Distanze tra costruzioni: vince la legge del tempo

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d’appello che ordinava l’arretramento di un edificio. L’errore del giudice di secondo grado è stato applicare una normativa sulle distanze tra costruzioni entrata in vigore dopo la fine dei lavori, violando il principio ‘tempus regit actum’. La Suprema Corte ha ribadito che la legittimità di una costruzione va valutata sulla base delle norme vigenti al momento della sua edificazione, non di quelle successive.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze tra costruzioni: la normativa da applicare è quella vigente al momento dell’edificazione

Il rispetto delle distanze tra costruzioni è una delle questioni più spinose e frequenti nel diritto immobiliare, fonte di innumerevoli contenziosi tra vicini. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cardine per risolvere queste dispute: la normativa da applicare è sempre quella in vigore al momento in cui l’edificio è stato costruito. Approfondiamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa

Il caso nasce dalla controversia tra il proprietario di un fondo e una società costruttrice che aveva edificato un fabbricato sul terreno adiacente. Il proprietario lamentava la violazione delle distanze minime dal confine previste dal regolamento edilizio locale e chiedeva, di conseguenza, l’arretramento della costruzione.

Il Tribunale di primo grado aveva respinto la domanda. La Corte d’Appello, invece, aveva ribaltato la decisione, accogliendo la richiesta di arretramento. Secondo i giudici d’appello, la costruzione violava le Norme Tecniche di Attuazione (N.T.O.) del Comune, che imponevano una distanza di cinque metri dal confine. Contro questa sentenza, la società costruttrice e gli acquirenti degli appartamenti hanno proposto ricorso in Cassazione.

Il Principio Fondamentale sulle Distanze tra Costruzioni

Il motivo principale del ricorso si basava su un punto cruciale: la Corte d’Appello avrebbe erroneamente applicato le N.T.O. vigenti al momento della decisione, senza verificare se fossero le stesse in vigore all’epoca dell’effettiva edificazione dell’immobile. I ricorrenti sostenevano che l’applicazione di una normativa successiva e più restrittiva violasse il principio fondamentale tempus regit actum (il tempo regola l’atto).

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondata la censura. Gli Ermellini hanno evidenziato come la sentenza impugnata si fosse basata acriticamente sulla consulenza tecnica d’ufficio (CTU), la quale faceva riferimento alle norme vigenti nel 2014, senza però svolgere alcun accertamento sulla data di conclusione dei lavori e sulla disciplina locale applicabile in quel preciso momento storico.

La Suprema Corte ha ricordato che le prescrizioni dei piani regolatori e dei regolamenti edilizi comunali, pur essendo norme secondarie, integrano la disciplina del Codice Civile in materia di distanze e hanno valore di norme giuridiche. Pertanto, in base al principio iura novit curia (‘il giudice conosce le leggi’), spetta al giudice acquisirne conoscenza d’ufficio e applicare quella corretta.

Il punto centrale della decisione risiede nel principio tempus regit actum. Una nuova normativa urbanistica (ius superveniens) che introduce prescrizioni più restrittive in materia di distanze tra costruzioni non può essere applicata retroattivamente a edifici che, al momento della sua entrata in vigore, erano già stati realizzati nelle loro strutture organiche essenziali. Farlo significherebbe ledere i cosiddetti ‘diritti quesiti’, ovvero i diritti già acquisiti dal costruttore sulla base della normativa precedente.

Le Conclusioni

In definitiva, la Cassazione ha cassato la sentenza d’appello e ha rinviato la causa ad un’altra sezione della stessa Corte, che dovrà riesaminare la questione attenendosi a questo principio. Il nuovo giudice dovrà accertare quale fosse la normativa edilizia comunale in vigore al momento della costruzione dell’edificio e, solo sulla base di quella, valutare se le distanze siano state rispettate. Questa pronuncia è un monito fondamentale per operatori del settore e proprietari: la legittimità di un’opera edilizia, per quanto riguarda le distanze, si cristallizza al momento della sua costruzione e non può essere messa in discussione da successive modifiche normative più sfavorevoli.

Quale normativa si applica per le distanze tra costruzioni se il regolamento comunale cambia nel tempo?
Si applica la normativa edilizia e urbanistica in vigore al momento in cui la costruzione è stata realizzata nelle sue strutture organiche, in base al principio ‘tempus regit actum’.

Il giudice deve cercare d’ufficio la normativa locale applicabile in una causa sulle distanze?
Sì. Poiché i regolamenti edilizi comunali integrano il Codice Civile e hanno valore di norme giuridiche, il giudice ha il dovere di acquisirne conoscenza d’ufficio e applicarli correttamente, secondo il principio ‘iura novit curia’.

Una nuova legge più restrittiva sulle distanze può obbligare ad arretrare un edificio costruito prima della sua entrata in vigore?
No, una nuova normativa più restrittiva (ius superveniens) non può essere applicata retroattivamente a costruzioni che, al momento della sua entrata in vigore, erano già sorte, poiché ciò violerebbe i diritti quesiti del proprietario.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20499 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 20499 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 21/07/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 14327/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME, COGNOME, COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che li rappresenta e difende giusta procura in atti;

-ricorrenti –

contro

NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME giusta procura in atti;

-controricorrente e ricorrente incidentale – avverso la sentenza n. 276/2020 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 29 gennaio 2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del l’ 8 luglio 2025 dal Consigliere dr. NOME COGNOME

Udito il Pubblico Ministero dott. NOME COGNOME che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Uditi gli avvocati NOME COGNOME per i ricorrenti e NOME COGNOME per il controricorrente.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, proprietario di un fondo in Cassola, convenne in giudizio RAGIONE_SOCIALE, che aveva edificato un fabbricato sul terreno adiacente il terreno attoreo, nonché NOME COGNOME e NOME COGNOME, acquirenti di una delle unità immobiliari ivi realizzate, per sentirli condannare all’ arretramento del predetto corpo di fabbrica a distanza regolamentare dal confine.

I convenuti si costituirono in giudizio. Con atto di intervento volontario si costituirono altresì NOME COGNOME e NOME COGNOME nei cui confronti il Nichele aveva incardinato un separato giudizio, e NOME COGNOME quali acquirenti di altre unità abitative nel medesimo fabbricato.

Con sentenza n. 207/2017, il Tribunale di Vicenza, previa riunione dei due procedimenti, rigettò la domanda attorea.

Il NOME propose gravame. Nella resistenza degli appellati, la Corte d ‘a ppello di Venezia, con sentenza n. 276 del 29 gennaio 2020 accolse la domanda di arretramento. Il Giudice di secondo grado ritenne applicabili al caso di specie le N.T.O. del Comune di Cassola, integrative degli artt. 873 ss. c.c., che prescrivevano per le costruzioni la distanza di cinque metri dal confine. Inoltre, la Corte territoriale osservò che, attesa la possibilità di edificazione in aderenza ex art. 15, c. 8 delle N.T.O., RAGIONE_SOCIALE, costruendo per prima, avrebbe potuto scegliere di occupa re l’estremo limite del confine, ovvero di osservare la distanza regolamentare, ma non avrebbe potuto edificare a distanza inferiore a quest’ultima ; inoltre, rilevò l’insussistenza di una convenzione tra le parti idonea a
derogare, ai sensi del c. 7 del medesimo articolo, alla distanza regolamentare. Infine, il Giudice di secondo grado sostenne l’impossibilità , in assenza di previsione di legge, di sostituire la tutela ripristinatoria e risarcitoria, spettante al proprietario confinante, al solo risarcimento del danno e dispose la compensazione delle spese del primo grado, attesa l’indisponibilità dell’appellante ad una conciliazione e la condotta da questi tenuta in epoca antecedente all’instaurazione del giudizio.
Avverso tale sentenza NOME COGNOME quale avente causa e legale rappresentante di RAGIONE_SOCIALE nonché NOME COGNOME in proprio e quale erede di NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME ricorrono per cassazione, sulla scorta di cinque motivi, mentre NOME COGNOME resiste con controricorso e ricorso incidentale, affidato ad un ‘unica censura .

Il Procuratore Generale ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale e l’assorbimento di quello incidentale .

In prossimità dell’udienza pubblica, entrambe le parti hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo, ai sensi dell’art. 360, n. 3 c.p.c., i ricorrenti si dolgono della violazione e falsa applicazione degli artt. 872 e 873 c.c., dell’inapplicabilità al caso di specie delle disposizioni integrative contenute nell’art. 15, c. 7 e nell’art. 46, c. 5 delle N.T.O. vigenti nel Comune di Cassola, nonché della violazione del principio iura novit curia , dell’art. 1 1 delle Disposizioni sulla legge in generale e del principio tempus regit actum . La Corte territoriale avrebbe erroneamente ritenuto applicabili al caso di specie le N.T.O. del Comune di Cassola, malgrado la loro introduzione ed entrata in vigore fosse posteriore alla edificazione degli immobili per cui è causa; in tal modo, avrebbe violato l’art. 11 delle Preleggi, nonché il principio, espresso dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui il giudice deve acquisire conoscenza diretta d’ufficio delle disposizion i
edilizie locali integrative della disciplina codicistica in tema di distanze dai confini, stante il loro valore di norme giuridiche, ancorché secondarie.

Il rilievo è fondato.

Sul punto la Corte d’appello di Venezia ha affermato (pag. 13): ‘ Nel caso in esame, come risulta dalla relazione del c.t.u. geom. NOME COGNOME, depositata in data 24.2.2014, le Norme Tecniche Operative del Piano degli Interventi (N.T.O.) vigenti nel Comune di Cassola stabiliscono una distanza delle costruzioni dal confine di 5 metri (pag. 12 CTU), mentre la distanza fra costruzioni è stabilita in 10 metri ‘.

Nessun accertamento concreto il giudice di merito ha svolto circa la data di conclusione dei lavori dell’immobile e circa la disciplina locale in allora applicabile, in eventuale deroga delle disposizioni del codice civile in tema di distanze.

Infatti, le prescrizioni dei piani regolatori generali e degli annessi regolamenti comunali edilizi che disciplinano le distanze nelle costruzioni, anche con riguardo ai confini, sono integrative del codice civile ed hanno, pertanto, valore di norme giuridiche (anche se di natura secondaria), sicché spetta al giudice, in virtù del principio iura novit curia , acquisirne conoscenza d’ufficio, quando la violazione di queste sia dedotta dalla parte (Sez. 2, n. 2661 del 5 febbraio 2020). Sotto diverso profilo, inoltre, occorre considerare che lo ius superveniens che contenga prescrizioni più restrittive incontra la limitazione dei diritti quesiti e non trova applicazione con riferimento alle costruzioni le quali, al momento della sua entrata in vigore, possono considerarsi già sorte, in ragione dell’avvenuta realizzazione delle strutture organiche, costituenti punti di riferimento essenziali per la misurazione delle distanze (Sez. 2, n. 26886 del 23 ottobre 2018).
La sentenza impugnata si è discostata da tali principi perché non ha accertato se la normativa considerata dal CTU fosse applicabile all’epoca della edificazione .

Attraverso la seconda censura, i ricorrenti lamentano la violazione degli artt. 873, 874, 875 e 877 c.c., del principio di prevenzione, dell’art. 15, cc. 7 e 8 delle N.T.O. del Comune di Cassola, nonché del principio di prevenzione temporale. Secondo i ricorrenti, anche laddove si volesse considerare applicabile al caso di specie la normativa indicata dal Giudice di seconde cure, questi ne avrebbe effettuato una erronea applicazione, omettendo di considerare la derogabilità della distanza minima regolamentare mediante accordo tra le part i, nonché la possibilità, ai sensi dell’art. 15, c. 8 delle N.T.O. comunali, di edificare in aderenza, da cui si evincerebbe il carattere non assoluto e derogabile della predetta distanza; con l’ulteriore conseguente legittimità del fabbricato costruito da RAGIONE_SOCIALE in virtù del principio della prevenzione.
Con la terza doglianza si denuncia , ai sensi dell’art. 360, n. 3 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell’art. 2, c. 1 della legge regionale del Veneto n. 14/2009 (come modificata dalla legge regionale Veneto n. 32/2013) in relazione con l’art. 873 c.c., la violazione dell’art. 64 della legge regionale del Veneto n. 30/2016, del principio dello ius superveniens favorevole al preveniente, dell’art. 360, n. 4 c.p.c. in relazione all’art. 111, c. 6 Cost. e dell’art. 132, c. 2, n. 4 c.p.c. La Corte di merito avrebbe erroneamente omesso di applicare la sopravvenuta e più favorevole disciplina in materia di distanze prevista dalla normativa regionale, in tal modo disattendendo la giurisprudenza di legittimità sul punto.
Con il quarto motivo, in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c., i ricorrenti censurano la pronuncia della Corte veneziana per violazione e falsa applicazione dell’art. 833 c.c. in relazione a gli artt. 1175 e 1375 c.c., nonché per violazione del principio che sanziona l’abuso del diritto, del principio di solidarietà di cui all’art. 2 Cost. e

del criterio della funzione sociale della proprietà di cui all’art. 42 Cost. La Corte d’appello avrebbe omesso di rilevare che la condotta del Nichele, che aveva consentito di confermare la pronuncia di prime cure in punto di spese, integrava un’ipotesi di abuso delle facoltà relative al diritto di proprietà, con conseguente erroneo accoglimento della richiesta di arretramento del fabbricato per cui è causa.

Con la quinta censura, ai sensi dell’art. 360, n. 3 c.p.c., si lamenta la violazione degli artt. 2058 e 2933, c. 2 c.c. I ricorrenti sostengono che la sostituzione della tutela ripristinatoria con il solo risarcimento per equivalente non solo si sarebbe potuta accordare, a norma dell’art. 2058, c. 2 c.c., anche in ragione dei pericoli che l’intero edificio avrebbe subito, in termini di staticità, in conseguenza di una demolizione, ma sarebbe stata altresì necessaria, ai sensi dell’art. 2933, c. 2 c.c., atteso il pregiudizio che la distruzione dell’immobile avrebbe arrecato all’economia nazion ale.
Con un unico motivo di ricorso incidentale, NOME COGNOME lamenta la violazione de ll’art. 360, n. 3 c.p.c. per falsa applicazione alla fattispecie, e quanto alla regolamentazione delle spese di primo grado, della norma di cui all’art. 92 c.p.c., in luogo di quella, invece da applicare, dell’art. 91 c.p.c. Il ricorrente incidentale si duole del l’erronea compensazione delle spese di lite del primo grado, attesa la totale soccombenza degli odierni ricorrenti, le cui domande erano state integralmente rigettate, non rilevando invece, ai sensi dell’art. 92, c. 2 c.p.c. , l’assenza di disponibilità del Nichele alla definizione transattiva della controversia e l’attesa del completamento dei lavori di RAGIONE_SOCIALE prima di incardinare il giudizio.
Tutti i suddetti motivi restano asso rbiti dall’accoglimento del primo motivo del ricorso principale.

In definitiva, la sentenza impugnata va dunque cassata ed il giudice del rinvio, che si designa nella Corte d’appello di Venezia, in diversa

composizione, dovrà riesaminare la questione relativa alla distanza dell’immobile già di RAGIONE_SOCIALE dal confine della proprietà Nichele, alla luce dei principi sopra esposti.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione civile, accoglie il primo motivo del ricorso principale, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Venezia, in diversa composizione.

Così deciso in Roma l’8 luglio 2025 , nella camera di consiglio delle

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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