Distanze tra edifici in centro storico: la Cassazione

La Corte di Cassazione ha annullato una decisione della Corte d’Appello che aveva ignorato le norme sulle distanze tra edifici in un centro storico (Zona A). Il caso riguardava una costruzione realizzata su una scogliera troppo vicina a un magazzino preesistente. La Cassazione ha stabilito che il giudice di merito ha l’obbligo di esaminare tutti i motivi di appello, inclusi quelli relativi alla violazione delle specifiche normative urbanistiche come l’art. 9 del D.M. 1444/1968, rinviando il caso per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze tra Edifici in Centro Storico: La Cassazione Annulla per Omessa Pronuncia

Il rispetto delle distanze tra edifici è un pilastro del diritto urbanistico, essenziale per garantire la salubrità, la sicurezza e il decoro degli ambienti urbani. Queste regole diventano ancora più stringenti nei centri storici (Zone A), dove la tutela del patrimonio storico-artistico è prioritaria. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio procedurale fondamentale: il giudice d’appello ha il dovere di esaminare tutte le censure sollevate, specialmente quelle che riguardano l’applicazione di normative tecniche come il D.M. 1444/1968.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla controversia tra il proprietario di un magazzino situato sul litorale di una nota località turistica e una società di ristorazione. Quest’ultima aveva costruito una terrazza su una scogliera demaniale, a servizio del proprio locale, posizionandola a ridosso della proprietà del primo. Il proprietario del magazzino lamentava che tale opera, oltre a impedirgli un passaggio sulla scogliera, violasse le normative sulle distanze tra edifici, chiedendone l’arretramento.

Il Percorso Giudiziario e la Decisione della Corte d’Appello

Il Tribunale di primo grado, pur respingendo la domanda relativa alla servitù di passaggio, aveva ordinato l’arretramento della struttura a tre metri dal confine, ravvisando una violazione delle distanze legali. Tuttavia, con la sentenza di merito, lo stesso Tribunale aveva confermato l’ordinanza, qualificando l’opera come ‘precaria e temporanea’ e quindi soggetta a un regime normativo più flessibile.

La Corte d’Appello, investita della questione, ha rigettato l’impugnazione del proprietario del magazzino. La sua motivazione si basava su un’interpretazione restrittiva del D.M. 1444/1968, affermando che i limiti di distanza tra fabbricati previsti da tale decreto non fossero applicabili al caso di specie, poiché validi solo per le zone urbanistiche ‘C’, mentre l’area in questione ricadeva in ‘Zona A4’ (centro storico).

Le Motivazioni della Cassazione: L’Obbligo di Esaminare Tutti i Motivi di Appello sulle Distanze tra Edifici

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del proprietario, annullando la sentenza d’appello. Il vizio riscontrato è un ‘error in procedendo’ per omessa pronuncia, in violazione dell’art. 112 c.p.c.

Il ricorrente, nel suo atto di appello, aveva sollevato due distinte censure:

1. L’errata qualificazione della costruzione come ‘opera precaria’.
2. La mancata applicazione dell’art. 9, primo comma, del D.M. 1444/1968, che stabilisce specifiche regole sulle distanze tra edifici nei centri storici (Zona A), imponendo che le nuove costruzioni non siano a una distanza inferiore a quella degli edifici preesistenti.

La Corte d’Appello, tuttavia, si era pronunciata solo sulla non applicabilità dei commi secondo e terzo dello stesso articolo, ignorando completamente la censura relativa al primo comma, che era invece il punto centrale dell’argomentazione dell’appellante. Secondo la Cassazione, il giudice di merito non può esimersi dall’esaminare in modo completo e specifico ogni motivo di impugnazione. Omettendo di valutare l’applicabilità del primo comma dell’art. 9 e la giurisprudenza citata a supporto, la Corte territoriale ha reso una motivazione incompleta e viziata.

Conclusioni: L’Importanza della Corretta Applicazione delle Norme Urbanistiche

La decisione della Suprema Corte riafferma un principio cardine del processo civile: il giudice ha il dovere di rispondere a tutte le argomentazioni giuridiche sollevate dalle parti. Nel merito, la pronuncia sottolinea l’importanza di un’applicazione rigorosa delle normative urbanistiche, incluse quelle sulle distanze tra edifici, che non possono essere disapplicate sulla base di interpretazioni parziali o incomplete. Il caso è stato quindi rinviato alla Corte d’Appello di Palermo, in diversa composizione, che dovrà riesaminare la questione attenendosi ai principi enunciati e fornendo una risposta puntuale a tutte le censure originariamente proposte.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza della Corte d’Appello?
La sentenza è stata annullata perché la Corte d’Appello ha commesso un errore procedurale di ‘omessa pronuncia’, non esaminando uno specifico motivo di appello del ricorrente. In particolare, ha ignorato l’argomentazione sulla violazione delle norme sulle distanze tra edifici previste per i centri storici (Zona A) dall’art. 9, primo comma, del D.M. 1444/1968.

Le norme sulle distanze tra edifici del D.M. 1444/1968 si applicano anche ai centri storici (Zona A)?
Sì, l’art. 9 del D.M. 1444/1968 detta disposizioni specifiche proprio per le Zone A. Il primo comma, in particolare, stabilisce che le distanze tra edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti. La Cassazione ha ritenuto che la Corte d’Appello avrebbe dovuto esaminare compiutamente l’applicabilità di questa norma al caso concreto.

Cosa accade quando un giudice non si pronuncia su un motivo di appello?
Quando un giudice omette di decidere su una domanda o un’eccezione, la sentenza è viziata per violazione dell’art. 112 del codice di procedura civile. Se tale vizio viene denunciato in Cassazione, la Suprema Corte annulla la sentenza (‘cassa’) e rimanda il giudizio a un altro giudice (‘rinvio’) affinché la questione omessa venga finalmente decisa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21828 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21828 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 02/08/2024

ORDINANZA

sul ricorso 26410 – 2021 proposto da:

NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura in calce al ricorso, con indicazione de ll’ indirizzo pec;

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO , giusta procura in calce al controricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 499/2021 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, pubblicata il 1/4/2021; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

21/12/2023 dal consigliere COGNOME;

lette le memorie delle parti.

FATTI DI CAUSA

Con ricorso ex art. 703 cod. proc. civ. del 12 aprile 2013, NOME COGNOME, quale proprietario e possessore di un magazzino sito in Cefalù nella INDIRIZZO convenne davanti al Tribunale di Termini Imerese, sez. di Cefalù, la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE lamentando che quest’ultima lo avesse privato del passaggio sulla scogliera del mare antistante il localemagazzino di sua proprietà e disturbato nel godimento dello stesso locale, perché aveva realizzato, sulla scogliera, una terrazza a servizio del ristorante gestito nel locale finitimo, al INDIRIZZO.
La società convenuta, costituitasi nel giudizio possessorio, replicò che l’opera, realizzata per regolare concessione demaniale, era da ritenersi precaria e, per le sue caratteristiche, inidonea a turbare il possesso del ricorrente.

Con ordinanza del 29.1.2014 il Tribunale di Termini Imerese, rigettò, perché infondata, la richiesta di reintegrazione nel possesso della servitù di passaggio attraverso la scogliera, ma ordinò l’ arretramento della struttura collocata dalla società RAGIONE_SOCIALE sulla scogliera a tre metri dal fabbricato in proprietà di NOME COGNOME, per violazione delle distanze legali.

Con sentenza n. 699/2017, lo stesso Tribunale confermò le statuizioni dell’ordinanza interdittale, condannando il COGNOME alle spese di lite; in particolare, ritenne che la costruzione avesse le caratteristiche dell’opera precaria e temporanea e, perciò, fosse

consentita dal Piano particolareggiato del centro storico di Cefalù, approvato il 18.2.1982, in particolare dalla Tav. B4/4 recante «Caratteristiche degli interventi e dell’uso dell’isolato urbanistico A/4», considerando pure che «l’edificabilità delle strutture come quelle in esame» fosse espressamente consentita dall’art. 1 della legge regionale Sicilia 29.11.2005 n. 15, secondo cui nei beni demaniali marittimi si possono effettuare costruzioni per l’esercizio della ristorazione.
Con sentenza n. 499/2021, la Corte di appello di Palermo rigettò l’impugnazione del COGNOME, osservando che i limiti di distanza tra fabbricati come prescritti dal d.m. 1444/1968 non operassero nella fattispecie perché previsti soltanto per la zona urbanistica C, laddove le opere in questione ricadevano nella zona A 4 del Comune di Cefalù.

Avverso questa sentenza NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, affidandolo a tre motivi, a cui la società RAGIONE_SOCIALE NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, articolato in riferimento al n. 4 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., il ricorrente ha denunciato la violazione degli artt. 112 e 345 cod. proc. civ., per non avere la Corte d’appello esaminato il primo motivo di appello, con cui, con un primo profilo, era stata censurata la qualificazione della costruzione realizzata dalla società come opera precaria, in mancanza di una adeguata valutazione delle caratteristiche strutturali e, con un secondo profilo, era stata lamentata l’omessa applicazione della disposizione contenuta al primo comma del l’art. 9 del D.M. n. 1444, secondo cui nella zona A le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i
volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale ; in tal senso, l’ordine di arretramento a tre metri di distanza dal confine del fabbricato di sua proprietà non sarebbe stato comunque conforme a diritto.

1.1. Il motivo è fondato.

Innanzitutto, va richiamato il principio di diritto secondo cui il ricorso per cassazione, avendo ad oggetto censure espressamente e tassativamente previste dall’art. 360, primo comma, cod. proc. civ., deve essere articolato in specifici motivi riconducibili in maniera immediata ed inequivocabile ad una delle cinque ragioni di impugnazione stabilite dalla citata disposizione, pur senza la necessaria adozione di formule sacramentali o l’esatta indicazione numerica di una delle predette ipotesi. Pertanto, nel caso in cui il ricorrente lamenti l’omessa pronuncia, da parte dell’impugnata sentenza, in ordine ad una delle domande o eccezioni proposte, non è indispensabile che faccia esplicita menzione della ravvisabilità della fattispecie di cui al n. 4 del primo comma dell’art. 360 cod. proc. civ., con riguardo all’art. 112 cod. proc. civ., purché il motivo rechi univoco riferimento alla nullità della decisione derivante dalla relativa omissione, dovendosi, invece, dichiarare inammissibile il gravame allorché sostenga che la motivazione sia mancante o insufficiente o si limiti ad argomentare sulla violazione di legge (cfr. Sez. U, Sentenza n. 17931 del 24/07/2013). Nel caso in esame, il chiaro riferimento al parametro dell’art. 360 n. 4 cpc rende evidente il richiamo alla nullità della sentenza e quindi la censura di omesso esame di un motivo di appello può ritenersi ammissibile.
Fatta questa necessaria premessa, osserva il Collegio che effettivamente la Corte d’appello non ha compiutamente scrutinato il

primo motivo di appello proposto dal COGNOME: l’appellante , infatti, come risulta già dalla compiuta formulazione del motivo del presente ricorso, aveva, con il primo motivo di impugnazione, dedotto sia la errata valutazione degli elementi strutturali della costruzione realizzata dalla società sulla scogliera, chiedendo fosse riesaminata la natura di opera precaria come ritenuta dal primo Giudice, sia invocato l’operatività del comma 1 n. 1 dell’art. 9 del d.m. 1444/68 (sulla disciplina degli interventi edilizi su edifici ricadenti in zona A).
Ebbene, l a Corte d’appello , si pronunciata sulla non applicabilità alla fattispecie del secondo e del terzo comma dello stesso articolo, ma non ha risposto all’altra censura, sulla valutazione delle caratteristiche strutturali della costruzione e non ha valutato l’ operatività del primo comma n. 1 dell’art. 9 invocato, pur avendo dato atto del l’ubicazione degli immobili in zona A 4 del Comune di Cefalù. E conseguentemente non ha considerato la giurisprudenza di riferimento che pure l’appellante aveva richiam ato.
L ‘error in procedendo è palese e comporta, pertanto, la cassazione della sentenza impugnata, in relazione al primo motivo di ricorso.

2 . Dall’accoglimento del primo motivo, deriva, in logica conseguenza, l’assorbimento del secondo motivo, articolato in riferimento al n. 4 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., con cui il ricorrente ha prospettato la nullità della sentenza per violazione dell’art. 132 cod. proc. civ., per essere stata resa una motivazione apparente sulla non applicabilità del n. 1 del primo comma dell’art. 9 del d.m. 1444/68 e del terzo motivo, articolato in riferimento al n. 3 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., con cui è stata, invece, prospettata la violazione dell’art. 3 DPR n. 280/2001, dell’art. 9 comma 1 n. 1 D.M. n. 1444/1968 e l’erronea applicazione dell’art. 873 cod. civ., per non avere la Corte d’appello tenuto in conto che i fabbricati
interessati e le opere controverse, insistendo nel centro storico e precisamente, secondo il piano particolareggiato, nell’isolato A4 fronte a mare erano assoggettate alla norma di cui al n. 1 dell’art. 9 comma 1 n. 1.

Il giudice di rinvio, che si individua nella Corte d’appello di Palermo in diversa composizione, rimedierà alla lacuna e regolerà anche le spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Palermo, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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