Distanze vedute oblique: la nuova costruzione è lecita?

Una proprietaria denuncia la nuova opera del vicino, il cui tetto ricostruito è più alto e voluminoso. La Cassazione respinge il ricorso, stabilendo che per le distanze vedute oblique è sufficiente rispettare il limite di 75 cm. Il semplice innalzamento non costituisce violazione se non si prova un concreto e specifico pregiudizio al diritto di veduta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze vedute oblique: quando la costruzione del vicino è legittima?

Nei rapporti di vicinato, la costruzione o ristrutturazione di un edificio può facilmente diventare fonte di conflitto, specialmente quando si toccano i diritti di luce e veduta. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta proprio questo tema, offrendo chiarimenti cruciali sulle distanze vedute oblique e sull’onere della prova in caso di presunto danno. Il caso esaminato riguarda la denuncia di una proprietaria contro la vicina, che aveva innalzato e aumentato il volume del proprio tetto durante una ristrutturazione.

I Fatti di Causa

La vicenda ha inizio quando una proprietaria di un immobile a tre piani cita in giudizio la vicina per una denunzia di nuova opera. La vicina, nel demolire e ricostruire il proprio fabbricato adiacente, ne aveva aumentato l’altezza e la volumetria, realizzando una copertura a una distanza che la ricorrente riteneva lesiva del proprio diritto di veduta da una finestra.

Il Tribunale di primo grado aveva dato ragione alla proprietaria, ordinando la “riduzione in pristino”, ossia il ripristino della situazione precedente. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione, respingendo la domanda. Secondo i giudici di secondo grado, pur essendo vero che la nuova costruzione era più alta e sporgente, la proprietaria non aveva fornito la prova di un effettivo pregiudizio al suo diritto. La Corte ha inoltre qualificato la veduta come “obliqua” e non diretta, applicando quindi una disciplina differente sulle distanze.

La Decisione della Cassazione sulle distanze vedute oblique

La proprietaria ha quindi presentato ricorso in Cassazione, ma senza successo. La Suprema Corte ha confermato la sentenza d’appello, rigettando il ricorso e consolidando importanti principi in materia.

La Distinzione tra Veduta Diretta e Obliqua

Il fulcro della decisione risiede nell’articolo 907 del Codice Civile, che stabilisce le distanze delle costruzioni dalle vedute. La norma impone una distanza di tre metri per le vedute dirette (quelle che si esercitano guardando frontalmente), ma solo di settantacinque centimetri per le vedute oblique o laterali. Nel caso di specie, la Corte d’Appello aveva accertato in fatto che la veduta in questione era obliqua verso il basso. Di conseguenza, la distanza da rispettare era quella minima di 75 cm, che risultava osservata anche dopo la nuova costruzione.

L’Onere della Prova del Pregiudizio Effettivo

Un altro punto cruciale sottolineato dalla Cassazione è che il semplice innalzamento di una costruzione vicina non è di per sé sufficiente per dimostrare una violazione del diritto di veduta. Chi si ritiene danneggiato ha l’onere di provare che tale modifica ha, in concreto, ridotto o ostacolato la sua possibilità di inspicere et prospicere (guardare e affacciarsi). Nel caso in esame, la ricorrente non è riuscita a fornire tale prova. Il tetto del vicino, seppur più alto, rimaneva ben al di sotto della soglia della finestra, non impedendo la visuale.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha motivato la sua decisione ribadendo che l’accertamento sulla natura della veduta (diretta o obliqua) è una valutazione di fatto che spetta al giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità, se non per vizi logici non riscontrati nel caso specifico. Una volta stabilito che si trattava di veduta obliqua, la Corte d’Appello ha correttamente applicato la norma che prevede una distanza di 75 cm. La Suprema Corte ha inoltre chiarito che il principio secondo cui l’innalzamento di un fabbricato non altera di per sé una servitù di veduta, a meno che non si provi un danno concreto, si applica a tutte le vedute, sia quelle costituite per servitù (iure servitutis) sia quelle esercitate per diritto di proprietà (iure dominii). Pertanto, l’argomentazione della ricorrente è stata giudicata infondata, in quanto non ha dimostrato un reale pregiudizio rispetto alla situazione precedente.

Conclusioni

Questa ordinanza offre una lezione pratica fondamentale per i proprietari di immobili: non basta lamentare che la nuova costruzione del vicino sia più alta o più grande per ottenere tutela legale. Se la legge sulle distanze è rispettata, in particolare per le distanze vedute oblique, è necessario fornire una prova concreta e specifica del danno subito al proprio diritto di affaccio e di visuale. In assenza di tale prova, l’azione legale è destinata a fallire. La decisione riafferma la centralità dell’onere della prova e la distinzione normativa tra i diversi tipi di veduta, fornendo un criterio chiaro per risolvere molte dispute di vicinato.

Qual è la distanza minima che un vicino deve rispettare quando costruisce vicino a una finestra da cui si esercita una veduta obliqua?
Secondo l’art. 907 c.c., richiamato nella decisione, per le vedute oblique è sufficiente rispettare la distanza di settantacinque centimetri dal più vicino lato della veduta.

L’innalzamento del tetto di un vicino è sempre illegale se limita la visuale?
No. Secondo la Corte, l’innalzamento del livello di quota di un fabbricato non è di per sé idoneo a ledere un diritto di veduta. È necessario che il titolare del diritto provi che tale modifica abbia, in concreto, modificato, ridotto o ostacolato la veduta stessa.

Chi deve provare che la nuova costruzione danneggia effettivamente il diritto di veduta?
L’onere della prova spetta a chi lamenta la lesione del proprio diritto. La parte ricorrente deve dimostrare che la modifica edilizia del vicino ha causato un effettivo e concreto pregiudizio alla sua facoltà di veduta, non essendo sufficiente il solo fatto che la nuova costruzione sia più alta o voluminosa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 13153 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 13153 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 706/2020 R.G. proposto da:

COGNOME elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME

-ricorrente-

OZIMO CARMELO

-intimato- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO REGGIO CALABRIA n. 592/2019 depositata il 15/07/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La presente causa trae origine dalla denunzia di nuova opera proposta, con ricorso del 9 novembre 2007, da NOME nei confronti di COGNOME NOME dinanzi al Tribunale di Palmi, sezione distaccata di Cinquefrondi. La ricorrente, proprietaria di un fabbricato a tre elevazioni fuori terra, sito in Laureana d Borrello, aveva denunziato che la vicina NOME COGNOME, nel demolire e ricostruire l’adiacente fabbricato di sua proprietà, ne aveva

aumentato la volumetria e l’altezza, realizzando la copertura a una distanza di mezzo metro dalla sovrastante finestra della ricorrente. Ordinata in via cautelare la sospensione dei lavori, il Tribunale di Palmi, con sentenza n. 887/201 del 17 novembre 2014, accoglieva la domanda, ordinando la riduzione in pristino.

La Corte d’appello di Reggio Calabria, adita da NOMECOGNOME erede della convenuta NOME, ha riformato la sentenza rigettando la domanda.

La Corte di merito ha accertato che, in effetti, nel ricostruire il proprio fabbricato, la Ozimo aveva apportato aumento di volumetria e di altezza. In particolare, in conseguenza della diversa ricostruzione, la differenza di quota tra la soglia della finestra del terzo piano dell’edificio della Reitano e l’estradosso del tetto dell’edificio del vicino, originariamente di mt. 1,86, misurava attualmente mt. 1,30; inoltre ha accertato che il nuovo tetto aveva una sporgenza maggiore di 28 cm rispetto a quello precedente; nondimeno, secondo la Corte d’Appello, la domanda della Reitano era ugualmente infondata, in assenza della prova che la modificazione avesse comportato un effettivo pregiudizio al diritto di veduta della medesima, tenuto conto che il tetto dell’edificio Ozino «seppure innalzato di quota al sommo, è rimasto ben al di sotto della soglia inferiore della finestra del terzo piano della Reitano e considerato che, stando alle rappresentazioni grafiche e fotografiche in atti, la veduta oggetto di pretesa tutela non costituisce una veduta diretta (che consente cioè l’affaccio frontale verso il fondo del vicino), bensì una veduta obliqua verso il basso, per la quale veduta – va detto – secondo legge è sufficiente sia osservata la distanza di 75 cm dalla vicina proprietà (art. 906) c.c.».
Per la cassazione della decisione la COGNOME ha proposto ricorso, affidato a un solo motivo.

NOME è rimasto intimato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 1171 e 907 c.p.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

Secondo la tesi del ricorrente, appurato che la costruzione, realizzata dal vicino in seguito alla demolizione di quella preesistente, aveva un’altezza maggiore, presentando inoltre una maggiore sporgenza del tetto, la domanda andava accolta, in quanto l’avanzamento verso l’esterno della falda del tetto aveva determinato una restrizione sul preesistete diritto di veduta della Reitano verso il basso fino alla base dell’edificio.

Il ricorso è infondato.

Ai sensi dell’art. 907 c.c. il vicino che costruisce per secondo deve rispettare la distanza di tre metri dalle vedute dirette e di 75 centimetri dalle vedute obblique. Questa Corte ha chiarito che dal collegamento del secondo comma con il primo comma dell’art. 907 c.c. risulta che l’obbligo di mantenere la distanza di tre metri anche dalla finestra da cui si esercita la veduta obliqua non può che riferirsi allo stesso soggetto di cui al primo comma, cioè al proprietario dell’unico fondo servente, con la conseguenza che, quando la veduta sia soltanto obliqua su di un fondo, il proprietario di questo non è tenuto a rispettare la distanza di tre metri, ma solo quella di settantacinque centimetri dal più vicino lato della veduta (Cass. n. 13109/1992; n. 724/1995; n. 4962/2001; n. 12479/2002; n. 29742/2024).
Nel caso in esame, non si risulta l’esistenza di una veduta in appiombo; in particolare, la Corte d’appello ha riconosciuto , con accertamento in fatto, qui non sindacabile, che non si trattava di veduta diretta, ma di veduta obbliqua verso il basso (v. pag. 9 sentenza). A tale considerazione, la quale di per sé non ha costituito oggetto di censura, la Corte d’appello ha fatto seguire l’esatta considerazione (in linea con la citata giurisprudenza) che in questo caso è sufficiente che sia osservata la distanza di 75 cm dalla vicina proprietà. Risulta ancora dalla sentenza impugnata che tale minore distacco di 75 cm dalla veduta continuava a sussistere pure a seguito delle modifiche del tetto apportate nel fabbricato del vicino.
Giova ancora richiamate il principio secondo cui l’innalzamento del livello di quota del fabbricato non è di per sé idonea ad alterare il contenuto di una servitù di veduta esercitata sul tetto medesimo, a meno che il titolare dello ius in re aliena non provi che l’innalzamento abbia, in concreto, modificato, riducendola ed ostacolandola, la veduta stessa (Cass. n. 1675/2003). Nello stesso senso, è stato precisato che la trasformazione di un tetto in terrazza, anche se comporti un leggero innalzamento del livello di quota dei fabbricati, non è idoneo in sé e per sé ad alterare il contenuto di una servitù di veduta in precedenza esercitata sul tetto, a meno che il titolare di essa non provi che un uso abnorme del terrazzo o l’innalzamento del fabbricato abbiano in concreto modificato, riducendolo, il suo diritto (Cass. n. 1268/1989).
Le massime sono riferite alla servitù di veduta, ma la conclusione non può essere diversa per le vedute aperte iure dominii : la disciplina delle distanze per le vedute, contenuta nell’art 907 c.c. vale per tutte le vedute, indipendentemente dal fatto che esse

siano state aperte iure proprietatis o iure servitutis (Cass. 1291/1980. In questa diversa prospettiva, pertanto, la prioritaria affermazione della corte di merito, nella parte in cui riconosce che l’innalzamento del tetto non avesse in alcun modo pregiudicato la facoltà di inspicere e prospicere esercitata dalla veduta dell’attuale ricorrente, riflette un accertamento in fatto (qui non ripetibile) che, in linea di principio, non rileva alcun errore di diritto nella ricognizione della fattispecie. Identica considerazione la corte di merito ha proposto con riguardo alla sporgenza del tetto.
La ricorrente richiama Cass. 5732 del 2019 in tema di vedute in appiombo, ma il richiamo non vale di per sé a incrinare la logica della decisione, fondata sull’assenza di qualsiasi pregiudizio rispetto ai procedenti modi di esercizio del diritto, senza distinzione fra veduta diretta, obbliqua o in appiombo.

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.

Nulla sulle spese, non avendo l’intimato svolto difese.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello richiesto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1bis , se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello richiesto, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di cassazione il 06/02/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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