Distanze tra costruzioni: valgono le norme nuove.

La Corte di Cassazione ha affrontato il tema delle distanze tra costruzioni in presenza di un cambio normativo durante il processo. Un proprietario era stato condannato in appello ad arretrare il proprio fabbricato a 5 metri dal confine. Tuttavia, la Suprema Corte ha stabilito che, se sopravviene un regolamento edilizio più favorevole che rende la costruzione conforme, l’ordine di demolizione o arretramento decade. La parola_chiave è centrale: le norme sulle distanze tra costruzioni hanno applicazione immediata se migliorative, impedendo la rimozione di opere che la nuova legge considera ora lecite.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Distanze tra costruzioni: l’impatto delle norme sopravvenute

Le controversie relative alle distanze tra costruzioni rappresentano una delle sfide più complesse nel diritto immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce come devono comportarsi i giudici quando, durante una causa, cambiano i regolamenti edilizi locali. La questione centrale riguarda l’applicabilità dello ius superveniens, ovvero della norma che entra in vigore dopo la realizzazione dell’opera ma prima della sentenza definitiva.

Il caso e il conflitto sulle distanze tra costruzioni

La vicenda nasce dalla richiesta di un proprietario di condannare il vicino all’arretramento di un fabbricato, ritenuto troppo vicino al confine. Mentre il primo grado di giudizio aveva rigettato la domanda, la Corte d’Appello aveva invece ordinato l’arretramento a 5 metri, applicando le norme vigenti al momento della costruzione. Il ricorrente ha impugnato tale decisione, sostenendo che un nuovo regolamento locale, più favorevole, avrebbe dovuto rendere legittima la posizione dell’edificio.

L’applicazione della norma più favorevole

Secondo la giurisprudenza consolidata, i regolamenti edilizi che disciplinano le distanze tra costruzioni sono di immediata applicazione. Questo significa che, se una nuova norma riduce la distanza minima richiesta, essa deve essere applicata anche ai processi in corso. Se l’edificio, pur essendo irregolare al momento della costruzione, risulta conforme alle nuove regole al momento della decisione, non può più essere ordinata la sua demolizione o il suo arretramento.

Le motivazioni

La Suprema Corte ha motivato la decisione ribadendo che l’ordine di demolizione non può colpire una costruzione che, alla luce della normativa vigente al momento della sentenza, è considerata legittima. Le norme sulle distanze tra costruzioni sopravvenute hanno un effetto sanante sul piano della permanenza dell’opera. Tuttavia, la Corte precisa un distinguo fondamentale: se la costruzione era illegittima nel periodo precedente all’entrata in vigore della nuova norma, il vicino conserva il diritto al risarcimento dei danni per il pregiudizio subito in quel lasso di tempo. In sintesi, la nuova legge salva l’edificio dalla distruzione ma non cancella automaticamente la responsabilità civile per il passato.

Le conclusioni

In conclusione, la Cassazione ha cassato la sentenza d’appello, rinviando la causa per una nuova valutazione che tenga conto del regolamento edilizio più recente. Il principio stabilito è chiaro: il giudice deve sempre verificare se la normativa sopravvenuta sia più favorevole al costruttore. Qualora lo sia, l’interesse pubblico e privato alla demolizione viene meno, poiché l’ordinamento non può imporre la distruzione di ciò che esso stesso, nel presente, autorizza. Questa decisione protegge la stabilità delle opere edilizie, pur garantendo una tutela risarcitoria a chi ha subito una violazione delle distanze tra costruzioni prima del mutamento legislativo.

Cosa accade se il regolamento edilizio cambia durante una causa per distanze illegittime?
Se la nuova norma è più favorevole e rende la costruzione conforme alle distanze attuali, il giudice non può più ordinarne la demolizione o l’arretramento.

Il vicino può ancora chiedere i danni se la costruzione diventa legale con la nuova legge?
Sì, il diritto al risarcimento rimane valido per il periodo compreso tra la costruzione dell’edificio e l’entrata in vigore della nuova disciplina più favorevole.

Le norme più restrittive sulle distanze si applicano alle case già costruite?
No, le norme più severe non sono retroattive e non possono colpire i diritti quesiti di chi ha costruito legalmente secondo le regole precedenti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28041 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28041 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 05/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso 5229-2018 proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMAINDIRIZZO , nello studio dell’AVV_NOTAIO , rappresentati e difesi dal l’AVV_NOTAIO

– ricorrenti –

contro

NASI DOMENICA, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO

CASSIODORO n. 19 , nello studio dell’AVV_NOTAIO, che li rappresenta e difende

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 654/2017 della CORTE D’APPELLO di REGGIO CALABRIA, depositata il 27/11/2017;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 27.7.1996 NOME evocava in giudizio NOME, NOME e NOME innanzi il Tribunale di Palmi, invocandone la condanna all’arretramento del fabbricato da essi eretto a distanza dal confine inferiore a quella legale.

Si costituivano i convenuti, resistendo alla domanda e chiedendo in via riconvenzionale la condanna dell’attore a rimuovere una condotta fognaria realizzata nella proprietà di essi convenuti.

Con sentenza n. 709/2009 il Tribunale rigettava la domanda principale, accogliendo in parte quella riconvenzionale.

Con la sentenza impugnata, n. 654/2017, la Corte di Appello di Reggio Calabria accoglieva il gravame proposto da COGNOME NOME avverso la decisione di prime cure, riformandola e condannando gli originari convenuti ad arretrare il loro fabbricato fino a 5 metri dal confine.

Propongono ricorso per la cassazione di detta decisione NOME e NOME, affidandosi ad un unico motivo.

Resistono con controricorso COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e NOME NOME, eredi di COGNOME NOME.

Con atto depositato il 15.4.2021 il contraddittorio veniva integrato nei confronti di NOME.

In prossimità dell’adunanza camerale, ambo le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione e omessa applicazione del regolamento edilizio approvato con D.P.G.R. 964 del 1985 e dell’art. 17 delle relative norme di attuazione, perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto inapplicabile alla fattispecie la norma regolamentare locale più favorevole intervenuta dopo la realizzazione del fabbricato oggetto di causa.

La censura è fondata, alla luce del principio -che merita di essere ribadito- secondo cui ‘I regolamenti edilizi in materia di distanze tra costruzioni contengono norme di immediata applicazione, salvo il limite, nel caso di norme più restrittive, dei cosiddetti diritti quesiti (per cui la disciplina più restrittiva non si applica alle costruzioni che, alla data dell’entrata in vigore della normativa, possano considerarsi già sorte), e, nel caso di norme più favorevoli, dell’eventuale giudicato formatosi sulla legittimità o meno della costruzione. Ne consegue la inammissibilità dell’ordine di demolizione di costruzioni che, illegittime secondo le norme vigenti al momento della loro realizzazione, tali non siano più alla stregua delle norme vigenti al momento della decisione, salvo, ove ne ricorrano le condizioni, il diritto al risarcimento dei danni prodottisi medio tempore, ossia di quelli conseguenti alla illegittimità della costruzione nel periodo compreso tra la sua costruzione e l’avvento della nuova disciplina’ (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 26713 del 24/11/2020, Rv. 659725; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14446 del 15/06/2010, Rv. 613403).
La Corte di Appello ha quindi errato nel non applicare alla fattispecie la norma locale sopravvenuta più favorevole. La sentenza impugnata va, dunque, cassata, con rinvio della causa alla Corte di Appello di Reggio Calabria, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Reggio Calabria, in differente composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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