliari, Ufficio di Roma1 il 31 luglio 1975 reg. cron. Vol. n. 27933, reg. part. Vol. n. 20925 e richiamato nei Rogiti di acquisto anche dell’odierna appellante.

Detto regolamento all’art. 7 par. 13 recita testualmente: ‘ E’ altresì vietato: a) destinare le porzioni immobiliari del fabbricato ad usi di: sanatori, cliniche mediche o chirurgiche, dispensa, albergo, locanda, ambulatorio veterinario, scuola da ballo, deposito, verifica e controllo di pellicole cinematografiche; b) effettuare sia negli appartamenti che nei locali adibiti ad altro uso tutto ciò che sia contrario alla stabilità e alla normalità, e che rechi eccessivo disturbo agli altri condomini ‘.
Secondo orientamento univoco della giurisprudenza di merito e di legittimità, la natura contrattuale del regolamento condominiale – nel rispetto dei requisiti della trascrizione e del richiamo del medesimo nei rogiti di acquisto – vincola ex se i condomini rispetto al suo contenuto impositivo di divieti e limitativo di facoltà di godimento, senza necessità di ulteriori formalità come invece richieste dall’appellante: pertanto, essendo stata dimostrata nella specie la natura contrattuale del regolamento condominiale, il contenuto dell’art 7 risulta vincolante per l’appellante, come correttamente statuito dal giudicante di prime cure con decisum corretto ed immune da censura nelll’ iter logico giuridico seguito e ritenuto condivisibile dalla Corte per i susposti motivi.
Con il terzo motivo di gravame l’appellante lamenta ‘ Errata valutazione dell’art. 7 del Regolamento Condominiale e delle risultanze istruttorie. Violazione e falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c. e del Regolamento Regione Lazio n. 8/2015. Mancato assolvimento dell’onere probatorio gravante sulla , laddove il Tribunale ha equiparato l’attività di ‘casa vacanza’ nell’Immobile di INDIRIZZO all’attività di albergo e locanda, ed operando un’ errata interpretazione estensiva del divieto posto dal Regolamento, che invece sarebbe limitato espressamente solo all’attività di albergo e locanda.
Ritiene l’appellante che ‘ la volontà delle parti, al momento della redazione e dell’approvazione del Regolamento del condominio (anno 1975), era dunque quella di vietare di adibire gli immobili a locali ove qualunque avventore poteva trovare un pasto ed un alloggio ‘ elementi che caratterizzano l’attività di albergo e locanda, mentre sostanzialmente diversa sarebbe l’attività di ‘casa vacanza’, sia sul piano fattuale che sul piano normativo.

A detta dell’appellante, il divieto contenuto nel regolamento condominiale di destinare gli appartamenti a ‘ albergo e locanda ‘ non si applicherebbe anche all’ attività di casa vacanza, trattandosi di fattispecie ontologicamente diverse che non potrebbero mai

essere accomunate da un’unica dizione letterale, né sussumibili in una fattispecie giuridica tipica omogenea.

La suddetta interpretazione non è condivisibile e va respinta, in quanto deve ritenersi che, all’epoca della redazione del regolamento condominiale in esame, anno 1975, con la diciture ‘alberghi e locande’ – espressioni comunemente adoperate nei regolamenti più datati – si intendesse proprio fare riferimento a tutte le diverse fattispecie accomunate dalla destinazione della casa per dimora, alloggio temporaneo a terzi dietro corrispettivo, e quindi anche, all’attualità, estese ad attività di case vacanza e BRAGIONE_SOCIALE (fattispecie queste ultime non ancora esistenti nel 1975).
Anche l’interpretazione logica del regolamento contrattuale induce poi a ricomprendere l’attività di casa vacanza nel divieto regolamentare, laddove esclude all’art 7 sub b) ogni attività di destinazione dell’immobile ‘che sia contrario alla stabilità e alla normalità, e che rechi eccessivo disturbo agli altri condomini’, traducendosi indubbiamente l’attività di casa vacanza in un utilizzo non ordinario dell’appartamento ubicato nel condominio.

Appare pertanto immune da censure l’iter logico-giuridico seguito dal Giudice di prime cure nella motivazione della sentenza appellata, laddove ricomprende l’attività di casa vacanza in quelle esplicitamente vietate dall’art. 7 del regolamento condominiale de quo, con conseguente condanna alla cessazione di detta attività in quanto configgente con la norma regolamentare di natura contrattuale .

Destituita di fondamento appare infine la censura relativa al mancato assolvimento dell’ onus probandi da parte dell’odierno appellato in relazione all’effettivo svolgimento dell’attività vietata, risultando invero documentata in atti la destinazione dell’appartamento di INDIRIZZO di proprietà dell’odierna appellante a casa vacanza, come si evince dalla documentazione allegata ai nn. 6 e 7 della produzione attorea del primo grado di giudizio, contenente sia gli estratti degli annunci pubblicitari sia le varie recensioni dei clienti che avevano soggiornato nell’appartamento de quo .
L’appello va, per i suesposti motivi, integralmente respinto e confermata la gravata sentenza, restando assorbita ogni altra questione.

Le spese di lite seguono la soccombenza, con condanna dell’appellante al pagamento delle stesse nei confronti dell’ appellata, come liquidate in dispositivo, secondo le tariffe professionali vigenti(aggiornate sulla base del D.M. n. 147 del 13/08/2022) con gli importi medi delle voci dello scaglione di riferimento(indeterminabile di complessità bassa), esclusa la fase istruttoria.

Sussistono i presupposti di cui all’art. 1 comma 17 L.228/12 per il versamento, da parte dell’appellante, dell’ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.

p.q.m.

La Corte, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. Rigetta l’appello proposto da nei confronti di in persona del legale rappresentante p.t. avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 8012/2021;

2. condanna l’ appellante al pagamento, in favore dell’ appellata, delle spese di lite liquidate in complessivi € 6.946,00, oltre accessori di legge.

3. dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all’art. 1 comma 17 L.228/12 per il versamento, da parte dell’ appellante, dell’ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 11 luglio 2024.

Il Giudice estensore Il Presidente dott.ssa NOME COGNOME dott.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.